臺灣基隆地方法院民事判決 101年度訴字第371號原 告 楊斐萍訴訟代理人 李鴻傑被 告 蕭文蘭訴訟代理人 吳宜財律師被 告 聯瑋不動產仲介經紀有限公司法定代理人 蘇銘聰訴訟代理人 王惠瑜上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告經由被告聯瑋不動產仲介經紀有限公司（下稱聯瑋仲介）之居間介紹，以總價金新臺幣（下同）430 萬元向被告蕭文蘭購買其所有坐落基隆市○○區○○段72、76-1、
100 、100-1 、101 地號土地（權利範圍均各為萬分之32），及其上門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○ ○○ 號4樓房屋（權利範圍：全部，含共同使用部分，下稱系爭房屋），原告已依約付訖全部價金430 萬元，被告蕭文蘭亦依約將系爭房屋交付並移轉登記為原告所有，被告聯瑋仲介並向原告收取仲介費86,000元。
（二）於議價過程中，被告蕭文蘭及聯瑋仲介業務員王惠瑜均表示未曾發生漏水、前陽台排水系統堵塞之情事，原告始願以每坪8.638 萬元向被告蕭文蘭購買系爭房屋。然於101年3 月間交屋時，前陽台排水系統早已堵塞未能正常排水，交屋後約3 個月原告始得知前陽台排水系統堵塞，被告
2 人顯有隱匿前陽台排水系統堵塞之情事。原告多次透過王惠瑜聯繫被告蕭文蘭修復系爭房屋未果，僅王惠瑜曾到場了解狀況。
（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。系爭房屋有前陽台排水系統堵塞之瑕疵，原告自得向被告蕭文蘭請求減少總價金之1 成即43萬元，又因前開瑕疵致原告延遲入住，經詢問房仲業者，當地每月租金約13,000元，併請求被告蕭文蘭賠償自101 年3 月起至101 年9 月止延遲入住衍生之費用91,000元。
（四）次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文，爰請求聯瑋仲介返還仲介費86,000元。
（五）併為聲明：1.被告蕭文蘭應給付原告521,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。2.被告聯瑋仲介應給付原告86,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則均聲明請求判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並分別答辯如下：
（一）被告蕭文蘭部分：
1.原告於買受系爭房屋時即「明知」該房屋陽台之地板有公共水管線裸露，為確認是否有滲漏、堵塞或排水不良之情形，乃分別於「交屋前」或「點交時」，由聯瑋仲介業務員王惠瑜與黃尤敏當場打開水龍頭之水流或以水灌注測試，當時並無滲漏、堵塞或排水不良之情形。被告蕭文蘭另於101 年4 、5 月間將系爭房屋下層即門牌號碼基隆市○○○路○○○ ○○ 號3 樓建物（下稱系爭3 樓建物）售予李大坤（按：指名登記為訴外人王裕仁），李大坤認為系爭
3 樓建物陽台之天花板公共水管線裸露，有礙美觀及整體裝潢設計規劃，請求原告同意其將該管線連同系爭3 樓建物陽台之管線封閉，在系爭房屋陽台邊之牆壁打洞，另設置管線沿系爭房屋外牆垂下排水，但原告以其待產中及剛買受之房屋不願他人進入為由，拒絕李大坤進入系爭房屋內施工，李大坤遂將系爭3 樓建物天花板之裸露管線封閉，導致系爭房屋陽台排水堵塞，事後原告為解決陽台排水堵塞問題委請王惠瑜向李大坤表示同意自系爭房屋陽台邊之牆壁打洞，設置管線沿系爭房屋外牆垂下排水，李大坤並已確實完成管線遷移，然因同棟大樓2 樓住戶向基隆市政府檢舉，原告恐滋生事端，委請王惠瑜拆除。是被告蕭文蘭交屋時，確無滲漏水、阻塞或排水系統不正常之情形。
2.按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354 條第1 項規定甚明。被告蕭文蘭與原告於
101 年2 月27 日簽立之「不動產買賣契約書」第9 條第4項約定「點交之買賣標的應以『簽約時之現狀』…為準」，另不動產標的現況說明書項次8 「是否有滲漏水情形」，勾勒「否」；項次21本戶排水系統是否正常，勾勒「是」，且不動產買賣契約書檢附之不動產說明書目錄「其它附件內容」有「不動產標的現況說明書」，且依據該目錄記載「本人（指原告）已詳細閱讀21世紀不動產『基隆安樂加盟店』所提供之上述標的物不動產說明書，並確實了解內容無誤。」並有原告「楊斐萍」之簽章確認，原告所指摘之瑕疵，顯非於危險移轉時或交屋時確已存在。
（二）被告聯瑋仲介部分：其於100 年12月10日受被告蕭文蘭委託銷售系爭房屋，除與被告蕭文蘭確認屋況細節如不動產標的現況說明書外，另行至系爭房屋現場一一確認，依不動產標的現況說明書第8 、21項所示，系爭房屋排水系統正常，並無原告所指前陽台排水系統堵塞之情事。原告於101 年2 月27日與被告蕭文蘭簽約，嗣於同年3 月27日完成交屋，並非原告所指於101 年2 月27日交屋簽約，且至101 年3 月27日交屋止，系爭房屋排水系統皆正常，無堵塞情形，交屋後歷經數月，系爭房屋前陽台排水堵塞實乃因系爭3 樓建物住戶施工所致，故被告聯瑋仲介並未為有利於系爭房屋出賣人即被告蕭文蘭之行為，亦未違反誠實及信用，隱匿系爭房屋屋況之情事，故原告依民法第571 條請求被告聯瑋仲介返還仲介費，並無理由。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其經被告聯瑋仲介居間介紹，以總價430 萬元向被告蕭文蘭購買系爭房屋，原告已支付全部價金，被告蕭文蘭將系爭房屋移轉登記為原告所有，並於101 年2 月27日簽約，被告聯瑋仲介亦向原告收取仲介費86,000元，而系爭房屋前陽台排水系統現確堵塞等情，為被告所不爭執，且有不動產買賣契約書、原告提出之陽台地板照片5 幀在卷可稽，堪信原告此部分主張屬實。
（二）請求減少價金部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。而負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明之責任，苟應負舉證責任之當事人，不能舉證，以證實其主張之事實為真實，即應受不利之認定。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354 條第1 項、第359 條、第373 條定有明文。本件原告主張系爭房屋於101 年2 月27日簽約時，前陽台排水系統即已堵塞不能正常排水而有瑕疵，然為被告所否認，並辯稱：至101 年3 月27日交屋止，系爭房屋排水系統皆正常，無堵塞情形，系爭房屋前陽台排水堵塞係因交屋後歷經數月，系爭3 樓建物住戶李大坤施工所致等語。查觀之原告與被告蕭文蘭於101 年2 月27日簽立之「不動產買賣契約書」第9 條第4 項既已約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」，則依前開說明，原告即應就系爭房屋於簽約時即有前陽台排水系統堵塞之瑕疵負舉證責任。
2.又證人即21世紀不動產基隆安樂加盟店營業員黃尤敏到庭證述：其在100 年12月間接受被告蕭文蘭委託出售系爭房屋，約2 週後，其曾至系爭房屋測試前陽台排水系統是否正常，測試方法為將水龍頭打開，讓水流出約2 分鐘，排水系統並無異狀等語（見101 年12月17日言詞辯論筆錄），足見系爭房屋前陽台排水系統於100 年12月間尚無堵塞情形，並有不動產標的現況說明書影本附卷足憑。
3.復證人即系爭3 樓建物住戶李大坤到庭證述：伊是於101年4 月間簽約買受系爭3 樓建物，於同年5 月裝潢，約半個月裝潢結束，伊有告訴被告蕭文蘭要敲掉從系爭3 樓建物天花板延伸到地板的管線，該管線是四樓陽台排水孔接到3 樓之明管，當時原告叫被告聯瑋仲介代為處理這支明管費用的問題，伊之前有答應被告蕭文蘭由伊支付，後來伊將明管敲掉，再用水泥糊上天花板，並在4 樓另做明管經過2 樓等語（見102 年1 月14日言詞辯論筆錄）；再者，原告當庭自陳：其於101 年3 月間交屋時僅看系爭房屋之現況說明書，其上記載排水正常，並未就屋況部分做測試、檢查，於101 年5 月底，其經由仲介王惠瑜得知前陽台排水系統堵塞等語（見101 年11月12日、101 年1 月14日言詞辯論筆錄）。從而，原告於101 年2 月27日簽約時，並不知悉該屋前陽台排水是否確有問題，而證人李大坤於101 年5 月裝潢系爭3 樓建物時，既將4 樓前陽台排水孔連接至3 樓之明管敲掉，並以水泥填補明管經過之天花板洞口，則原告於101 年5 月底自仲介王惠瑜處知悉系爭房屋前陽台排水會堵塞為當然之事理，自不足反推系爭房屋時於簽約時其前陽台排水已有阻塞之情。故系爭房屋前陽台排水系統是否於簽約時即堵塞乙情不明，原告又未能提出證據證明系爭房屋前陽台排水系統於簽約時即有堵塞之瑕疵，依前開說明，原告依民法第359 條之規定，請求被告減少價金及給付延遲入住衍生費用，核無理由。
（三）請求返還居間報酬部分：
1.按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固有明文。惟違反本條規定之法律效果，為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用，委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為請求返還，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之。
2.原告與被告蕭文蘭間系爭房屋買賣契約因被告聯瑋仲介媒介而成立，被告聯瑋仲介已向原告收取報酬86,000元，此為兩造所不爭執。原告固主張被告聯瑋仲介隱匿系爭房屋前陽台排水系統堵塞之事實，且多次聯繫其業務員王惠瑜均未處理完成云云，然系爭房屋前陽台排水系統是否於簽約時存有堵塞之瑕疵無法證明，業如前述，則被告聯瑋仲介有無於交屋前即知悉並隱匿不告知原告系爭房屋前陽台排水系統堵塞，而違反其對原告之義務及誠實信用方法，自屬有疑，原告就其主張又未能舉證以實其說，自難採信為真，故原告主張被告聯瑋仲介隱匿系爭房屋排水系統堵塞，向被告聯瑋仲介請求返還報酬，自無理由。
四、從而，原告主張依民法第359 條規定，向被告蕭文蘭請求減少價金43萬元及給付延遲入住衍生費用91,000元，並依民法第571 條規定，請求被告聯瑋仲介返還仲介費86,000元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴無理由依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 28 日
民事庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 102 年 1 月 28 日
書記官 洪福基