臺灣基隆地方法院民事判決
101年度重訴字第41號原 告 謝牧鄉
林成軒周家凱莊百億葉育君林渭川黃運祥顏坤木陳玢文陳惠娟黃子琳辜惠芳前列 共同訴訟代理人 謝進益律師
陳昱嵐律師被 告 欣偉傑建設股份有限公司法定代理人 唐得君訴訟代理人 葉至上律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告欣偉傑建設股份有限公司應給付原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、林渭川、黃運祥、顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、辜惠芳各如附表所示「價值減損金額」欄之金額，及均自民國一百零一年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告欣偉傑建設股份有限公司負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、林渭川、黃運祥、顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、辜惠芳分別以新臺幣壹拾伍萬肆仟陸佰肆拾伍元、新臺幣壹拾伍萬壹仟零貳拾壹元、新臺幣壹拾伍萬肆仟陸佰肆拾伍元、新臺幣壹拾肆萬零陸佰叁拾壹元、新臺幣貳拾壹萬肆仟伍佰陸拾玖元、新臺幣壹萬伍仟玖佰陸拾肆元、新臺幣壹萬玖仟柒佰零肆元、新臺幣壹萬伍仟肆佰陸拾伍元、新臺幣貳拾壹萬貳仟壹佰叁拾肆元、新臺幣壹拾伍萬玖仟陸佰叁拾柒元、新臺幣壹拾伍萬壹仟零貳拾壹元、新臺幣貳拾壹萬陸仟叁佰貳拾元供擔保後，得假執行。但被告欣偉傑建設股份有限公司如以如附表所示「價值減損金額」欄之金額，分別為各原告預供擔保，得分別免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、江月蘭、黃運祥共7人原起訴聲明請求被告欣偉傑建設股份有限公司應分別給付原告謝牧鄉新臺幣（下同）1,088,700元、林成軒1,088,700元、周家凱1,088,700元、莊百億1,085,700元、葉育君1,461,420元、江月蘭1,123,800元、黃運祥1,326,900元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於民國101年7月4日具狀追加原告顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、郭馥榕，並請求被告應分別給付原告顏坤木1,088,700元、陳玢文1,430,700元、陳惠娟1,123,800元、黃子琳1,088,700元、郭馥榕1,458,600元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣原告於103年7月14日本院言詞辯論期日當庭具狀更正原告「江月蘭」為「林渭川」、「郭馥榕」為「辜惠芳」（見本院卷二第32頁），並更正訴之聲明為：被告應分別給付原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、林渭川、黃運祥、顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、辜惠芳1,088,700元、1,088,700元、1,088,700元、1,085,700元、1,461,420元、1,123,800元、1,326,900元、1,088,700元、1,430,700元、1,123,800元、1,088,700元、1,458,600元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核原告上開所為，均係基於同一基礎事實，且不礙被告之防禦及訴訟終結，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）第三人皇普建設股份有限公司持有基隆市八斗子地區部分基地所有權，與被告欣偉傑建設股份有限公司合作，共同推出「普羅旺世」社區（下稱系爭社區）之造鎮案，計劃陸續於系爭基地上建設一至四期之建案，目前一期建案已建設完成，均已交屋並由原告謝牧鄉、林成軒、周家凱、莊百億、葉育君、林渭川、黃運祥、顏坤木、陳玢文、陳惠娟、黃子琳、辜惠芳（下稱原告謝牧鄉等12人）等分別占有中。
（二）惟查，原告謝牧鄉等12人於日前發現住屋前方之基地（即普羅旺世社區第二期）開始動工，並得知該基地建案係搭建6層樓房屋之情事，顯與被告以廣告以及口頭宣傳所為之承諾內容大相逕庭，嚴重侵害原告謝牧鄉等12人居家環境之日照與景觀。
1、本件原告謝牧鄉等12人於購屋前曾至系爭社區觀看屋況，且因原告謝牧鄉等12人均十分重視住宅之日照與景觀，故針對系爭社區日後二、三與四期建案開工後，是否會影響一期房屋之景觀一事存有疑義，並多次詢問被告之銷售人員，以求謹慎。然而，被告之銷售人員再三保證系爭社區一期以後之建案只建築三層半之樓高，對於欲購買一期房屋較高樓層之原告謝牧鄉等12人所在乎之景觀視野等住家條件，絕對不會產生影響。
2、復因被告官方網站對於系爭建案係以「陽光灑落屋內，引入屋外自然風景，光線與牆鏡面的相互作用，拉大空間格局，營造出寬敞明亮的舒適空間」做為號召；又廣告文宣中亦以「大面窗引入明亮光線，以溫潤的色則調和空間的氛圍」云云作為宣傳，皆足使原告謝牧鄉等12人深信入住於系爭社區後將享有充份之日照與景觀視野，故原告謝牧鄉等12人方決定購買普羅旺世社區一期之D、E棟高樓層房屋。
3、嗣後原告謝牧鄉等12人得知被告將開始動工建設高樓層之二期建案，故就被告此等罔顧原告謝牧鄉等12人權益之行為進行抗議。然而，被告卻以第二期以降之建案須因應市場，以被告利益為考量進行調整為由，而不願履行其訂約時所為之承諾，致使原告謝牧鄉等12人之住家視野受到嚴重侵害。
（三）又被告於系爭社區一期建案廣告中表示原告謝牧鄉等12人入住該社區後，將可享有「游泳池」、「觀海樓物業管理團隊」、「42,000坪大綠地」等公共設施與服務，惟原告謝牧鄉等12人自入住系爭社區以來均未見被告於系爭建案提供上述廣告內容之公共設施與服務。
1、被告於系爭社區一期建案之廣告中載有「5水道陽光大泳池」、「在社區前方規劃50米水道標準泳池，讓您冬天泡溫泉，夏天盡情玩水!」等廣告內容，明確承諾消費者入住後得享有游泳池之設備，且依原告謝牧鄉等12人於購屋前參觀系爭社區時，親見系爭社區入口設有巨型廣告海報，其上所載之「普羅旺世全區3D示意參考圖」中亦明確標示社區泳池之公共設施。另於各大售屋網站及房地產專業雜誌與報紙報導等各種廣告中，皆不乏系爭社區設有游泳池之資訊，致使原告謝牧鄉等12人深信購買系爭社區房屋後，將可享有游泳池之設施。
2、再者，被告於廣告中以「觀海樓物業管理團隊」為號召，逕稱系爭社區「設有觀海樓物業管理團隊，以積極、熱情、專業的服務，為普羅旺世休閒會館，量身打造最Relex的休閒空間」，承諾原告謝牧鄉等12人於觀海樓之休閒空間得享有專業物業管理團隊之服務。
3、又被告復於廣告中，以「送一座42,000坪原生家園，是寵愛家人最好的方式」、「42,000坪大綠地」、「42,000坪花園e城市」、「基隆唯一42,000坪翠綠大地」「42,000坪綠意大地」、「台北最大42,000坪公園社區」、「在42,000坪綠茵裡，做心靈的首富」為標榜，保證系爭社區將提供住戶42,000坪之綠地草坪。
4、惟原告謝牧鄉等12人自簽訂買賣契約並入住系爭社區以來，皆未見系爭社區有任何游泳池設備或觀海樓物業管理團隊。另參被告針對系爭社區第二期建案（即我泉山莊）之廣告文宣，亦未見設置游泳池之情形，更可推知被告根本未有履行契約義務之意願。
5、更有甚者，待原告謝牧鄉等12人購屋後，被告方表示所謂42,000坪綠地草坪係指建築基地，日後將會成為第二、三、四期建案之地基，因而該基地可作為綠地草坪之面積亦將日漸縮減。
（四）被告於廣告物所載及銷售人員口頭表示之內容，依消費者保護法第22條之規定應屬買賣契約之一部分，被告應負有確保廣告真實之義務。
1、按消費者保護法第22條規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，查其規範意旨，係有鑑於企業經營者與消費者於消費關係上處於資訊不對等之地位，故將誠信原則具體化於本條，以作為企業經營者之義務。
2、復按臺灣臺北地方法院99年消簡上字第6號民事判決「『企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容』，消費者保護法第22條定有明文，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，縱契約中雖未就廣告內容再為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容，該廣告應視為契約之一部」，由上可稽被告於廣告上所載之內容非但應為契約之一部，故被告就此應負履約義務，要無疑義。
3、是故，被告依其廣告物所載及銷售人員口頭表示之內容，應負之契約義務如下：
⑴被告應提供原告謝牧鄉等12人不受二、三、四期建案樓高所遮蔽之日照與景觀視野。
⑵被告應提供游泳池設施、觀海樓物業管理團隊與42,000坪綠地草坪等公共設施之契約義務。
（五）原告謝牧鄉等12人得依民法第227條第1項之規定，向被告請求不完全給付之損害賠償：
1、按民法第227條第1項規定「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，此係債務人因不完全給付所應負擔之契約責任。
2、被告給付原告謝牧鄉等12人之標的物內容不符合契約義務，而有不完全給付之情事。
⑴依消費者保護法第22條之規定，被告於廣告上所載之日照
權、景觀權、游泳池、物業管理團隊與42,000坪綠地草坪等居住條件，係屬其依約應給付予原告謝牧鄉等12人之契約內容。
⑵再者，原告謝牧鄉等12人因特別重視居家環境之景觀，方
會於締約前再三向被告確認其因購買高樓層房屋所得享有之日照與景觀，不應因系爭社區日後之建案而受影響，而被告也予以保證，可見原告謝牧鄉等12人入住後之高樓景觀係屬本件買賣契約中重要事項，且雙方亦就此達成合意。
⑶詎料，原告謝牧鄉等12人自入住以來，被告皆未給付上開
契約約定之內容，故在原告謝牧鄉等12人所收受之社區房屋欠缺諸多約定居住條件之情形下，實難謂被告之給付符合契約本旨。
3、本件不完全給付之情形，確有可歸責於被告之情事：⑴上開不完全給付之情事，皆係被告客觀且具體上可達成之
契約義務，然被告卻遲遲不願給付泳游池、觀海樓專業物業管理團隊與42,000坪綠地草坪等公共設施。
⑵更有甚者，原告謝牧鄉等12人所購買者乃系爭社區第一期
建案之高樓層房屋，故入住以來本享有眺望基隆山海風景之居住條件，嗣後卻因被告惡意改變原先之承諾，建設高樓層之二期建築，致使原告謝牧鄉等12人之景觀視野遭受二期建築物之遮蔽。
⑶由上，本件各種不完全給付之情形並非因客觀上不可抗力
之情事所致，均係可歸責於被告故意不履行契約義務情事所致。
4、另原告謝牧鄉等12人因被告之不完全給付而受有損害：⑴按最高行政法院101年度判字第83號判決指出「查建築法
規關於建敝率、容積率、建築線、建築高度限制等諸多規定，其目的除為維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻外，更兼有保護鄰人居住權之目的（包括合理、健康之居住空間，以及通風、出入、景觀等生活機能）」，顯見日照與景觀權非但僅為本件原告謝牧鄉等12人所得享有之私法權利，甚且已係諸多建築法規等公法強制規定所欲保障之法益。
⑵惟被告竟違背其向原告謝牧鄉等12人所為之承諾，將原先
僅蓋三層半之二期建案，改為六層樓之建築，致使原告謝牧鄉等12人居住環境之視野將遭到遮蔽，原可享有的充足日晒亦會受到影響。
⑶再被告於系爭社區一期房屋廣告內容中，具體明確指出原
告謝牧鄉等12人得享有「游泳池」、「觀海樓物業管理團隊」之設施。然而，自原告謝牧鄉等12人自收受標的物以降，從未見系爭社區設有上述設施，可見系爭社區之居住條件顯與廣告內容所保證之內容存有嚴重落差。
⑷又廣告內容中一再以42,000坪綠地草坪之居住條件作為號
召，惟於原告謝牧鄉等12人購買系爭房屋後，被告方自行扭曲該廣告之文義，逕稱42,000坪者係指基地，而非綠地，甚且該基地日後將會作為建案之用，導致原告謝牧鄉等12人所得享有之公共空間，勢必大幅縮水。
⑸由上，被告既負有不得低於廣告內容之契約給付義務，然
系爭社區一期房屋卻未見廣告內容所載之日照、景觀、游泳池、觀海樓物業管理團隊與42,000坪綠地草坪，此種標的物價值顯不符原告謝牧鄉等12人於訂立系爭買賣契約所支付之對價，致使原告謝牧鄉等12人受有財產上之損害；又針對原告謝牧鄉等12人無法取得依約所應享有之利益，亦屬被告應賠償之範圍。
（六）原告謝牧鄉等12人得依民法第360條向被告請求損害賠償：
1、按民法第354條之規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」；另同法第360條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，此係買賣契約出賣人之法定物之瑕疵擔保責任。
2、次按最高法院73年台上第1173號判例揭示「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之」。
3、另按最高法院99年度台上字第766號民事判決揭示「按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人縱不負物之瑕疵擔保責任，不必然不負不完全給付之債務不履行責任」，準此，本件被告之物之瑕疵擔保責任，與不完全給付之債務不履行責任，係屬二事，原告謝牧鄉等12人得同時主張，合先序明。
4、查被告保證原告謝牧鄉等12人入住後得享有寬闊景觀、充足日照、游泳池、觀海樓專業物業管理團隊與42,000綠地草坪之居住條件，惟自原告謝牧鄉等12人入住以來，上開條件皆付之闕如，顯見被告給付之標的物欠缺約定之品質與效用，且在公共設施之數量上，亦有闕漏。
5、再被告主張系爭社區二期以降之建築物高度、游泳池設施、觀海樓專業物業管理團隊是否建立等，須依日後消費市場評估之情形而定，且42,000坪綠地草坪將因二期以降之建案興建而逐步縮減。由此可稽，被告於締約前已明知上述契約義務尚無法確定能否履行或顯然無法達成，卻仍一再於廣告誤及銷售人員之推銷中保證上開房屋之品質與效用，其故意不告知物之瑕疵之情事，甚為灼然。
6、是原告謝牧鄉等12人所收受之標的物因欠缺約定之效用、品質與數量，自亦難符合原告謝牧鄉等12人支付高額買賣價金所相應之標的物價值。因此，原告謝牧鄉等12人就其依約所失之利益以及價金損害，得請求被告依民法360條負損害賠償之責。
（七）縱認原告謝牧鄉等12人不得主張損害賠償，則原告謝牧鄉等12人得依民法第179條向被告請求返還其無法律上原因所受之利益：
1、按民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」。
2、原告謝牧鄉等12人得依民法第359條主張減少買賣價金，故被告就其溢領之價金，係屬無法律上之原因而受有利益：
⑴按民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」。故原告謝牧鄉等12人針對被告所給付之標的物缺乏依約應具之效用、品質、數量與價值乙事，尚非不得就其所失之利益主張減少買賣價金。
⑵另按最高法院87年台簡上第10號判例「買受人依民法第三
百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在」。
⑶原告謝牧鄉等12人既以意思表示主張民法第359條之價金
請求權，則被告依系爭買賣契約所應收受之買賣價金即受到縮減，故就其溢領之部分，係屬無法律上之原因而受有利益，依民法第179條之規定應返還原告謝牧鄉等12人此部分之價金。
3、縱認為原告謝牧鄉等12人不得依民法第359條請求減少價金，亦無礙於被告成立不當得利之規定，而應返還原告謝牧鄉等12人溢領之價金：
⑴按最高法院96年度台上字第2929號民事判決揭示「再按民
法第一百七十九條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是，本件被上訴人就其出賣之房屋，如有應負瑕疵擔保責任之情形，上訴人得請求減少價金，則被上訴人自受有溢領價金之利益，於此情形，能否謂被上訴人不能成立不當得利，似非無疑」。
⑵基此，縱被告收受原告等給付之價金，係因雙方訂有買賣
契約所致。然而，於原告謝牧鄉等12人支付該價金所欲取得之契約目的無法達成時，被告就其不能達成契約目的之情事，亦屬民法第179條所謂給付原因欠缺之情形。
⑶因此，本件被告未能給付符合對價之標的物品質，卻溢領
買賣價金之利益，應原告謝牧鄉等12人自得依民法第179條向其請求返還無法律上原因所受之利益。
（八）原告謝牧鄉等12人得依民法第184條第1項後段及同條第2項向被告請求侵權行為之損害賠償：
1、按民法第184條第1項規定「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」；又同條第2項規定「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」。
2、被告應負民法第184條第1項後段之侵權責任：⑴本件被告無意提供游泳池與觀海樓物業管理團隊之公共設
施，且明知所謂42,000坪之社區綠地以及一期房屋之景觀，皆會因二期以降之建案而受有影響，卻仍不斷於各種廣告物上以前開居住條件為號召，藉以招徠消費，獲取銷售利益，而使原告謝牧鄉等12人受有所購買之房屋品質不符價金之財產上損害。
⑵基此，上述故意欺瞞原告謝牧鄉等12人之銷售手段誠屬違
反一般社會通念下，認為商人應殷實經商之善良風俗，而加損害於原告等，其應負民法第184條第1項後段之侵權責任，堪可認定。
3、被告該當民法第184條第2項之侵權行為：⑴按公平交易法第31條有關事業不得以不實廣告招徠消費之
規定，除係保障公平競爭之交易秩序外，亦同時有保障消費者權益之立法目的；此外，前揭之消費者保護法第22條亦屬保障消費者權益之規定。
⑵是故，被告故意以不實廣告之手法欺罔原告謝牧鄉等12人
及眾多不特定消費者之行為，顯以違反上述保障消費者權益之法律，應無疑義。因此，原告謝牧鄉等12人就其所受之損害，自得依民法第184條第2項侵權行為之規定向被告請求損害賠償，以昭正義。
（九）另就本件訴訟標的，即原告謝牧鄉等12人依民事訴訟法第244條第3項所主張之損害賠償或減少價金之最低金額，說明如下：
1、依房屋買賣市場交易實務與專業調查分析皆明示，具有景觀條件之特殊房市產品，價格往往都比同區無此條件者高，且差距至少在兩成以上。
2、是故，被告以系爭社區具有高樓自然景觀為號召一事，已非僅止於原告謝牧鄉等12人之主觀認知爾，此已屬攸關房市價格高低之一大客觀要素，且各種專業實證調查亦證實，標榜景觀條件之特殊房市產品，價格往往都比同區無此條件者高，且房價差距達兩成以上。
3、另就新北市稅捐處資料可稽，設若房屋加裝游泳池，將會提高該房屋之房價，因此須多繳交5％之房屋稅，換而言之，應可推知系爭社區保證設置游泳池此一設備，導致原告謝牧鄉等12人須多負擔約莫5%之房價。
4、是被告就給付上開種種致使原告謝牧鄉等12人購屋價格遠高於一般市面行情之住屋條件時，自會造成原告謝牧鄉等12人受有損害或無法取得依約應受有之利益，致使原告謝牧鄉等12人給付之價金與所受有之標的物價值，存有相當程度之落差。
5、是故，本件原告謝牧鄉等12人或因交涉能力與購買坪數各不相同，而使實際支付之買賣價金不一，惟依被告之廣告換算，可知系爭社區之買價約為1坪15萬元之價格。是以，因被告未能給付原告等具有景觀視野、充足日照、游泳池、觀海樓專業團隊與42,000坪綠地草坪之房屋，至少使系爭房屋實際上價值應少於買價之2.5成（景觀部分使房價高漲兩成，具游泳池設備使房價高漲5％，即0.05成）。
6、承上所述，依民事訴訟法第244條第3項之規定，有關本件損害賠償與減少買賣價金之額度，原告謝牧鄉等12人係以其所購買系爭社區房屋之坪數為計算基準，以每坪3萬元之價格計算最低請求金額，並分別主張被告應給付至少如訴之聲明所陳之金額。
（十）對被告抗辯之陳述：
1、被告對原告謝牧鄉等12人所負之契約義務，不得低於廣告之內容。是被告後續興建之各期建案不得影響原告謝牧鄉等12人應享有之萬坪綠地、被告第二期建案不得影響原告謝牧鄉等12人之視野及景觀、被告復應興建游泳池並提供原告使用，否則即構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法第227條第1項請求損害賠償：
⑴被告提供之廣告平面圖、設計圖說、樣品屋、以及銷售人
員所為解說內容等，均屬被告對原告所負之契約義務，倘被告履行內容與廣告內容不符，影響一般人對房地之價值感，則被告即構成債務不履行：
①按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負
之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條設有明文。次按，「一般無建築專業背景之消費大眾如欲購買預售屋，因無成屋可供實地查看，均依售屋者所提供之廣告平面圖說、設計圖說、現場樣品屋及銷售人員之解說以瞭解房屋之面積、格局、功能與設計，據以評估售價與期望相當與否，而決定是否訂購，準此，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與建商洽談，則該廣告之說明應成為契約內容之一部，而非單純之情緒訴求或參考建議。」臺灣高等法院著有89年度重上字第193號判決供參。
②復按，最高法院93年台上字第2285號判決謂「復按八十
三年一月十一日公佈施行之消費者保護法第二十二條規定：『企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容。』，被上訴人未依廣告圖及原設計圖施工，將三葉式之游泳池變更為二葉式；另依卷附被上訴人之廣告圖標示：社區入口設迎賓藝術廣場：精心設計別具特色的舖地圖案，更顯氣派輝煌；及廣告圖示之社區大門口為立體造形碑石及造形花台，地面上崁鑲設花式圖案磚石（見一審卷(一)五七頁、一審卷(二)三０三頁），惟被上訴人將花台、碑石、路上舖磚、林木綠地取消，變更為將新光河山之地標改貼於假山，均為原審確定之事實，則上訴人主張已不復有藝術廣場之氣息，影響一般人對系爭房地之價值感，尚非全屬無據，被上訴人復未舉證證明有何依系爭房地預定買賣契約第十八條第三項約定得以變更原設計之正當理由，能否謂新青公司已依債之本質為給付，即有詳予審酌之必要」。
③由前開消費者保護法第22條規定、台灣高等法院89年度
重上字第193號判決，以及最高法院93年台上字第2285號判決可知，被告提供之廣告平面圖、設計圖說、樣品屋、以及銷售人員所為解說內容等，均屬被告對原告謝牧鄉等12人所負之契約義務，倘被告履行內容與廣告內容不符，影響一般人對房地之價值感，則被告即構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法相關規定請求損害賠償，乃屬當然。
⑵被告以不同形式興建第二期房屋，影響原告謝牧鄉等12人
買受房屋之景觀及居住感受，即對原告構成債務不履行，原告有權依民法第227條第1項請求損害賠償：
①查原告謝牧鄉等12人購買系爭不動產，係著重買受房屋
之視野景觀及居住感受，此觀原告謝牧鄉等12人所買受之房屋，均坐落於普羅旺世社區之第一排，窗外即可遠眺基隆山、九份之山景，即可自明。
②又原告謝牧鄉等12人於訂約之前，為確認購買房屋之視
野是否受後續建案之影響，乃多次詢問被告銷售人員，銷售人員均告知日後第二期建案將採三樓半透天形式，樓高不致影響原告謝牧鄉等12人買受房屋之視野，此除有原告謝牧鄉之母與原告銷售人員之對話錄音在卷可稽外（參原證1），被告總經理鄭可熙於2011年4月16日區分所有權大會上亦自承「其實這個案子（按：即第二期建案）從最早規劃到現在即將推出，有經過好幾次的變更，包括我個人，我們在去年都有一段時間是已經做成三樓半透天，如果在那段時期，我當然不否認有些售屋小姐會告訴某些住戶我們這裡要蓋成三樓半」（參原證2）。準此，被告辯稱自始未對第一期住戶承諾或保證第二期住宅屬於某一特定類型，並在此一前提下銷售第一期住宅云云，殊與事實不符，顯不足採。
③再查，由被告提出「第二期『現況樓高剖面圖』及『模
擬三樓半樓高剖面圖』」（參被證1）可清楚發現，三樓半形式之房屋高度遠較六樓集合住宅形式之房屋高度為矮，加以第二期基地之高程亦較原告買受之第一期基地低，是被告第二期建案倘以三樓半形式興建，絕不致影響原告謝牧鄉等12人買受房屋之視野，此亦為被告銷售人員於面對原告謝牧鄉等12人詢問時，一再強調之內容。詎被告竟仍辯稱縱使第二期依據三樓半的透天厝方案續建，其所建築之高度仍可能與第一期樓高相同云云，顯有誤導之嫌，要無足採至明。
④至於被告辯稱購買低樓層之原告無從主張被告第二期建
案未採三樓半形式興建受有損害云云，亦無理由。蓋原告謝牧鄉等12人買受房屋之位置，均位於第一期普羅旺世社區之第一排，與被告第二期建案僅有一街之隔，被告第二期建案之樓高，本即對原告謝牧鄉等12人之居住感受有直接之影響，買受低樓層之原告對此感受尤大。
申言之，被告逕自將第二期建案改為六層樓集合住宅後，由於樓高遠較被告先前承諾之三樓半透天厝高，以至於購買第一期「普羅旺世」社區低樓層之原告所受壓迫感因此加重。依一般不動產交易常態，此等情事將導致降低消費者對低樓層房屋之價值感，導致買受低樓層房屋之原告受有損害。
⑤準此，被告銷售人員明確告知原告謝牧鄉等12人後續興
建之第二期建案將採三樓半透天厝形式興建，不影響原告謝牧鄉等12人買受房屋之視野，被告即負有以三樓半透天厝型式興建第二期建案之契約義務。詎被告任意改變第二期建案之建築形式為六層樓集合住宅，非但侵害買受高樓層房屋原告之視野景觀權，買受低樓層房屋之原告之居住感受亦因此受影響，被告核已構成債務不履行，原告有權依民法第227條第1項請求損害賠償。
⑶被告後續建案嚴重影響原告謝牧鄉等12人應享有之萬坪綠
地，核已構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法第227條第1項請求損害賠償：
①查被告以廣告文宣上已載明「第二期住宅預定地」、「
第三期住宅預定地」、「第四期住宅預定地」等語，辯稱原告謝牧鄉等12人得享有之綠地將因後續住宅興建完成而陸續縮減之事實，已於廣告上充分揭露云云，實已曲解廣告內容。
②實則，被告推出之廣告文宣，係以「在42000坪綠茵裡
，做心靈的首富」為主軸，宣稱原告謝牧鄉等12人購買之普羅旺世社區不只是一座住宅社區，更是自然生態園區，也是無限寬廣的運動公園（請參原證4、5、6、13）。依一般消費者對上開廣告之解讀，普羅旺世社區擁有42000坪之綠茵可供住戶使用，不受被告是否續建第
二、三、四期住宅之影響。是被告應提供原告謝牧鄉等12人符合廣告文宣記載之萬坪綠地，始係依債之本旨而為給付。
③詎被告竟以廣告文宣上已載明「第二期住宅預定地」、
「第三期住宅預定地」、「第四期住宅預定地」等語，辯稱原告謝牧鄉等12人得享有之綠地將因後續住宅興建完成而陸續縮減之事實，已於廣告上充分揭露云云，實乃企圖曲解上開廣告文宣內容，並與一般消費者對上開廣告文宣之解讀存有巨大落差，而影響一般消費者對系爭房地之價值感。是被告後續建案嚴重影響原告謝牧鄉等12人應享有之萬坪綠地，核已構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法第227條第1項請求損害賠償。
⑷被告未依廣告內容興建游泳池，核已構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法第227條第1項請求損害賠償：
①查被告推出之廣告文宣係以陽光泳池為賣點（參原證5
、6、7、8、9、10、11、13），宣稱「普羅旺世休閒風住宅，擺脫第二屋的想法，讓住宅真正休閒化，碧海、藍天、綠地、溫泉、泳池…」。依一般消費者之理解，被告既以陽光泳池為促銷，泳池當與買受之房屋同時興建完成，消費者入住後，即可享有使用游泳池之權利，否則泳池豈非空中樓閣。
②詎被告竟辯稱普羅旺世社區之公共設施須考量管理費問
題，基於管理費分攤合理性原因，游泳池擬定於第四期住宅興建時一併申請興設云云，顯然與渠廣告之宣傳內容嚴重齟齬，並與一般消費者對被告廣告文宣之理解大相歧異。
③更況，原告謝牧鄉等12人與被告訂約前交涉時，被告銷
售人員從未告知將待四期建案全部完成後才會興建游泳池並移交住戶使用，更未與原告謝牧鄉等12人討論繳交之管理費是否分攤泳池之管理，可見被告假借管理費之考量延滯泳池之興建，實屬推托之詞。
④再者，被告興建完成「普羅旺世社區」第一期建案後，
即未參與後續建案之設計興建（此觀後續建案更名為「我泉山莊」，建商為皇普建設而非被告即明，參原證14），則被告要無可能於四期建案完成後，再將游泳池一併提供原告謝牧鄉等12人使用。準此，被告未依廣告內容興建游泳池，核已構成債務不履行，原告謝牧鄉等12人有權依民法第227條第1項請求損害賠償。
⑤被告既已透過廣告宣傳主打5水道陽光大游泳池，亦經1
02年1月19日召開之普羅旺世一期社區管理委員會第三屆第八次例行會議就被告向住戶允諾興建游泳池一事作確認（參原證40第3頁），被告自負有興建游泳池之契約義務。
⑥公平交易委員會（下稱公平會）處分書（參原證14）以
上開地產王網路登載普羅旺世社區之公共設施包括泳泳池違反公平交易法第21條第1項規定，處以被告50萬元之罰鍰。按公平會處分書所載「(一)案查普羅旺世社區規劃一、二、三、四期建案，而被處分人僅興建及銷售第一期建案，然被處分人於地產王網站登載公共設施包括游泳池，而未予特別說明何時建成，或四期建案之整體規劃，廣告予人印象即為系爭建案建成之公共設施將包括有游泳池之設施。(二)查系爭建案業於97年12月至98年6月間陸續取得使用執照，然迄今未見游泳池之設施。被處分人固表示系爭建案所宣稱之公共設施，係為該社區整體四期建案所規劃，在四期建案完成後，再交由所有住戶自行管理。相關設施除有優先必要而興建外，其餘設施在開發第四期建案時，一併興設完成。並未進一步表示前揭事由，已使一般大眾誤認游泳池設施應於系爭建案興建時一併興建，核其內容顯屬虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定」。認定被告於系爭地產王廣告未明確表示游泳池係於開發第四期建案時一併興設完成，使一般大眾誤認游泳池會與第一期建案同時完成，對被告課予廣告不實之行政罰鍰。
⑦被告針對興建游泳池部分辯稱並無給付不能情事且無同時交付義務云云，顯無理由而不足採：
被告辯稱原告謝牧鄉等12人僅以「後期起造人已非被
告」為由認定游泳池之興建已陷於給付不能顯屬無稽云云，惟原告謝牧鄉等12人向被告起訴之請求權基礎為民法第227條「不完全給付」、民法第359條「物之瑕疵擔保」、民法第179條「不當得利」及民法第184條第1項前段與民法第184條第2項之「損害賠償」，並未主張被告所為構成給付不能，則被告上開答辯顯與本件無涉。
且查普羅旺世一期社區管理委員會於民國102年1月19
日召開之第三屆第八次例行會議記錄（參原證40）第三頁紅字部分所示，接手被告之後期起造人皇普建設於會議中對於被告是否興建游泳池一事亦明確表達無法概括承受也無法答應住戶興建游泳池之要求，仍需視與被告協商結果而定，足證縱使係接手之皇普建設亦無法確定被告是否有興建游泳池之計畫，則被告債務不履行之情事至為顯著，其上開辯稱顯無理由而不足採。
又被告辯稱原告等人於交屋時已明知被告無同時交付
義務，故無不完全給付或給付不能之情事云云，惟查第一期建案興建完畢至今，被告始終未著手動工興建游泳池，且按前揭會議紀錄內容（參原證40），縱使接手之後期起造人皇普建設亦無法確定被告是否有興建游泳池之計畫，足證原告謝牧鄉等12人於交屋時確實無法知悉被告有興建游泳池之計畫，則被告確有違背廣告承諾而構成債務不履行之情事，被告上開辯稱顯無理由而不足採。
⑸被告提出之委任管理維護契約書（參被證2），並非廣告
宣傳之「觀海樓物業管理團隊」，而僅係公寓大廈一般清潔及事務管理之委託，且契約有效期間早已屆至：
①有關「觀海樓」物業管理乙事，被告辯稱渠於98年4月
即安排專案管理團隊進駐第一期住宅，管理維護第一期之公共設施，包括安排PT教練負責觀海樓活動企劃與執行，並提出渠與福瑞斯公司間委任管理維護契約書為證云云。
②然而，細繹被告提出之委任管理維護契約書，福瑞斯公
司之管理維護工作，係第一期全社區之共用部分與約定共用部分之一般事務管理服務、清潔及環境衛生維持、周圍環境安全防災等事項（參委任管理維護契約書即被證2第1條及第2條），並非被告廣告文宣所稱「觀海樓物業管理」之專業內容。何況，該契約之有效期間早於第一屆管理委員會成立日即已屆至（參委任管理維護契約書即被證2第4條），則被告辯稱業已提供觀海樓物業管理團隊，要無足採。
⑹倘被告構成不完全給付之債務不履行，原告謝牧鄉等12人
可得請求之損害賠償金額為何？①按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，民法第226條第1項、同法第227條第1項分別設有明文。
②次按現行房屋市場行情，景觀住宅之單價至少較一般住
宅高出2成，尤其所謂「第一排」住宅，甚至可能高於一般行情一倍之價格（參原證11第2頁、原證42）。
③原告謝牧鄉等12人所購買者均係一期建案第一排三樓以
上之住宅，購買之標的均屬景觀住宅，於購買前均向被告之售屋小姐確認二期建案無遮蔽景觀之虞後始為購買，謹就各樓層分述之：
購買6樓者為原告葉育君、陳玢文及郭馥榕：
A.若按被告所承諾二期僅蓋3樓半之透天住宅，6樓自無被遮蔽之可能，如今卻遭被告興建高達6層樓之二期住宅遮蔽（二期住宅甚至已較一期住宅高），按一般市場行情，房價跌幅至少達20％，又因未具廣告宣傳之游泳池，原告因此溢繳5％之房屋稅（參原證17），故以單坪價格之25％(20％＋5％)作為不完全給付之損害賠償金額。本件系爭房屋之訂價以單坪15萬元為基準（參原證18，566萬÷37.46＝15萬1049)，則一坪減少之市場價值為3萬元（15萬×25％＝3萬）。
B.原告葉育君購買之住宅包含頂樓共計48.714坪（參原證23），故請求之損害賠償金額為1,461,420元（參原告提出之附件5）。
C.原告陳玢文購買之住宅包含頂樓共計47.69坪（參原證2)，故請求之損害賠償金額為1,430,700元（參原告提出之附件9）。
D.原告郭馥榕購買之住宅包含頂樓共計48.62坪（參原證4），故請求之損害賠償金額為1,458,600元（參原告提出之附件12）。
購買5樓者為原告謝牧鄉、周家凱、莊百億及陳惠娟：
A.同前述，若按被告所承諾二期僅蓋3樓半之透天住宅，5樓自無被遮蔽之可能，故按一般市場行情，房價跌幅至少達20％，又因未具廣告宣傳之游泳池，原告因此溢繳5％之房屋稅（參原證17），故以單坪價格之25％作為不完全給付之損害賠償金額。
本件系爭房屋之訂價以單坪15萬元為基準（參原證18），則一坪減少之市場價值為3萬元。
B.原告謝牧鄉購買之住宅共計36.29坪（參原證19），故請求之損害賠償金額為1,088,700元（參原告提出之附件1）。
C.原告周家凱購買之住宅共計36.29坪（參原證21），故請求之損害賠償金額為1,088,700元（參原告提出之附件3）。
D.原告莊百億購買之住宅共計36.19坪（參原證22），故請求之損害賠償金額為1,085,700元（參原告提出之附件4）。
E.原告陳惠娟購買之住宅共計37.46坪（參原證3），故請求之損害賠償金額為1,123,800元（參原告提出之附件10）。
購買4樓者為原告林成軒及黃子琳：
A.同前述，若按被告所承諾二期僅蓋3樓半之透天住宅，4樓自無被遮蔽之可能，故按一般市場行情，房價跌幅至少達20％，又因未具廣告宣傳之游泳池，原告溢繳5％之房屋稅（參原證17），故以單坪價格之25％作為不完全給付之損害賠償金額。本件系爭房屋之訂價以單坪15萬元為基準（參原證18），則一坪減少之市場價值為3萬元。
B.原告林成軒購買之住宅共計36.29坪（參原證20），故請求之損害賠償金額為1,088,700元（參原告提出之附件2）。
C.原告黃子琳購買之住宅共計36.29坪（尚未尋獲買賣契約書，故暫以同棟之其他樓層坪數計算），故請求之損害賠償金額為1,088,700元。
購買3樓者為原告江月蘭、黃運祥及顏坤木：
A.若按被告所承諾二期僅蓋3樓半之透天住宅，且基於二期建案之基地較低，則3樓自無被遮蔽之可能，故按一般市場行情，房價跌幅至少達20％，又因未具廣告宣傳之游泳池，原告溢繳5％之房屋稅（參原證17），故以單坪價格之25％作為不完全給付之損害賠償金額。本件系爭房屋之訂價以單坪15萬元為基準（參原證18），則一坪減少之市場價值為3萬元。
B.原告江月蘭購買之住宅共計37.46坪（參原證24），故請求之損害賠償金額為1,123,800元（參原告提出之附件6）。
C.原告黃運祥購買之住宅共計36.29坪（參原證25），故請求之損害賠償金額為1,088,700元（參原告提出之附件7）。
D.原告顏坤木購買之住宅共計36.29坪（參原證1），故請求之損害賠償金額為1,088,700元（參原告提出之附件8）。
2、被告給付予原告謝牧鄉等12人之房地，核有後續建案嚴重影響原告謝牧鄉等12人應享有之萬坪綠地、任意改變第二期建案之建築形式為六層樓集合住宅，以及未興建游泳池等瑕疵存在，原告有權依民法第359條請求減少價金，並就減價部分依民法第179條請求被告返還：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、同法第359條前段分別設有明文。
⑵經查，被告移轉系爭房地予原告謝牧鄉等12人時，核有後
續建案嚴重影響原告謝牧鄉等12人應享有之萬坪綠地、任意改變第二期建案之建築形式為六層樓集合住宅，以及未興建游泳池等事實存在，影響原告謝牧鄉等12人買受房地之價值甚巨，被告給付之物顯具民法第354條第1項所稱之瑕疵，則原告謝牧鄉等12人自得依民法第359條規定主張減少價金。
⑶至於減價金額之計算，原告謝牧鄉等12人買受之房地因未
具萬坪綠地、景觀視野遭被告第二期建案遮蔽、且無游泳池設施等瑕疵，致市場價值大幅降低，跌幅約為房地價金之25％。而依被告銷售廣告換算，原告謝牧鄉等12人買受系爭房地之價格約為15萬元/坪。準此，原告謝牧鄉等12人買受系爭房地因上開瑕疵而減損之金額至少為每坪3萬元（計算式：15萬×25％＝3萬）。
⑷末按「買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金
減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。」最高法院著有87年度台簡上10號判例。查原告謝牧鄉等12人既已行使民法第359條減價請求權，則被告就溢領之價金即無法律上原因，爰依民法第179條、民事訴訟法第244條第3項規定，分別主張被告應返還至少如訴之聲明所陳之金額。
3、原告謝牧鄉等12人得否依民法第184條第1項前段或同條第2項請求損害賠償？⑴被告是否為不實廣告？原告謝牧鄉等12人是否受被告不實
廣告誤導，與被告締結買賣契約？原告謝牧鄉等12人是否因此受有損害？損害金額為何？承前述，被告實際給付內容與廣告宣傳內容顯有落差，足證為不實廣告，原告謝牧鄉等12人深受上開廣告吸引，因而與被告締結買賣契約購買系爭房屋。
⑵被告應負民法第184條第1項後段之侵權責任。
①查本件被告無意提供游泳池與觀海樓物業管理團隊之公
共設施，且明知所謂42,000坪之社區綠地以及一期房屋之景觀，皆會因二期以降之建案而受有影響，卻仍不斷於各種廣告物上以前開居住條件為號召，藉以招徠消費，獲取銷售利益，而使共同原告等受有所購買之房屋品質不符價金之財產上損害。
②基此，上述故意欺瞞共同原告等之銷售手段誠屬違反一
般社會通念下，認為商人應殷實經商之善良風俗，而加損害於原告等，其應負民法第184條第1項後段之侵權責任，堪可認定。
⑶被告該當民法第184條第2項之侵權行為。
①按公平交易法第31條有關事業不得以不實廣告招徠消費
之規定，除係保障公平競爭之交易秩序外，亦同時有保障消費者權益之立法目的；此外，前揭之消費者保護法第22條亦屬保障消費者權益之規定。
②是被告故意以不實廣告之手法欺罔原告謝牧鄉等12人及
眾多不特定消費者之行為，顯以違反上述保障消費者權益之法律，應無疑義。因此，原告謝牧鄉等12人就其所受之損害，自得依民法第184條第2項侵權行為之規定向被告請求損害賠償，以昭正義。
4、公平會雖已作成處分書在案（參原證41），惟系爭處分書之處分範圍不僅未及於視野景觀及採光效果部分，42000坪草園綠地部分亦未做實體認定，觀海樓物業管理團隊部分之處分則過於輕率，系爭處分書之公信力顯然不彰。
⑴系爭處分書之處分範圍如下，並不包括視野景色及採光效果之部分：
①42000坪草原綠地。
②觀海樓物業管理團隊。
③5水道陽光大泳池。
⑵就42000坪草原綠地部分，系爭處分書係以行政罰裁處權
時效消滅為由而未予處分，並非實體認定被告無廣告不實之情事。
①按系爭處分書所載「另查『基隆唯一42000坪翠綠大地
』、『台北最大42000坪公園社區』、等2份印刷品廣告物，係檢舉人（即原告謝牧鄉等12人）於97年取得；被處分人（即被告）亦表示，『基隆唯一42000坪翠綠大地』廣告單係96年8月1日至97年2月29日委託建富廣告公司銷售時所印製，『台北最大42000坪公園社區』廣告紙本則為大倉行銷公司於97年6月間製作散發，其後均未再續行使用，是其等行政罰之裁處權，迄檢舉時，已因3年期間之經過而消滅」。
②由上，公平會係因前揭關於42000坪草原綠地之廣告已
逾行政罰裁處時效而未予處分，並無進行實體認定，故難以系爭處分書即謂前揭廣告無不實之情事。
⑶就觀海樓物業管理團隊部分，公平會未實際履勘現場，僅
以被告於98年4月間與福瑞斯管理公司簽訂委任管理維護契約即輕率作成被告無廣告不實之結論，實無公信力。
①按系爭處分書所載：「被處分人於『在42000坪綠茵裡
，做心靈的首富』廣告紙本宣稱『觀海樓物業管理團隊』乙節，案查觀海樓為系爭建案公共設施之一部分，該建案住戶僅取得1/4產權，被處分人早於98年4月間與福瑞斯管理公司簽定委任管理維護契約，其管理維護範圍包括該建案之共用及約定共用之部分，故難謂就觀海樓之管理維護未能依廣告內容提供管理團隊。」（參原證41第8頁第1行以下）。
②惟查，系爭契約僅係提供一般事物管理服務，與前揭廣
告內容顯有落差，且公平會未實際履勘現場，無從知悉觀海樓實際運作情況，處分實無公信力。
③就5水道陽光大泳池部分，承前述，被告確有廣告不實
之情事，已經系爭處分書做成罰鍰50萬元之處分在案，於此不贅。
⑷由上，系爭公平會處分書之處分範圍不僅未及視野景觀及
採光效果部分，42000坪草園綠地部分亦未做實體認定，觀海樓物業管理團隊部分之處分則過於輕率，公信力顯然不彰。
5、本件鑑定報告採比較法評估客觀價值減損情形，惟其比較標的就原告謝牧鄉等12人與被告間之買賣契約給付內容尚有落差，亦未納入買受人主觀期待、評價等影響市價行情之因素，其可能產生低估減損價額之結果。
⑴本件鑑定結果認定就缺乏視野景觀部分價值減損比例為9％
，而就缺乏42000坪綠地、游泳池及觀海樓物業管理團隊之綜合價值減損比例為1％。
①估價事務所就被告給付缺乏廣告承諾之42000坪綠地、視
野景觀及良好採光效果、游泳池及觀海樓物業管理團隊，採用比較法（以同社區第二期建案「我泉山莊」為比較標的）及收益法進行評估，再以加權平均的方式，得出之客觀上減損金額。
建設公司原設計第二期為3樓半實際興建6樓，造成視野景觀及採光之減損，價值減損比例為9％。
缺少42000坪綠地、游泳池及觀海樓之價值減損比例為1％。
惟該估價報告是以「我泉山莊」比較之方式為估算，則
就「我泉山莊」廣告中未提及游泳池設施及觀海樓物業管理團隊，因此可能產生無從比較而有低估之可能。
②由上，本件原告謝牧鄉等12人所主張受損害額度與鑑定報
告結果明顯具有落差，惟考量前述鑑價估計方式中未納入所有影響因素為評估，而可能有低估之結果，懇請仍以原告所主張之計算方式為準。
（十一）基於上述，並聲明：
1、被告應給付原告謝牧鄉1,088,700元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
2、被告應給付原告林成軒1,088,700元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
3、被告應給付原告周家凱1,088,700元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
4、被告應給付原告莊百億1,085,700元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
5、被告應給付原告葉育君1,461,420元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
6、被告應給付原告林渭川1,123,800元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
7、被告應給付原告黃運祥1,326,900元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
8、被告應給付原告顏坤木1,088,700元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
9、被告應給付原告陳玢文1,430,700元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
10、被告應給付原告陳惠娟1,123,800元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
11、被告應給付原告黃子琳1,088,700元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
12、被告應給付原告辜惠芳1,458,600元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
13、訴訟費用由被告負擔。
14、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）不動產之買受人有探知買賣標的物在公法上使用限制之義務：
1、在系爭基地續建第二期住宅之事實，對於被告所銷售之第一期住宅而言，並非第一期房地本身有瑕疵存在，此應予辨明，原告屢稱此為買賣物之瑕疵，顯然失當。
2、其次，被告並未就第二期續建方式或續建之建築高度限制提出相關承諾或保證，故亦無債務不履行之問題。
3、再者，據建築技術規則第164條之1第3項之規定「住宅、集合住宅等類似用途建築物未設計挑空者，除有第一項第四款情形外，地面一層樓層高度不得超過4.2公尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過3.6公尺」，故縱使第二期住宅依據被告內部曾經評估規劃過之三樓半的透天厝方案續建（假設語），依法完工建築後之建物高度，仍有可能與第一期樓高相同。被告前已提出之圖說（參被證1），說明縱曾有樓高「三樓半」之規劃存在（假設語），依法建築完工後之建物高度，仍有可能與第一期樓高相同；惟因原告謝牧鄉等12人爭執圖面之真正，被告謹再提出大域建築師事務所第二期現況樓高之圖面（參被證4）及模擬「三樓半」樓高之圖面（參被證5）供參酌。由二紙圖面可知，對於樓高約「三樓半」建物在法規上允許之建築高度，原告謝牧鄉等12人對於標的物之在公法上之管制有認知上之錯誤，並非可歸責於被告之事由（更遑論原告謝牧鄉等12人中購買低樓層之人也比照購買高樓層者請求相同之日照權或景觀權受損云云，顯然無稽）。
4、何況，相關判決已揭示「不動產之買受人有探知標的物在公法上使用限制之義務」之法理（臺灣高等法院86年度上字第857號、96年度上字第1041號民事確定判決，參被證6）：「按公法對買賣標的物之使用有限制之規定存在時，基於『人民對於國家不得以自己不知有法規存在而有所主張』之原則，買受人應有探知公法上使用限制之義務。除有反證外，買受人被推定就瑕疵之存在為明知（黃茂榮氏著『買賣法』第二四○頁、第二四一頁，採相同之見解）」。因此，退步言之，縱然原告謝牧鄉等12人關於「第二期興建六層樓之高度所致之影響屬於第一期房地之瑕疵」之主張為真（假設語，被告否認之），依據原告謝牧鄉等12人原本所認知之「三樓半」預定計畫，其在法規上所得允許之建築高度，實與現況之六層樓高度相差無幾，則原告謝牧鄉等12人無論所購第一期房地之樓層為何者，其等關於「若僅興建三樓半時日照權及景觀權即不受影響」之主張，顯有誤會。
5、原告謝牧鄉等12人就此建築法規之認知，自己應有探知之義務，若有任何認知上之錯誤，絕非可歸責於被告之事由，亦無權向被告為任何之請求。何況，第二期及後續期別之住宅究屬「六樓集合住宅」、「三樓半透天厝」或「其他規劃產品」，均須依據區域性供需狀況及施工之工期等因素規劃並隨時調整，在尚未最終定案前，本即有多項方案可供考慮，惟被告自始至終均未對第一期住戶承諾或保證第二期住宅應屬於某一特定產品，且反而事前已清楚告知系爭基地將陸續有第二、三、四期之興建，並在此告知前提下始銷售第一期住宅，併予敘明。
（二）原告謝牧鄉等12人主張被告興建第二期社區係故意不實廣告，亦有不完全給付及物之瑕疵，原告得依第184條第1項前段及第2項、民法277條第1項、359條請求損害賠償及減少價金，並就減價部分依民法第179條請求被告返還。則被告有無保證第二期住宅之規畫為何種型式？有無造成原告之損害？
1、第二期及後續期別之住宅究屬「六樓集合住宅」、「三樓半透天厝」或「其他規劃產品」，均須依據區域性供需狀況及施工之工期等因素規劃並隨時調整，在尚未最終定案前，本即有多項方案可供考慮，惟被告自始至終均未對第一期住戶承諾或保證第二期住宅屬於某一特定產品，並在此前提下銷售第一期住宅，此需予釐清。
2、況被告興建出售之第一期住宅並非全部均與第二期興建之住宅緊鄰，因此絕不可能僅為了出售「部分」第一期之房屋，而如原告謝牧鄉等12人所聲稱曾於銷售時大力向消費者推廣「第二期建案係如何規劃故第一期住戶將有『無遮蔽之風景』」云云，而續建第二期之住宅之事實，對於被告所銷售之第一期住宅而言，並非已銷售之第一期房地本身有瑕疵存在，此應予辨明；其次，被告並未就第二期續建方式或續建之建築高度限制提出相關承諾或保證，已如前述，故亦無債務不履行之問題。
3、更據建築技術規則第164條之1第3項之規定「住宅、集合住宅等類似用途建築物未設計挑空者，除有第一項第四款情形外，地面一層樓層高度不得超過4.2公尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過3.6公尺」，故縱使第二期住宅依據被告內部曾經評估規劃過之三樓半的透天厝方案續建（假設語），依法完工建築後之建物高度，仍有可能與第一期樓高相同（參被證一）。因此，原告謝牧鄉等12人中縱使洽購第一期頂樓之住戶（即E10/6F葉育君、E12/6F辜惠芳、E13/6F陳玢文，請參閱附件一「普羅旺世第一期社區平面圖」、附件二「原告謝牧鄉等12人之戶別、購買日期等資訊」），其所買受建物之高度仍與其主張所謂預定興建三樓半的透天厝方案之法律容許之高度相仿，自無從以所謂該戶之景觀已被無預期地遮蔽影響，或日照權受到侵害而得有所主張云云。依此事實，其餘洽購低樓層住戶之原告更無從據此主張景觀因此被影響或日照權受到侵害之可言。
4、原告謝牧鄉等12人於洽購第一期建物之際，被告既然未曾表示不會有第二期之續建，被告亦未針對第二期之續建建築高度提出相關承諾，故縱然被告仍以三樓半之透天厝產品興建，原告謝牧鄉等12人亦已明知或可預見第二期住宅於法亦可能與第一期建物高度相等。因之，原告謝牧鄉等12人事後再從續建第二期住宅之事實，或事後主張第二期住宅有變更設計之問題（如有），進而主張渠等因第二期住宅完工後，因其建築高度而侵害原告謝牧鄉等12人所屬第一期住宅之景觀或其日照權已受到不法之侵害云云，顯無理由。
（三）原告謝牧鄉等12人主張被告迄今未興建游泳池，係故意不實廣告，亦有不完全給付及物之瑕疵，原告謝牧鄉等12人得依第184條第1項前段及第2項、民法277條第1項、359條請求損害賠償及減少價金，並就減價部分依民法第179條請求被告返還。則關於「游泳池」之廣告有無不實致原告謝牧鄉等12人受損？
1、系爭社區之公共設施係為營造整體四期之社區生活機能所需而為四期住戶所有人所共有，在本建案四期開發完成及移交公共設施予住戶自行管理之前，如全部公共設施提前興建完畢，其管理維護成本甚鉅。因此，相關公共設施除非具有優先必要而已興設完成外，其餘設施係預定在開發第四期時一併興設完成，或先行興設完成後由被告自行管理後，屆時再移交予四期全體住戶管理使用，對於先期住戶而言，反而屬於較妥適之方案。鑒於上述，被告於銷售系爭房地時，即已清楚告知「預定續建後期住宅」及「各項設施係預定」等事，此由原告謝牧鄉等12人提出之系爭社區房屋銷售廣告中與游泳池相關照片（參原證5）及系爭社區之大幅廣告看板照片（參原證6）之文宣即已清楚載明「游泳池遊憩設施預定地」可知，本建案游泳池已設為保留預定地（置於景觀池附近），且興設游泳池之計畫未曾改變，故被告對此絕無不實陳述；而基於前述管理費分攤合理性的原因，游泳池擬訂於第四期住宅興建時一併申請興設，當然尚未進入開發階段，亦屬當然。
2、至於原告謝牧鄉等12人提出之系爭社區第二期我泉山莊建案資料（參原證14）指稱被告未參與第二期社區之後續建案（即「我泉山莊」），即遽以指稱游泳池已無從交付云云，顯然嚴重誤解債權契約之本質。本件游泳池擬於四期興建時一併申請興設，已如前述，惟此不因第二、三、四期之起造或開發之人是否為被告，而影響其規畫及給付；原告僅以「後期起造人已非被告」為由認定游泳池之興建已陷於「給付不能」，顯然無稽。
3、本件原告謝牧鄉等12人買受第一期D、E棟房地時，該房地早已完工，屬於成屋交易。所有原告謝牧鄉等12人絕對知悉或可得而知「簽約及交屋當時並無游泳池」之現況，故游泳池之給付義務並非於第一期房地交付時即有同時交付之義務，亦屬當然之解釋；原告謝牧鄉等12人如主張被告此時即陷於不完全給付或給付不能，應就此負舉證責任：本件原告謝牧鄉等12人所購買的第一期房地，並非「預售屋買賣」（簽訂買賣契約時標的物並不存在），而係「成屋買賣」（簽訂買賣契約時標的物已存在），此從如下證物即可得知：
⑴本件原告謝牧鄉等12人簽署買賣契約之日期，除了原告莊
百億（與被告簽約之人係莊國恩，關於其原告適格之問題詳如下述）之契約係於97年8月20日簽署之外，其餘11位共同原告均於98年12月31日之後始簽署買賣契約（參被證7）；惟原告謝牧鄉等12人購買的第一期房地係位於D棟及E棟，其使用執照分別係於98年6月2日、98年6月29日核發（參被證8），代表當時其餘11位共同原告係購買成屋，而非預售屋。
⑵另由被證7之契約附件一「付款明細表」可知，除原告莊
百億係依據大樓樓地板之完成時間細分17次期款之外，其餘11位原告僅區分訂金、簽約、用印、完稅及交屋之期款，屬於「一般成屋交易模式」之付款方式。
⑶其餘11位原告之房屋有獨立之建物門牌（參被證7），已
有房地所有權之登記，而得轉移至原告謝牧鄉等12人或原告指定之第三人。由上可知，於簽訂契約時，前述11位原告，既已曾至現場看屋況及環境，焉能不知「簽約及交屋當時並無游泳池」之現況，而可隨同成屋所有權一併交付？渠等如何能事後更行主張「被告有『同時交付』此二者給付之義務」？此外，縱使原告莊百億（與被告簽約之人係莊國恩，關於其原告適格之問題詳如下述）之契約係於97年8月20即已簽署，惟觀當時第一期的A、B、C棟亦早於96年2月間取得使用執照，而A、B、C棟之買受人均已知悉「簽約及交屋當時並無游泳池」之現況，也未對此爭執，故縱使其所購之E棟屬於預售屋性質，亦無從曲解為被告肩負同時交付房地所有權及游泳池之義務；況且，被告之極大多數文宣均清楚表明此情，業如前述。
⑷由上可知，本件原告謝牧鄉等12人買受第一期D、E棟房地
時，該房地早已完工，屬於成屋交易，所有原告謝牧鄉等12人絕對知悉或可得而知「簽約及交屋當時並無游泳池」之現況，故游泳池之給付義務並非於第一期房地交付時即有同時交付之義務，亦屬當然之解釋；原告謝牧鄉等12人如主張被告此時即陷於不完全給付或給付不能，應就此負舉證責任。
（四）原告謝牧鄉等12人主張被告未提供觀海樓之物業管理，係故意不實廣告，亦有不完全給付及物之瑕疵，原告得依第184條第1項前段及第2項、民法277條第1項、359條請求損害賠償及減少價金，並就減價部分依民法第179條請求被告返還。則就觀海樓之廣告有無不實致原告謝牧鄉等12人受損？
1、本建案之觀海樓係設置於第一期住宅區內，隨同第一期住宅而一併興建完成之景觀公共設施，係供作為四期全體住戶聚會、休憩及健身的場所。
2、關於「觀海樓」物業管理之事，被告在第一期公共設施完工後，於初期即安排專案團隊即福瑞斯國際公寓大廈管理維護股份有限公司於98年4月後進駐第一期住宅，以每月25餘萬元之費用管理維護第一期之公共設施，其中包含安排PT教練負責「觀海樓」活動企劃與執行（參被證2）；嗣本建案第一期管理委員會成立後，住戶已於100年5月間就觀海樓之管理運作及管理費的分擔方式與被告達成協議（參被證3）。
3、因此，被告確實依據廣告內容提供各項設施及服務，並積極的處理住戶提出的各項需求及問題。惟嗣後住戶若因為費用或其他因素而決議變更管理方式，此已非相同的人事時空背景，絕非被告於籌設本建案廣告有無虛偽不實或引人錯誤之問題。
（五）原告謝牧鄉等12人主張被告後續建案嚴重影響原告謝牧鄉等12人應享有之萬坪綠地，係故意不實廣告，亦有不完全給付及物之瑕疵，原告得依第184條第1項前段及第2項、民法277條第1項、359條請求損害賠償及減少價金，並就減價部分依民法第179條請求被告返還。則被告有無隱瞞普羅旺世社區將分四期興建在42,000坪之基地上，或保證不續建第二期以後住宅？被告針對本件系爭社區房屋銷售廣告中與游泳池相關照片（參原證5）及系爭社區之大幅廣告看板照片（參原證6）之文宣其實已清楚載明普羅旺世社區係「42,000坪壯闊基地」，並有「第二期住宅預定地」、「第三期住宅預定地」、「第四期住宅預定地」、「游泳池遊憩設施預定地」等「預定地」，故從其上用詞即可明知，系爭社區係42,000坪之「基地」，其內之住宅社區將分期完工（第一期興建到第四期），並隨之完成游泳池設施之興建，故原告謝牧鄉等12人豈能主張42,000坪屬於「綠地」，故不能用來興建第一期以後之住宅社區，甚或主張該基地並無游泳池之規劃設置。被告從未對第一期住戶或原告保證不興建第二期及後續期別之住戶，反而對於後續第二、三、四期住宅，皆已於第一期預售廣告時清楚加註「預定地」；而所謂「42,000坪應屬綠地，不得充作住宅用地興建」之事，更屬原告謝牧鄉等12人曲解廣告用詞，實不足採。
（六）原告主張針對被告刊登系爭社區房屋銷售廣告之有關售價（參原證18號）「每坪15萬元」，認定系爭房地「均」大幅跌價，「跌幅約25％」等情，原告謝牧鄉等12人有無受有損害？若有，損害為若干？
1、原告謝牧鄉等12人係刻意曲解被告之廣告，所提出之證據未能證明確有受損，已如前述，故被告否認原告謝牧鄉等12人受有損害。
2、退步言之，姑不論原告謝牧鄉等12人聲稱損害是否存在之問題，原告謝牧鄉等12人於本件提出損害之計算方式，大有疑義，故被告謹此否認原告謝牧鄉等12人計算損害之依據、公式及結論，析述如下：
⑴原告謝牧鄉等12人未區分損害之原因事實分別計算並主張損害，極不合理：
原告於本件係主張「無萬坪綠地」、「景觀視野遭第二期住宅遮蔽」、「無游泳池」、「觀海樓未提供物業管理」之原因，受有房價跌幅約25%之損害云云。惟查，各該損害係獨立之原因事實，原告謝牧鄉等12人理應分就第一、
二、三、四項分別受有損害若干，並提出其計算公式之依據，加總分項數字後方能列入訴之聲明之請求金額。然而，原告謝牧鄉等12人並未分項逐一提出計算方式及依據，亦未具體指明各分項原因所致損害之金額，僅提出抽象的「市場價值降低，跌幅約為房地價金之25％」作為訴之聲明之計算基礎，顯不合理。
⑵原告謝牧鄉等12人聲稱跌幅受損約25％之比例，毫無實據：
承上，原告謝牧鄉等12人起訴聲稱其均因不完全給付或瑕疵給付受有房價跌幅25%之損害，而其計算方式係援引網路報導之「具景觀視野之房價高兩成」、「具游泳池設備使房價高5％」佐證，惟此等報導之結論如何做成？有無經過專業單位審認？是否適用於本件所在區域之房價？均有疑義，故各該證物自無從作為認定本件是否真有此跌價損失，被告謹此否認原告於此聲稱之跌幅成數及損害範圍。
⑶以原告謝牧鄉等12人所提之針對系爭社區房屋銷售廣告中
有關售價之部分（參原證18）「廣告價格」作為計算損害之基礎，顯有疑義：
原告謝牧鄉等12人聲稱受損害，並請求減少價金，惟其所受損害並非依據原告謝牧鄉等12人各自買受系爭房地的「每坪實際價格」（參附件二即本院卷第148頁，從每坪11.85萬元至13.42萬元不等）計算，而係依據原證18號被告提出之「每坪15萬元之廣告價格」作為計算基礎。然而，縱不論地產廣告之價格通常具有可議價性，原告謝牧鄉等12人於本件不以其實價買價作為「受損多少」或「應減價多少」之基礎何在？尤其，本件屬於普通共同訴訟，各原告謝牧鄉等12人之間並無合一確定之問題，故本件於計算原告謝牧鄉等12人聲稱損害時，即無須捨棄各原告謝牧鄉等12人之「實際成交價」不用，而硬是套用無事實基礎支撐之「廣告價格」。核原告謝牧鄉等12人此舉顯然只為了墊高其聲明金額，惟不符損害賠償之「實際認定」原則，顯屬無稽。
⑷就景觀遭遮蔽爭議，本件原告謝牧鄉等12人所購樓層高低
不同，卻提出相同之損害賠償請求，亦屬無稽。縱若原告謝牧鄉等12人係以第二期為三樓半透天厝續建為前提始購買系爭房地（假設語），且若此已成為雙方契約內容（假設語）者，原告謝牧鄉等12人未區分其所購屋樓層高低（低樓層之原告也已知悉第二期會有續建之事實），提出相同計算方式及損害額度之請求，顯然無稽。
⑸就游泳池爭議，若嗣後因故未能興建（假設語），其無須分擔支出鉅額之管理費，此有損益相抵之適用：
被告於廣告中已註明「游泳池預定地」等用詞，即代表該地係保留作為游泳池興建之用；縱若事後所有住戶因費用問題或其他因素而決議改變規畫（假設語），已非相同的人事時空背景，絕非被告於籌設本建案廣告有無虛偽不實或引人錯誤之問題，故原告謝牧鄉等12人亦無權請求損害賠償。況據民法第216條之1規定「基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益」。因此，若游泳池因故未能興建者（假設語），原告謝牧鄉等12人即因此無須支付每月為數不貲之管理維護費用，亦無須繳付較高額之地價稅（每年地價稅可少繳至少5％，2011年4月1日PCHOME財經新聞即原證17號及原告起訴狀第11頁自承），而就此「無須支出」之利益，應依據系爭房地之耐用年限60年（鋼筋混凝土造房屋之耐用年數）計算其免予支出之利益及稅負，而得扣除原告聲稱之損害賠償（若有，假設語）。由第5點益證原告謝牧鄉等12人聲稱損害之計算方式，顯有不當，蓋不同的原因事實應有不同的計算標準，復有不同之損益相抵問題，豈能混為一談而僅提出抽象的降幅百分比。
（七）公平交易委員會對於廣告不實之認定，顯有違失：公平交易委員會101年12月19日公處字第101193號行政處分，係依據被告於地產王網站登載內容（參原證39），未予特別說明何時建成或四期建案之整體規劃，認定其內容屬虛偽不實及引人錯誤之表示，並據以開罰（參原證41）。惟查，公平會前揭處分理由並未全盤審酌被告之廣告行為，遽以就枝節問題予以處分，顯有違失，業經被告提起救濟，詳如下述：
1、被告開發、興建並銷售案關社區「普羅旺世」第一期社區，多次印製及散發大量廣告、看板、及網頁廣告，其內均已清楚載明普羅旺世社區係「42,000坪壯闊基地」，並有「第二期住宅預定地」、「第三期住宅預定地」、「第四期住宅預定地」、「游泳池遊憩設施預定地」等「預定地」之用詞，從該用詞可明知，此社區係42,000坪之「基地」，其內之住宅社區將分期完工（第一期興建到第四期），並隨之完成游泳池設施之興建，故絕無虛偽不實及引人錯誤之表示之虞。
2、檢視地產王網頁廣告之格式可知，該網頁僅允許廠商以表格方式呈現建案之特徵，並非如一般實體文宣或廣告可自由撰文；且在「公共設施」乙欄中，亦僅限定廠商以「勾選」之方式，標示有無大廳、花園、視聽室及游泳池等設施，故被告根本無從增加「預定地」之用詞而為標示，並無虛偽不實之問題。
3、相關標示有無違反公平交易法，應以被告之整體廣告行為全盤觀之，絕不能逕取部分文案或標示之內容，即謂相關標示有虛偽?實及引人錯誤之情形。本案被告諸多廣告文宣、現場立牌等標示，均足使消費者有機會知悉游泳池、第二期以後之社區係後續規劃，並均以「預定地」之方式標註，並未隱晦該部分資訊，消費者絕不可能陷於錯誤。
4、設若有消費者真係因「地產王」廣告而前往被告銷售地點查看或賞屋（假設語），鑒於被告於社區入口設有立牌，且現場均有實體文宣供參，故該消費者亦可知悉或可得而知游泳池、第二期以後之社區係「預定地」之規劃，並非於第一期社區落成後即同時可使用之情形。
（八）除前述地產王網頁廣告之外，公平會認定其餘廣告內容並無虛偽不實及引人錯誤之表示：
公平會審酌檢舉人提出之所有廣告後所為之前揭處分，僅認原證39之地產王廣告有違公平交易法之問題，惟該處分有前揭違失，已如上述。除此之外，公平會認定其餘廣告內容並無虛偽不實及引人錯誤之表示，此有下述處分書理由可參（參原證41）。
1、「四、被處分人於普羅旺世社區樹立之巨型看板廣告所載『游泳池遊憩設施預定地』、『里民中心預定地』、『派出所預定地』等內容難認涉有虛偽不實及引人錯誤之表示：
⑴按前開廣告物中之圖示及宣稱內容，普羅旺世社區包括第
一期住宅、第二、三、四期預定住宅建案，並規劃游泳池、里民中心及派出所等設施，其予人印象為該社區規劃有游泳池等設施。
⑵經查普羅旺世社區樹立之巨型看板廣告，係載明游泳池等
設施之預定地，而未進一步表示系爭建案完成時，即提供游泳池遊憩、里民中心、派出所等設施。倘如檢舉人所稱系爭建案興建完成時，應一併提供之，則廣告中『第二期住宅預定地』、『第三期住宅預定地』、『第四期住宅預定地』，即屬表示普羅旺世社區第二、三、四期建案，應與系爭建案併同興建完成，惟此顯與廣告予一般人印象未合。故本案檢舉人指稱系爭建案依前開廣告應於現階段提供游泳池等設施之說詞，並不足採。」
2、「五、被處分人於『在42000坪綠茵裡，做心靈的首富』廣告紙本宣稱『觀海樓物業管理團隊』乙節，案查觀海樓為系爭建案公共設施之一部分，該建案住戶僅取得1/4產權，被處分人早於98年4月間與福瑞斯管理公司簽訂委任管理維護契約，其管理維護範圍包括該建案之共用及約定共用之部分，故難謂就觀海樓之管理維護未能依廣告內容提供管理團隊。至於社區住戶考量管理費用等因素，而決議變更觀海樓之管理方式，則與被處分人或案關廣告『觀海樓物業管理團隊』之宣稱內容無涉。故『觀海樓物業管理團隊物業管理團隊』之宣稱內容無涉。故『觀海樓物業管團隊』宣稱內容難認為虛偽不實及引人錯誤之表示。」
3、「至於檢舉人指稱系爭建案廣告宣稱坐擁『42000坪原生家園』、『42000坪綠意大地』、『在42000坪綠茵裡』，及『陽光灑落屋內，引入屋外的自然風景，光線與牆鏡面的相互作用，拉大空間格局，營造出寬敞明亮的舒適空間』、『大面窗引入明亮光線，以溫潤的色澤調和空間的氛圍』等內容，涉有廣告不實等情，業經本會101年1月12日、101年3月5日公叁字第0000000000號、公競字第0000000000號書函回復在案。檢舉人雖復提出被處分人於全國房展網站中登載『42000坪大綠地，10000顆大樹呼吸……』等，未進一步表示42000坪包括建物基地乙節，然查廣告中明白揭示『綠覆率高達80％』，尚不致使具普通知識經驗交易相對人誤認42000坪土地均為綠地。」
（九）關於原告江月蘭、莊百億、郭馥榕之適格問題：
1、參被證7之契約節本可知，D6棟3樓、E9棟5樓、E12棟6樓（原告附表13號第2、5、11號）之契約買受人分別為林謂川、莊國恩、辜惠芳，並非起訴之原告江月蘭、莊百億、郭馥榕，應予辨明。
2、原告江月蘭、莊百億、郭馥榕縱為現時各該房地之所有權人，惟其等既非買賣契約之當事人，逕基於被告與第三人間系爭買賣契約法律關係而為主張，並對被告依據民法第277條第1項、359條主張契約權利云云，顯然為當事人不適格；且以聲稱的廣告不實為由，主張被告應負民法第17
9、184條之不當得利或侵權責任，證諸前數分析，顯亦失當而無理由，理應逕行駁回其等請求。
（十）關於估價報告之認定，因系爭不動產缺少「42000坪綠地」、「游泳池」、「觀海樓管理物業」之因素，原告謝牧鄉等12人所有不動產價格因而受有1％跌價損害之部分：原告謝牧鄉等12人主張系爭不動產缺少「42000坪綠地」、「游泳池」、「觀海樓管理物業」，估價報告則考量「該三項估價條件皆屬於山坡地整體開發前提下，所造成的價值減損因素」，進而將之共同歸納為同一項下分析，並比較完工之第二期建案「我泉山莊」於推案銷售過程中之文宣主題與系爭不動產不同之處（參見估價報告所製作之如下表格、估價報告第56至65頁分析報告），再經分析及調整後認為原告謝牧鄉等12人所有不動產價格因而受有1％跌價損害等語。然而，估價報告顯有下列違失，其結論顯有疑義。
1、估價報告未區分「42000坪綠地」、「游泳池」、「觀海樓管理物業」之各別因素之影響程度之理由，僅因此三者「皆屬於山坡地整體開發」之因素。然而，該三者皆屬山坡地整體開發因素，仍有可能分別估定其影響因素。估價報告未進一步區分此三者之影響程度之百分比，設若將來認定僅其中之一之因素有理由（假設語），亦無法納為裁判之基礎。另外，由於估價報告未能進一步區分各別影響因素，若遇各別價格之調整因素時即無法連動調整，益見該綜合估價之方法之不當；例如若「游泳池」嗣後因故未能興建（假設語），其無須支出鉅額費用之利益（每年減少之地價稅、耐用年限60年之管理費、水費、維修費等），有損益相抵之適用，該損益相抵之額度即無法納入價格調整因素。
2、估價報告中雖稱已查詢「我泉山莊」之文宣用語，惟就被告所查得之如下文宣所用文字，並非估價報告所稱之用詞，故其據以估價之前提，顯與事實不符，如何能得到正確的結論？⑴「這裡…一點都不像基隆」、「這裡美得像高爾夫球場，
白鷺鷥、台灣藍鵲都來了」、「為換屋族打造的『42000坪大自然莊園』」（參被證12）。
⑵「朋友說：『70坪大房子、6.5坪大尺度花園陽台，這麼美
的42000坪溫泉養生莊園，居然只要988萬起，你這房子，換得好啊！』」、「42000坪 我的心靈活泉」（參被證13）。
⑶「42000坪我的心靈活泉」、「溫泉養生莊園大尺度花園陽台」（參被證14）。
⑷「冬享頂級溫泉，春遊環山步道，夏賞觀海樓，秋來KTV高
歌，在『我泉山莊』住大房子、過好日子，一年四季都是人生頂級享受！」、「……■絕美觀海樓■KTV視聽室■英式書房■健身房■韻律舞蹈教室■球類遊戲區■交誼廳」（參被證15）。
3、由上述文宣用語亦可得知，鑑定報告以「文宣用語的不同」推斷「系爭不動產價格減損」，此因果關係之論斷，顯然可疑，蓋：
⑴本件文宣用語「42000坪綠地」，與我泉山莊文宣用語「42
000坪大自然莊園」，二者之間並無實際上之差異，惟鑑定報告卻逕謂「二者不同」，並植基於此不同，認定「系爭不動產價格減損」，顯有未洽。
⑵鑑定報告中指出所謂「觀海樓未強調物業會影響房價」之
論調，但我泉山莊上述文宣已將觀海樓內之所有設施及用途臚列其中，有「絕美觀海樓、KTV視聽室、英式書房、健身房、韻律舞蹈教室、球類遊戲區、交誼廳」，相較之下使用「物業管理」文宣之系爭不動產，豈會予人「房價較高」之印象？此間因果關係之認定，顯屬率斷。
4、估價報告雖已調整「我泉山莊」之價格日期，使之可與勘估標的即系爭不動產作為比較，惟其調整後之價格是否容有誤差？其與勘估標的價差之因果關係是否完全侷限於「42000坪綠地」、「游泳池」、「觀海樓管理物業」之因素？該價差之存在有無其他因素？凡此疑問，均未見估價報告提出說明。
通篇報告未細分上述差異，僅見其將「原告聲稱之減價三因素」為因，「我泉山莊與勘估標的調整後存有價差」為果，並遽將此二者聯結而認定有因果關係存在，顯然擅斷。
（十一）關於估價報告認定，因系爭不動產缺少「景觀及採光」之因素，原告謝牧鄉等12人所有不動產價格因而受有9％跌價損害之部分：
估價報告參考坐落同一山坡地之「我泉山莊」，作為評估景觀因素對價格減損影響之分析基準。經調整價格日期等因素後，估價報告認為「如果本次刊估標的係位在三樓情況，則自始便不會有景觀因素的價值減損」，但「四、五、六樓之住戶則同受有9％價格減損」等語。惟查，上述鑑定過程未能參酌被告提出之諸多事證，且未能詳細區分不同樓層之影響程度，自有未洽，容被告分析如下：
1、首先，鑑定報告中敘明之「本次評估價值減損原因係勘估標的在購買過程中，建設公司表示第二期建築規劃產品為三樓半，惟實際興建為六樓，造成鑑定標的視野景觀及良好採光效果之落差及價值減損」等語，並非被告真實之陳述。被告於本件訴訟中，從未自認或提出上述事實陳述。該鑑定報告顯係援引原告提訴之陳訴，並以此作為鑑定前提，應予辯明。
2、暫不論樓高爭議之問題，無論第二期建物係「三樓半」或「六樓」之規劃，估價報告中關於「如果本次刊估標的係位在三樓情況，則自始便不會有景觀因素的價值減損」之結論，乃屬的論。然而，鑑定報告卻未進一步區分四樓、五樓、六樓各有不同之景觀價格因素，均以「同受有9％價格減損」作結，顯然擅斷。尤其，縱以三樓半規劃建物，原即必然影響四樓之景觀，鑑定報告對此卻隻字未提，並遽以認定四樓所受影響程度等同五樓及六樓，顯有未洽。
3、最重要的是，被告於鑑定期間已提供102年3月4日民事答辯理由(二)狀暨證物資料予鑑定人（被告訴訟代理人103年2月25日(103)環上字第038號函），其中已清楚指明「依據相關建築技術規則，所謂『三樓半建物之總挑高』實際上與『六樓建物之總挑高』相差無幾，故原告『改建六樓造成其景觀減損』之主張，顯無理由」等情，此亦有被證4、5之剖面圖可稽。然而，估價報告對相關事證及建築法規置而不論，並自行假設「三樓半建物之總挑高」低於「六樓建物之總挑高」之事實，進而導出四樓、五樓及六樓住戶之原告同受有9％價格減損，其鑑定過程及結論顯有疑義。
（十二）估價報告有諸多違失之處，已如前述；縱暫不論其違失之問題，該估價報告之功能僅在認定「減價之有無」及「減價之範圍」，其並不代表原告謝牧鄉等12人已有此請求權存在，此非估價報告所未能評價或判斷之點。
（十三）基於上述，並聲明：
1、原告謝牧鄉等12人之訴駁回。
2、訴訟費用由原告謝牧鄉等12人共同負擔。
3、如受不利益之判決時，被告願供擔保，請准宣告供現金或等值台灣土地銀行正濱分行無記名可轉讓定期存單為擔保後，得免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告謝牧鄉等12人與被告間成立買賣契約之時間、系爭房地之門牌、戶別及該戶別位於普羅旺世第一期社區之平面位置，暨卷附之平面圖及表格資料（見本院卷(一)第117至118頁）。
（二）被告就原告所提出之原證3至25號有關系爭社區之廣告文宣之形式真正不爭執，並自承對原證3至原證6、原證12至原證13、原證18均係由被告製作或提出之實體廣告或現場立牌，對此不爭執（見本院卷(一)第17至74頁、第138頁背面）。
（三）原告於101年7月2日民事追加起訴狀提出之原證1至4之形式真正不爭執（見本院卷(一)第86至92頁）。
五、得心證之理由：
（一）程序部分:原告除不完全給付外，另主張侵權行為法則、瑕疵擔保責任及不當得利等規定，請求原告負損害賠償責任。其請求為請求權競合，在訴訟上之重疊合併。因原告所主張之兩造間法律事實，全係因契約履行所致，並非被告於契約履行外，另有何侵害原告之權益，致原告受損害之行為，故原告主張侵權行為之損害賠償，顯屬無據。至於原告主張被告不完全給付部分係無法律上原因受有利益云云；按買受人給付價金，出賣人受領價金，均係基買賣契約而為，有法律上之原因，至於不完全給付或瑕疵擔保之事實發生，對於買受人之給付義務，並不影響，給付原因依然存在，應不成立不當得利之法律關係，買受人僅得主張瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償權利。本件係原告買受之標的物危險移轉後所生之瑕疵，既有不完全給付之適用，又有瑕疵擔保之該當，兩者為請求權競合，請求權雖為複數，但僅為同一之給付目的。而本件原告在瑕疵擔保部分，不主張解除契約或減少價金，而主張民法360條之不履行之損害賠償，亦即此部分請求權亦主張依不完全給付而為請求，故本件自應以是否有不完全給付之情形為依歸。
(二)查原告謝牧鄉等12人分別與被告欣偉傑建設股份有限公司簽訂房屋及土地買賣契約書，購買「普羅旺世」社區之造鎮案，即如附表所示之系爭房地，為兩造所不爭執，並有系爭房地之房屋及土地買賣契約書、土地及建物登記謄本、土地及建物所有權狀等件（見本院卷(一)第59至74、86至92、186至188、259至281頁）附卷可稽。又原告謝牧鄉等12人主張因被告給付之房屋未具如第一期建案廣告所載之日照、景觀、42000坪綠地、游泳池及觀海樓物業管理團隊，而依消費者保護法第22條、民法物之瑕疵擔保、不完全給付規定，向被告請求減少價金、損害賠償等節，則為被告所爭執，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：(一)被告是否因未能提供42000坪綠地、游泳池設施、觀海樓物業管理團隊而有未依債之本旨履行情事？(二)被告是否因第二、三、四期建案開工致影響原告謝牧鄉等12人所有系爭房屋之日照及景觀而有未依債之本旨履行情事？(三)原告謝牧鄉等12人得否因上開情事請求被告減少價金或賠償價差之損害？其請求減少之價金或賠償之損害為何？茲論述如下：
（三）被告是否因未能提供42000坪綠地、游泳池設施、觀海樓物業管理團隊而有未依債之本旨履行情事？
1、按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年台上字第2694號判決意旨參照）。
2、原告謝牧鄉等12人主張其向被告購買系爭社區內如附表所示之12戶房屋，依約系爭社區應包括42000坪綠地、游泳池設施、觀海樓物業管理團隊等設施，為被告所否認，並以兩造買賣契約中並未有包括42000坪綠地、游泳池設施、觀海樓物業管理團隊等設施之約定置辯。經查，觀系爭社區廣告文案記載：「5水道陽光大泳池」、「在社區前方規劃50米水道標準泳池，讓您冬天泡溫泉，夏天盡情玩水!」、「設有觀海樓物業管理團隊，以積極、熱情、專業的服務，為普羅旺世休閒會館，量身打造最Relex的休閒空間」、「送一座42,000坪原生家園，是寵愛家人最好的方式」、「42,000坪大綠地」、「42,000坪花園e城市」、「基隆唯一42,000坪翠綠大地」「42,000坪綠意大地」、「台北最大42,000坪公園社區」、「在42,000坪綠茵裡，做心靈的首富」，有廣告文件在卷可憑（見本院卷(一)第18至24頁、第48至51頁、第57頁），被告復就上開廣告文宣自承係由被告製作或提出之實體廣告或現場立牌而不爭執；再觀兩造所簽訂之買賣契約書第1條第1項乙方對廣告之義務「乙方（即被告）應確保廣告內容之真實，本房屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車平面圖與位置示意圖為合約之一部分，惟廣告宣傳品之室內傢俱配置圖為裝潢建議僅供參考，並不在本合約乙方應給付範圍內」（見本院卷(一)第59頁）。兩造事後簽訂之房地買賣契約並未就系爭社區具備42000坪綠地、游泳池、觀海樓物業管理團隊等事再為約定，而其廣告文案復一再強調系爭社區將具備標準水道游泳池、42000坪大綠地及積極專業熱情的物業管理團隊等規格，顯見原告謝牧鄉等12人係因信賴該廣告內容所提供之訊息而簽訂契約，且系爭買賣契約亦同時約定，除廣告宣傳品之室內傢俱配置圖為裝潢建議僅供參考外，被告應確保廣告內容之真實，足見該廣告內容所載42000坪綠地、游泳池、觀海樓物業管理團隊之廣告應為契約之一部分，被告所交付之系爭社區自應包括42000坪綠地、游泳池、觀海樓物業管理團隊等設施，始符合債之本旨。然系爭社區第一期建案業已完工並交屋，此為兩造所不爭執，惟系爭社區現並無42000坪綠地、游泳池、觀海樓物業管理團隊等設施，自難認被告已依債之本旨履行，是原告謝牧鄉等12人主張被告就該部分應負不完全給付之債務不履行責任，核屬有據。
3、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項及第226條第1項分別定有明文。
本件原告謝牧鄉等12人與被告間之買賣契約書及被告製作之廣告文宣，以系爭社區需具備42000坪綠地、游泳池、觀海樓物業管理團隊為標的，惟被告並未提供上述之設施，已如前述，足見被告所為給付，確係不完全給付，而上情為被告所明知，即屬有可歸責之事由。是被告辯稱游泳池擬於四期興建時一併申請興設，並非屬給付不能；又辯稱被告於第一期公共設施完工後，即安排專案團隊即福瑞斯國際公寓大廈管理維護股份有限公司進駐，惟嗣第一期管理委員會成立後，住戶已於100年5月間就觀海樓之管理運作及管理費的分擔方式與被告達成協議，是應不可歸責為被告，然本院審酌被告所提出之與福瑞斯國際公寓大廈管理維護股份有限公司之委任管理維護契約書，係第一期全社區之共用部分與約定共用部分之一般事務管理服務、清潔及環境衛生維持、周圍環境安全防災等事項（見本院卷(一)第126至130頁），並非被告廣告文宣所稱「觀海樓物業管理」之專業內容（見本院卷(一)第48頁），又上開契約之有效期間早於第一屆管理委員會成立日即已屆至（見本院卷(一)第127頁），則被告辯稱業已提供游泳池、42000坪綠地、觀海樓物業管理團隊，顯不可採。是原告謝牧鄉等12人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，自得請求被告賠償損害。
（四）被告是否因第二、三、四期建案開工致影響原告謝牧鄉等12人所有系爭房屋之日照及景觀而有未依債之本旨履行情事？
1、原告謝牧鄉等12人主張其向被告購買系爭社區第一期建案如附表所示之系爭房屋，因於原告謝牧鄉等12人購買過程中，被告之銷售人員表示第二期建築規劃產品僅為三樓半，惟實際興建為六樓產品，造成原告謝牧鄉等12人所有之系爭房屋其視野景觀及良好採光效果受有之落差之損害，為被告所否認，並以未就第二期續建方式或續建之建築高度限制提出相關承諾或保證置辯。經查，原告謝牧鄉等12人所購買之系爭房屋，均係坐落於系爭社區之第一排，窗外原有景觀及充足日照，嗣因被告第二期續建之建築而遮蔽系爭房屋之景觀及日照，此有本院於101年12月27日會同兩造及宏大不動產估價師至現場勘驗時所拍攝之照片在卷可稽（見本院卷(一)第194至207頁）。
2、又原告謝牧鄉等12人與被告簽訂買賣契約書前，為確認購買之系爭房屋之視野是否受後續建案之影響，乃多次詢問被告銷售人員，銷售人員均告知日後第二期建案將採三樓半透天形式，樓高不致影響原告謝牧鄉等12人買受房屋之視野，此有原告謝牧鄉之母與原告銷售人員之對話錄音暨譯文在卷可稽（見本院卷(一)第15頁）；復有被告總經理鄭可熙於2011年4月16日區分所有權大會上亦自承「其實這個案子（按：即第二期建案）從最早規劃到現在即將推出，有經過好幾次的變更，包括我個人，我們在去年都有一段時間是已經做成三樓半透天，如果在那段時期，我當然不否認有些售屋小姐會告訴某些住戶我們這裡要蓋成三樓半」（見本院卷(一)第16頁），是被告辯稱自始未對第一期住戶承諾或保證第二期住宅屬於某一特定類型，顯不足採。
3、再據被告所提出「第二期『現況樓高剖面圖』及『模擬三樓半樓高剖面圖』」（見本院卷(一)第25頁），可知三樓半形式之房屋高度遠較六樓集合住宅形式之房屋高度為矮，加以第二期基地之高程亦較原告謝牧鄉等12人所買受之第一期基地為低，是被告續建之第二期建案倘以三樓半形式興建，應尚不影響原告謝牧鄉等12人所買受系爭房屋之視野，是被告辯稱縱第二期建築係依據三樓半的透天厝方案續建，其所建築之高度仍與第一期樓高相同云云，難以採信。
4、故，被告之銷售人員明確告知原告謝牧鄉等12人後續興建之第二期建案將採三樓半透天厝形式興建，不影響原告謝牧鄉等12人買受系爭房屋之視野景觀及日照，被告即負有以三樓半透天厝型式興建第二期建案之契約義務。然原告謝牧鄉等12人所買受之系爭房屋原擁有之視野景觀及充足日照，嗣因被告第二期續建之建築而遮蔽系爭房屋之景觀及日照，是原告謝牧鄉等12人主張被告就系爭房屋缺少日照及景觀部分應負不完全給付之債務不履行責任，核屬有據。揆諸前開說明，原告謝牧鄉等12人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，自得請求被告賠償損害。
（五）原告謝牧鄉等12人得否因上開情事請求被告減少價金或賠償價差之損害？其請求減少之價金或賠償之損害為何？
1、按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，影響不動產之實際成交價額繫於購買者之資力、意願等，買賣雙方磋商價格之條件不盡相同，有可能以高於或低於合理價格購入，是以，本件賠償損害應以系爭社區並無提供游泳池、42000坪綠地、觀海樓物業管理團隊之設施暨原告謝牧鄉等12人所有如附表所示之系爭房屋並無充足日照及景觀，導致原告謝牧鄉等12人所有如附表所示之系爭房屋交易貶損之價格作為損害之依據。經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所就系爭社區並無提供游泳池、42000坪綠地、觀海樓物業管理團隊之設施暨原告謝牧鄉等12人所有如附表所示之系爭房屋並無充足日照及景觀，是否導致房屋交易價格貶損及貶損金額若干為鑑定，經該所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法及收益法等估價方法進行評估結果，再加以加權平均方式決定價格日期當時合理正常價格。再依據上述評估結果，經本案市場調查、蒐集市場案例、分析資料及結論評估後，評估看估標的在價格日期當時價值之減損。茲悉述如下：
⑴就游泳池、42000坪綠地、觀海樓物業管理團隊之設施部分認為：
系爭社區為山坡地整體開發範圍之第一期建築用地所興建產品，依據該山坡地整體開發計畫，未來尚規劃有第二期、第三期及第四期，其中第二期現況亦已興建完成，推案名稱為「我泉山莊」，並規劃為地下二層地上六層純住宅產品。由於「我泉山莊」社區推案時間（101年1月）係在本案價格日期之後，而經查詢在「我泉山莊」推案銷售過程中，係以42000坪大基地作為文宣主題，而並非42000綠地。另外，在相關文宣資料中，亦未提出未來有規劃游泳池之公共設施。此外，觀海樓雖然為該山坡地社區共同持有之公共設施，但在「我泉山莊」推案文宣資料中，同樣的未提及有關觀海樓物業管理團隊之相關事項。是本次進行價值減損評估時，係以勘估標的毗鄰之「我泉山莊」社區為依據。又由於不動產市場是不完全競爭市場，不動產本身又有其獨特性，是就比較標的與勘估標的的相似度及單價關係顯示，勘估標的合理價格應介於12.20萬元/坪至
12.54萬元/坪之間。因此，最終推估勘估標的比準戶因缺少42000坪綠地、游泳池及觀海樓物業管理團隊之情形下，造成價值減損後單價應為12.37萬元/坪。依據前述評估，勘估標的比準戶正常合理價格為125,000元/坪，另外，勘估標的比準戶評估價值減損後價格為123,700元/坪。經計算後推估勘估標的比準戶因缺少42000坪綠地、游泳池及觀海樓物業管理團隊情形下造成之價值減損比例為1％。藉由勘估標的比準戶推估價值減損比例，並考量本次勘估標的其餘個戶之個別條件與比準戶皆為相當，評估合理正常價格也都相近情況下，推估本次勘估標的各戶因42000坪綠地、游泳池及觀海樓物業管理團隊情形下，所造成價值減損比例均為1％。並依據前述評估勘估標的合理正常價格推算各戶價值減損金額如附表所示（估價報告第65頁）。
⑵就日照及景觀部分認為：
因原告謝牧鄉等12人於購買過程中，被告銷售人員表示第二期建築規劃產品為三樓半，惟實際興建為六樓產品，造成勘估標的視野景觀及良好採光效果之落差及價值減損。由於在分析景觀因素對價格之影響時，必須要考量到不同的景觀對於房屋增值的幅度並不盡相同，因此，本次評估景觀因素對房屋價值產生的影響時，應考量比較標的必須與勘估標的具有相同景觀條件，以此作為評估缺少景觀因素造成的價值減損較為合理。是於評估過程中，主要參考與勘估標的座落同一山坡地之「我泉山莊」社區，作為評估景觀因素對價格減損影響之分析基準。依據我泉山莊建物測量成果圖之位置圖，以及該山坡地之相關位置顯示，雖然系爭社區F棟為全棟皆有景觀之產品，但因F棟規劃面積與其他棟不相同，不適合作為相互比較。因此，在分析景觀因素影響時，無法以F棟與其他動作為比較，經檢視後，選定D棟及E棟作為評估景觀因素影響之主要比較標的。依據上述評估結果，價值減損比例應為9％。惟本次勘估標的中，有3戶標的係位於三樓，由於依據本案估價條件中，第二期產品原本就已經預計規劃為三樓半，因次，如果本次勘估標的係位在三樓情況下，則自始便不會有景觀因素的價值減損。經綜合分析後，並依據前述評估勘估標的合理正常價格推算各戶價值減損金額如附表所示（估價報告第69頁）。
（六）民事訴訟法第222條第2項規定，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。本件爭議係關於景觀、日照、公共設施、管理服務等事項，對系爭不動產之價值產生之影響而為訴訟，前揭事項均屬系爭不動產之價格條件(因素)之一，而不動產之價格受經濟景氣、不動產型態與品質、所在區位條件、設施內容、週邊環境，及生活機能等因素影響，本即複雜，故估價上難以簡單之成本法加上通常之利潤而決定。本件鑑定人就系爭不動產以比較法(與附近類似建案比較)，及收益法(即系爭不動產於該區域應有之收益比率)，再加以加權平均方式決定價格日期之合理正常價格而為鑑定，顯然符合當下一般評定不動產價格各項因素之方法。足堪採為本件損害賠償評定損害之標準，併予說明。
(七)綜上，原告謝牧鄉等12人主張因系爭社區並無提供游泳池、42000坪綠地、觀海樓物業管理團隊之設施暨因被告銷售人員表示第二期建築規劃產品為三樓半，惟實際興建為六樓產品，而造成原告謝牧鄉等12人所有如附表所示之系爭房屋其視野景觀及良好採光效果之落差，導致系爭房屋之交易價格貶損，除係不完全給付外，亦屬買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，故原告依民法第227條第1項、第360條之規定，請求被告賠償原告謝牧鄉等12人如附表所示之價值減損金額，核屬有據，應予准許，逾此部分請求，尚非有據，不應准許。
六、綜上所述，原告謝牧鄉等12人依民法第227條第1項及第360條之規定請求被告分別給付如附表所示之價值減損金額，及自起訴狀繕本送達之翌日即101年7月31日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
民事庭法 官 蔡聰明以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
書記官 陳忠賢┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表： │├─┬───┬──────────┬──┬───┬─────┬─────┬────┬──┬─────┬──────┬──────┬───┬─────┬──┤│編│原告 │購買房地地址 │建號│戶別 │購買坪數 │缺少42000 │減損金額│景觀│減損金額 │本件請求金額│ 締約時間 │成屋或│價值減損金│備註││號│ │ │ │ │ │綠地、游泳│ │減損│ │ （新臺幣） │ （民國） │預售屋│額 │ ││ │ │ │ │ │ │池、觀海樓│ │比例│ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │管理團隊減│ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │損比例 │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│1 │謝牧鄉│基隆市○○區○○段新│7469│E10/5F│36.245坪 │1％ │46,394元│9％ │417,542元 │1,088,0700元│99年11月19日│成屋 │463,936元 │ ││ │ │豐街162巷89號5樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│2 │林成軒│基隆市○○區○○段新│7474│E11/4F│36.245坪 │1％ │45,306元│9％ │407,756元 │1,088,700元 │99年9月29日 │成屋 │453,062元 │ ││ │ │豐街162巷91號4樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│3 │周家凱│基隆市○○區○○段新│7475│E11/5F│36.245坪 │1％ │46,394元│9％ │417,542元 │1,088,700元 │100年1月3日 │成屋 │463,936元 │ ││ │ │豐街162巷91號5樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│4 │莊百億│基隆市○○區○○段新│7463│E9/5F │36.245坪 │1％ │42,189元│9％ │379,703元 │1,085,700元 │98年8月27日 │成屋 │421,892元 │ ││ │ │豐街162巷87號5樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│5 │葉育君│基隆市○○區○○段新│7470│E10/6F│48.655坪 │1％ │64,371元│9％ │579,335元 │1,461,420元 │99年3月2日 │成屋 │643,706元 │ ││ │ │豐街162巷89號6樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│6 │林渭川│基隆市○○區○○段新│7399│D6/3F │37.415坪 │1％ │47,891元│0％ │0元 │1,123,800元 │100年1月3日 │成屋 │47,891元 │ ││ │ │豐街162巷65號3樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│7 │黃運祥│基隆市○○區○○段新│7393│D5/3F │44.445坪 │1％ │59,112元│0％ │0元 │1,326,900元 │102年1月2日 │成屋 │59,112元 │ ││ │ │豐街162巷63號3樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│8 │顏坤木│基隆市○○區○○段新│7467│E10/3F│36.245坪 │1％ │46,394元│0％ │0元 │1,088,700元 │99年9月10日 │成屋 │46,394元 │ ││ │ │豐街162巷89號9樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│9 │陳玢文│基隆市○○區○○段新│7488│E13/6F│47.635坪 │1％ │63,640元│9％ │572,763元 │1,430,700元 │99年1月12日 │成屋 │636,403元 │ ││ │ │豐街162巷95號6樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│10│陳惠娟│基隆市○○區○○段新│7401│D6/5F │37.415坪 │1％ │47,891元│9％ │431,021元 │1,123,800元 │99年9月28日 │成屋 │478,912元 │ ││ │ │豐街162巷65號5樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│11│黃子琳│基隆市○○區○○段新│7462│E9/4F │36.245坪 │1％ │45,306元│9％ │407,756元 │1,088,700元 │99年12月10日│成屋 │453,062元 │ ││ │ │豐街162巷87號4樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼────┼──┼─────┼──────┼──────┼───┼─────┼──┤│12│辜惠芳│基隆市○○區○○段新│7482│E12/6F│48.575坪 │1％ │64,896元│9％ │584,066元 │1,458,600元 │99年2月2日 │成屋 │648,962元 │ ││ │ │豐街162巷93號6樓 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴───┴──────────┴──┴───┴─────┴─────┴────┴──┴─────┴──────┴──────┴───┴─────┴──┘