臺灣基隆地方法院民事判決 100年度重訴字第55號原 告 林薏菁訴訟代理人 黃丁風律師
黃雅羚律師被 告 龍雲建設開發有限公司法定代理人 陳志鴻被 告 益力營造有限公司法定代理人 許中美共 同訴訟代理人 陳豪杉律師上列當事人間返還土地等事件，本院於101年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落基隆市○○區○○段701、701-1、701-2地號土地上如附圖標示之鐵皮圍籬拆除、701地號土地上如附圖標示之貨櫃屋（面積十二‧七平方公尺)及上開三筆土地上之鷹架、模板等雜物遷讓，並將土地返還予原告及其他共有人全體。
被告應自民國一百年十二月五日起，至返還土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍仟零肆拾柒元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告應連帶將坐落基隆市○○區○○段○○○○號（面積242平方公尺、權利範圍：全部）、701-1地號（面積123平方公尺、權利範圍：全部）、701-2地號（面積19平方公尺、權利範圍：全部）土地上之圍籬等地上物拆除、騰空，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應自本訴狀繕本送達之翌日起，按月連帶給付原告新臺幣伍仟零肆拾柒元整。嗣經本院囑託基隆市安樂地政事務所實地測量後，原告追加並變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落基隆市○○區○○段701、701-1、701-2地號土地上如附圖標示之鐵皮圍籬拆除、701地號土地上如附圖標示之貨櫃屋(面積12.7平方公尺)及上開三筆土地上之鷹架、模板等雜物遷讓，並將土地返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍仟零肆拾柒元。核原告請求之基礎事實同一，且係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與上開法條相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國95年8月4日因拍賣登記取得坐落基隆市○○區○
○段○○○○號（面積242平方公尺、權利範圍：1/7）、701-1地號（面積123平方公尺、權利範圍：1/7）、701-2地號（面積19平方公尺、權利範圍：1/7）土地（下稱系爭土地）所有權。
㈡被告龍雲建設開發有限公司（下稱龍雲公司）與訴外人楊明
國等人簽約合建，委由被告益力營造有限公司（下稱益力公司）建造，被告龍雲公司與益力公司共同在系爭土地之沿明德一路與明德一路172巷設置鐵皮圍籬，並於其內放置貨櫃及堆置鷹架、模板等雜物。
㈢原告與被告龍雲公司及益力公司間，並無簽訂合建或同意使
用系爭土地之合意，被告龍雲公司及益力公司未經原告同意，擅自占有使用系爭土地，自屬無權占有，共同侵害原告所有系爭土地之使用、收益權利。原告委請黃丁風律師發函催告，限文到15日內將系爭土地之圍籬等工作物拆除、騰空，將無權占有土地返還予原告及其他共有人全體，依民法第767條、第821條之規定，請求被告龍雲公司及益力公司應連帶將無權占有之系爭土地上之之圍籬等地上物拆除、騰空，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體。
㈣又被告龍雲公司及益力公司無權占有系爭土地，其所受之利
益為占有，依其性質不能返還，故應償還其價額，即相當於租金之利益。系爭土地位基隆市○○區○○○路為臺省二號公路，國光客運、市公車行駛其間，臺灣鐵路管理局將七堵火車站規劃建造為替代基隆火車站之大站，每日班車頻繁，交通便利；都市計畫使用分區為商業區，大樓林立，鄰近有南興市場及夜市，商業發達；沿路設有基隆市七堵區公所、衛生所、基隆市警察局第三分局、基隆市稅捐稽徵局七堵分局、基隆市七堵國小及七堵郵局、華南銀行、基隆市第一、二信用合作社七堵分社等，生活機能便利。查系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺11,040元，折算每坪僅36,495元，相較以公告現值每平方公尺57,300元，折算每坪為189,421元，顯然申報地價不高，則以申報地價之百分之十計算租金利益，應屬適當。原告所有土地面積為54.857平方公尺【（242+ 123+19）×1/7=54.857】，據此計算，被告龍雲公司及益力公司應自本訴狀繕本送達之翌日起，按月連帶給付原告新臺幣5,047元【11,040×54.857×10/100×1/12=5,
046.8，小數點以下4捨5入】。㈤聲明：
１被告應將坐落基隆市○○區○○段701、701-1、701-2地號
土地上如附圖標示之鐵皮圍籬拆除、701地號土地上如附圖標示之貨櫃屋(面積12.7平方公尺)及上開三筆土地上之鷹架、模板等雜物遷讓，並將土地返還予原告及其他共有人全體。
２被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍仟零肆拾柒元。
二、被告等均聲明請求駁回原告之訴，並抗辯略以：㈠本件被告兩人取得系爭土地占有之原因及經過：
１原告之前手即楊明雄與其他共有人楊明川、楊明國、原告配
偶楊振芳之被繼承人楊水泉、楊平、楊阿仁、楊明宗（以下稱地主）於86年2月1日與訴外人亙城建設股份有限公司（下稱亙城建設）簽訂合作興建契約書嗣於88年7月31日解除。
２其後被告龍雲公司與楊明雄、楊明川、楊明國、楊平、楊阿
仁、楊明宗於88年7月23日簽訂協議書，其中第3條約定由被告於88年7月31日前先行給付渠等1104萬3430元，用以償付亙城建設因解約所提求償支付清單中之一部分。
３被告龍雲公司代表人陳志鴻與楊明雄、楊明川、楊明國、楊
水泉、楊平、楊阿仁、楊明宗等人於88年11月13日簽訂承諾書，其中約定楊水泉等七位及楊振芳必須配合辦理地上權塗銷事宜，且由被告簽發票號支票乙紙面額405萬元交付予楊振芳。
４被告龍雲公司與楊明雄、楊明川、楊明國、楊平、楊阿仁、
楊明宗於89年5月27日簽訂合建分屋契約書，其中第3條第⑶款約定「甲方提供之土地尚有地上權未塗銷部分，甲方負責於本合建工程向基隆市政府建管課申報開工之前，將地上權塗銷完畢」。
５被告龍雲公司與楊水泉於89年8月25日簽訂合建分屋契約書
，其中第3條第⑶款約定「楊水泉提供之土地尚有地上權未塗銷部分，楊水泉負責於本合建工程向基隆市政府建管課申報開工之前，將地上權塗銷完畢」。
６被告龍雲公司於89年10月28日寄發通知函請楊水泉、楊明雄
、楊明川、楊明國、楊平、楊阿仁、楊明宗盡速將本案土地之地上權塗銷完畢。
７被告龍雲公司於92年5月27日寄發存證信函催告應於7日內速
與地上權人黃雪珠完成地上權塗銷，如置之不理，同時解除雙方合建契約。
８被告龍雲公司於解除契約後依民法第259條第2款及繼承之法
律關係請求原告之配偶即楊振芳等人回復原狀，並依民法第260條及繼承之法律關係請求損害賠償，現由台灣台北地方法院以100年度重訴字第1111號事件審理中。
㈡原告之訴違背誠信原則，應予駁回：
１按最高法院100年度台上字第463號民事判決理由謂：「惟按
民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第一百四十八條第二項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。...次按權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。準此而言，上訴人既抗辯被上訴人本件權利之行使屬權利濫用及有違誠信原則，則被上訴人明知上訴人就系爭土地與其父林Ｏ益間有使用借貸關係存在，猶受讓系爭土地，倘係惡意，則其行使系爭土地所有權之物上請求權，有否違反誠信原則，自應予以究明，本院前次發回意旨已予指明，乃原審僅就被上訴人權利行使是否以損害他人為目的為論斷，但就此是否違反誠信原則，則略而不提，未予論及，徒以上開理由而為上訴人敗訴之判決，亦有可議。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由」另最高法院100年度台上字第1555號判決、台灣高等法院95年度重上字第559號判決等判決理由亦同此旨。
２本件原告乃楊振芳之配偶，而楊振芳為楊水泉之子即繼承人
，而楊振芳等土地共有人與被告之間，就本件系爭合建契約之爭執已歷有年所，所涉金額極鉅，且系爭土地之現狀為被告公司設立鐵皮圍籬禁止他人進入，至為明顯，故原告林薏菁雖主張拍賣公告並未載明系爭土地為原告占有及在拍賣取得系爭土地之土地持分前，對於土地上被告等二公司與原告之前手楊明雄及其他土地共有人間相關法律關係均不知悉云云，顯與經驗法則不符，而未可採信。
㈢原告之前手楊明雄及其他土地共有人與被告龍雲公司簽訂有
合建契約等，嗣因楊振芳之前為楊水泉與其他地主無法履行塗銷地上權之合約義務，導致房屋不能興建且建照失效，被告龍雲公司始被迫解除契約請求回復原狀。依最高法院92年台上字第118號裁判要旨：「又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，為同法第二百五十九條第一款所明定。足見被上訴人對於上訴人請求其返還另件之買貨價金，得行使同時履行抗辯權，請求上訴人給付其交付之貨品。」就返還土地部分，龍雲公司得對參與合建契約之地主主張同時履行抗辯，在地主還錢之前，龍雲公司與益力公司仍屬有權占有，原告既明知上情而仍予買受，則參酌上開最高法院100年度台上字第463號判決理由，原告之訴亦屬違背誠信原則，應予駁回至明。
㈣原告請求以申報地價年息百分之十計算不當得利，顯屬過高：
查系爭土地雖現由被告占有當中，但被告僅堆置部分建築材料，並未實際利用或取得任何利益，故依最高法院90年度台上字第387號判決見解：「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額。」被告所得利益顯然未達原告所主張之申報地價年息百分之十，原告之主張自屬過高而不足採。
三、兩造不爭執事項：㈠本件被告兩人取得系爭土地占有之原因及經過，並有被告提
出協議書、求償支付清單、承諾書、合建分屋契約書、合建分屋契約、通知函、被告龍雲公司92年5月27日存證信函（以上均影本，見本院卷第38至78頁）。
㈡訴外人楊明雄所有之系爭土地持分，遭債權人聲請本院查封
拍賣，95年7月17日公開拍賣，原告參與競標拍定，95年8月4日登記取得系爭土地持分所有權，並有原告提出系爭土地登記謄本（以上均影本，見本院卷第9至20頁）。
四、本案之爭點：㈠原告得否依民法第767條、第821條規定，請求被告龍雲公司
、益力公司將系爭土地返還予原告及其他共有人全體？㈡原告起訴請求被告將無權占有之系爭土地上之之圍籬等地上
物拆除、騰空，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體，原告有無違背誠信原則及權利濫用問題？㈢原告起訴請求被告將無權占有之系爭土地上之之圍籬等地上
物拆除、騰空，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體，是否損害被告援引同時履行抗辯權對抗楊明國等6人或楊振芳之權利？㈣原告起訴請求被告龍雲公司、益力公司按月連帶給付5,047
元之相當於租金之不當得利是否過高？
五、得心證之理由：㈠被告抗辯，被告兩人取得系爭土地占有之原因及經過，並提
出協議書、求償支付清單、承諾書、合建分屋契約書、合建分屋契約、通知函、被告龍雲公司92年5月27日存證信函，然上開文書或函件，其當事人或受文者均非原告，並無拘束原告之效力，是被告上開抗辯，顯不足採。又被告抗辯，被告龍雲公司依合建分屋契約書，已與當事人解除契約，業已進行請求回復原狀及損害賠償訴訟，經臺灣臺北地方法院100年度重訴字第1111號事件審理云云，然被告在系爭土地上尚未施工建造任何建築物，目前依然空地，僅系爭土地外圍設置鐵皮圍籬、內部堆置鷹架、板模等雜物，被告上開占有使用致侵害原告所有系爭土地持分之權益，被告以與他人間之糾葛或訴訟為由，侵害原告就系爭土地之使用、收益及處分等所有權權能，被告上開抗辯與法不合。
㈡按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載
明左列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。三、拍賣最低價額。四、交付價金之期限。
五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。六、定有應買資格或條件者，其資格或條件。七、拍賣後不點交者，其原因。八、定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。」「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」「拍賣公告，應揭示於執行法院及不動產所在地或其所在地之鄉鎮市（區)公所，如當地有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。拍賣公告，如當地有公報或新聞紙者，並應登載，但不動產價值過低者，得不予登載。」強制執行法第81條、第82條、第84條明文規定；又「拍賣不動產，由執行法官命書記官督同執達員於執行法院或其他場所為之。」「開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。」同法第83條、第88條亦有明文。顯見法院拍賣不動產，乃經法院公告及刊登新聞，任何人均得參與投標，且以標價超出最低價格之最高價者得標。又「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。」同法第98條亦有明文。則法院拍定不動產，拍定人自取得不動產移轉證書時起，取得該不動產所有權，拍定人既經公開方式為之，自無與原土地所有人間有通謀之惡意取得問題。另「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人。」最高法院72年台上字第938號著有判例。準此，原土地所有權人與第三人間，如有同意第三人使用拍賣土地之約定，基於債之相對性，不得對抗拍定人本於所有權之請求返還所有物。是被告與拍賣土地原所有人楊明雄等間，如有簽約合建等約定，基於債之相對性，關於債務履行之糾紛等，乃存在於被告與楊明雄等間，依照上述法律規定及判例意旨，不得對抗依法院拍賣而取得土地所有權之原告。
㈢被告援引上開最高法院100年度台上字第463號民事判決，抗
辯原告本件起訴有違誠信及權利濫用云云。惟查，原告起訴請求之基本事實與上開判決之事實迥異，被告引述上開片段判決意旨，比附援引，抗辯原告本件起訴有權利濫用及違反誠信原則，顯有違誤，並不足採。又被告抗辯，原告起訴請求被告將系爭土地之地上物拆除、騰空，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體，將損害被告援引同時履行抗辯權對抗楊明國等6人或楊振芳之權利云云，惟原告並非被告抗辯雙務契約之當事人，被告龍雲公司無援引同時履行抗辯權對抗楊明國等6人或楊振芳，以拒絕原告基於分別共有所有權返還系爭土地之權利，是被告上開抗辯顯不足採。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。
㈠原告於95年7月17日因法院拍賣拍定、95年8月4日登記取得
系爭701-1地號(面積123平方公尺、權利範圍：1/7)、701-2地號(面積19平方公尺、權利範圍：1/7)土地所有權，業如前述，另系爭701地號(面積242平方公尺、權利範圍1/7)，係於96年7月23日，由判決共有物分割取得，此有該地號土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第10頁），堪信為真實。
㈡被告龍雲公司與楊明國等6人簽約合建，委由被告益力公司
建造，被告龍雲公司與益力公司共同在系爭土地之沿明德一路與明德一路172巷旁設置如附圖標示之鐵皮圍籬，在701地號土地上放置如附圖標示之鐵皮屋(面積12.7平方公尺)及在上開土地上放置鷹架、模板等雜物，為兩造不爭，並有原告提出現場照片4幀可稽（見本院卷第21、22頁），且經本院於101年3月6日勘驗系爭土地，有勘驗筆錄及卷附現場相片在卷可稽（見本院卷第91至95頁），亦堪信為真實。
㈢原告與被告龍雲公司及益力公司間，並無簽訂合建，亦未同
意被告使用系爭土地，被告龍雲公司及益力公司未經原告同意，擅自占有使用系爭土地，自屬無權占有，共同侵害原告就系爭土地之使用、收益權利。從而原告本於所有權人之地位，依民法第767條及第821條之規定請求被告龍雲公司及益力公司應將無權占有之系爭土地上之之圍籬等地上物拆除、騰空，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，僅需一方無法律上之原因而受利益，致他方受有損害，即可成立，至於受益於對於受損害人有無侵權行為，則非所問；又其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院65年台再字138號、61年台上字第1695號判例參意旨照）。本件被告龍雲公司、益力公司無權占有系爭土地，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，應堪認定，至於被告等無權占有系爭土地是否知無權占用情事，及有無故意過失，則非所問，原告請求被告龍雲公司、益力公司連帶給付相當於租金之不當得利，自屬有理。本院審酌系爭土地位基隆市○○區○○○路為臺省二號公路，國光客運、市公車行駛其間，臺灣鐵路管理局將七堵火車站規劃建造為替代基隆火車站之大站，每日班車頻繁，交通便利；都市計畫使用分區為商業區，大樓林立，鄰近有南興市場及夜市，商業發達；沿路設有基隆市七堵區公所、衛生所、基隆市警察局第三分局、基隆市稅捐稽徵局七堵分局、基隆市七堵國小及七堵郵局、華南銀行、基隆市第一、二信用合作社七堵分社等，生活機能便利及被告龍雲公司、益力公司利用系爭土地現況等情狀，業經本院會同兩造勘驗系爭土地及周遭環境屬實（見本院101年3月6日勘驗筆錄及卷附現場相片），認原告主張以系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺11,040元，折算每坪僅36,495元，相較以公告現值每平方公尺57,300元，折算每坪為189,421元，顯然申報地價不高，以申報地價之百分之十計算租金利益等語，應屬適當。又按民法第821條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為賠償之請求（最高法院94年度台上字第668號判決意旨參照）。是各共有人本於共有物之債權請求，僅得基於自己之應有部分比例為請求，而不及於其他共有人。經查，原告所有系爭土地面積為54.857平方公尺【計算式：（242㎡+123㎡+19㎡）×1/7=54.857㎡】，據此計算，被告龍雲公司及益力公司應自本訴狀繕本送達之翌日起，按月連帶給付原告新臺幣5,047元【計算式：11,040×54.857×10/100×1/12=5,046.8，小數點以下4捨5入】為有理由，應予准許。
八、從而，原告依所有物返還請求權、不當得利之法律關係，聲明求為判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 27 日
民事庭法 官 黃永定以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 101 年 8 月 27 日
書記官 潘端典