臺灣基隆地方法院民事判決 100年度訴字第283號原 告 簡錫煌被 告 蔡豐勝法定代理人 蔡忠義
蔡鄭鳳嬌被 告 簡張雪華
張家銘上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告簡張雪華、張家銘各應給付原告新臺幣陸仟捌佰捌拾捌元及自民國一百年十二月十七日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告簡張雪華、張家銘負擔萬分之三十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告簡張雪華、張家銘如各以新臺幣陸仟捌佰捌拾捌元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告原起訴請求：㈠訴外人蔡樹蘭應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上建物拆除，並將占用之土地返還原告及全體共有人，及給付原告新臺幣（下同）17,500萬元及自民國100年8月1日起至清償日止，按週年 5%計算之利息；㈡訴外人蔡忠義應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上建物拆除，並將占用之土地返還原告及全體共有bn ，及給付原告48,750元及自100年8月1日起至清償日止，按週年 5%計算之利息。嗣於101年8月28日變更聲明為：㈠被告蔡豐勝應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上面積 86.70平方公尺之建物拆除，並將占用土地返還原告；㈡被告張家銘、簡張雪華應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上面積 71.04平方公尺之建物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人，及連帶給付原告17,500元暨自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息。就拆屋還地部分乃係依實測結果而為更正，就金錢給付部分核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，另因蔡豐勝、張家銘、簡張雪華為系爭建物之事實上處分權人而追加為被告，其請求之基礎事實均屬同一，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，其所為訴之追加變更，合於前開規定，先予敘明。
二、被告張家銘、簡張雪華經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第 386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：㈠原告因繼承及分割而取得坐落新北市○○區○○段1618、16
34地號土地（下稱系爭1618、1634地號土地）之所有權，應有部分各為2分之1、全部，被告簡張雪華、張家銘為坐落系爭1618地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路○○巷 ○號建物（下稱系爭 2號建物）之事實上處分權人，被告蔡豐勝則為坐落系爭1634地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號建物（下稱系爭7號建物）之事實上處分權人，該等建物之前手前向原告之被繼承人承租上開土地，並於其上興建上開建物，雙方約定系爭1618、1634地號土地之租金分別為每年7,000元、9,750元，嗣被告簡張雪華、張家銘因繼承訴外人蔡樹蘭、被告蔡豐勝因繼承訴外人蔡金城所留遺產而成為系爭2號、7號建物之事實上處分權人，各應負有每年給付原告租金 3,500元（每年租金7,000元×應有部分1/2）、9,750元之義務，然其等迄今卻有5年以上未曾給付原告租金，經原告於100年4月27日以存證信函催告給付租金，卻仍未給付，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，起訴請求被告拆屋還地及給付租金，並聲明：⒈被告蔡豐勝應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上面積86.70 平方公尺之建物拆除，並將占用土地返還原告；⒉被告張家銘、簡張雪華應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上面積 71.04平方公尺之建物拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人，及連帶給付原告17,500元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈在原告因繼承而取得上開土地所有權前，係由原告之母收取
租金，最早是訴外人蔡樹蘭、被告蔡金城來原告家中繳付租金，嗣因被告把房屋出租給「黑白毛小吃店」，故原告之母改向「黑白毛小吃店」收取租金，但原告不知悉係於何時改成向「黑白毛小吃店」收取租金，原告之母曾告知原告，其自92年起即未向所有貢寮區土地之承租人收取租金，其中也包含被告。又原告之母從未表示上開土地要賣給政府，而係因上開土地要分割，不知道誰會成為所有權人，所以不敢再收取租金。
⒉原告於98年間即以電話通知被告簡張雪華給付租金，同時請
被告簡張雪華轉告被告張家銘，故其等應知悉原告為系爭1618地號土地之所有權人，被告簡張雪華當時叫原告去找「黑白毛小吃店」收取租金，然因原告與「黑白毛小吃店」間並無租賃關係存在，故原告並未向「黑白毛」收取租金。原告係於97年以後才知悉被告蔡豐勝之住處，但當原告到菜市場向被告蔡豐勝收取租金時，經其拒絕給付，直至本件訴訟程序進行中才清償95年至101年之租金。
四、被告部分：㈠被告張家銘、簡張雪華經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
㈡被告蔡豐勝抗辯：
⒈訴外人蔡金城（即被告蔡豐勝之祖父）在世時並未與地主約
定給付租金之方式，有時是訴外人蔡金城去地主家繳付租金，有時是地主到訴外人蔡金城家中收取租金，每年年底繳付
1 整年之租金，但不清楚是先付還是後付，訴外人蔡金城過世後，其對地主之租賃權即由被告蔡豐勝所繼承。約於90年以後被告向原告母親繳付租金時，原告母親表示系爭1634地號土地以後可能會賣給政府，因而拒收租金，之後就再也沒有地主前來收取租金，所以才沒給付。
⒉被告之前並不知悉原告成為系爭1634地號土地之所有權人，
原告是約於97、98年間才來找被告，就說要調漲租金為 2倍以上，被告認為不合理而拒絕原告，之後原告就再也沒來過，被告打電話給原告請他來收取租金，原告也不來，直至本件訴訟程序進行中，被告蔡豐勝才在法庭外交付迄至 101年度之租金予原告，現已將積欠租金全部清償完畢。又被告蔡豐勝未曾收取原告寄來之存證信函，且系爭租約並未定有期限，已經出租予被告 3、40年了，租約仍然有效，原告不能請求被告拆屋，希望原告可以便宜出賣系爭1634地號土地給被告，或由原告買受系爭7號建物。
五、兩造不爭執之事實：㈠訴外人蔡樹蘭、蔡金城前向原告之被繼承人承租系爭1618、
1634地號土地，雙方成立不定期限之租賃契約，並約定租金為每年各7,000元、9,750元，嗣訴外人蔡樹蘭、蔡金城過世後，由被告簡張雪華、張家銘取得坐落系爭1618地號土地上之系爭 2號建物之事實上處分權（應有部分各2分之1），由被告蔡豐勝取得坐落系爭1634地號土地上之系爭 7號建物之事實上處分權。又系爭建物所坐落系爭土地之位置及使用面積等現況，經本院履勘並囑託新北市瑞芳地政事務所現場鑑測，系爭2號建物占用系爭1618地號土地如附圖編號1618A所示、面積71.04平方公尺，系爭7號建物占用系爭1634地號土地如附圖編號1634A所示、面積86.70平方公尺。㈡原告於96年8月29日因判決共有物分割而於97年6月20日登記
為系爭1618、1634地號土地之所有權人，應有部分各為 2分之 1、全部，依系爭租約每年可向系爭2、7號建物之事實上處分權人收取租金各3,500元、9,750元。
㈢原告母親自92年起即未向系爭1618、1634地號土地之承租人
收取租金，被告蔡豐勝直至101年4月26日才給付原告系爭1634地號土地自95年起至101年止之租金。
㈣原告雖於100年4月27日以存證信函催告訴外人蔡樹蘭、蔡忠
義（即被告蔡豐勝之父）繳付系爭土地之租金，惟均因逾期未領而遭退回。
六、原告主張被告均已積欠 5年以上之租金，業已合法終止系爭租賃契約，並請求被告拆除建物返還土地等情，為被告蔡豐勝所否認，並以前揭情詞置辯，因此本件應審究者為：系爭租賃契約是否已合法終止？被告占用系爭土地有無正當權源？原告請求被告簡張雪華、張家銘連帶給付 100年8月4日起訴回溯5年之租金共計17,500元，有無理由？茲論述如下：
㈠系爭租賃契約未經出租人合法終止契約：
⒈按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，
應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號號判例意旨參照）。查原告固曾對被告簡張雪華催告給付租金，然係請被告簡張雪華轉告被告張家銘給付租金，並未催告被告張家銘給付租金，為原告所自承（見本院101年8月28日言詞辯論筆錄），原告亦未提出證據證明被告簡張雪華有權為被告張家銘代受意思表示，是原告對被告簡張雪華所為催告之效力自不及於被告張家銘。又原告是系爭1618地號土地之共有人，所有權應有部分為2分之1，僅係與被告張家銘、簡張雪華間租賃契約之出租人之一，依上開說明，如欲催告被告張家銘、簡張雪華給付租金及終止與被告張家銘、簡張雪華間之租賃契約，應由出租人全體向被告張家銘、簡張雪華為催告及終止之意思表示始為合法，現僅由原告為催告及終止之意思表示，顯不合法，自不生終止契約之效力。
⒉次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達 2年以
上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達 2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，最高法院68年台上字第 777號判例意旨可資參照。又按限制行為能力人為意思表示及受意思表示應得法定代理人之允許；父母為其未成年子女之法定代理人，民法第77條前段、第1086條第 1項分別定有明文。原告主張告蔡豐勝自原告之前手於92年間拒絕收取租金之時起，至原告主張終止系爭租賃契約之日止，期間未曾給付租金，已積欠 2年以上之租金額等情（被告蔡豐勝係於原告主張終止系爭租賃契約之後才清償租金），固為原告與被告蔡勝豐所不爭執，惟依上開判例意旨，原告若欲終止租約，仍須於被告蔡豐勝欠租 2年以上並踐行定期催告支付租金之程序後，始得為之。查被告蔡豐勝係00年00月00日出生，尚未成年，有被告蔡豐勝戶籍謄本附卷足憑，原告雖於100年4月27日以存證信函催告被告蔡豐勝之父蔡忠義支付租金，該存證信函已因逾期未領而遭退回，自不生催告之效力。原告雖另主張其於97年以後至菜市場向被告蔡豐勝之父蔡忠義收取租金而經其拒絕給付等情，然此為被告蔡豐勝所否認，並抗辯當日其父蔡忠義僅係拒絕原告調漲租金之請求，而非拒付租金，且原告未對被告蔡豐勝之母蔡鄭鳳嬌定相當期限催告支付租金，足見原告未依民法第440條第1項規定催告被告蔡豐勝支付租金，自不生終止契約之效力。
㈡原告既未合法終止系爭租賃契約，被告依系爭租賃契約占有、使用系爭土地，有正當權源，顯非無權占有人。
㈢另按連帶債務之成立，以有明示之意思表示或法律有規定者
為限，民法第 272條定有明文。本件被告簡張雪華、張家銘並未明示對原告各負全部租金之給付責任，且被告簡張雪華、張家銘係因共有系爭房屋而承租系爭土地，是被告簡張雪華、張家銘就系爭房屋既各有其應有部分，則就地租部分，亦應依其等對系爭房屋之應有部分比例給付，而非負連帶給付之責，合先敘明。原告主張被告簡張雪華、張家銘每年租金為7,000元，已積欠100年8月4日起訴回溯 5年之租金等事實，而被告簡張雪華、張家銘經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，堪信屬實，然原告係於96年8月29日因判決共有物分割而於97年6月20日登記為系爭1618地號土地之所有權人，其應有部分為2分之1，故被告簡張雪華、張家銘自96年8月29日起至100年8月4日止，對原告負有給付租金之義務，各應給付原告租金6,888元【計算式：96年8月29日起至100年8月4日止共計 3年11月又7日，原告應有部分為2分之1，每年僅能收取租金7,000元之一半即3,500元，3,500元×（3＋11/12＋7/365）年÷2＝6,888元，元以下四捨五入】。
七、綜上所述，原告並未合法終止系爭租賃契約，被告蔡豐勝、簡張雪華、張家銘依系爭租賃契約占有、使用系爭土地，顯非無權占有人，原告依民法第 767條所有物返還請求權，請求被告蔡豐勝、簡張雪華、張家銘拆屋還地，為無理由，應予駁回。另原告依租賃之法律關係，請求被告簡張雪華、張家銘各給付 6,888元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即100年12月17日起至清償日止，按週年 5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告簡張雪華、張家銘預供擔保，各得免為假執行。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
書記官 洪佳如