臺灣基隆地方法院民事判決 100年度訴字第166號原 告 李月娥訴訟代理人 張藝騰律師被 告 吳雅瑞訴訟代理人 黃銀河律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國101 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾肆萬叁仟元及自民國一○○年五月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖萬玖仟參百玖拾柒元，由被告負擔新臺幣玖萬零壹元，原告負擔新臺幣玖仟參佰玖拾陸元。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，或實施中，而於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣玖拾肆萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告前有坐落於門牌號碼為基隆市○○區○○路○巷○○ 號房
屋（下稱系爭房屋）及其坐落之土地，於民國100年2月25日以總價新臺幣（下同）470萬元出售予被告。原告已於100年4月18 日將系爭房屋及其坐落之土地移轉登記予被告指定之李嘉雙，並於同年月28日將系爭房屋之鑰匙交予被告，價金尾款103 萬元部分，被告本應於該日給付原告，詎被告竟拒絕給付尾款予原告，爰依兩造簽訂之買賣契約書，請求被告應給付原告尾款。
㈡原告與被告所簽訂之「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約
）第2條特約1有約定：「本案係中古房屋買賣，雙方同意均依現狀點交，雙方不得異議。」表示兩造已約定免除原告就系爭房屋物之瑕疵擔保責任，是系爭房屋即使有漏水之情況，被告仍不得主張原告應負物之瑕疵擔保責任。
㈢經本院至現場勘驗結果，系爭房屋靠近餐廳附衛浴設備之房
間牆壁上有壁癌，天花板上有水漬，依照一般經驗法則，被告非不能預見系爭房屋有漏水之情形，是被告於買賣契約成立時即知系爭房屋有漏水情形，故被告不得主張原告應負物之瑕疵擔保責任。
㈣系爭房屋及其坐落之土地之價金高達470 萬元，而系爭房屋
漏水之瑕疵經鑑定後僅需8萬7,000元即可修復，從而，被告行使解除系爭契約對原告顯失公平，縱認原告應負物之瑕疵擔保責任，被告亦僅能請求減少價金，而減少價金之數額應以鑑定機關鑑定修復房屋漏水所需之費用為依據。
㈤並聲明：⑴被告應給付原告103 萬元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞，資為抗辯：㈠被告於與原告簽訂系爭契約前，曾再三向原告詢問系爭房屋
是否漏水，原告明知系爭房屋天花板裝潢隔板內有嚴重龜裂及漏水情形，竟故意不將此情形告知被告，反向被告口頭表示，其已居住在系爭房屋10多年，不曾有漏水等語。
㈡依本件經本院囑託中華工商研究院鑑定，亦僅鑑定出系爭房
屋室內修復等費用，並未包含系爭房屋其他瑕疵修復所需費用，系爭房屋漏水之瑕疵實則無從恢復原狀。系爭房屋既已有漏水之情形，被告應得解除系爭契約始符公平。縱認被告解除契約對原告顯失公平，被告亦得主張減少價金，所得減少之價金應以103萬元為適當。
㈢並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年2月25日簽訂系爭契約，由被告以470萬元向原告購買系爭房屋及其坐落之土地。
㈡被告已依約交付原告價金367萬元，原告已依約將系爭房屋及其坐落之土地移轉登記予被告所指定之李嘉雙。
㈢被告於100年4月28日寄發基隆東信郵局0000000號存證信函
予原告，向原告主張原告應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金150萬元。
兩造爭執事項：
㈠系爭房屋有無被告指稱之瑕疵？原告應否就系爭房屋漏水之
瑕疵負物之瑕疵擔保責任？㈡被告得否主張解除系爭契約或向原告請求減少價金？若得請
求減少價金，減少之數額為何？
四、得心證之理由：㈠系爭房屋之漏水情形已屬瑕疵：
⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」民法第354條第1項、第373 條前段分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨可參）。⑵查，系爭房屋是否漏水之情形，經原告於本院100年6月28
日言詞辯論期日陳稱：「．．．當時買賣時，有看屋況，有看到壁癌及水漬，故被告應知悉系爭不動產有漏水的問題」等語（詳本院卷第47頁）。再經本院於100年7月21日會同兩造履勘現場，發現系爭房屋靠近餐廳有衛浴之房間、牆壁上有壁癌、天花板有水漬，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可按（詳本院卷第51頁）。又本院依被告之聲請囑託財團法人中華工商研究院就系爭房屋有無原告所提出之照片所示 之漏水等瑕疵及此瑕疵對系爭房屋所減少之價額為何？予以鑑定，據該院鑑定結果認為：「系爭房屋後方主臥室、廚房及浴廁樓頂板有滲、漏水之情形外，於其後方之主臥室內、外牆及廚房外壁亦有滲、漏水之情形。前開瑕疵之情形之合理修復費用為新台幣捌萬柒千元。」有該院100 年12月23日中北法香字第12043 號函暨所附鑑定報告書在卷可憑。本院審酌財團法人中華工商研究院係臺北市工務局北市工建字第八八三一二五三五○○號函批准之臺北市處理建築爭議事件之鑑定單位，司法院亦於93年10月27日以秘台廳民一字第0930026390號函請上開財團法人協助辦理民事案件囑託鑑定之機構，自有其專業上之知識可憑，且與原、被告間又無何親誼故舊或利害關係，堪認上開鑑定報告應屬客觀可信。又觀諸上開鑑定報告及其所附之照片，系爭房屋之滲、漏水情形，應係於交付移轉前即已長期存在，而非系爭房屋買賣交付移轉後所突發。況按房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，然系爭房屋竟有上開滲、漏水之瑕疵，易致安全性能降低及影響吾人之日常生活品質與舒適，該滲、漏水顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，且衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，依吾人生活經驗及社會常情，系爭房屋之滲、漏水情形自屬重大之瑕疵，且非無關重要。是被告抗辯系爭房屋滲、漏水情形嚴重，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應屬可採。
㈡被告於契約成立時不知或非出於重大過失而不知系爭房屋有嚴重之滲、漏水之瑕疵：
⑴原告雖主張依本院會同兩造履勘現場結果，靠近餐廳有衛
浴之房間、牆壁上有壁癌，天花板有水漬等情，依一般經驗法則判斷，非不能預見系爭房屋有漏水情形，推論被告於買賣契約成立時即知悉系爭房屋有漏水情況，被告不得主張系爭房屋之漏水係屬原告應負擔保之物之瑕疵等語。惟房屋漏水情節之輕、重會因天氣的晴、雨而有所不同，加上屋主有意或無意之修飾或擺設，自不得僅以本院事後勘驗之結果據認被告於訂約前或訂約時，已知悉系爭房屋之各處有上述漏水之瑕疵。原告此部分主張既為被告所否認，原告自應就其此部分利己之事實負舉證之責任。
⑵況依本院勘驗現場結果，系爭房屋為四房二廳二衛，客廳
、餐廳及無衛浴之其他三房，以目視並無漏水或壁癌現象，靠近餐廳有衛浴之房間，牆壁上有壁癌，天花板有水漬，房內衣櫥前方燈具掉落，其他衛浴、天花板以目視並無漏水痕跡，且據被告提出之照片所示（詳本院卷第51頁），均需將天花板打開才可發現滲、漏水情形，而財團法人中華工商研究院於受本院囑託進行鑑定時，亦曾以100年9月14日中北法純字第09017 號函通知當事人協助將木造隔板進行部份拆除，以利勘驗，並研判漏水之範圍與分部程度（詳本院卷第89至第90頁、第92頁）。鑑於本院於勘驗現場及鑑定人於進行鑑定時均只能觀察系爭房屋之天花板表面，何能強求被告以肉眼觀察即能明瞭系爭房屋天花板內部之漏水情況，甚且被告並非房屋修繕、裝潢之專業人士，更難期其僅以肉眼而未進行任何辨識、檢測之情形下，即能明確查知系爭房屋天花板內各處之滲、漏水情形。被告不知系爭房屋天花板內有滲、漏水之瑕疵，實難指其有何重大過失。
㈢兩造縱有以特約免除原告應負之出賣人物之瑕疵擔保責任，
但因原告有故意不告知有滲、漏水之瑕疵，仍不能免除出賣人物之瑕疵擔保責任：
⑴原告另主張被告向其購買系爭房屋時，同意「以現狀點交
」，故原告免除系爭房屋物之瑕疵擔保責任云云。查兩造簽訂之系爭契約第2條特約事項第1點固約定：「本案係中古屋買賣，雙方同意均依現狀點交，雙方不得異議。」然若被告於購屋時，知悉系爭房屋有漏水事實存在，衡情原告理應要求於買賣契約上載明，惟觀諸系爭買賣契約書，其上除僅載明「以現狀點交」等文字外，並無任何有關被告知悉系爭房屋有滲、漏水瑕疵狀況之記載，是尚難僅以契約上有「以現狀點交」之記載，即謂被告有以特約免除原告物之瑕疵擔保責任。再者，一般中古屋之交易，雖多會有記載或約定「現狀點交」之情況，然而該等約定之所謂「現狀」，在當事人之認知，應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，至於須經由專業人員以精密儀器檢測得知之情況，如「海砂屋」、「輻射屋」等，除非另有契約明白具體列出，否則不會在「現狀點交」之認知中。本件滲、漏水之情況，專業鑑定單位既難以肉眼一望即知，而被告又非房屋修繕、裝潢之專業人士，更難要求被告在以肉眼檢測下，即能明確查知系爭房屋各處之滲、漏水情形。是原告自不得執此主張免負物之瑕疵擔保責任。
⑵況以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務
者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。本件原告既自陳系爭房屋已居住長達10多年，則系爭房屋有滲、漏水之情形，原告自難諉為不知，惟原告於出賣系爭房屋時，明知系爭房屋有滲、漏水瑕疵存在，卻故意不告知被告，依前開規定，縱認系爭契約有關「以現狀點交」之記載，是免除原告物之瑕疵擔保責任之特約，亦因原告故意不告知系爭房屋有被告不知之滲、漏水情形，而使免除原告物之瑕疵擔保責任之特約無效。
㈣系爭房屋雖有瑕疵，但被告不得依照民法第359條物之瑕疵擔保責任規定解除系爭契約，僅得請求減少價金：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，為民法第359 條所明定。本項規定為出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人僅得就減少價金或解除契約擇一行使，不得併為請求；次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又前開條文但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言（最高法院90年臺上字第564號、91年臺上字第2451號、92年臺上字第2360號判決意旨參照）。
⑵本院審酌財團法人中華工商研究院之鑑定報告書所載：貳
、鑑定原則：本案因係漏水所導致之系爭房屋損害，一切以未發生損害前為基礎，故應以「恢復原狀（無漏水瑕疵）之原則」進行系爭房屋所減少之價額理算之基礎。肆、系爭房屋之修復方式分析：㈠系爭房屋之內、外牆有滲、漏水之情形，建議移除裝修面後，再進行1：2防水水泥砂漿粉刷後，再鋪設原有之裝修面，例如瓷磚或油漆。㈡系爭房屋之樓頂板有滲、漏水之情形，建議移除裝修面後，再進行1：2防水水泥砂漿粉刷後，再鋪設原有之裝修面，例如瓷磚或油漆或其他。㈢系爭房屋廚房外之樓頂板有滲、漏水之情形，建議鋪設1：2防水水泥砂漿粉刷。㈣系爭房屋外之外牆無防水粉刷，建議鋪設1：2防水水泥砂漿粉刷。系爭房屋之修復費用說明：㈠系爭房屋依據前開修復方式之修補建議，提供修復費用之單價分析，各工程項目單價參考鑑定手冊及市價並考量施工數量辦理。㈡修復費用之單價分析皆以樓頂板設有裝潢之情況進行評估。系爭房屋修復費用分析：㈤系爭房屋修復費用鑑定結果：1、1：2防水水泥砂漿粉刷：27,890元。⒉鋪設20×20瓷磚：24,760元。⒊浴廁給水管線及裝修之修復：5,500元。⒋平頂及牆披土油漆：7,310元。⒌廢料清理及運什費（約5%）：3,280元。⒍其他費用（10%）：6,880元。
⒎利潤、稅捐及管理費（約15%）：11,380元。總計：87,000元。復參以本件囑託鑑定之範圍係依照被告所主張之漏水位置及所提出之照片，及系爭房屋之滲、漏水情形尚無安全上之顧慮，且上述瑕疵亦可修復，而修復後應不會再有損害發生，其價值亦不會有所折損，其修復費用與系爭房屋及其基地應有部分之買賣總價金470 萬元相較尚不及2%，揆諸前揭規定，如許被告以該等瑕疵為由解除契約請求返還全部買賣價金，對原告顯失公平。
㈤被告得請求減少價金之數額以及原告得向被告請求給付買賣價金之數額：
⑴至有關系爭房屋瑕疵部分對房屋價金所減少之金額，據財
團法人中華工商研究院於101年1月12日以中北法孝字第01
016 號函覆本院稱：由一般公開市場情報可知，房屋以無瑕疵之樣態為價額要件，本案鑑定方法以恢復原狀為原則，進行系爭房屋以發生損害前後之差額評估；故系爭房屋以恢復原狀（無漏水瑕疵）之情況後，自無房屋價金減少，而發生損害前後之差額則可視為其價金減少之部分。因此本案針對房屋價金所減少之金額之鑑定方法，就被告所提出之系爭房屋照片所示之漏水瑕疵，勘驗與研判系爭房屋本身條件之漏水損害範圍與程度，進一步判定系爭房屋是否應予拆除、損壞瑕疵部分是否得以修復為鑑定分析基礎。本案中系爭房屋可藉由修復方式至「恢復原狀（無漏水瑕疵）」，因此以受損建物回復受損前之原狀進行估列修復費用，該等費用則為系爭房屋因漏水瑕疵，致使系爭房屋所減少之價金（詳本院卷第102 頁）。是本院認應以修復系爭房屋至無漏水瑕疵所需之費用即8萬7,000元作為被告得向原告請求減少價金之數額始符公平。
⑵按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權
，於買受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。本件被告業於100年4月28日寄發基隆東信郵局0000000 號存證信函向原告請求減少價金，為原告所不爭執，故應可認被告已向原告為請求減少價金之意思表示，而於合法減少價金之範圍內，原告對被告即無價金給付請求權存在。
⑶買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367 條定有明文，被告既已合法向原告請求減少價金，而減少之數額應為8萬7,000元，已認定如上，從而，原告得向被告請求之價金應為94萬3, 000元【計算式：
103萬元－8萬7,000元＝94萬3,000元】。
㈥綜上，原告本於上開原因事實，依兩造間買賣契約法律關係
請求被告給付買賣價金94萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年5月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後認與判決之基礎無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予以一一論述。另原告聲請傳喚證人以證明原告並未向被告保證系爭房屋並無漏水，被告聲請傳喚證人以證明原告有向被告保證系爭房屋並無漏水，並聲請重新鑑定系爭房屋修復漏水完畢後之價額乙節。因原告應就系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任已認定如上，本院認已無傳喚證人證明之必要。而系爭房屋本院業已依被告聲請囑託財團法人中華工商研究院進行鑑定，就鑑定機關之選任以及鑑定事項，被告均無意見。揆諸民事訴訟法第286條規定及最高法院92年度台上字第2577號判決意旨，自無再次進行鑑定及調取相關資料之必要，併此敘明。
七、本件訴訟費用即第一審裁判費1萬1,197元、鑑定費用8萬8,200元，應由被告負擔9萬1元，由原告負擔9,396元。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第390條第2項、第392 條，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
民事庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
書記官 孫嘉偉