臺灣基隆地方法院民事判決 102年度訴字第310號原 告 陳秋霞訴訟代理人 粘毅群律師被 告 李淑慧
李家慶李淑齡上三人共同訴訟代理人 黃敬唐律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，本院於民國103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬捌仟捌佰玖拾玖元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：確認兩造間就起訴狀附件土地讓渡契約書(下稱系爭契約)所載之買賣關係及權利義務存在。嗣於民國102年11月21 日以民事準備一狀變更聲明為：確認兩造間如附表1 所示10筆土地所有權應有部分各百分之18之買賣關係存在。核其請求之基礎事實同一，僅將系爭契約中原約定之臺北縣○○鎮○○段○○○段0000000000000000000地號土地，嗣經分割、地號重測，乃依重測後之如附表1 所示之新北市○○區○○段○○○○號等10筆土地(下稱系爭土地) 而為事實上之更正，核與上開法條相符，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。此所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告請求確認系爭土地所有權應有部分各百分之18之買賣關係存在。而被告則否認其與原告有此買賣關係存在，是原告所主張之系爭土地所有權應有部分各百分之18之買賣關係是否存在即屬不明確，而原告此法律上地位之不安狀態，能以確認判決將之除去，是依上開說明，應認原告提起本件確認之訴有確認之利益。
貳、實體方面
一、本件原告起訴主張：
(一)原告與訴外人謝石頭於77年7 月10日簽立系爭契約，約定由原告以每坪新臺幣(下同)27,500 元之價格，買受被告3人之被繼承人謝石頭(已於98年12月28日過世)所有但借名登記在訴外人即謝石頭之弟謝耀昆名下之系爭土地100坪(經換算結果，即系爭土地所有權應有部分各百分之18 )。嗣謝石頭死亡，被告3 人繼承謝石頭財產上之一切權利義務，卻否認系爭契約之真正，為此確有提起本件確認之訴之必要，並聲明：確認兩造間就系爭土地有權應有部分各百分之18之買賣關係存在。
(二)對被告抗辯之陳述：⒈被告抗辯系爭契約係屬無效部分：
⑴系爭土地雖於兩造簽立系爭契約時為農地，然系爭契約約定
須待謝耀昆處分系爭土地時，始需移轉100 坪土地予原告，換言之，系爭土地之移轉附有停止條件，而系爭土地現今已變成工業用地，其移轉不限自耕農，故此等不能之情形在謝耀昆處分系爭土地前已經除去，是以，依民法第246條第2項之規定，系爭契約仍為有效。
⑵被告對於謝石頭與訴外人江娟華就系爭土地所簽訂之20坪之
買賣契約，達成和解，卻對於同樣內容僅坪數不同之系爭契約，以原告未具有自耕農身分而提出上開抗辯，完全是以損害原告為目的，違反誠實信用原則，被告此部分抗辯權之行使，顯屬無效。
⒉被告抗辯系爭契約已合法解除部分：
⑴原告已依系爭契約給付價金275 萬，有謝石頭之帳冊節錄可稽。
⑵退而言之，縱認原告尚未給付價金275 萬元。惟依最高法院
86年台上字第690號判決及86 年台上字第2530號判決，兩造間就系爭契約之履行期係指謝耀昆處分系爭土地時，因此於謝耀昆處分系爭土地前，履行期尚未屆至，是被告自不得請求原告給付價金，原告自無給付遲延之情形。
⑶復依最高法院86年台上字第1151號判決，原告於起訴前之10
2年6 月26日以台北東門第280號存證信函請被告先履行移轉系爭土地予原告之義務，然被告既非系爭土地之所有權人，亦不曾向謝耀昆請求承諾將系爭土地於處分時移轉予原告，且迄今未補正，是以，原告自得行使同時履行抗辯，並以民事準備二狀行使同時履行抗辯，在取得系爭土地所有權或取得謝耀昆承諾之前，拒絕支付系爭契約之275 萬元價金，況原告於該存證信函中亦表示：「本人雖已經支付所有買賣之價金」等語，即原告早已說明未給付價金之原因並表示拒絕支付，而已行使同時履行抗辯權，則被告於102年10月9日以新竹英明街第788 號存證信函所為之催告，亦無使原告陷於給付遲延。
⑷再退步言，縱認原告須負給付遲延之責任，惟系爭契約係屬
無確定期限之契約，是被告僅以新竹英明街第788 號存證信函命原告於5日內支付275萬元之價金，嗣未再定期催告履行，逕以基律字第901 號函向原告表示解除系爭契約，自不生合法解除之效力。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，其答辯意旨略以：
(一)系爭契約違反修正前土地法第30條第1 項之規定，應屬無效：
⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反
前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1、2項定有明文。系爭土地於簽立系爭契約時之地目均係「田」而屬私有農業用地，然原告並無自耕農身分，又遍觀系爭契約，僅於第2條約定「爾後前開土地處分時甲方 (指謝石頭)負責向登記名義人謝耀昆分取乙方(指原告)應得之坪數」等語，可知系爭契約並未約定得指定登記於任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，參酌最高法院69年度台上字第2560號判決及66年台上字第2655號判例等見解，堪認系爭契約確係有違反修正前土地法第30 條第1項之規定，買受人並無自耕能力而購買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，系爭契約應屬自始當然無效，並未因土地法第30條之規定嗣後已修正刪除自耕農身份之限制，而使無效之契約成為有效。則原告訴請確認原告與被告間就系爭土地之買賣關係存在，即非有理，而不足採。
⒉退而言之，縱認系爭契約未因違反修正前土地法第30 條第1項之規定而無效，亦已因被告合法解除而不存在：
被告否認有收受原告支付之價金275 萬元，原告亦未舉證證明其已給付價金275 萬元之情事，對此，被告本於謝石頭之繼承人身分，於102年10月9 日以新竹英明街第788號存證信函向原告催告請求提出已有支付價金之證明，若無法提出，則請於文到5日內依系爭契約給付買賣價金275萬元，惟原告迄今並未提出已有付款之證明，亦未支付價金，被告遂於102年10月21日以基律字第901號律師函對原告為解除系爭契約之意思表示，並於翌(22)日送達原告，系爭契約既經被告合法解除，自已不存在。
三、得心證之理由：原告主張其與被告之被繼承人謝石頭於77年7 月10日簽立系爭契約，以每坪27,500 元之價格，買受系爭土地100坪，經換算為系爭土地所有權應有部分各百分之18，並據提出系爭契約1件為證，復為被告所不爭執，自堪信實。惟被告以：(一)系爭契約違反修正前土地法第30條第1項之規定，應屬無效。(二)退而言之，縱認系爭契約未因違反修正前土地法第30條第1 項之規定而無效，亦已因被告合法解除而不存在，而抗辯兩造系爭契約並不存在。原告對於被告上開抗辯所依據之事實 (系爭土地在訂立系爭契約時之地目均為田、原告未具自耕農身分，及被告曾前後寄發存證信函催告給付價金、律師函解除系爭契約)均不爭執，僅以：(一) 系爭契約係附有停止條件，在停止條件成就前，系爭土地已屬工業用地，其不能之情形業已除去，依民法第246條第2項之規定，系爭契約為有效，且被告就系爭契約為無效之抗辯，係屬違反誠信原則。(二)被告固曾先後發函催告原告支付價金及解除契約，然其解除契約並不合法，自不生解除之效力，作為系爭契約尚屬有效存在之論證。是本件爭點即為：(一)系爭契約是否因以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，自始當然無效？(二)退而言之，系爭契約倘屬有效，是否已經被告合法解除而不存在？並析述如下：
(一)系爭契約已否因以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1項前段之規定，自始當然無效？⒈系爭契約關於附表1所示編號1、3、5至10號土地部分：⑴附表1所示編號1、3、5至10號土地固有部分土地不在系爭契
約之買賣範圍 (此部分詳下２.述)，惟有部分土地在買賣之範圍，因此部分之買賣有契約無效之情事，乃先就契約無效部分為論述。
⑵觀諸系爭契約記載：「甲方(即謝石頭)將所有以謝耀昆名義
登記之土地(甲方擁有四分之一之權利) 面積計550坪以每坪27,500元之價款讓渡於乙方(即原告) 100坪，其他稅金、費用由乙方(即原告)負擔……爾後系爭土地處分時甲方 (即謝石頭)須負責向登記名義人謝耀昆分取乙方(即原告) 應得之坪數，絕不食言……。」等語。依系爭契約文義，原告係以每坪27,500 元之價款，向被告購買系爭土地100坪，並約定系爭土地處分時，被告(真正所有權人) 負責向謝耀昆(借名登記之登記名義人) 取得原告應得之坪數，而非原告願於謝耀昆處分系爭土地處分時，以每坪27,500元之價款，向被告購買系爭土地100坪，兩造間就系爭土地買賣之必要之點(價金及標的物)，意思一致，買賣契約(債權行為) 即已成立，而此買賣契約並未附以條件，至為顯然。
⑶至於兩造約定「爾後系爭土地處分時甲方(即謝石頭)須負責
向登記名義人謝耀昆分取乙方(即原告) 應得之坪數。」(下稱系爭處分約定 )，是否為就物權行為附以條件？本院綜觀契約全文及交易慣例、契約目的，探求當事人真意，認為系爭處分約定，無非係系爭土地已借名登記在謝耀昆名下，被告為讓原告安心，乃特別向原告保證於謝耀昆或原告欲就系爭土地處分時，必將原告買得之坪數登記至原告名下，以履行被告基於系爭契約所負之系爭土地所有權移轉登記之義務，並非附有任何條件。退而言之，縱認非屬債務履行 (所有權移轉登記) 之保證，然系爭土地所有權移轉登記，係系爭契約有效成立後，身為出賣人之被告所應履行之義務，買受之原告應不致就此義務再為約定，使之成為另一個法律行為之客體，並以「系爭土地處分時」為其停止條件；況且條件須以將來不確定之事實作為內容，而「系爭土地處分時」，並非將來發生與否不確定之事實，得否作為條件之內容，亦值商榷；再者，關於系爭土地所有權之移轉，依民法尚須一個獨立於債權行為以外的法律行為 (物權行為)及公示方法(不動產依民法第758條之規定即為登記)，易言之，即雙方當事人須有讓與土地所有權之合意及登記，而系爭處分約定，係約定被告應於「系爭土地處分時」辦理所有權移轉登記，強調者乃被告應履行其出賣人義務的時期，而非兩造已有讓與土地所有權之合意，而以「系爭土地處分時」為其停止條件〈王澤鑑，民法學說與判例研究(四)第79至82頁〉，益徵系爭契約之物權行為亦未附有條件。
⑷按私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限
，此為訂約當時有效之土地法第30條明文所定。又約定出售私有農地予無自耕能力之買受人者，出賣人即因土地法第30條之規定，致不能履行其移轉標的物所有權之義務，故該買賣契約係以不能之給付為契約之標的，應屬無效，但如有民法第246條第1項但書或第2 項之情形，即若其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，或附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其買賣契約仍為有效。觀諸附表1 所示編號1、3、5至10 號土地之土地登記第二類謄本，該等土地之地目均屬田地，原告於承受時既無自任耕作之能力，此為原告所不爭，復未有諸如同意待日後法令修改，或原告或其指定人取得自耕能力後願意將系爭土地移轉登記予原告或其指定人等預期不能之情形除去後而為給付或附停止條件或始期之約定。揆諸上開說明，系爭契約關於附表1所示編號1、3、5至10號土地之部分自屬無效。從而，原告主張兩造間就系爭土地關於附表1所示編號1、3、5至10號土地所有權應有部分各百分之18之買賣關係存在，即非有據。
⑸又按行使權利，履行義務，應依誠實信用方法，民法第 148
條第2 項固有明文，惟所謂行使權利、履行義務，當以契約有效成立為前提，始有嗣後依誠信原則行使權利、履行義務之可言。本件被告僅以原告於簽立系爭契約時並無自耕能力而為契約無效之消極抗辯，而非積極對原告本於契約關係而行使實體法上之請求權或抗辯權，更何況所謂法律行為無效者，不待當事人主張，即當然、自始、確定無效，法院自得依職權調查審認，顯與誠信原則違反與否無涉，是原告主張被告所為系爭契約無效之抗辯，違反誠實信用原則，容有誤解，附此敘明。
⒉系爭契約關於附表1所示編號2及4號土地部分：
⑴觀諸系爭土地附表1所示編號2及4 號土地之土地登記第二類
謄本，該等土地之地目為「道」，非土地法第30條第1 項所稱之私有農地，即無土地法第30條之適用，則原告於承受時無自任耕作之能力，並不影響此部分契約之效力，先予敘明。
⑵惟觀諸原臺北縣○○鎮○○段○○○段00000000000 0地號土地登記謄本：
①175地號土地於63年間分割出175之2、3、4、5、6、7等地
號土地，嗣175地號土地因重測與同段176之6地號土地合併，變更地號為東豐段65地號土地；而由175地號土地分割出之175之3地號土地於63年間分割出175之8、9等地號土地，嗣175之3地號土地因重測變更地號為東豐段225地號土地；另由175地號土地分割出之175之5地號土地，因重測變更地號為東豐段181地號土地。
②174地號土地於63年間分割出174之2地號土地，嗣174地號
土地因重測變更地號為東豐段170地號土地；而由175地號土地分割出之174之2地號土地因重測變更地號為東豐段171地號土地。
③179地號土地於62年間分割出179之1、2、3、4、5等地號
土地，嗣179地號土地因重測變更地號為東豐段179地號土地；而由179地號土地分割出之179之1則因重測與175之8合併，其餘179之2、3、4、5等地號土地，則因合併變更地號為東豐段307、177、219、176地號土地。
復比對卷附臺北縣○○鎮○○段○○○段00000000000地號土地登記謄本：
①175之2地號土地因重測變更地號為東豐段75地號土地。
②175之4地號土地因重測變更地號為東豐段64地號土地。
而175之2、175之4地號土地均係與175之3、175之5地號土地，早在兩造簽訂系爭契約之前，即63年間同時由175地號土地分割而出，而謝石頭與原告訂立系爭契約，未將175之2、175之4地號土地併予列入，僅載明買賣標的物為彭福段彭厝小段174、179、175之3、175之5地號土地，依土地地號沿革，顯然系爭契約之買賣範圍，僅及於重測後東豐段225、181、170、179地號土地，而不及於○○段○○○段00000000000地號土地即重測後東豐段75、64地號土地。本院再加總系爭契約買賣標的物之附表一編號1、3、5所示之170、225、179地號土地及東豐段181地號土地(面積210．44平方公尺)之面積總合為7,519．58平方公尺，換算約為2,274．67坪，再除以謝石頭之4分之1，約為568坪，與系爭契約所稱之謝石頭約有550坪之土地權利相若，反之，若系爭契約之買賣標的物為系爭土地，則其面積總合為9,342．98平方公尺，換算約為2,826．25坪，再除以謝石頭之4分之1，約為707坪，則較系爭契約所載面積約550坪高出近200坪，益徵附表1所示編號2及4號土地，不在系爭契約之買賣範圍內，從而，原告訴請確認兩造間就系爭土地關於附表1所示編號2及4號土地所有權應有部分各百分之18之買賣關係存在，亦非有據。
(二)系爭契約關於附表1所示編號1、3、5至10號土地之部分確屬無效，而附表1所示編號2及4號土地之部分則非在系爭契約之買賣範圍之內，兩造間就系爭土地關於附表1所示編號1至10號土地所有權應有部分各百分之18之買賣關係即屬不存在，因此已無再審酌系爭契約已否因被告合法解除而不存在一節，併此敘明。
四、綜上所述，系爭契約關於附表1所示編號1、3、5至10號土地，因原告於訂約當時並無自耕農身分，且未有預期不能之情形除去後而為給付，或附有停止條件或始期之約定，是以，該部分之買賣契約自屬無效；另系爭契約關於附表1 所示編號2及4號土地部分，因非屬系爭契約之買賣範圍。從而，原告請求確認兩造間就系爭契約關於附表1所示編號1至10號土地所有權應有部分各百分之18之買賣關係存在，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用由敗訴之原告負擔。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
書記官 俞妙樺┌───────────────────────┐│附表一： │├──┬──────────────┬─────┤│編號│土 地 地 號│面積（㎡）│├──┼──────────────┼─────┤│① │新北市○○區○○段○○○○號 │1,736.48 │├──┼──────────────┼─────┤│② │新北市○○區○○段○○○號 │79.54 │├──┼──────────────┼─────┤│③ │新北市○○區○○段○○○○號 │1020.51 │├──┼──────────────┼─────┤│④ │新北市○○區○○段○○○號 │147.93 │├──┼──────────────┼─────┤│⑤ │新北市○○區○○段○○○○號 │315.04 │├──┼──────────────┼─────┤│⑥ │新北市○○區○○段○○○○號 │4,552.15 │├──┼──────────────┼─────┤│⑦ │新北市○○區○○段○○○○號 │23.07 │├──┼──────────────┼─────┤│⑧ │新北市○○區○○段○○○○號 │976.61 │├──┼──────────────┼─────┤│⑨ │新北市○○區○○段○○○○號 │336.98 │├──┼──────────────┼─────┤│⑩ │新北市○○區○○段○○○○○○號 │154.67 │└──┴──────────────┴─────┘