臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
101年度基簡字第461號原 告 金燕傑
金燕雄高琮凱高琮婷兼前列四人共同訴訟代理人 金燕玲被 告 葛世傑
黃嘉林上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告葛世傑應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號八樓房屋及其地下二樓八號停車位遷讓騰空並返還予原告。
被告葛世傑及黃嘉林應連帶給付原告金燕玲、金燕傑、金燕雄各新臺幣壹仟貳佰貳拾伍元、原告高琮凱、高琮婷各新臺幣陸佰貳拾伍元，及自民國一百零一年六月一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
被告葛世傑應自民國一百零一年五月十四日起至返還基隆市○○區○○路○○○巷○○○號八樓房屋及其地下二樓八號停車位之日止，按月給付原告金燕玲、金燕傑、金燕雄各新臺幣參仟壹佰貳拾伍元、原告高琮凱、高琮婷各新臺幣壹仟伍佰陸拾貳元，及自翌月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告黃嘉林則在被告葛世傑應按月給付原告金燕玲、金燕傑、金燕雄上揭金額各新臺幣伍佰元範圍內、按月給付原告高琮凱、高琮婷上揭金額各新臺幣貳佰伍拾元，暨遲延利息範圍內與被告葛世傑負連帶給付之責。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告葛世傑負擔。
本判決第一、二、三項均得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 項定有明文。本件原告起訴時原聲明：(一)被告葛世傑應將坐落基隆市○○區○○段○○○○○號土地（以下稱系爭土地）其上門牌號碼為基隆市○○區○○路○○巷○○○號8樓（下稱系爭建物）及同建號地下2樓8號停車位（下稱系爭車位）遷讓返還原告。(二)被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）245,500 元，自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(三)被告等應連帶自民國101年5月15日起至返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付原告17,500元，及自翌月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(四)願供擔保請淮宣告假執行。嗣於101年9月25日具狀變更訴之聲明
(二)被告等應連帶給付原告金燕傑、金燕雄、金燕玲各61,375元，高琮凱、高琮婷各30,687元，暨自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(三)被告等應自101年5 月15日起至返還系爭建物之日止，按月連帶給付原告金燕傑、金燕雄、金燕玲各4,375 元，高琮凱、高琮婷各2,187元，及自翌月1日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。核原告訴之聲明就遷讓返還系爭房屋所為之內容變更部分，其請求之基礎事實同一，且屬應受判決事項之減縮，揆諸前開說明，原告所為之訴之變更，應予准許。
二、本件被告黃嘉林經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2 項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：
（一）門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○○號8樓房屋（下稱系爭房屋）及同地號地下2樓8號停車位（下稱系爭車位）原為被繼承人蘇寶玉所有，惟蘇寶玉於100年5月22日死亡，系爭房屋由蘇寶玉之子女、孫輩即原告金燕傑、金燕玲、金燕雄繼承、由高琮凱、高琮婷代位繼承。被告葛世傑邀同被告黃嘉林為連帶保證人於99年4月15日與被繼承人蘇寶玉簽訂房屋租賃契約書，向蘇寶玉承租系爭房屋，約定租期1年即自99年4月15日至100年4月14日，租金每月8,000元，另水電費、瓦斯費及物管費每月1,500元均約定由被告葛世傑支付，惟被告葛世傑於承租時起均無按時給付房屋租金及其他費用，租期屆滿後未再另訂契約。嗣被告葛世傑於租期屆滿後，仍繼續使用系爭房屋，原告遂於100年7月13日委請律師發函催告被告2 人返還系爭房屋及系爭車位，限被告葛世傑即日起7 日內遷離，惟被告葛世傑迄今仍未將系爭房屋及系爭車位遷讓交還予原告，為此提出本訴請求被告葛世傑返還系爭房屋及車位。
（二）另被告葛世傑積欠租約期滿前之99年4月15日起至100年4月14日止之系爭房屋管理費每月1,500元，共計12個月18,000元。及自系爭租約期滿後，因被告並未遷讓返還系爭房屋及車位予原告，依據契約第8 條約定得向被告請求賠償按租金2 倍計算之違約金至遷讓返還之日止。因此原告自得請求被告葛世傑每月應賠償16,000元計算違約金及每月管理費1,500元，因此每月賠償金額為17,500 元。因此計算100年4月15日起至101年5月14日止13個月期間之違約金合計為227,500元，以上二者合計245,500元。而參照原告等人之應繼份比例，原告金燕玲、金燕傑、金燕雄等人為4分之1因此請求被告葛世傑各給付原告金燕玲、金燕傑、金燕雄61,375元，原告高琮凱、高琮婷等人為8分之1因此就上揭金額請求被告葛世傑支付每人30,687元。
（三）因系爭房屋及車位迄今尚未返還，因此請求被告葛世傑應自101年5月15日至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付16,000元之違約金及1,500元之管理費
（四）被告黃嘉林為系爭租賃契約之連帶保證人因此原告自得依據連帶保證契約之約定，請求被告黃嘉林就給付上揭被告葛世傑應給付金錢部分負連帶給付責任。
（五）對被告抗辯之陳述：
1、100年3月間被告葛世傑有聯繫表示欲續租，惟我表示不願意續約，因被告管理費均沒有繳交，如要續約，則水電、瓦斯等費用要辦理自動轉帳，系爭房屋租金及管理費每月為10,500元，待被告辦妥自動轉帳後再為續約，惟被告嗣後並未辦理，故雙方並無簽定租賃契約。
2、承認有收到被告所抗辯交付之34,800元現金，該部分現金係清償租約到期前被告積欠之房租及管理費，而租約到期前之房租原本即未在本訴請求，因此僅同意該部分金額得扣除系爭房屋租約到期前所積欠之管理費18,000元部分。
3、承認被告提出已繳納100年8月至101年3月份之管理費用12,000元為真，同意扣除此部分金額。
4、縱於101年3月6日收取被告交付之2個月租金21,000元，惟並無認係為收取租金之意思，僅係收取當相於租金之不當得利，並業已於100年7月委請律師發函催告被告返還系爭房屋，否認有將系爭房屋及系爭車位租賃與使用人康棟梁之意思。
（三）基於上述，聲明：
1、被告葛世傑應將系爭房屋及系爭車位遷出並騰空返還原告。
2、被告應連帶給付原告金燕傑、金燕雄、金燕玲各61,375元，高琮凱、高琮婷各30,687元，暨自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。
3、被告等應自101年5月15日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月連帶給付原告金燕傑、金燕雄、金燕玲各4,375元，高琮凱、高琮婷各2,187元，及自翌月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
4、願供擔保請淮宣告假執行。
四、被告部分:
（一）被告葛世傑部分：
1、被告葛世傑承認與蘇寶玉訂定租賃契約，租約其間僅至100年4月14日，租賃期間業已屆至。惟其並未占有使用系爭房屋及系爭車位，目前系爭房屋及系爭車位之使用人為訴外人康棟梁，係由我出面與蘇寶玉簽定租賃契約，再將系爭房屋及系爭車位交由訴外人康棟梁使用。
2、被告葛世傑於100年3月時曾與原告金燕玲聯繫表示願繼續承租該系爭房屋，惟原告表示欲提高租金為每月9,000 元、管理費1,500元，合計為10,500 元，又原告金燕玲表示欲直接與房屋使用人康棟梁直接簽定租賃契約，惟系爭房屋係海軍眷舍改建，國防部規定系爭房屋不得出租予非海軍眷屬之人員，而系爭房屋使用人非海軍人員。
3、依照租賃契約有支付管理費用的義務，惟系爭房屋使用人康棟梁於100年4月已繳納5個月租金共計32,000元；100年
6、7、8、9、10、11月共匯入63,000元；101年3月6 日繳交100年11月、101年1月之租金，計有21,000元；101 年3月繳納12,000元之管理費用及預付1個月租金、2個月保證金。
4、系爭房屋原並未收取管理費用，係包含於電費中，管理費用於99年8月份始由住戶繳納，34,800元係繳納100年2月15日起至100年4月14日止之租金、10,800元係支付99年8月1日起至100年4月1日止，共計9個月的管理費用。
5、租約期滿後，系爭房屋使用人即訴外人康棟梁有繳納管理費，管理費於100年3月前每月為1,200元、100年3 月後之管理費始調整為1,500元，此有管委會之證明書可證。
（二）被告黃嘉林部分：未曾提出書狀答辯或到庭為任何陳述。
五、得心證之理由：
（一）原告主張被告葛世傑與原告等之被繼承人蘇寶玉成立定期租賃契約，現租期屆滿並未續租，且目前系爭房屋及車位之占有使用人康棟梁乃為被告葛世傑向原告之被繼承人蘇寶玉承租後交付占有使用迄今，原告等均為蘇寶玉之繼承人，得繼承蘇寶玉之一切權利義務。業據原告提出與其所述相符之系爭房屋租賃契約書、系爭房屋建物所有權狀、100年7月12日律誠聯合法律事務所律師函、中華郵政掛號郵件收件回執3 紙、死亡證明書及繼承系統表等件影本為證，被告葛世傑並不爭執，僅辯稱其曾多次向原告金燕玲表達欲續租之意思，然未經原告金燕玲同意並堅持直接與訴外人康棟梁簽訂租約等語。因此，被告葛世傑既然不否認其與原告等人之被繼承人蘇寶玉之租賃契約租期屆滿且經請求未獲原告同意續租，則依據租賃契約第6 條之約定被告葛世傑應即遷讓返還系爭建物及車位，雖目前占有人為第三人康棟梁，但康棟梁乃基於被告葛世傑交付方能取得承租系爭建物及車位之占有，是以被告葛世傑乃有義務自行排除康棟梁之占有後將系爭房屋及車位遷讓返還原告等人。而被告葛世傑辯稱原告等欲與康棟梁直接簽約一節，業據原告否認，且證人康棟梁於101 年10月16日到院證述，雖曾提及原告曾經要與其簽訂租約，但證人康棟梁表示顧慮其身份不符合社區承租人之規定，因此並未與原告簽訂租約，是以無論原告是否曾經試圖與第三人康棟梁洽商直接簽訂租約之事，但至少兩造及證人康棟梁均承認，證人康棟梁與原告間實際上並無成立新的租約，據此康棟梁占有系爭房屋及車位之原因，仍係基於被告葛世傑99年間與蘇寶玉之承租契約而來，是以被告葛世傑既然為該份租賃契約之承租人，其仍有義務排除其交付康棟梁之占有後，將系爭房屋及車位返還原告。被告葛世傑辯稱其無庸返還系爭房屋及車位顯無可採。
（二）原告聲明第二項部分：
1、原告請求租賃期間屆滿前積欠之管理費18,000元，被告抗辯已清償，原告不否認，因此原告該部分之請求應予駁回。
2、租約期滿後100年4月15日起至101年5月14日之每月違約金16,000元及每月管理費1,500元，合計227,500元部分：
⑴ 原告主張依據不當得利規定及契約違約金之約定，請求被
告按月給付17,500元，本院審酌系爭房屋租期屆滿後，被告部分仍陸續給付相當租金之不當得利，每月10,500元，業據兩造不爭執，因此足認被告無權占有使用系爭房屋及車位可獲得相當於租金之不當得利應以10,500元計算，原告此部分不當得利之請求為有理由。但契約第8 條約定遲延返還租賃物得依據租金2 倍計算之違約金部分，顯然過高，法院得依據民法第252 條減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院斟酌原告已得依據不當得利請求被告給付相當於租金之損害，因此其經濟上之損失已獲得大部分填補，因此違約金之目的僅在促請被告儘速返還房屋，因此本院認每月增加上揭相當於租金不當得利金額10,500元之20﹪左右即2,000 元，即已達到違約金之目的，是以應認為違約金在2,000 元部分尚屬相當，逾2,000 元違約金部分則屬過高，應予駁回。基此，原告等於租賃期間屆滿後每月依據不當得利及違約金應僅得請求被告給付12,500 元（10,500＋2,000＝12,500）。經計算原告請求期間為100年4月15日起至101年5月14日止共計13個月，原告應得請求數額為162,500元。
⑵ 被告則抗辯陸續於100年4月清償32,000元、101年1 月18日
清償63,000元、101年3月6日清償21,000元、101年6月清償12,000元、101年6月15日清償42,000元、101年6 月29日清償10,500元、101年7月20日清償10,500元、101年8 月17日清償10,500 元，審酌被告提出匯款單據8 張、原告金燕玲簽立之收據1張、海光一村乙社區之100年8 月至101年9 月份管理費收費單1張等物，除100年4 月清償32,000 元部分並無證據可資佐證外，其他清償日期及時間均與上揭證物相符堪信被告除32,000元外其餘金額合計（63000＋21,000＋42,000＋10,500＋10,500＋10500＝157,500 ）清償抗辯為真，應予扣除。
⑶ 基此原告請求162,500元扣除157,500元後為5,000 元，則
原告於100年4月15日起至101年5月14日止所得請求之不當得利及違約金於5,000 元範圍內為有理由，其餘請求，應予駁回。而原告等依據繼承之應繼分比例分割此部分債權，原告金燕傑、金燕玲、金燕雄等3 人為4分之1，因此各得請求被告給付1,250元，原告高琮凱、高琮婷比例為各8分之1，因此各得請求被告給付625元。暨原告等均得分別請求自催告之日起即起訴狀繕本送達最後一位被告即被告葛世傑之翌日起即101年6月1日起至清償日止按年息5﹪計算之法定遲延利息。
⑷ 被告黃嘉林為系爭租賃契約之連帶債務人，因此依據連帶
債務契約確實應與被告葛世傑依據租賃契約條款所生之債務負連帶清償之責。而上揭被告葛世傑應給付之金額均已優先扣除相當於租金之不當得利，因此顯然未清償部分均屬違約金部分，是以被告黃嘉林應就此租賃契約條款所生債務與被告葛世傑負連帶清償責任。
（三）原告聲明第三項部分：
⑴ 原告主張自101年5月15日起至被告葛世傑遷讓返還系爭建
物及停車位之日止，依據不當得利規定及違約金約定，得按月請求被告給付17,500元，然此部分業據本院認定不當得利所得請求金額應為10,500元，違約金應酌減為2,000元，因此每月所得請求之金額應為12,500元，則再依據原告等分割分比例計算，原告金燕傑、金燕玲、金燕雄等各得按月請求被告給付3,125 元，原告高琮凱、高琮婷各得請求被告給付1,562元，且均自各月翌月1日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。原告逾上揭部分之請求則無理由，應予駁回。
⑵ 被告黃嘉林為系爭租賃契約之連帶債務人，因此依據連帶
保證契約應與被告葛世傑依據租賃契約條款所生之債務負連帶清償之責。而被告葛世傑此部分所負債務僅違約金部分為租賃契約之約定條款，因此被告黃嘉林僅在原告等請求被給付金額屬於違約金2,000 元部分，分割後原告金燕傑、金燕玲、金燕雄每月各500 元部分、原告高琮凱、高琮婷於每月各250 元部分負連帶清償之責。原告逾上揭部分對被告黃嘉林之請求，則應駁回。
（四）綜上所述，原告依租約、不當得利規定及連帶保證之法律關係，請求被告等如主文第1、2、3 項所示為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
（五）本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
（六）依民事訴訟法第389條第1項第3、5款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。
（七）據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 26 日
基隆簡易庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 26 日
書記官 王月娥