臺灣基隆地方法院民事裁定 101年度事聲字第23號異 議 人 郭正雄即 拍定人上列異議人即拍定人因債權人智立資產管理有限公司與債務人陳李麗華、陳進金間清償債務強制執行事件，對於民國101年3月5日本院民事執行處司法事務官所為100年度司執字第18006號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按「強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。」「本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。」「當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議。」強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。次按「司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力。」「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之。」強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4之規定亦揭櫫甚明。本件異議人於本院民事執行處司法事務官為駁回處分送達後10日內，以書狀表示不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，合先敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人前於民國101年2月15日拍定本院100年度司執字第18006號強制執行事件所拍賣之如附表一、二所示之不動產，然本院就如附表二所示之不動產，其上房屋(下稱系爭房屋)現況，於拍賣公告上僅記載「民國99年2月4日查封時，標的無人住居住，有些許廢棄物，無水電，採光差。債權人之代理人稱：標的為空屋，無增、改建，18
80、1881建號打通。拍定後是否砌牆區隔，由拍定人自理。」等語(下稱系爭拍賣公告)，但系爭房屋除系爭拍賣公告所載狀況外，尚有「屋內封閉、無其他出口」等實際狀況，因而無法通過消防安檢，更無從作為商業使用。系爭房屋拍定前，其內部構造及型式均係由本院查看記載，異議人僅能從本院提供之簡略字義了解，然系爭拍賣公告上就系爭房屋有無其他出口並未詳載，致異議人受有極大損害，此一文字上之疏失自不應由異議人承擔，為此異議人前向執行法院聲請撤銷拍定程序，遭執行司法事務官駁回異議人聲請，異議人不服，爰再提出本件聲明異議等語。
三、本件異議人雖指稱系爭拍賣公告並未就系爭房屋有「屋內封閉、無其他出口」等實際狀況加以記載，有應記明拍賣公告事項而未註明之瑕疵等語。惟按拍賣公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。又拍賣不動產公告記載本法第81條第2項第1款所列事項，如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼，辦理強制執行事件應行注意事項第43條第2項前段亦定有明文。經查：
(一)本院民事執行處為進行系爭不動產之拍賣，前於100年10月20日會同債權人及轄區警員至系爭房屋現場履勘，並依強制執行法第81條規定於100年12月21日為第一次拍賣之公告(即系爭拍賣公告)，而系爭拍賣公告已於其附表載明系爭房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼等項，合於辦理強制執行事件應行注意事項第43條第2項前段之規定。且系爭拍賣公告之公告事項第12點復就執行標的即系爭房屋現況加以記載「民國99年2月4日查封時，標的無人住居住，有些許廢棄物，無水電，採光差。債權人之代理人稱：標的為空屋，無增、改建，1880、1881建號打通。拍定後是否砌牆區隔，由拍定人自理，請應買人注意。拍定後點交。」等語，此業經本院依職權調閱本院100年度司執字第18006號強制執行事件卷宗核閱核屬實，是系爭拍賣公告之記載乃本院民事執行處會同債權人及轄區警員到場履勘後，就拍賣標的物當時之客觀狀態、狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，尤其就系爭房屋能否為通常使用時所應注意之狀況，諸如是否因有增、改建或打通而使系爭房屋之結構、格局異於原始設計，增添使用上之危險，及系爭房屋是否接通水電而適於居住利用等情均詳予記載，本院認系爭拍賣公告所為系爭房屋「實際狀況」之記載，亦合於強制執行法第81條第2項第1款之規定。
(二)至異議人所爭執「系爭房屋有無其他出口」亦屬系爭房屋「實際狀況」之應記載事項，自應記載於系爭拍賣公告等情，惟按建築物被區分之特定部分，僅須具備構造上及使用上之獨立性，即得作為建築物區分所有權之客體。系爭房屋既已具備獨立之出入口，於構造上及使用上均具備獨立性，依上開說明，已合於區分所有權客體之全部要件，自難謂本院尚應就系爭房屋有無其他出入口等細瑣事項有為鉅細靡遺記載並說明之義務。況異議人拍定系爭房屋欲供商業使用，此乃異議人之主觀動機，其內心狀況非本院或其他外人所能窺知，且本院就系爭房屋並未保證通過消防安檢、可供商業使用，則異議人本應依其閱覽所得之系爭拍賣公告內容，多方預為查詢明確，視其是否符合購買用途再決定參與投標與否，豈能僅因系爭拍賣公告並未記載「系爭房屋封閉並無其他出口」，導致無法通過消防安檢、未能作為商業使用，遽謂系爭拍賣公告有強制執行法第81條第2項第1款規定應記明之事項而未予記明之情事。
四、綜上所述，本件執行程序並無違誤，執行司法事務官據此駁回異議人之聲請，核無不當，本件聲明異議為無理由，應予駁回。
五、依強制執行法第12條第2項、第30條之1、民事訴訟法第240條之3、第240條之4裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 25 日
民事庭法 官如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中 華 民 國 101 年 7 月 25 日
書記官 陸清敏┌─────────────────────────────────────────┐│附表一： │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬───────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│1 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │495 │建│3941.94 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│2 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │495-1 │建│40.94 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│3 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │499 │建│4169.36 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│4 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │499-1 │建│91.10 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│5 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │510 │建│896.89 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│6 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │512 │建│5920.37 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│7 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │512-1 │建│2.34 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│8 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │517 │建│2038.12 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│9 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │493 │雜│34.13 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│10│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │494 │雜│52.13 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│11│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │496 │雜│93.85 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│12│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │497 │雜│1812.07 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│13│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │498 │雜│10.65 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│14│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │500 │雜│38.66 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│15│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │501 │雜│160.72 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│16│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │501-1 │雜│17.38 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│17│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │502 │林│92.07 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│18│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │502-1 │林│13.81 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│19│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │506 │雜│21.77 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│20│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │506-1 │雜│0.88 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│21│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │511 │林│65.07 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│22│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │513 │林│1335.33 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│23│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │514 │林│12.70 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│24│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │515 │林│46.64 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│25│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │516 │雜│19.72 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│26│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │519 │雜│41.97 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│27│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │524 │雜│23.58 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│28│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │525 │雜│12.94 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│29│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │527 │雜│26.44 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│30│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │528 │雜│15.56 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│31│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │528-1 │雜│65.97 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│32│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │529 │雜│39.75 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┤│33│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │529-1 │雜│0.26 │100000分之269 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │└─┴───┴───────────────────────────────────┘┌───────────────────────────────────────┐│附表二： │├─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┤│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│1 │1881│基隆市安樂區武│7層樓 │地下一層：86.18 │ │ 全部 ││ │ │嶺段495地號 │鋼筋混│合 計：86.18 │ │ ││ │ │--------------│凝土造│ │ │ ││ │ │基金一路135巷2│ │ │ │ ││ │ │1弄77號底一層 │ │ │ │ ││ │ │之8 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│公設2606、2611、2612建號持分379/10000、125/100000、125/100000 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│2 │1880│基隆市安樂區武│7層樓 │地下1層：94.20 │ │ 全部 ││ │ │嶺段495地號 │鋼筋混│合 計：94.2 │ │ ││ │ │--------------│凝土造│ │ │ ││ │ │基金一路135巷2│ │ │ │ ││ │ │1弄77號底一層 │ │ │ │ ││ │ │之7 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│公設2606、2611、2612建號持分414/10000、137/100000、137/100000 │└─┴──┴──────────────────────────────────┘