臺灣基隆地方法院民事判決 100年度訴字第341號原 告 謝姵宸原名謝芳燕.訴訟代理人 林則奘律師被 告 關榮順訴訟代理人 林智群律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於100年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟陸佰伍拾元，及自民國一百零一年一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳仟陸佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國100年4月18日經由橋福房屋基隆成功加盟店仲
介，與被告簽訂不動產買賣契約，買受位於位於基隆市○○路○巷○○號3樓之房屋及其坐落之土地（以下簡稱系爭房屋），約定買賣價金為新台幣（下同）90萬元，於同年5 月12日辦妥所有權移轉登記，於同年月27日交屋後，原告旋即發現系爭房屋有漏水、鋼筋外露之情形，瑕疵情形與被告委託仲介出售系爭房屋時所填載之不動產現況說明書上勾選「無滲漏水情形」之情形不符，通知被告後，雙方協議由被告於同年9 月12日前完成修復漏水及鋼筋外露之情形，被告並書立切結書乙紙，承諾於上開期日前修復完成，給付原告修繕期間每月4000元之利息補貼費外，同意逾期未修繕完畢即無條件「撤銷買賣契約」（當事人真意應係解除契約），將買方所支付之買賣價款無條件退還予買方。然迄今已逾雙方約定之時間，被告仍未修復漏水、鋼筋外露的情形，且僅給付1個月元之利息補貼費，屢經原告催請，被告卻一再推託，甚至斷然拒絕繼續修復。
㈡被告所書立之切結書上係載明「立切結書人（指被告）同意
於民國100年9月12日完成修復漏水及鋼筋外露情況。如未於上開時日修繕完畢，立切結書人同意無條件撤銷買賣並將買方所支付之買賣價款無條件退還買方」，其中關於「立切結書人同意無條件撤銷買賣/雖係用「撤銷」一語，然依民法第98條「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」之規定，及切結書下文可知，兩造之真意係約定被告應於期限內修繕漏水鋼筋外露之情況完畢，逾期則兩造簽訂之不動產買賣契約即得解除，他方不須另為履行之催告，始符兩造之真意。今雙方之不動產買賣契約已因被告逾期未修復，依民法第 255條規定，原告無庸催告即得解除系爭房地之買賣契約，爰以本書狀之送達為解除契約意思表示之通知。
㈢按契約解除時，雙方互負回復原狀之義務，又解除權之行使
不妨礙損害賠償之請求，分別為民法第259、260條之明文規定。今雙方間之不動產買賣契約既已解除，被告應將所收受之買賣價金90萬元返還予原告；而依切結書之約定，被告另應給付修繕期間2個月之利息補貼費8000元，委由代書辦理所有權移轉之相關費用2萬7470元，並賠償原告仲介費1萬元，合計共94萬5470元返還予原告，爰為聲明㈠被告應給付原告94萬5470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於100年間以90萬元將系爭房屋出售予原告，雙方於100
年4 月18日訂定不動產買賣契約（以下稱系爭契約），並於同年5月12日辦妥所有權移轉登記，並於同年5月27日交屋完畢。
㈡系爭房屋除「浴室」之外並無其他隔間，除「浴室」上方有
木板，無法知悉天花板有無漏水或鋼筋外露情況，其他部分之天花板並無遮蔽，均可以用肉眼檢視，原告於購買前完全瞭解「浴室」以外其他地方天花板有無漏水或鋼筋外露之情形。
㈢原告購買系爭房屋後，拆開「浴室」上方，發現有鋼筋外露
及若干漏水情況，向被告反映，被告允諾雇工修復「浴室」上方鋼筋外露及漏水情況，並簽訂切結書，擔保其若未能於100年9月12日前將「浴室」上方鋼筋外露及漏水情況修繕完畢，被告同意撤銷系爭契約（應為解除契約之意思）。
㈣嗣後被告花費新台幣66,000元雇工修復上開情況，被告雇用
之承包商並出具之完工保固書及匯款之相關匯款單據，並於100年7月22日以存證信函通知原告，不料原告一口咬定被告承諾連同其他部分一併修繕，並誣指被告違反切結書，要求解約，被告與原告溝通數次均無效果，原告遂提起本訴要求返還房屋買賣價金。
㈤依系爭契約第7條第1項：「買賣標的為房屋者，賣方應於交
付尾款之同時，以現狀點交方式，移交買方接管使用．．．」本案為中古屋買賣，兩造對於系爭房屋係於74年間建造，為26年老屋，有一定認識，上開契約條款又約定以現況交屋，原告自不得以新成屋之標準檢視系爭房屋，要求系爭房屋屋況與新成屋相同；另依民法第355條第1項：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」（物之瑕疵相對性）原告於買受系爭房屋前，得察看系爭房屋除「浴室」以外其他地方之天花板，對於上開區域（浴室以外）之天花板狀況，應有一定掌握，自不得聲稱不知上開區域之天花板有無問題。
㈥被告於切結書承諾修復範圍係指「浴室」上方，並未涵蓋系爭房屋所有區域：
１被告簽訂之切結書：「立切結書人．．．買方交屋日（即10
0年5 月27日）後發現漏水，為此立切結書人同意於民國100年9 月12日完成修復漏水及鋼筋外露情況．．．」【原告附件三】，被告於切結書中僅同意將「買方交屋日後發現漏水」部分予以修繕，而上開區域係指系爭房屋浴室，並未涵蓋系爭房屋所有區域。
２兩造於100 年4月18日訂約，於5月12日辦妥所有權移轉登記
，並於同年5 月27日交屋完畢，系爭房屋交屋前之議約階段（4～5月間）適值梅雨季節，基隆一地去年光是4、5月就有29天下雨，甚至有單日77、78毫米之大雨【100 年基隆氣象站逐日雨量資料，被證3號】，也就是：系爭房屋除浴室以外其他地區之天花板（沒有遮蔽物、裸露之天花板），如果產生漏水現象，原告在交屋日前可輕易得知，原告在交屋日後才會知道漏水、鋼筋外露之區域，只有「浴室」，被告承諾修復之區域，亦僅止於此。
３按以系爭房屋買賣價金僅90萬元，被告花費 6.6萬元從事修
繕，不得謂被告無誠意，而被告之所以願意花錢修繕，也是考量系爭房屋浴室之天花板有木板遮住，導致原告在簽約、交屋前無法察看，對原告不公平，故被告願意簽訂切結書並付錢雇工修繕。
４綜上所述，被告於切結書承諾修復範圍係指「浴室」上方，並未涵蓋系爭房屋所有區域。
㈦被告既已依照約定將系爭房屋「浴室」天花板予以修復，本
件應無解除契約事由，被告請求返還房屋買賣價金，應無理由。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年4月18日訂定系爭契約，被告以90萬元將系爭房
屋出售予原告，於同年5 月12日辦妥所有權移轉登記，並於同年5 月27日交屋完畢，為兩造所不爭，並有原告提出不動產買賣契約書影本、不動產謄本影本各1份在卷可稽（見本院卷第7至13頁），堪信為真。
㈡被告於100年5月27日交屋後，原告旋即發現系爭有漏水、鋼
筋外露之情形，瑕疵情形與被告委託仲介出售系爭房屋時所填載之不動產現況說明書上勾選「無滲漏水情形」之情形不符，為兩造所不爭，並有原告提出不動產標的物現況說明書影本乙份在卷可稽（見本院卷第15頁）。
㈢原告購買系爭房屋後，發現有鋼筋外露及若干漏水情況，兩
造簽訂切結書，被告擔保於100年9月12日前將鋼筋外露及漏水情況修繕完畢，被告同意撤銷系爭契約（應為解除契約之意思）。
四、兩造爭點部分：㈠被告於切結書承諾修復範圍是否僅指「浴室」上方，有無涵
蓋系爭房屋所有區域？㈡被告是否已依照切結書約定將系爭房屋「浴室」天花板予以
修復？是否已經構成切結書解除契約之事由，原告請求被告返還房屋買賣價金，有無理由？㈢原告是否得依照切結書之約定，請求被告應給付修繕期間2
個月之利息補貼費8,000元，委由代書辦理所有權移轉之相關費用2萬7,470元，並賠償原告仲介費1萬元等費用？
五、得心證之理由：㈠原告購買系爭房屋交屋後，發現系爭房屋有漏水、鋼筋外露
之情形，瑕疵情形與被告委託仲介出售系爭房屋時所填載之不動產現況說明書上勾選「無滲漏水情形」之情形不符，通知被告後，雙方協議由被告於同年9 月12日前完成修復漏水及鋼筋外露之情形，被告並書立切結書乙紙，為兩造所不爭，並有原告提出不動產買賣契約書、不動產謄本、不動產標的物現況說明書影本乙份及切結書各1份（以上均為影本），此部分事實足堪認定。又系爭房屋除「浴室」之外並無其他隔間，除「浴室」上方有木板，無法知悉天花板有無漏水或鋼筋外露情況，其他部分之天花板並無遮蔽等情，為兩造所不爭，並有被告提出系爭房屋室內格局圖1紙在卷可稽，並經本院現場勘驗屬實，有本院101年6月28日勘驗筆錄在卷可按，足堪認定。衡情購屋為人生中極為重要之事項，簽訂房屋買賣契約前，必會審慎察看房屋之狀況，原告購買系爭房屋前，以肉眼檢視屋內狀況，於購買前應可瞭解「浴室」以外其他地方天花板有無漏水或鋼筋外露之情形，且查兩造於100 年4月18日訂約，於5月12日辦妥所有權移轉登記，並於同年5月27日交屋完畢，系爭房屋交屋前之議約階段即100年4至5月間適值梅雨季節，期間基隆地區100 年4、5月就有29天下雨，甚至有單日77、78毫米之大雨，此有被告提出100年基隆氣象站逐日雨量資料在卷可按（見本院卷第68頁），亦即系爭房屋除浴室以外其他地區之天花板，即沒有遮蔽物、裸露天花板可以肉眼所及之屋內天花板，如果產生漏水現象，原告在交屋日前可輕易得知，是原告在交屋日後才會知道漏水、鋼筋外露之區域，應只有「浴室」。從而被告於切結書承諾修復範圍應僅指「浴室」上方，並未涵蓋系爭房屋內所有區域，是原告主張系爭房屋修復範圍包括房屋屋內所有區域，顯不足採。
㈡又按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。查兩造簽訂系爭契約第7條第1項：「買賣標的為房屋者，賣方應於交付尾款之同時，以現狀點交方式，移交買方接管使用．．．」本案為中古屋買賣，兩造對於系爭房屋係於74年間建造，為26年老屋，有一定認識，上開契約條款又約定以現況交屋，原告自不得以新成屋之標準檢視系爭房屋，要求系爭房屋屋況與新成屋相同，原告於買受系爭房屋前，得察看系爭房屋除「浴室」以外其他地方之天花板，對於上開區域（浴室以外）之天花板狀況，應有一定掌握，自不得聲稱不知上開區域之天花板有無問題。復經本院於101年6月28日下午2 時至系爭房屋勘驗，勘驗結果從大門進來之天花板鋼筋有外露等情，有本院101年6月28日勘驗筆錄在卷可稽，則系爭房屋縱有除「浴室」外之大門進來天花板鋼筋有外露之情形，然兩造既約定以房屋現況交屋，並依照原告提出不動產標的物現況說明書（見本院卷第15頁）所示，被告除系爭房屋為漏水、海砂屋及輻射屋外，自不負物之瑕疵擔保責任。㈢又被告抗辯，花費66,000元雇工修復系爭房屋「浴室」漏水
、鋼筋外露，被告雇用之承包商出具之完工保固書，並於100年7月22日以存證信函通知原告等情，有其提出被告雇用之承包商出具之完工保固書及相關匯款單據影本、基隆愛三路郵局000299號存證信函影本各1份為證（見本院卷第63至67頁），經本院會同兩造於101年6月28日勘驗系爭房屋時，原告表示：「⑴屋內浴室天花板已經不會漏水，因為有修補過。⑵浴室地板部分，我有做測漏試水試驗，我把地板排水孔封住後，倒水在地板上，樓下住戶反應有漏水。‧‧‧⑸浴室漏水樓下住戶也知道，她今天有到場。」等語，是被告已經依照切結書將「浴室」漏水情況完成修復完畢，本院勘驗系爭房屋「浴室」拍攝之照片所示（見本院卷第90至93頁），「浴室」天花板並無鋼筋外露之情形，則被告抗辯，已依照切結書約定將系爭房屋「浴室」天花板予以修復等語，足堪採信。被告既然已經依照切結書修復系爭房屋「浴室」漏水及鋼筋外露，原告自無依照切結書解除契約之事由，則原告之請求被告返還房屋買賣價金90萬元，尚非有據，應予駁回。
㈣又原告主張依切結書之約定，被告另應給付修繕期間2個月
之利息補貼費8,000元，委由代書辦理所有權移轉之相關費用2萬7,470元，並賠償原告仲介費1萬元云云，惟被告已經依照切結書修復系爭房屋「浴室」漏水及鋼筋外露，原告自無依照切結書解除契約之事由，則原告依解除契約回復原狀之規定請求被告給付上述辦理所有權移轉之相關費用2萬7,470元，並賠償原告仲介費1萬元等，尚非有據，應予駁回。
另被告於100年6月12日簽署切結書載明：「修繕期日每月由切結書人補貼買方（按即原告）新台幣肆千元」，而被告雇用之承包商修復完成，被告於100年7月22日以存證信函通知原告，已有1月又10天，未滿2月，依照上開切結書之每月利息貼補4,000元之約定，原告請求被告修繕期間之利息貼補8,000元【計算式：4000元/月×2＝8,000元】，應屬有據，另依照被告前述存證信函所載：「修繕期間並利息貼補新台幣肆千元。其餘1,350元另行購買郵政匯票一併寄送」，是被告就利息貼補已給付之金額為5,350元，被告顯就修繕之第2月僅以10天來計算利息貼補之金額，然依照切結書記載係每月給付利息貼補4,000元，並非按日來計算利息貼補，故本件修繕系爭房屋「浴室」漏水及鋼筋外露工程期間40天，應以2個月計算利息貼補之金額，才符合切結書之約定。則原告依照切結書請求被告修復漏水工程期間支付利息貼補2,650元【計算式：8,000元－5,350元＝2,650元】，並自101年1月25日起至清償日止（被告因所在不明，於101年1月4日登載報紙公示送達，經20日發生效力，見本院卷第42頁），按年息百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許，應予駁回。
㈤綜上所述，本件原告依照切結書解除系爭買賣契約，請求回
復原狀，因被告已經依照切結書修復系爭房屋「浴室」漏水及鋼筋外露，原告自無依照切結書解除契約之事由，原告據此請求系爭房屋買賣價金90萬元，委由代書辦理所有權移轉之相關費用2萬7,470元，並賠償原告仲介費1萬元之主張，為無理由，應予駁回。另原告依切結書之約定，被告另應給付修繕期間2個月之利息補貼費8,000元，扣除被告已經給付5,350元，在2,650元範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文，本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，本院所命給付之金額僅為2,650元，未逾50萬元，依上開規定，本院就此部分自應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保宣告假執行，此不過促使法院職權發動，本院無須就其此部分為准駁之判決。被告就上開有理由部分，陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額，併予准許之。至原告敗訴部分，其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 3 日
民事庭法 官 黃永定以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 3 日
書記官 潘端典