臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 章民強訴訟代理人 胡勝志被 告 賴淑釧上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國100年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒萬柒仟貳佰元，及自民國一○○年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹仟貳佰肆拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣柒萬柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國98年9月18日與原告簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭契約），委託原告銷售其所有門牌號碼「基隆市○○區○○街○○○號5樓」之房地（下稱系爭房地），約定委託總價格為新臺幣（下同）238萬元，委託期限自98年9 月21日起至98年12月31日止，服務報酬為委託銷售實際成交總價格之4％；另於系爭契約第5條第3項中約定賣方將系爭房地委託原告仲介銷售後，不得再自行出售或另外委託其他第三者從事仲介行為，如賣方有於委託期限內，自行將系爭房地售出，或未依約片面終止委託等情事，賣方仍應給付成交價4％之服務報酬，嗣被告復於同年12月31日同意延長專任委託期限至99年2月28日止，委託總價格變更為218萬元，並簽署「契約內容變更合意書」、被告又復於99年3月1日同意延長專任委託期限至99年6月1日止，將委託總價格再次調降為188萬元，並再簽署「契約內容變更合意書」。詎料，被告於專任委託原告銷售期限內，於未知會原告之情況下，竟於99年4月12日自行將系爭房地出售於訴外人宋美怡，並於同年6月8日辦妥所有權移轉登記，致原告無法依履行系爭房地仲介銷售之義務，顯屬可歸責被告之事由，依民法第225條規定原告免除給付之義務，而得請求被告依約給付服務酬金，被告應給付原告之服務酬金計為95,200元。為此，爰依系爭專任委託銷售契約書之法律關係，請求被告給付服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告95,200元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：被告承認與原告有簽訂系爭專任委託銷售契約，嗣經雙方2次書面合意延長專任委託契約，然於第2次延長專任委託契約係因原告之代理人陳學毅與被告口頭約定伊得自行出售系爭房地，而非專任委託，伊始同意延長專任委託期限至99年6月1日止並將委託總價格調降為188萬元，並於同年3月1日次簽署「契約內容變更合意書」。嗣後於同年4月間訴外人宋美怡欲向伊購買系爭房地，伊將此事告知原告之代理人陳學毅，然原告不同意伊自行銷售系爭房地一事，故伊當時將系爭房地買賣及過戶一事暫停，欲待伊與原告間系爭契約終止後，始與訴外人宋美怡就該系爭房地以193萬元成立買賣契約。因此原告自不得依系爭專任委託銷售契約書請求被告給付服務報酬等語云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於98年9月18日簽訂專任委託銷售契約書，約定由被告委託原告銷售基隆市○○區○○段○○○○○號土地及其上3273建號（門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號5樓）房屋所有權全部，委託期間自98年9月21日起至同年12月31日止，第1次延長專任委託期限至99年2月28日，第2次延長專任委託期限至99年6月1日，並於第2次延長專任委託時將委託總價格降為188萬元。
（二）被告曾於99年4月1日時撥打原告提供之客戶服務專線，欲解除系爭專任委託契約，嗣後兩造並未達成終止系爭專任委託契約之合意，被告仍繼續由原告銷售系爭房屋迄至原約定專任委託期間為止。
（三）被告於99年4月12日自行出售系爭房地予訴外人宋美怡，並於同年6月8日辦妥所有權移轉登記。
四、本件兩造爭執之要旨：原告是否有權依系爭專任委託銷售契約書第5條第3款之約定，請求被告給付服務報酬95,200元？然被告抗辯系爭專任委託銷售契約有與原告口頭約定之特別條款即被告可自行銷售系爭房地，故原告不得向請求報酬之給付，是否可採？
五、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於98年9月18日簽定系爭契約，由原告負責銷售被告所有之系爭房地，委託銷售總價為238萬元，委託期限自98年9月21日起至98年12月31日止，服務報酬為委託銷售實際成交總價格之4％；另於系爭契約第5條第3項中約定賣方將系爭房地委託原告仲介銷售後，不得再自行出售或另外委託其他第三者從事仲介行為，如賣方有於專任委託期限內，自行將系爭房地售出，或未依約片面終止委託等情事，賣方仍應給付成交價4％之服務報酬，嗣被告復於同年12月31日同意延長專任委託期限至99年2月28日止，委託總價變更為218萬元，並簽署「契約內容變更合意書」、被告又復於99年3月1日同意延長委託期限至99年6月1日止，並同意將委託總價格調降為188萬元，並再次簽署「契約內容變更合意書」等情，業據原告提出之系爭契約、系爭房地登記第二類謄本、契約內容變更合意書等件影本在卷可稽，核與原告主張相符，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
（二）查兩造所簽訂之委託銷售契約為「專任委託契約書」，並非不動產一般委託銷售契約，有系爭契約書影本在卷可稽；且觀之系爭契約第5條第1款約定「於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之服務報酬，以成交價之4％計算之」、同條第3款約定「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第1款所約定之服務報酬：一、委託期間內，賣方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者....」，堪認兩造係約定被告於委託期間內不可自行或同時與第三人簽訂委任銷售契約甚明；而被告賴淑釧係於98年9月18日與原告太平洋房屋仲介股份有限公司（下簡稱太平洋房屋）簽訂專任委託銷售契約，委託原告太平洋房屋自98年9月18日起至99年6月1日止代為銷售系爭房屋乙情，業據原告提出買賣仲介專任委託書1份及契約內容變更合意書2份等件附卷為憑，是被告賴淑釧於系爭契約期間即99年4月12日自行將系爭房地出售予訴外人宋美怡，並於同年6月8日辦妥所有權移轉登記，被告自行銷售系爭房地之行為，顯違反系爭契約第5條第3款之約定，原告主張被告自行銷售系爭房地係屬違約，顯屬有據。
（三）又被告賴淑釧辯稱於99年3月1日第2次延長專任委託契約時，業與原告之代理人陳學毅口頭約定被告得自行出售系爭房地，並非專任委託，伊始同意延長專任委託期限至99年6月1日且將委託總價格調降為188萬元，並於當日簽署「契約內容變更合意書」，然該系爭契約非專任委託銷售契約一事為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。經查，證人陳學毅於100年6月29日到庭證稱略以：…賴淑釧本來是跟我說你賣了2期都賣不出去，所以本來不想跟我續簽，我跟屋主講說可不可以讓我再努力看看，所以賴淑釧就跟我簽了第2次的專任銷售，賴淑釧說如果有人要跟他買怎麼辦，我跟他說如果是仲介就不用了，我也是仲介，如果是一般的買主想跟你買的話，我再幫你想辦法。99年3月左右我就離職，我在離職之前有接到1個客訴單…，被告賴淑釧認為太平洋房屋沒有幫他將系爭房地賣掉，因此想解除專任委託銷售契約，當時雙方達成的共識是太平洋房屋不會再推銷這間房屋，但要等這份專任委託銷售契約期限過後再由屋主去處理，屋主當時說無法接受，因為屋主後來委託銷售的價錢比較低，怕說如果我真的找人買，他就有義務要出售，所以我們就答應他不解除契約但是抬高託售的價格…，我有吩咐被告賴淑釧要是真的有買主出現，不要在契約過程中簽約，這樣他就有可能被求償；…我跟他說如果是其他仲介的話我不能接受，但如果是買主的話我再幫你想辦法，但是並沒有說可以讓他自己去找人而不會違約等語（參見本院卷100年6月29日言詞辯論筆錄）。依據證人陳學毅證述意旨，其承諾如果被告找到買主後，其再為被告想辦法處理系爭專任委託契約，並非事先承諾被告得逕行將系爭房屋出售過戶而不違反專任委託契約。此參酌被告提出其夫陳世玉於99年4月2日之對話錄音陳世玉陳稱：「你三月一日來簽約的時候有向我太太承諾，如果我們找到買方你就會去處理，這個約可以取消，我們可以自己賣」等語，與證人陳學毅證述大致相符，因此堪信兩造專任委託契約條款確實存在，並未事先約定被告可以在未終止專任委託契約條款前即自行出售系爭建物而不違反專任委託契約。是以被告既然確實於專任委託期間出售系爭房地顯然已構成違約事由，被告抗辯其不構成違約，要難採信。
（四）按委託期限：自98年9月21日起至99年6月1日止；約定服務報酬：一律以成交價之4％計算之；委託期限內，賣方（即被告）自行出售，經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時，仍應給付依第5條第1項約定之服務報酬，系爭委託契約第5條第1項、第3項定有明文。而本件被告既有於委託期間內即99年4月12日，將系爭不動產自行以1,930,000元之成交總價金出售予訴外人宋美怡之行為，則原告依上揭契約約定，自仍得請求被告給付按此成交價4％計算之報酬77,200元【計算式：1,930,000元×4％＝77,200元】，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，不應准許。
（五）次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被告有約定報酬77,200元未為給付之事實，既足認定，此給付又無確定期限，並係以支付金錢為標的者，則揆諸上揭法律規定，原告就上開報酬併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即100年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自亦有據。
六、綜上，原告依系爭契約第5條第1項、第3項約定之法律關係，原告請求被告給付77,200元，及自起訴狀送達翌日即100年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
七、本件係依小額訴訟程序判決，原告勝訴判決部分應依職權宣告假執行。並依職權宣告被告得供擔保免為假執行。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，各負擔其支出之訴訟費用，但法院得酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，民事訴訟法第七十九條定有明文。本院酌量兩造勝訴、敗訴部分之比例，命本件訴訟費用為裁判費1,000元及證人旅費530元合計1,530元 ，由被告負擔1,240元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 100 年 7 月 7 日
基隆簡易庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中 華 民 國 100 年 7 月 7 日
書記官 李一農