臺灣基隆地方法院民事判決 101年度基簡字第1003號原 告 尹嫚言訴訟代理人 顏瑞成律師被 告 李瑞興
游建潭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國 102年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應自門牌號碼新北市○○區○○○○路○○○○○號房屋遷出，將上開房屋騰空返還原告。
被告甲○○應給付原告新臺幣叁萬零柒佰叁拾肆元，及自民國一百零一年十月三十一日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息，暨自民國一百零一年九月二十九日起至返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟玖佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟零柒拾元由被告甲○○負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告甲○○如以新臺幣肆拾陸萬零柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原請求：⒈被告應自門牌號碼新北市○○區○○○○路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋騰空返還原告；⒉被告應給付原告新臺幣（下同） 407,708元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息；⒊被告乙○○應給付原告21,892元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息；4.被告應自原告起訴翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,160元。嗣於民國102年1月10日變更上開第2至4項聲明為：被告應給付原告215,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息；被告乙○○應給付原告11,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息；被告應自原告起訴翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 3,781元，其餘聲明則不變，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，先予敘明。
二、原告起訴主張：㈠坐落新北市○○區○○段 ○○○○號土地上之系爭房屋為訴外
人游根松所有，其於87年10月16日過世後，系爭房屋即由其唯一繼承人即原告所繼承。惟原告於87年間繼承系爭房屋時尚未成年，原告之伯父即被告乙○○長期僭居所有人地位使用收益系爭房屋，並於97年間未經原告同意，擅將系爭房屋出租予被告甲○○，被告甲○○為土木工程施工商，於系爭房屋內堆放磁磚及土木工程材料、停放自用小貨車。原告於接獲系爭房屋之房屋稅催繳通知書後，於101年4月22日至新北市政府警察局瑞芳分局請員警協助調查系爭房屋之使用情形，並與被告2人會晤協商，惟因被告2人始終未將系爭房屋遷讓返還原告，為此依民法第767條第1項規定，起訴請求被告甲○○、乙○○騰空遷讓返還系爭房屋。
㈡又依系爭房屋之房屋稅籍證明書所載，系爭房屋現值為453,
700元，依土地法第97條第1項規定，城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息 10%為限，故系爭房屋之年租金應以45,370元計算。被告甲○○自97年1月1日（因占用始日不明，暫以97年1月1日計算）起至原告起訴之日即101年9月28日止，共4年又272日，無權占用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利 215,290元【年租金45,370元×（4＋272/365）年】。被告乙○○則早於87年間即無權占用系爭房屋，並於97年間將系爭房屋出租予被告甲○○使用，原告依民法第126條規定，僅請求其給付起訴前5年內無權占用系爭房屋所受之利益，及基於侵權行為損害賠償之法律關係，請求其賠償無權出租系爭房屋予被告甲○○，致原告所受之損害，故被告乙○○除應與被告甲○○共同給付215,290元外，另應給付剩餘93日（5年－4年又272日）相當於租金之不當得利11,560元【45,370元×（93/365）年】，暨被告乙○○、甲○○應自原告起訴翌日起至其等返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,781元【45,370元÷12月】。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈被告乙○○於 101年12月13日言詞辯論期日已坦承「房屋所
有權是游根松的，我沒有意見」等語，足見被告乙○○自認系爭房屋之所有權為原告之父游根松所有，得逕採為裁判之基礎，原告既為游根松之繼承人，自應因繼承而取得系爭房屋之所有權。
⒉訴外人游根松係於87年間過世，而被告甲○○係於97年間才
整理系爭房屋，其間相距10年，故被告乙○○所稱訴外人游根松過世前託他管理系爭房屋云云，並不合理；且訴外人游根松過世時，原告並不在場，被告乙○○就此應負舉證之責，況被告甲○○、乙○○間即使有使用借貸系爭房屋之約定，也不能拘束原告。
⒊被告乙○○曾於102年1月22日下午 4時許向原告訴訟代理人
表示被告甲○○於94年10月24日即進入系爭房屋打掃，且約於95年底、96年初即開始使用系爭房屋，此有被告乙○○簽名及蓋指印之聲明書為憑，原告主張被告甲○○於97年1月1日起，即已開始占用系爭房屋，自屬有據。再者，被告甲○○自承其於97年間清理系爭房屋，依最高法院53年度台上字第 861號判決要旨，占有係指對於物有事實上管領之力，對於物已有確定及繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。被告甲○○於97年 6月21日即已雇工進入系爭房屋打掃，屋外停放被告甲○○所有車輛，足見當時被告甲○○已取得系爭房屋之支配權（如得自由進出、持有鑰匙），自該時起，應已對系爭房屋有事實上之管領力（即占有），故計算被告甲○○無權占用系爭房屋之始期，至少應以被告甲○○於97年 6月21日雇工清理系爭房屋起算，而非自其開始堆放物品之時點起算。
㈣基於上述，並聲明：
⒈被告甲○○、乙○○應自門牌號碼新北市○○區○○○○路○○○○○號房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。
⒉被告甲○○、乙○○應給付原告 215,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息。
⒊被告乙○○應給付原告 11,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息。
⒋被告甲○○、乙○○自原告起訴翌日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付原告3,781元。
⒌願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告均聲明請求駁回原告之訴，並分別抗辯略以：㈠被告甲○○：系爭房屋已經荒廢很久了，之前會有野狗和不
良少年進去，被告係於97年 6月間整理系爭房屋，當時該屋的門、窗都已經損壞，屋內都是泥土，如何能夠使用？被告雇工清理系爭房屋，並將門窗修復，還裝設鐵捲門和一些其他的設施，花費約16萬元，所以被告乙○○同意讓被告無償使用系爭房屋，為期 5年，期滿後如果被告還要繼續使用再簽訂租約。被告係於98年10月中旬才開始使用系爭房屋，該屋目前沒有水、電，當作倉庫放置建材，截至目前為止，被告依約還可以使用2年。
㈡被告乙○○：
⒈訴外人游根松為被告乙○○之胞弟，當初游根松要結婚時，
因為原有的房子太小，被告就出資讓他去興建系爭房屋，房屋蓋好後，游松根將該屋登記於自己名下，被告也不計較，但是游松根後來生病了，弟媳卻不願照顧他，被告除照顧游松根，還拿 8萬元給弟媳去外面生活，弟媳到快要生產前還回來找被告為她支付生產費用，被告一直照顧胞弟游根松直到他過世，他過世前16、7 年都是用被告的錢，現在被告卻被晚輩原告提告侵占房屋，被告難以服氣。就系爭房屋之所有權人為訴外人游根松部分並不爭執，對原告請求返還房屋沒意見，但原告也要清償其父積欠被告之債務。
⒉被告胞弟游根松過世前交代被告要管理系爭房屋，該屋漏水
很久了，又淹水過3次，前2次是被告自己清理，第 3次被告無法清理，所以拜託被告甲○○幫忙清理，被告曾請人估價清理費用需十幾萬元，因為被告沒錢給被告甲○○，所以無償讓他使用系爭房屋去放置建材，被告自己並未使用系爭房屋，不記得何時請被告甲○○去清理房屋，也不記得被告甲○○從何時開始使用系爭房屋。
四、查系爭房屋原為游松根所有，游松根於87年間過世，原告為其唯一之繼承人，及被告乙○○未經原告同意，擅將系爭房屋出借被告甲○○占有使用之事實，業據原告提出新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處100年5月30日北稅瑞一字第0000000000號函、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、房屋稅稅款及財務罰鍰繳款書、戶籍謄本、繼承系統表等件為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。至原告主張被告乙○○自87年間起無權占有使用系爭房屋、被告甲○○自97年1月1日起無權占有使用系爭房屋，則為被告 2人所否認，並以前揭情詞置辯，因此本件應審究者為：㈠被告乙○○有無占有使用系爭房屋？原告主張被告甲○○、乙○○無權占有使用系爭房屋，請求其等自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，並自起訴翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害，有無理由？㈡原告請求被告甲○○給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，被告甲○○占有使用系爭房屋之期間為何？所應給付之不當得利數額為何？㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告乙○○給付起訴前5年內相當於租金之不當得利，有無理由？原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告乙○○賠償其所受損害（即被告甲○○占有使用系爭房屋期間之租金），有無理由？茲論述如下：
㈠關於被告甲○○無權占有系爭房屋部分：
⒈按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資
興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院85年度台上字第 247號判決參照），是未辦保存登記建物之所有權屬原始建築人。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院97年度台上字第 399號、93年度台上字第2652號、92年度台上字第1755號判決參照）。
查系爭房屋為未保存登記建物，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可稽，且兩造均不爭執原告之被繼承人游松根為系爭房屋之原始起造人，其出資興建系爭房屋，及原告為游松根唯一之繼承人之事實，則原告雖因系爭房屋為未辦理保存登記之建物，無法為所有權移轉登記，法律上未能取得系爭房屋之所有權，但仍得取得該屋事實上之處分權，惟原告僅有使用、收益等事實上之處分權能，尚無從本於所有權人之地位主張所有物返還請求權，原告依民法第 767條所有權人物上請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，尚無理由。
⒉又違章建築因符合民法第66條第 1項規定所定義之定著物，
概念上屬於不動產之範疇，而違章建築僅因違反相關建築法規，無法藉由登記制度移轉所有權，乃由實務承認移轉者為事實上處分權，顯見事實上處分權係因市場交易所衍生之概念，其與合法建築物之所有權，均具有對特定不動產之支配權能，且均具有處分權能之性質，僅在為不動產處分權能與換價權能之若干限度內，例如移轉登記、設定抵押權登記等事項上，與所有人有異，除此之外，於對標的物為占有、自由使用收益、為事實行為之範圍內，應與所有人無殊，而具有相似性，是事實上處分權之權利本質仍屬所有權，僅為原始所有權之變形而已，民法於對於違章建築遭行政上強制拆除以前，仍應尊重該財產權存在之既定現實，使其得類推適用民法第 767條所有物返還請求權之規定保障財產權，不能因為建物係違章建築即限制事實上處分權人行使物上請求權。
⒊又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告
就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第 312號判決意旨參照）。被告甲○○就系爭房屋現由其占有使用之事實固不爭執，惟抗辯其前受被告乙○○委託清理系爭房屋，花費十幾萬元，被告乙○○並未給付其任何費用，故同意由其無償使用系爭房屋，為期 5年云云。惟被告乙○○並非系爭房屋之所有權人或事實上之處分權人，無權同意被告甲○○占有使用系爭房屋，且原告並未同意被告甲○○占有使用系爭房屋，被告甲○○亦未能舉證證明有何占有使用系爭房屋之合法權源，對原告而言，被告甲○○自屬無權占有。從而，原告本於事實上處分權人之地位，類推適用民法第 767條之規定，請求被告甲○○自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空返還原告，為有理由，應予准許。
㈡關於被告乙○○並無占有使用系爭房屋部分：
另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第 277條定有明文。原告雖主張被告乙○○自系爭房屋之原所有權人游根松過世後，即僭居所有人地位，無權占有使用系爭房屋云云，為被告乙○○所否認，揆諸上開規定，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任。原告雖以被告乙○○未經原告許可，擅將系爭房屋出借被告甲○○占有使用之情事，主張被告乙○○亦有占有使用系爭房屋，惟原告此部分之主張至多僅能證明被告乙○○無權出借系爭房屋予被告甲○○使用，尚難據此即謂被告乙○○對系爭房屋已有事實上之管領力。另被告乙○○陳稱，其並未居住於系爭房屋內，僅因其胞弟即系爭房屋之所有權人游根松生前委託其管理系爭房屋，所以其曾經清理該屋2次，第3次則因其已無法清理，所以委託被告甲○○清理，並因無力支付清理費用，故而同意被告甲○○無償使用系爭房屋等情，參酌原告所提照片所示，於97年 6月間被告甲○○雇工清理系爭房屋時，系爭房屋之門窗已鏽蝕毀壞、無法使用，牆壁、天花板及地面均相當陳舊，呈現斑白污損之情形，顯已棄置多年、無人居住使用，而系爭房屋之所有權人游根松係於87年間過世，原告係於 101年間提起本訴，其間相距約14年，尚難僅憑被告乙○○於14年來，僅親自打掃清理 2次及委託他人打掃清理 1次系爭房屋，即認被告乙○○有占有使用系爭房屋之意圖，或對已荒廢多年之系爭房屋有確定及繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態，且原告始終未能舉證證明被告乙○○有何占有使用系爭房屋之情事存在，原告主張被告乙○○亦為系爭房屋之占有人，尚難採信。從而，原告請求被告乙○○遷讓返還系爭房屋，暨給付起訴前 5年相當於租金之不當得利，及自原告起訴翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 3,781元，均無理由，應予駁回。
㈢關於原告請求被告甲○○、乙○○共同給付 215,290元（即
相當於系爭房屋自97年1月1日起至101年9月28日止之租金），暨自起訴翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付 3,781元部分：
⒈再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。而無權占有他人土地，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，倘無損害，即不構成不當得利（最高法院97年度台上字第 604號判決要旨參照）。原告固主張被告甲○○自97年1月1日起至101年9月28日止，無權占有使用系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利，暨自起訴翌日即101年9月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金云云。被告甲○○有無權占有使用系爭房屋之事實，已如前述，惟揆諸上開說明，並非被告甲○○無法律上原因而受有使用系爭房屋之利益，原告即可請求相當於租金之不當得利，原告尚須因此而受有損害，即原告亦因被告甲○○占有使用系爭房屋，而無法有效利用該屋，致受有相當於租金之損失，原告始得向被告甲○○請求相當於租金之不當得利損害金。又依原告所提被告甲○○於97年 6月間雇工清理系爭房屋之照片所示，被告甲○○當時雖已將系爭房屋內之泥沙及廢棄物等清理完畢，但房屋之鐵捲門、窗戶均已鏽蝕毀壞、無法使用，牆壁、天花板及地面均呈現斑白污損之情形，顯已遭人棄置多年，則以系爭房屋於被告甲○○清理整修前之屋況，根本無從為任何使用收益，無從認定被告甲○○於房屋整修完成前得享有占有使用之利益。參以原告所提新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處100年5月30日北稅瑞一字第0000000000號函文內容，可知原告於 100年間收受房屋稅單後，對於其為系爭房屋之納稅義務人乙節有所疑義，而向新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處陳情，及依原告於起訴狀所陳：「直至原告接獲系爭房屋之房屋稅催繳通知書後，乃於101年4月22日許至新北市政府警察局瑞芳分局延請員警調查房屋使用情形，並進而與被告二人進行會晤協談；惟於協商過程中，被告二人拒絕將系爭房屋遷讓、返還於原告，原告不得已，乃對被告二人提出竊佔罪之告訴…」等語，堪認原告係於收受房屋稅催繳通知後，才知悉其已因繼承而為系爭房屋之事實上處分權人，而須負擔該屋之房屋稅，並於向新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處陳情，收受該機關上開函文後確認此事，則原告於100年5月30日收受上開函文前，就其已因繼承而成為系爭房屋事實上之處分權人乙情尚有疑義，其就該屋自無從有任何使用收益之規劃，則被告甲○○於100年5月30日前無權占有系爭房屋之行為，實際上並未妨害原告利用該屋，因為原告該時尚無任何使用收益系爭房屋之行為或計畫，自難謂原告因此受有相當於租金之損害。從而，原告請求被告甲○○返還100年5月30日前相當於租金之不當得利，自無理由，應予駁回。
⒉另按城市地方房屋之租金，依土地法第97條第 1項規定，以
不超過土地及其建築物申報總價年息 10%為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息 10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋101年之課稅現值為460,700元，有原告所提房屋稅籍證明書附卷可稽，本院斟酌系爭房屋為未辦理保存登記之違章建築，並無土地之所有權，且該屋位於新北市瑞芳區，屋齡已有30年，曾荒廢多年，屋況老舊，無水電可用，目前僅供做為倉庫使用，可利用之經濟價值不高等情，認應以系爭房屋課稅現值年息5%計算相當於租金之不當得利損害金為適當，據此核算原告得請求被告甲○○給付自100年5月30日起至101年9月28日止相當於租金之不當得利損害金 30,734元【計算式：460,700元×5%×〈1＋（122/365）〉年＝30,734元，元以下四捨五入，以下同】，暨自起訴翌日即101年9月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金1,920元【計算式：460,700元×5%÷12月＝1,920元】。
⒊又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。是依民法第184條第1項前段規定，侵權行為所生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利，並致他人受有損害，且二者間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無故意過失、他人之權利未受侵害、或根本無損害之發生，即無損害賠償可言。原告雖主張被告乙○○無權出借系爭房屋予被告甲○○占有使用，已屬侵害原告之權利，其得依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告乙○○賠償原告因此所受之損害（即相當於被告甲○○自97年1月1日起至101年9月28日止占有使用系爭房屋之租金）云云。查被告乙○○未經原告同意，將系爭房屋無償出借被告甲○○使用，固係不法侵害原告之權利，然系爭房屋本已荒廢多年，被告乙○○遂委託被告甲○○清理修繕系爭房屋，且為減省清理費用之支出，將系爭房屋無償出借被告甲○○使用，以作為被告甲○○清理修繕系爭房屋之報酬，如非被告乙○○委託被告甲○○重新打掃清理及修繕門窗，以該屋原本之屋況，根本無法做任何使用，難謂原告因此而受有相當於租金之損害。原告依侵權行為之法律關係，請求被告乙○○給付爭房屋自97年1月1日起至101年9月28日止之租金作為賠償，顯無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求被告甲○○應自系爭房屋遷出，騰空返還原告，並給付原告30,734元，及自 101年10月31日起至清償日止，按週年5%計算之利息；暨自101年9月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 1,920元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求及對被告乙○○之請求部分，於法無據，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據資料，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係民事訴訟法第427條第1項所定訴訟標的金額在50萬元以下之財產權訴訟，被告敗訴部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第 2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 21 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 102 年 2 月 21 日
書記官 修丕龍