臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
102年度基簡字第206號原 告 余達明訴訟代理人 鄭美芳被 告 陳振雄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○街○號十五樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百零二年三月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項、第二項部分，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：緣被告於民國93年3月25日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○○街○號15樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自93年4月1日起至95年4月1日止，押租金20,000元，每月租金10,000元（含管理費用），應於每月5日前給付。詎被告自101年5月起即未依約給付租金，至102年2月止共積欠10個月租金100,000元均未給付【計算式：10,000元×10個月＝100,000元】，且系爭租賃契約第6條約定被告未即時遷讓房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止。原告曾分別於101年2月2日、101年2月29日、101年6月29日、102年2月4日以八里龍形郵局12號、18號、000051號及淡水竹圍郵局000025號存證信函催告被告應於10日內給付積欠之租金，否則將終止租賃契約，惟被告逾期仍未給付，原告曾聲請調解，被告亦未到場，為此本於系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○街○號15樓房屋遷讓返還原告，並給付原告100,000元之租金，及自102年3月1日起至遷讓日止，按月給付50,00 0元之違約金予原告。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項及第2項分別定有明文。經查，本件被告自101年5月起即未依約給付租金，積欠系爭房屋租金已達2個月以上，經原告分別於101年2月2日、101年2月29日、101年6月29日、102年2月4日以八里龍形郵局12號、18號、000051號及淡水竹圍郵局000025號存證信函向被告為支付租金之催告，被告經催告仍未支付系爭房屋租金，原告並以102年2月4日淡水竹圍郵局000025號存證信函即101年2月4日作為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，自無不合。而系爭房屋租賃契約，既已於101年2月4日終止，被告即無正當權源繼續占有系爭房屋，然被告迄今仍未將系爭房屋交還原告，業如上述，故原告基於系爭房屋所有權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
五、原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、淡水第一信用合作社龍形分社活期儲蓄存款存摺、淡水竹圍郵局000025號及八里龍形郵局12號、18號、000051號存證信函等件影本為證，經核與其所述相符，堪信為真實。故原告主張依系爭租賃契約請求被告給付自101年5月起至102年2月止，共積欠10個月租金100,000元【計算式：10,000元×10個月＝100,000元】，被告應予返還，自屬有據，應為准許。
六、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。惟違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。系爭租賃契約第6條固約定承租人（即被告）未即時遷讓房屋時，出租人（即原告）每月得向被告請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止，然參酌兩造間約定之月租金為10,000元，而違約金每月高達50,000元，與原告實際所受損害（即原告無法即時收回系爭房屋為出租使用收益之損害）相較，確過於懸殊，自應予以核減違約金。本院審酌現時社會經濟與房地景氣狀況及未依約履行，或按時履行時當事人所受損害及所得受之利益等一切客觀情狀，認被告於租約終止後未即時返還租賃物應支付之違約金，應酌減按租金即10,000元計算之違約金，為相當之數額。從而，原告請求被告給付自102年3月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付10,000元之違約金，即屬有據。其逾此範圍之請求，則屬無理，應予駁回。
七、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告100,000元之租金，及自102年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元之違約金，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件命被告給付部分，係按民事訴訟法第427條第1項訴訟標的價額50萬元以下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
九、訴訟費用即第一審裁判費1,000元由被告負擔。中 華 民 國 102 年 4 月 16 日
基隆簡易庭法 官 蔡聰明以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 16 日
書記官 陳忠賢