臺灣基隆地方法院民事判決 102年度基簡字第559號原 告 章正宏訴訟代理人 陳建維律師被 告 林群彬訴訟代理人 游蕙菁律師上列當事人間請求債務不履行等事件，本院於民國102年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國101年6月14日向被告承租基隆市○○區○○街○○
○○號房屋（下稱系爭房屋）及36之1號騎樓部分（下稱系爭騎樓），以供汽車美容、車輛維修保養之使用，約定租賃期間自101年6月15日起至102年6月14日，租金每月19,000元，於每月15日前給付，押金為18,000元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告遂於系爭房屋經營「釉膜洗車坊」，然基隆市政府於 101年12月來函通知原告系爭房屋之使用分區○住○區○○○○○道路寬度不足12公尺，依規不得從事汽車清潔、潤滑、檢查、調整等業務，請原告另覓合法地點。系爭房屋既無法供原告合法使用，被告自屬違約，依系爭租約第9條第 2項約定：「房屋前之停車空地（含公設），不論任何因素導致空地或騎樓無法停車影響營業，承租人可即時停止合約。出租人則屬須賠償承租人半年期之租金及新台幣伍萬元之違約金之違約行為。」，及第15條後段約定：「出租人若有任何本契約所述違約情事需補償承租人半年期租金及新台幣伍萬元。」，被告應給付原告半年之租金114,000元及5萬元之違約金，且被告於102年2月間發函向原告表示終止租約，原告亦得依系爭租約第12條：「…出租人未依約定即終止合約，須賠償承租人半年之租金及 5萬元之違約金…。」之約定請求被告賠償。又原告於 102年2月6日發函向被告表示終止系爭租約，並已清空所有物品，將系爭房屋點交返還予被告，被告迄未將押金18,000元返還原告，原告自得請求返還。為此，依系爭租約請求被告給付 182,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈兩造分別於100年、101年簽訂租約時之所載明第 9條、第15
條之違約罰款，係因原告於承租系爭房屋後，遭人檢舉占用騎樓因而無法營業，且系爭大樓之住戶對於占用騎樓多有異議，原告除參加99年11月28日之區分所有權人會議外，被告並向原告保證騎樓得以合法使用，兩造遂變更租約內容，原告才續以承租系爭房屋，被告既於101年6月15日在系爭租約上簽名，其抗辯系爭租約應不含第 9條、第15條之違約罰責，屬變態事實，自應負舉證之責。
⒉又原告於出租時向原告保證系爭房屋可經營汽車美容業，不
料基隆市政府來函認定系爭房屋不能作為汽車清潔之使用，且基隆市警察局曾於 101年6月2日就系爭房屋占用騎樓使用之事開立交通違規勸導單，及於 101年9月2日前往處理占用騎樓檢舉案件，原告自屬無法營業，致受有損害甚明，被告確有違約情事，原告依系爭租約第 9條、第15條之違約罰則請求被告賠償半年之租金及違約金，自屬有據。
⒊兩造於99年簽訂之租賃契約第 1條載明租賃範圍包含系爭騎
樓，且系爭租約第 9條所約定「房屋前之停車空地（含公設）」，即包含系爭騎樓，然系爭騎樓屬於全部住戶共同使用，被告出租予原告，遂保證原告得以使用系爭騎樓，則無論系爭房屋或系爭騎樓無法使用，被告均屬違約。
⒋原告於收受基隆市政府101年12月6日基府產商參第00000000
00號函後即通知原告，被告遂表示彼時房租無需繳納，直到基隆市政府核准就系爭房屋申請營利事業登記再續交租金，此經被告於臺灣基隆地方法院檢察署102年他字第241號案件偵查時當庭陳述不收房租直到合法執照下來為止，原告並無積欠租金及受有相當於租金之不當得利。
二、被告聲明駁回原告之訴，抗辯如下：㈠被告未違反系爭租約：
⒈原告自99年 6月15日起向被告承租系爭房屋作為汽車美容維
修保養之用，嗣1年租約到期，原告復於100年6月15日、101年 6月15日繼續向被告承租系爭房屋，被告未向原告保證系爭房屋可從事汽車美容業務，僅告知系爭房屋是可以營業之店面，至於可否經營特定業務本應由原告自行向主管機關申請。之後原告於 101年12月通知被告其遭人檢舉無照營業，且系爭房屋面臨馬路之寬度不及12公尺，不得經營洗車業，被告始知系爭房屋因法規限制而無法從事洗車業，原告表明不再繼續承租，被告亦同意，兩造即於102年3月23日完成房屋點交程序，被告並無任何違約情事。
⒉原告自99年 6月15日起使用系爭房屋經營汽車美容業，社區
住戶或管理委員會對原告使用騎樓並未阻止或妨害其使用，並無全部或部分不能使用之狀況，實無發生損害可言，且系爭租約係因法規限制而不能繼續，非可歸責於被告。
㈡系爭租約第 9條、第11條、第12條、第14條關於賠償與違約金之約定已經兩造合意刪除：
⒈兩造固約定系爭房屋前停車空地若無法停車影響營業，原告
可隨時終止租約，然雙方合意刪除系爭租約第9、11、12、14條關於賠償及違約金之約定，有兩造於99年5月25日簽訂之租賃契約可證。
⒉原告於101年6月15日向被告續租系爭房屋，僅係延長租賃期
間，兩造並未變更或增、刪系爭租約之約款，原告起訴所提之租賃契約係其自行製作，文末雖有被告簽名，惟內容與兩造約定不符，除未依約刪除賠償與違約金之約定外，更擅自增加第15條關於補償金之約定，被告均不知情，且各頁之間未蓋用騎縫章，無從證明係被告簽名同意之內容，被告否認其真正。
㈢原告積欠被告租金34,323元及相當於租金之不當得利28,194元均應予抵銷：
⒈被告自101年12月起至102年2月8日即系爭租約終止日（以被
告收受原告存證信函之日為契約終止日）尚未繳交租金共34,323元（計算式：19,000元+19,000元×25/31＝34,323元）；又系爭租約終止後，原告迄至102年3月23日始返還系爭房屋，為無法律上原因而受有利益，有相當於租金之不當得利28,194元（計算式：19,000元＋19,000元×15/31＝ 28,194元。
⒉又原告收到基隆市政府函文後，向被告反映辦理商業登記發
生困難，被告即告知請原告儘量辦理，若無法登記，原告欲解約、搬遷，被告不收取期間之租金，作為合意解除契約之和解方案，被告並未向原告表示會爭取合法營業，並於申請營業登記核准前不收取租金。然原告不但拒不搬遷，且對被告提起詐欺告訴及本件訴訟，即未同意前開和解方案，現主張依該和解方案免除租金，顯無理由，故於原告主張終止租約之日即102年2月8日前仍應依約繳納租金，自其後至102年
3 月23日點交系爭房屋之日止，應返還相當於租金之不當得利，爰以上開金額與原告之請求抵銷。
㈣原告因系爭房屋面臨馬路寬度不足12公尺，以致不能辦理商
業登記，核與系爭租約第9條第2項約定不符，且原告未受有任何損害，系爭租約賠償金及違約金之約定，無論係損害賠償總額或懲罰性賠償，均屬過高，被告得請求酌減。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造前於99年 5月25日簽訂房屋租賃契約書，由原告向被告
承租系爭房屋，於 1年租賃期間屆滿後，重新簽訂租賃契約，約定租期 1年，嗣於101年6月14日簽訂系爭租約，租賃期間自101年6月15日起至102年6月14日止，每月租金為19,000元，應於每月15日繳納，押金18,000元；系爭房屋係供汽車美容、車輛維修保養之使用（系爭租約第8條）。
㈡原告自101年12月起即未繳納租金，兩造於102年 3月23日點交系爭房屋。
㈢基隆市政府於101年12月6日以基府產商參字第0000000000號
函通知原告略以：系爭房屋所經營之「釉膜汽車坊」如非商業登記法第 5條各款所稱之小規模商業，需辦理商業登記，惟系爭房屋之都市計畫使用分區為「住宅區」，面臨計畫道路寬度不足12公尺，依規不得從事汽車之清潔、潤滑、檢查、調整…等業務，請另覓合法地點，並於 102年1月5日前檢附相關資料辦理商業登記，以符合規定。
㈣系爭房屋因經營洗車場占用騎樓營業致遭受檢舉至「基隆市
政府市長信箱」，經基隆市警察局第二分局安瀾橋派出所派員於 101年6月2日前往執行勸導；另基隆市警察局勤務指揮中心於 101年9月2日接獲新北市政府警察局轉報系爭房屋遭檢舉占用騎樓，立即通報轄區第二分局派遣所轄安瀾橋派出所，由警員江健中前往處理。
㈤原告於 102年2月6日以基隆東信路郵局第20號存證信函表示
因被告未依約定終止租約，依系爭租約第12條須賠償原告半年之租金及5萬元之違約金；該信函經被告於102年2月8日收受。
㈥被告於102年2月4日以基隆復興路郵局第9號存證信函表示因
原告積欠101年12月及102年1月共2個月租金，並於102年2月22日終止系爭租約；該信函經原告於102年2月6日收受。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭租約有無第 9條、第11條、第12條、第14條、第15條關
於賠償與違約金之約定？㈡原告得否依系爭租約第 9條第2項、第12條第3項、第15條之
約定，請求被告賠償半年之租金及5萬元之違約金？㈢原告得否請求被告返還押金18,000元？㈣被告得否以對原告之租金債權及不當得利債權向原告主張抵
銷？
五、系爭租約有無第 9條、第11條、第12條、第14條、第15條關於賠償與違約金之約定？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第 277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例意旨可以參照。
㈡原告主張兩造於 101年6月14日簽訂之系爭租約定有第9條、
第11條、第12條、第14條、第15條之違約罰款等事實，業據其提出系爭租約為證，被告固不否認其在系爭租約上簽名，然辯稱其未同意系爭租約第 9條、第11條、第12條、第14條、第15條之內容云云。惟經本院於 102年9月5日當庭勘驗被告所提租約原本，其契約內容與原告起訴時所提租約相符，僅被告持有之租約原本只有承租人簽名及指印，並記載 101年6月，未記載日期而已，足見系爭租約確有第9條、第11條、第12條、第14條、第15條關於違約罰款之記載。被告既在系爭租約上簽名，即已同意系爭租約之內容，其抗辯兩造未就系爭租約第 9條、第11條、第12條、第14條、第15條之內容達成合意云云，並未舉證以實其說，自不足採，原告主張兩造於系爭租約有第 9條、第11條、第12條、第14條、第15條違約罰款之約定，堪信為實在。
六、原告得否依系爭租約第 9條第2項、第12條第3項、第15條之約定，請求被告賠償半年之租金及 5萬元之違約金？㈠原告主張依基隆市政府101年12月6日基府產商參字第000000
0000號函文所示，原告經營之「釉膜汽車坊」不得在系爭房屋營業，固據提出上開函文為證，且為被告所不爭執，堪信為實在。然原告主張其不得在系爭房屋經營「釉膜汽車坊」，被告顯有違約云云，則為被告所否認，經查：
⒈系爭租約第9條第2項係約定：「房屋前之停車空地（含公設
），不論任何因素導致空地或騎樓無法停車影響營業，承租人可即時停止合約。出租人則屬須賠償承租人半年期之租金及新台幣伍萬元之違約金之違約行為。」，原告不得在系爭房屋經營「釉膜汽車坊」，係依都市計畫法台灣省施行細則第15條第1項第3款第10目規定，因系爭房屋○住○區○○○○○道路寬度不足12公尺所致，並非因系爭房屋前之空地或騎樓無法停車而不能營業，核與系爭租約第9條第2項之約定不符。
⒉按契約當事人之權利悉依契約內容，原告主張被告於出租時
曾保證系爭房屋可經營汽車美容業，非但為被告所否認，且系爭租約內容，並未約定被告有使系爭房屋得經營汽車美容之義務，原告自應先就經營事業之相關法令為瞭解，原告怠於瞭解相關法令，顯難歸責於被告。
⒊又原告經營之洗車坊固因占用騎樓遭受檢舉，經基隆市警察
局第二分局安瀾橋派出所派員分別於101年6月2日、同年9月2日前往執行勸導，有基隆市警察局102年 7月29日基警勤字第0000000000號、基隆市警察局第二分局102年8月12日基警二分偵字第0000000000號函附卷足憑，然依檢舉內容所示，原告係圍住騎樓當作營業場所或在騎樓洗車，並非單純停放車輛，尚不得因原告占用騎樓遭受檢舉，即認原告無法在系爭房屋前之空地或騎樓停車，且原告於 101年6月2日即因占用騎樓經警方執行勸導，如因而影響營業，於101年6月14日租約到期後，應不致再於101年6月14日與被告重訂系爭租約以繼續承租系爭房屋，難以遽認原告因系爭房屋前空地或騎樓無法停車影響營業，原告依系爭租約第9條第2項約定請求被告賠償半年之租金及5萬元之違約金，自屬無據。
㈡另按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第 423條定有明文。被告於簽訂系爭租約後，既已交付系爭房屋予原告，即已提供合於約定使用之租賃物予原告，自已依債之本旨為給付，原告復未舉證證明被告有何違反系爭租約情形，其主張被告顯有違約云云，依系爭租約第15條約定請求被告賠償半年之租金及 5萬元之違約金，洵無可採。
㈢原告主張被告於102年2月4日以基隆復興路郵局第9號存證信
函向原告表示於102年2月22日終止系爭租約，已違反系爭租約第12條之約定云云，然按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第 440條第1項、第2項定有明文。由上可知，承租人遲延支付租金者，並不當然構成租約終止，尚須經出租人催告限期支付而不支付，出租人始得終止租約。又系爭租約第12條第 3項約定：「出租人未依約定即終止合約，須賠償承租人半年期之租金及新臺幣伍萬元之違約金。」，探求其立約真意應係出租人如於租賃期限屆滿前終止租約收回租賃標的物，將造成承租人在搬遷期間無法營業及重新裝潢、購買設備之損失，始約定出租人須賠償損害及給付違約金，此觀同條第 2項前段約定：「出租人於期限屆滿前，不可提前解約。」即明。被告抗辯原告自101年12月起即未給付租金，為原告所不爭執，被告於102年2月4日以基隆復興路郵局第9號存證信函逕以原告積欠101年12月及102年1月共2個月租金，向原告表示於 102年2月22日終止系爭租約，並未證明前已定相當期限催告原告支付租金，原告亦稱被告未向原告催繳租金（見本院102年10月3日言詞辯論筆錄），則上開存證信函不生終止租約之效力，在系爭租約未經原告終止前，原告既仍得使用系爭房屋，自未受有損失，其依系爭租約第12條第 3項約定，請求被告賠償半年之租金及5萬元之違約金，亦乏所據。
七、原告得否請求被告返還押金18,000元？依系爭租約第5條約定：「押金新台幣18000元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時出租人須無條件返還之。」。原告已於 102年 3月23日將系爭房屋交還被告，為被告所不爭執，並有原告所提點交書影本 1件足憑，依兩造前揭以押租金擔保原告履行租賃物返還債務之意旨，原告既已履行交還系爭房屋之義務，自得請求被告返還簽訂系爭租約時所交付之押金18,000元。
八、被告得否以對原告之租金債權及不當得利債權向原告主張抵銷？㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。
㈡被告已依約提供系爭房屋予原告使用，原告即有依據系爭租
約給付每月租金19,000元之義務，原告主張於 102年2月6日以基隆東信路郵局第20號存證信函向被告終止租約，經被告於102年2月8日收受，則系爭租約於102年2月8日終止，然原告自承其自 101年12月起即未繳納租金，且原告於系爭租約終止後仍繼續使用系爭房屋至102年3月23日止，即屬無權占有，而無權占有者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，本院認被告請求原告於系爭租約終止後至遷讓系爭房屋之日止，按月給付以19,000元計算之不當得利，尚稱允當。從而原告自 101年12月15日起至102年3月23日應給付被告之租金及相當於租金之不當得利共62,516元【計算式：（19,000元×3個月）＋（19,000元×9/31）＝ 62,516元，元以下四捨五入】，被告主張以其應返還之18,000元押金與原告積欠被告之租金及相當於租金之不當得利抵銷，核與前揭規定相符，即應准許。
㈢原告雖主張被告於知悉基隆市政府101年12月6日基府產商參
字第0000000000號函文後，曾表示無需繳納101年12月及102年1月之租金，且其於臺灣基隆地方法院檢察署102年度他字第 241號案件偵查時向檢察官表示其不收租金直到營利事業登記證核發為止云云，然為被告所否認，且被告如曾同意原告無需繳納101年12月及102年1月之租金，應不致於102年 2月4日以基隆復興路郵局第9號存證信函表示因原告積欠 101年12月及102年1月共2個月租金，並於102年 2月22日終止系爭租約，況被告既明知系爭房屋不得從事汽車清潔等業務，又豈會向檢察官表示其不收租金直到營利事業登記證核發為止，原告此部分主張即無足取。
九、綜上所述，原告依系爭租約第9條第2項、第12條第3項、第15條之約定，請求被告賠償半年之租金及5萬元之違約金，於法不合，而被告另以原告積欠其之未付租金與相當於租金之不當得利與其應返還原告之18,000元押金相互抵銷，故原告起訴請求被告應給付 182,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息，為無理由，不應准許。
十、本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
書記官 修丕龍