臺灣基隆地方法院民事判決 101年度訴字第488號原 告 劉倖如訴訟代理人 黃教倫律師被 告 徐繼能訴訟代理人 李嘉典律師
陳鴻興律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟貳佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項分別定有明文。本件原告起訴時係依民法第227條、第227條之1即不完全給付之規定，聲明被告應給付原告新臺幣（下同）756,284元，及法定遲延利息。嗣原告於民國102年1月8日言詞辯論期日以言詞追加併以民法第184條第1項後段即侵權行為之規定為本件訴訟之請求權基礎。經核原告上開追加之請求權基礎與原起訴之請求權基礎，其請求之基礎事實均係基於原告向被告買受坐落基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（權利範圍均為433/10,000），及其上建號1399號即門牌基隆市○○路○○○號4樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）係屬海砂屋而受有損害之同一事實，且被告對於原告所為上開追加亦無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意追加。是原告所為訴之追加，揆諸前開規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)原告於97年6月6日以165萬元之價格，向被告購買系爭房屋。嗣發現系爭房屋有傾斜及混凝土剝落之現象，乃於100年2月間，委請訴外人日笙檢測科技有限公司（下稱日笙公司）進行硬固混凝土氯離子含量試驗，報告顯示系爭房屋之客廳樑、主臥房樑之氯離子含量，分別為每立方米0.397公斤、0.574公斤，均高出國家CNS3090A2042(87年6月25日)第二次修訂公布鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於每立方米0.3公斤之規定，而屬高氯離子含量之建物，導致混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，嚴重影響系爭房屋之結構安全，已有滅失或減少系爭房屋最重要通常效用之情事，原告乃於100年5月4日，依民法第359條規定，發函通知被告解除原告與被告間就系爭房屋所成立之買賣契約，並訴請被告返還系爭房屋之買賣價金，經本院以100年度訴字第191號返還買賣價金等事件(下稱前案民事事件)受理，並於審理中委請台灣省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋確屬氯離子含量過高之海砂屋，而判令被告應於原告將系爭房屋之所有權移轉登記及交付返還予被告同時，返還原告1,462,658元。然系爭房屋係屬海砂屋且結構傾斜，未具備一般建物應有之價值、效用，被告於訂立買賣契約時，未於契約書附件之房地產標的現況說明書載明系爭房屋確有上開氯離子含量過高等情事，被告顯係因可歸責於己之事由，致未依債之本旨為給付；又系爭房屋所在之大樓住戶於80幾年間就大樓結構問題已成立自救會，被告當時居住該址應知悉自救會之訴求內容，被告亦未於買賣契約訂立時告知原告上開屬於買賣之重大交易事項，是被告亦係以故意背於善良風俗方法，致原告買受系爭房屋而受有損害。為此，本於民法第227條、第227條之1及第184條第1項後段之規定，請求被告應負損害賠償責任。
(二)茲就原告請求之金額臚列說明如下：
1.仲介費及代書費：原告因購買系爭房屋而支出仲介費、代書費共47,000元
2.契稅、房屋稅及地價稅：原告因購買系爭房屋而支出97年契稅14,808元、98年至101年房屋稅共11,445元、97年至101年地價稅共9,555元（實際金額應為9,593元，元以下4捨5入），共計為35,808元。
3.火險及地震險之保險費：原告因購買系爭房屋而支出97年7月15日至102年10月11日之火險及地震險，共計為7,540元。
4.房屋貸款利息：原告因購買系爭房屋，自97年7月11日至101年10月11日止，已支付房屋貸款利息，共計122,636元。
5.裝修費：原告購買系爭房屋後，已支出裝修系爭房屋之費用24萬元。
6.氯離子檢測費：原告於100年2月間委請日笙公司進行硬固混凝土氯離子含量試驗之檢測費計有3,300元。
7.慰撫金：原告因被告給付之系爭房屋為海砂屋，深恐長期居住影響身體健康，致原告罹患精神官能性憂鬱症，身心受創，請求被告應給付原告非財產上之損害賠償30萬元。
(三)併聲明：被告應給付原告756,284元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年12月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：
(一)原告請求不完全給付部分：⒈按不完全給付，須以瑕疵係於契約成立後或標的交付後始行
發生者，始有適用。本件原告所指系爭房屋氯離子含量過高之情事，於兩造簽訂系爭房屋買賣契約時已存在，並非於契約成立後或標的交付後始存在，故不適用不完全給付之規定，被告既依房屋現狀交付原告，已按債之本旨而為給付，並無不完全給付之情事。
⒉退而言之，縱認被告未依債之本旨而為給付，亦非屬可歸責
於被告之事由，蓋系爭房屋氯離子含量過高係於訂立系爭房屋買賣契約時即已存在，且被告從未為相關氯離子檢測，並不知悉系爭房屋氯離子含量過高，是無從將上開情事告知原告，自不可歸責於被告，原告依民法第227條、第227條之1之規定請求損害賠償，於法無據。
⒊又原告縱得依民法第277條之規定請求損害賠償，然原告所
主張之仲介費、代書費、契稅、房屋稅、地價稅、火險及地震險、房屋貸款利息、氯離子檢測費及裝修費均非屬民法第227條所規定之損害賠償範圍，不得請求之，更遑論原告有無實際支出裝修費等費用，亦有疑義；至慰撫金部分，原告無法證明買受系爭房屋與其罹患精神官能性憂鬱症間有任何因果關係存在而受有非財產上之損害，亦不得請求之。
(二)原告主張侵權行為部分：被告並不清楚系爭房屋所屬大樓自救會之自救內容，否認有故意背於善良風俗加損害於他人之情形。
三、得心證之理由：原告主張其於97年6月6日與被告簽定不動產買賣契約書，由原告以165萬元之價格，向被告購買系爭房屋，嗣原告以系爭房屋之氯離子含量過高為由，於100年5月4日委請律師以基隆仁二路郵局第000057號存證信函通知被告解除系爭房屋買賣契約，並訴請被告返還系爭房屋之買賣價金，經本院以前案民事事件受理，並於審理中委請台灣省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋確屬氯離子含量過高之海砂屋，而判令被告應於原告將系爭房屋之所有權移轉登記及交付返還予被告同時，返還原告1,462,658元等情，此為被告所不爭執，且屬本院承辦前案民事事件已知之事實，自堪信為真實。惟原告主張被告於訂約時，未於房地產標的現況說明書載明及告知系爭房屋有氯離子含量過高，亦未告知系爭房屋所在大樓之住戶曾就房屋結構問題成立自救會等情，致原告因而買受系爭房屋，致受有損害等情，為此本於不完全給付及侵權行為之法律關係對被告請求損害賠償，此為被告所否認，並以上開情詞置辯，是以，本件訴之爭點即為：㈠原告得否依民法第227條、第227條之1即不完全給付之規定請求被告賠償損害？倘可，其得請求賠償之損害金額若干？㈡原告得否依民法第184條第1項後段即侵權行為之規定請求被告賠償損害？倘可，其得請求賠償之損害金額若干？茲析述如下：
(一)原告請求不完全給付部分：
1.最高法院77年度第7次民事庭會議決議「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」然是否得以遽此即為反面之推論，認為物之瑕疵於契約成立前發生，出賣人即無須負不完全給付之債務不履行責任？學者王澤鑑對此表示最高法院對此問題似乎採取審慎之態度，不欲直接表示明確立場，實有相當之依據，因其所涉及者，係一項高度爭議之難題，應保持若干開放之態度，以免阻礙將來可能之發展，因此對最高法院上開決議，尚不必逕採反面推論，而應容許學說上有辯論的空間（參王澤鑑，「物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯」，民法學說與判例研究第六冊，台大法學叢書，79年9月初版，第130頁），況且此決議係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開決議逕為相反之解釋，而認物之瑕疵於契約成立前發生，出賣人即無須負不完全給付之債務不履行責任。再者，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人負有依債之本旨交付買賣標的予買受人之義務，於特定物之買賣，如買賣標的欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，此欠缺為買受人所明知，得為交易雙方於買賣條件商訂有所考量，出賣人依此交付特定物，即屬依債之本旨而為給付，不能認為具備物之瑕疵。如買賣標的欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，此欠缺為買受人所不知，出賣人交付買賣標的因欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，即屬瑕疵給付，出賣人即應負不完全給付之債務不履行責任，故關於不完全給付債務不履行責任之成立，應重在出賣人是否依債之本旨而為給付，或其給付因不合債之本旨而屬瑕疵給付，並無限定物之瑕疵須發生於契約成立後之必要。學者王澤鑑認「出賣人於訂立契約時，因過失未發現物之瑕疵，或因過失告知事實上不存在之品質時，應負不完全給付之債務不履行責任」（同前揭書第132頁），學者詹森林亦採同樣見解，最高法院94年度台上字第1112號判決意旨「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」及司法實務界前輩林大洋亦以「不論物的瑕疵存在於何時，出賣人於交付買受人時，該物既欠缺其應有之價值或通常效用或契約預定之效用或其所保證之品質，依社會通念及交易習慣，實難認為係符合當事人訂約之本意及期待；況實務上一向認為出賣人有給付無瑕疵物之義務，有如前述，則出賣人所交付之物既有瑕疵，既屬違反義務，亦即未依債務本旨給付，自應構成不完全給付。如此解釋不僅較能貼近民眾法律感情，且可使法律之適用趨於單純化，而不致一再陷入瑕疵存在時點爭辯之泥淖中。」而均採相同之見解(參林大洋，「物的瑕疵責任之法律適用」，司法周刊101年7月6日1601期司法文選別冊，第11頁），是被告以特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務之本旨而為給付，尚不構成不完全給付置辯，即無可採。
⒉次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條定有明文，是關於給付不完全，應以有可歸責於債務人之事由為其主觀要件。系爭房屋係屬氯離子含量過高之海砂屋，已如前述，而被告於締約時，固未以書面或口頭告知該瑕疵於原告，原告因不知有瑕疵仍為購買系爭房屋，然本院於職務上承辦之前案民事事件曾以：「被告雖辯稱系爭房屋氯離子含量有超標，且系爭房屋交付後有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之情形，此乃應係依通常程序即可從速檢查得悉之瑕疵，原告違反民法第356條應依通常程序從速檢查及通知出賣人之義務，視為承認其所受領之物等語。然房屋之混凝土發生剝落及鋼筋外露等情形，可能是老舊房屋長期滲漏水所產生之壁癌現象，或是因含氯離子過高，致使混凝土發生剝落及鋼筋外露現象，或是其他原因所致，不一而足，此乃屬專業之智識，並非一般人以通常之檢查方式可發現，需得發現剝落、鏽蝕現象，就該現象加以勘查，找尋該現象可能之原因，委請適當鑑定機構，再經由鑑定機構鑑定後始能確定瑕疵。簡言之，混凝土剝落、鋼筋鏽蝕與氯離子含量過高並無絕對之關連性，建築物如有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之情形，一般人依目視之通常方法雖可知悉，然氯離子含量是否過高非經專業機構鑑定無法明確得知，故系爭房屋之瑕疵並非民法第356條第1項規定之依據通常程序而得發現之瑕疵，而應屬於同條第3項規定之不能即知之瑕疵。」「且承前所述，房屋之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之原因，非僅氯離子含量過高此一因素，且衡諸一般常情，出賣人委託仲介公司出賣系爭房屋之前，大都會先經過大小不一之整修或裝潢，更難使買受人於購屋之時，對於所有瑕疵一望即知，因此，原告從外觀所能察覺系爭房屋之部分異狀，乃局部、片斷而非全面、聯貫性，當然以肉眼所得以觀察之瑕疵外觀，其所呈現之嚴重性，一般人當然無法立即與海砂屋有所聯結，否則，被告長期住居系爭房屋何以未曾察覺系爭房屋乃海砂屋。又證人即系爭房屋之經紀人黃玉如於本院審理時結證稱：「當時在買賣的時候就房屋不動產說明書沒有漏水、沒有瑕疵，但是實際上後陽台有鋼筋外露的情況，主臥室有用板子遮起來有漏水的情況。」「(在談妥價金之前是否就有發現剛剛所講的缺失？)是，所以前屋主有說會處理好給我們。」「(系爭房屋原告有無去現場看？)有。之前就有發現我剛剛所講的瑕疵。」「(原告發現瑕疵之後有無要求被告做海砂屋的檢測？)沒有。因為不動產說明書勾沒有，我們也沒有要求。」「(當時沒有要求做海砂屋檢測的原因？)房屋老舊，而且基隆比較潮濕，所以常有這種情況，所以被告說補一下就好。」等語，證人即僑福房屋公司仲介人員楊雅棠於本院審理時結證稱：「(在雙方談好165萬元之前，對房屋的瑕疵認知的情形？)確實有壁癌，鋼筋外露是快交屋才看到，因為那個地方不是很顯眼。」「(系爭房屋接受賣方委任成交到點交你看得出來是海砂屋？)因為那社區都有住人沒有想到是海砂屋，外觀也看不出來。」「(依照妳們仲介看到鋼筋外露不會懷疑是海砂屋？)因為外露的部分在後陽台，而且長期吹西北風，所以我們才不會想到。其他部分有沒有外露我不清楚，記憶最深的是後陽台。」「(提示鑑定報告書附件九施工估價單後問：是否鋼筋外露部分在這幾個部分？)我印象中最深就是後陽台，而且因為有裝潢所以看不出來，之後裝潢拆除我就沒有去看過。」「(原告在發現其他部分有鋼筋外露情況下有沒有要求妳們做海砂屋的檢測？)沒有。」等語，以證人黃玉如、楊雅棠乃房屋仲介之專業人員，且有專業證照，對於系爭房屋之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕等情事，較諸一般人為敏感，何以亦對此未要求被告提出或主動為海砂屋檢測，尚難單以原告知悉系爭房屋有部分之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，遽認原告知悉或可得知悉系爭房屋乃屬氯離子含量過之瑕疵。要言之，一般人目睹混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之表象，而未能綜觀全貌及深入內部結構，最常見之想法即為老舊房屋常見之壁癌現象，而未慮及其他，否則原告倘若知悉或可得知悉系爭房屋係海砂屋，而海砂屋因報章媒體曾廣泛深入地報導其對建築物之危害性，人人聞之色變，難以變價，衡情豈會予以購入並加以裝潢，是原告所稱以其專業實無法將系爭房屋之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之現象與海砂屋劃上等號並作為聯結等語，自符常情，堪以採信。」等理由，而認定此非原告依據通常程序得以發現之瑕疵，同理，此亦適用於被告及任何一般人，亦即被告非經由專業機構鑑定，僅以目測及通常觀念僅能知悉系爭房屋之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕或與房屋老舊及長期滲漏受潮有關，且被告於房地產標的現況說明書亦明載未做過海砂屋檢測，有房地產標的現況說明書1紙在卷可稽，此亦為兩造所不爭，一般人包含被告當然無法立即與海砂屋有所聯結，自無從知悉並據實告知原告，況且原告在買受系爭房屋之時，依現況已發現系爭房屋有鋼筋外露之情形，顯然被告對此尚未刻意隱瞞而暫以裝修掩飾之，且系爭房屋係原告購入欲己長期使用，與自身權益攸關，衡情應要求就系爭房屋做海砂屋檢測，已釋其疑，然並未要求為上開檢測，甚且連專業之仲介人員亦未因鋼筋外露之現象而聯想到海砂屋一節，實難認被告因過失或故意而不知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，且被告對該瑕疵存在既不知情，又何來因過失或故意而不告知原告上開瑕疵之理，被告自無可歸責之事由，原告以係可歸責被告事由而未依債之本旨給付，而請求不完全給付之損害賠償，即無理由。
⒊再按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而
互負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利益賠償主義者，我民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，」乃採履行利益賠償主義，認為損害賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」，自係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在；申言之，該損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行給付不能或給付遲延或不完全給付而發生之舊賠償請求權，不因解除權之行使而失其存在，仍得請求而已（最高法院55年台上字第2727號判例意旨參照）。本件縱認被告應負債務不履行之損害賠償責任，然原告主張仲介費、代書費、契稅、房屋稅、地價稅、火險及地震險之保險費、房屋貸款利息、裝修費，此均係原告履行系爭房屋買賣契約依法令、契約或交易慣例所應支出之必要稅負、費用，或為美化系爭房屋所支出之開銷，均非被告提出有瑕疵之系爭房屋，致原告為修補系爭房屋瑕疵所為之支出，亦非該具有瑕疵之系爭房屋，致原告固有之財產權受有損害，且在原告解除契約前均未歸於無益，在原告契約解除前，無法認係原告所受之損害。而是因原告解除權之行使，致使仲介費、代書費、契稅、房屋稅、地價稅、火險及地震險之保險費、房屋貸款利息、裝修費歸於無益，至氯離子含量檢測量更與債務不履行之損害賠償無涉，而係有無民法第259條第5款規定請求返還必要或有益費用之問題，核均非原告因債務不履行所受之損害，此部分原告請求被告賠償，亦非有據。
⒋末按民法第227條之1固規定：「債務人因債務不履行，致債
權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。」而本件原告雖提出衛生署基隆醫院之出具之診斷證明書，以證明其有精神官能性憂鬱症，然依該診斷證明書僅能證明，原告確有精神官能性憂鬱症，尚難據此遽認原告因被告債務不履行，致其有何身體、健康或其他人格權受侵害而情節重大之情事，是其依據前開規定請求被告賠償精神慰撫金，亦屬無據。
(二)原告請求侵權行為部分：民法第184條第1項後段故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者之侵權行為類型適用，則須以被告有「故意以背於善良風俗之方法」加損害於原告為前提。又所謂故意以背於善良風俗，乃故意違反國民一般道德觀念，廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者而言(最高法院89年度台上字第2380號判決意旨可資參照)。本件原告主張被告故意不告知系爭房屋所在之大樓住戶已組成自救會及自救內容等重大交易事項，顯係以背於善良風俗之方法加損害於原告，而對被告主張侵權行為之損害賠償，然此為被告所否認，且本院細究原告此部分之主張，姑暫不論上開事項是否被告在法律上、契約上或交易習慣上負有告知之義務事項，被告既未有任何積極欺瞞、誤導原告或於原告主動詢問故不告知之行為，純屬消極未告知自救會組成及自救內容，此實與「一般之道德觀念」或「公序良俗」無關，核與民法第184條第1項後段之侵權行為構成要件有間，原告據此請求損害賠償，亦無理由。原告雖聲請通知證人趙子驛，以證明系爭房屋所在之大樓於80幾年，因房屋結構問題，成立自救會，被告當時確實居住於系爭房屋，必知悉該情事，竟隱匿而未告知原告等情，然證人趙子驛之待證事實是否屬實，均與民法第184條第1項後段之侵權行為構成要件有間，既不影響本件判決之結果，即無通知到庭作證之必要，附此敘明。
四、從而，原告依民法第227條、第227條之1即不完全給付、民法第184條第1項後段即侵權行為之規定，請求被告給給付756,284元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 22 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 22 日
書記官 俞妙樺