臺灣基隆地方法院民事判決 102年度重訴字第28號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 廖蘇隆訴訟代理人 陳水勝複代理人 張漢榮律師被 告 瑞三股份有限公司法定代理人 李正祥訴訟代理人 陳靜育律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於102年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁仟壹佰柒拾柒萬伍仟貳佰元，及民國一百零二年五月十一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹仟零伍拾玖萬壹仟柒佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁仟壹佰柒拾柒萬伍仟貳佰元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、查本件訴訟進行中，原告財政部國有財產局臺灣北區辦事處變更組織為財政部國有財產署北區分署，於民國(下同) 101年12月27日由廖蘇隆擔任財政部國有財產署北區分署署長，並於102年3月22日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀在卷可稽，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於起訴時請求被告應給付原告新臺幣(下同) 189,910元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告嗣於訴訟中經新北市不動產估價師公會委託勝利不動產估價師事務所鑑定後，於102年5月7日具狀變更訴之聲明為：(一) 被告應給付原告189,910元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；(二)被告應給付原告31,775,200元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核與前開規定相符，應予准許。
三、原告聲明請求:㈠被告應給付原告189,910元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告31,775,200元，及自102年5月7日追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分5計算之利息，另陳明願供擔保請准宣告假執行，其陳述略以：
(一)坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），面積49,286平方公尺，為中華民國所有，並由基隆市政府管理，基隆市政府於74年起將系爭土地出租予被告公司，被告公司與基隆市政府訂立台灣省基隆市政府公地放租造林契約，後於83年9月22日第一次換約，復於83年12月30日第二次換約，租賃期間自83年11月16日起至92年11月15日止。88年間，因政府精省之政策，系爭國有土地方改由原告之上級機關國有財產局接管，並由原告機關管理系爭國有土地，基隆市政府乃發函予被告公司，並將原告接管及契約承擔之事實告知被告，故被告對於原告接管系爭土地及承擔租賃契約之事知之甚詳。且依造林租賃契約書第4、10條約定可知，被告承租系爭土地僅限於造林使用，如有不當使用或非造林之用，出租人得終止租約並請求損害賠償，此觀造林契約書第10、11條約定自明。
(二)被告承租系爭土地期間，將其中面積高達2,713平方公尺之範圍供他人建造墳墓，搭建通道、平台、涼亭等地上物設施，並未完成造林，且經清查墳墓興建時間均為92年之前所立（僅有一宗為95年改建重新立碑）。88年間原告承受造林租賃契約後，被告乃於92年10月22日出具租賃權讓渡書表示系爭土地租賃權讓予訴外人思源股份有限公司（下稱思源公司），故於92年起至96年間，係由思源公司與原告訂立租賃契約。思源公司及被告瑞三公司之公司所在地分別為新北市○○區○○路○○號及新北市○○區○○路○○號，兩門牌號碼相鄰，且思源公司之董事李儒龍、李儒謙及李正津三人亦同時擔任瑞三公司之常務董事；思源公司之監察人黃奕源亦同時擔任瑞三公司之董事，是被告瑞三公司隱瞞系爭土地遭他人占地建墓之事實，而於92年租約期滿後，方改以思源公司名義向原告機關承租，而思源公司及瑞三公司雖屬不同法人，但實屬同一經營團隊。思源公司於96年租賃契約期滿後申請續租，經原告於97年1月間至系爭土地現場勘查時，始發現被告承租期間有許可或放任他人建造墳墓，搭建通道、平台、涼亭等地上物設施之情形，原告乃否准思源公司續租申請，且因系爭土地部份面積建造墳墓，搭建通道、平台、涼亭等地上物，致占用部分仍未交還予原告。
(三)被告放任或許可他人所興建之地上物占用之面積為2,713平方公尺，使原告無法出租及使用，造成受有喪失相當於租金收入之損害，參照土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限之規定，系爭土地申報地價為每平方公尺240元，被告放任或許可他人所興建之地上物占用之面積為2,713平方公尺，則若以百分之十計算租金，原告所受相當於租金之損害為65,112元【計算式：240×2,713×10％=65,112】，換算每月5,426元，則自原告與思源公司租賃契約終止（96年12月31日）後即97年1月1日計算至100年11月30日止，共計2 年11月，原告即受有189,910元之損害。再承租人因使用租地土地不當，損害他人身體、生命或財產，導致國家負擔賠償責任時，出租人對之有求償權，造林契約書第11條約定甚明。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項前段定亦訂有明文。被告承租系爭公有土地，卻未從事造林之用，反而容許他人在土地上興建墳墓搭建通道、平台、涼亭等地上物，致系爭土地部分面積遭他人占用，原告無法使用遭占用部份之面積亦無法將遭系爭國有土地再次出租，堪認原告受有相當於租金之損害。依新北市不動產估價師公會委託勝利不動產估價師事務所為系爭土地之價值減損進行估價結果，系爭土地價格減損總金額共計31,775, 200元，系爭國有土地因遭他人興建墳墓，致使土地整筆開發或造林之價值受到減損，並因而受到嚴重之破壞，影響系爭土地之交易價格，原告自得請求被告賠償上開損害。
(四)對被告答辯所為之陳述略以：被告主張兩造租約已於92年終止，原告依據租賃契約請求損害賠償，已超過二年請求權之時效云云。惟本件被告承租期間，部分土地遭他人占用而建墳墓，因此就占用部分之土地，被告從未交還原告。且因遭他人占用而尚未排除，故被告事實上亦無法交還被占用部分之土地，因此，本件並無民法第456條第1項規定兩年時效之適用。被告又主張系爭土地已於92年間交由新的承租人思源公司占用，原告於8年後再起訴主張，並無理由云云，惟系爭國有土地原為台省屬財產，先由基隆市政府與被告於74年間訂立公地放租造林契約，歷經多次換約，最終一期租期至92年11月15日止，而後被告將續約權讓與思源公司（瑞三公司與思源公司實為相同之經營團隊，業如前述），故原告與思源公司所簽訂之國有林地租賃契約書第8條特約事項第2款始約定「本件係原省有土地租約換訂國有土地租約，不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃約定者，出租機關即終止租賃契約」，由該約定可知，原告與思源公司訂定之國有林地租約，係因換約而來，並非重新訂定租賃契約，雖承租人主體有所不同，但此係因被告瑞三公司將承租權讓與思源公司所致，此亦有瑞三公司及思源公司共同出具之租賃權讓渡書影本乙份可證，故被告主張92年間交付新承租人占有，與事實不符。
四、被告聲明請求駁回原告之訴，另陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，並抗辯略以：
(一)被告與原告間就系爭土地之租賃關係於92年間已終止，之後系爭土地係由原告出租予訴外人思源公司，與被告無關。原告謂是被告將系爭租賃權轉讓予訴外人思源公司一節，被告公司否認之，原告應負舉證責任。另被告與原告間之租約既於92年間終止，原告依據租賃契約請求損害賠償，顯已超過二年請求權時效。縱認系爭土地確有遭第三人侵占，然系爭土地已由被告於92年時交付新的承租人占有中，而原告對於系爭土地是否有遭第三人占有之事實有為主張，既已另將系爭土地出租予第三人並將土地同時交付該承租占有人使用，則被告與原告間之法律關係則因契約終止而消滅，原告於8年後再為起訴請求，於法無據。再本件被告並未無權占有系爭土地，被告公司並無原告所稱之不當得利情形，何來要受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告忽於終止租約近十年後對於被告起訴主張被告有無權占有之情事，要無理由。
(二)系爭土地上之墳墓於被告74年向原告前管理機關基隆市政府承租前業已存在，有被告公司向行政院農業委員會林務局農林航空測量所於72年11月3日及73年7月22日所拍攝之空照圖可證原告前管理機關基隆市政府交付被告系爭土地時其使用權即有瑕疵不完整，而基隆市政府原為原告之保管機關，應屬原告之使用人，其所為之行為，其效力應及於原告，故而系爭土地上之墳墓既非被告所興建，足證原告對其無拆除之權利，且於承租前已存在，斯此被告於終止租賃時並無將系爭土地上之墳墓拆遷回復原狀之義務，則原告之請求依法無據。依上所述，系爭土地上之墳墓顯是原告前保管機關基隆市政府縱容第三人於系爭土地上興建墳墓，與被告公司無涉，況且被告公司亦無從中有任何獲利之情形，原告主張被告有不當得利及致其損害之事實，顯非實在。
五、經查，坐落基隆市○○區○○段○○○○號，面積49,286平方公尺之土地為中華民國所有，並由基隆市政府管理，基隆市政府於74年起將系爭土地出租予被告公司供造林使用，並訂立台灣省基隆市政府公地放租造林契約，後於83年9月22日第一次換約，復於83年12月30日第二次換約，租賃期間自83年11月16日起至92年11月15日止；88年間，因政府精省之政策，系爭土地國有財產局接管，並由原告機關管理系爭國有土地，而被告承租系爭土地期間，未將爭土地全部用於造林，而其中有面積高達2,713平方公尺之範圍遭他人建造墳墓、搭建通道、平台、涼亭等地上物設施，且除僅有一宗為95年改建重新立碑外，墳墓興建時間均為92年之前所立等事實，有土地登記第二類謄本、台灣省基隆市政府公地放租造林契約書及訂約紀錄、原告於100年3月25日拍攝之相片138紙、原告繪製之83年以後興建墳墓位置略圖附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，查本件遭人無權占有系爭土地於其上興建墳墓、通道、平台、涼亭等地上物設施(下稱系爭地上物)，該等無權占有人受有相當於租金之利益，惟系爭地上物並非被告所興建，亦非被告所有，被告並未因無權占有系爭土地而受有利益，難謂原告所受相當於租金之損害係因被告所致，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付189,910元，為無理由，應予駁回。
七、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。原告主張被告於租賃期間並未依約完成造林，而將其中面積2,713平方公尺範圍之土地供他人建造系爭地上物之事實，雖為被告所否認，並提出行政院農業委員會林務局農林航空測量所於72年11月3日、73年7月22日所拍攝之空照圖，辯稱於74年被告承租系爭土地前，系爭土地上已有墳墓存在云云，惟查，被告提出之前揭
2 紙空照圖上雖有小部分區域有零星地上物，惟被告所提空照圖為影本，且未經放大，無從由空照圖之影像辨別該等地上物究係何種地上物。且被告承租系爭土地之目的係為造林，若訂立租賃契約前確實已有該等墳墓存在，被告竟未向當時出租人基隆市政府為任何表示，與常理不符。再縱前揭空照圖影本之地上物確為墳墓，惟該等墳墓數量甚少，與系爭土地上現存墳墓、通道、平台、涼亭等地上物設施之規模差異甚大，且系爭地上物均為92年以前興建乙情，業如前述，足見系爭地上物確係於被告承租系爭土地期間所建。至被告雖又辯稱系爭地上物係原告前保管機關基隆市政府縱容第三人於系爭土地上興建，惟衡諸常情，被告於近20年之租賃期間內，均依約繳納租金並一再續約，必對承租土地加以管理利用，要無放任他人擅建墳墓逾40座而不加制止或請求拆除之理，被告前揭所辯，自非可採。再查，系爭土地因被告將其中面積2,713平方公尺之範圍之土地供他人建造系爭地上物，致系爭土地不動產價值減損總金額共計31,775,200元，有新北市不動產估價師公會以102年1月29日以(102)公字第0000000號函附之勝利不動產估價師事務所不動產估價報告書在卷可稽。被告雖辯稱該估價報告書損失額度理論依據換算心理因素影響到地價約一成，惟土地漲跌應是經濟發展的結果，不能以人為方式操作，該土地本在公墓旁，現代人居住公墓旁亦為常態云云。然該估價結果係以拆除系爭地上物所需費用及心理因素二種方式評估，心理因素係估價師以問卷調查作為一定基礎，並以其專業經驗審慎評估，扣除認為前後價值減損差異較大16%以上與價值減損差異較小5%以下部分，取其中間值比率經加權平均後計算之事實，亦有前揭估價報告附卷可稽，足見而被告空言抗辯上開估價報告書不可採，亦非足取。次按出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不行使而消滅。前項期間，於出租人自受租賃物返還時起算，民法第456條亦有明定。經查，本件租賃契約雖已終止，惟系爭土地上於系爭租賃期間屆滿時迄今均有無權占有之系爭地上物存在，被告自無從返還租賃物，而被告復未舉證證明其確已返還系爭租賃物及返還之時間，揆諸前揭規定，原告既未受租賃物之返還，其本於租賃契約之損害賠償請求權時效自無從起算，是被告主張原告依據租賃契約請求損害賠償，已超過二年請求權之時效云云，亦不可採。是原告依民法第432條規定，請求被告給付原告31,775,200元，即屬有據，應予准許。
八、綜上所述，本件被告並未無權占有系爭土地，未受有相當於租金之不利益，原告依不當得利法律關係，請求被告給付原告189,910元，及自起訴狀繕本送達翌起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自無理由，應予駁回；而被告將系爭土地供他人興建墳墓等地上物致系爭土地價值減損，原告所受之損害總計為31,775,200元，原告依民法第432條規定請求被告給付原告31,775,200元及追加起訴狀繕本送達翌日即102年5月11日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核於法亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
民事庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
書記官 陳崇容