臺灣基隆地方法院民事判決 102年度重訴字第29號原 告 鹿鼎建設開發股份有限公司即反訴被告法定代理人 張建隆訴訟代理人 洪國誌律師
林建立被 告 李詩林即反訴原告 號4樓訴訟代理人 陳雅萍律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國103年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾捌萬捌仟陸佰玖拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾叁萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣貳佰柒拾捌萬捌仟陸佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零二年七月二十六日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第五項於反訴原告以新臺幣叁拾叁萬肆仟元供擔保後，得為假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰萬為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國 101年11月12日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭
契約），約定原告以新臺幣（下同） 3,020萬元向被告購買坐落基隆市○○區○○段583、583-1、583-2、583-3、583-
5、583-6、585、587、626-1、626-2、626-3 地號等11筆土地（下稱系爭土地），被告應於尾款支付日即102年1月22日將系爭土地點交原告管領使用，原告已給付全部買賣價金，被告亦將系爭土地所有權移轉登記為原告所有。然系爭 583、583-3 地號土地下方埋設有自來水管線、瓦斯管線及中華電信管線，被告在點交日前無法排除上開管線，原告分別於102年1月23日、同年2月5日以存證信函催告被告排除管線進行點交，被告均未置理，已有違約情形，依系爭契約第 9條第4項違約罰則之約定，被告每日應按已付價款3,020萬元之千分之2支付違約金60,400元予原告，則自102年 1月22日約定點交日起至原告起訴時止，被告已遲延90日，被告應給付違約金5,436,000元（計算式：3,020萬元×2/1000×90日＝5,436,000元），且被告迄未仍未點交，應自102年 4月23日起至點交系爭土地之日止，按日給付違約金60,400元（計算式：3,020萬元×2/1000＝ 60,400元），為此提起本訴。並聲明：⒈被告應給付原告5,436,000元及自102年 4月23日起至點交系爭土地之日止，按日給付60,400元之違約金；⒉願供擔保聲請宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告雖於102年1月15日在系爭土地邊界圈設圍籬，係因之前
有遭人停車占用之情形，兩造因此協商在正式點交即102年1月22日前為免再遭他人占用始架設圍籬，迄今確實尚未點交予原告，亦無法進行鑽探供申請建築執照之用。
⒉系爭契約第8條、第9條第 2項約定：「乙方保證本標的產權
清楚，並無一物數賣或他人占用等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，乙方應於點交日前負責理清。」、「乙方如不履行本約所定各項義務者，即為違約。」，被告未於點交日前排除系爭土地下遭中華電信公司股份有限公司（下稱中華電信公司）、台灣自來水股份有限公司（下稱台灣自來水公司）、欣隆天然氣股份有限公司（下稱欣隆天然氣公司）安設管線占用之情形，被告自應負違約之責。
⒊系爭契約第9條第4項固記載：「有本條第 2款之情形，經甲
方催告於催告期間履行者，應按已付價款每日千分之二支付遲延違約金」，惟雙方之真意乃指若經催告而不履行時，應按日至履行之日止給付違約金，否則若遲不履行即不計算違約金，顯悖於契約常態亦不符雙方真意，此參被告於102年7月25日反訴狀同樣以系爭契約第9條第3項：「有本條第 1款之情形，經乙方（原告誤載為甲方）催告於催告期間履行者，應按已付價款每日千分之二支付遲延違約金」，作為違約金之計算方式，故系爭契約第 9條第3、4項之契約文字應係「經甲方（乙方）催告而未於催告期間履行者」，因漏未記載「而未」二字，致文義上有齟齬之處，此由證人紀玉玲、蔣玉華所為證言，可知兩造簽訂系爭契約時，因證人紀玉玲未依系爭契約第 9條之記載逐字複誦，致雙方僅知悉「買方不買，所付價金要沒收，賣方不賣時已收價金要加倍返還」及「他方催告沒有履行時，每逾一日加計千分之 2違約金」之約定，足證雙方對違約情事發生時，若有一方未依限履行，須依第 9條第3、4項按日加計違約金。退步言之，縱認被告未排除系爭土地下埋設之管線致不符系爭契約第9條第4項「經甲方催告於催告期間履行者」之約定，惟被告確實有逾期不履行點交之情事，而被告須負擔之土地增值稅已完納，依系爭契約第9條第2項約定：「甲方得限期催告履行，逾期仍不履行，乙方除應將所收價款退還甲方外，並應賠償與已收價款同額之懲罰性違約賠償金予甲方」，被告自應將所收價款1394,348元返還原告外，並應賠償與已收價款同額之懲罰性違約金1394,348元予原告。
二、被告聲明原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行，其抗辯略為：
㈠系爭契約第 7條約定：「本買賣土地乙方需負責排除地上物
經雙方確認後點交，並約定點交日（尾款交付日）於現場點交甲方管領」，因此兩造對於點交條件已有約定，即經雙方確認被告已「排除地上物」後，雙方即應於尾款交付日至現場點交土地。被告於 102年1月3日僱工拆除系爭土地上之地上物，原告並於同年月15日在系爭土地邊界架設圍籬，故系爭土地於約定點交日前之102年1月15日業經原告確認已為地上物之排除，故「約定點交日」時僅須被告為點交之意思表示即足，無須再為其他移轉占有之行為。被告已依約將系爭土地所有權移轉登記予原告指定之人，系爭土地亦無他人占用或權利瑕疵，被告已依約履行契約義務，原告本應配合辦理點交，卻以依法本得通過土地下方之管線為由拒絕點交，經被告於102年2月7日以存證信函催告原告於函到3日內進行點交，並無原告所稱經催告拒絕履行點交之情形，且被告已於102年1月22日約定點交日為點交之意思表示，原告不願配合辦理點交，依民法第 235條規定，應認被告已辦理點交，況本件土地買賣達11筆，原告主張有埋設管線僅為其中 583、583-5地號2筆土地，原告拒絕全部土地之點交亦乏所據，原告以被告不履行點交義務請求給付違約金，即無理由。
㈡又各該公用事業單位於系爭土地上埋設管線並未通知被告，
且電信法第32條第 1項、天然氣事業法第24條第1、2項及自來水法第52條之規定，係基於公用事業之需要，對所有權人所有權行使以法令予以適度限制，即屬民法第765條、第773條所定「法令有限制」之除外規定，原告不得主張管線經過土地下方為所有權之瑕疵。又兩造約定土地遭他人占用情事係指「出租、設定他項權利或債務糾紛」等類此情形，不包括地下管線之埋設，且由系爭土地表面即得看出有水表箱蓋及電信線蓋之存在，原告身為專業之建築公司，應可預見系爭土地下有管線通過，然未為任何查詢或於契約約定此類情形亦屬契約規範之情形，顯然公用事業於地底下舖設管線之情形，應非契約約定之「他人占用」情形，而原告不知該地下管線之存在，亦認有重大過失情形，依民法第 355條規定，被告就此不負擔保之責。
㈢系爭地下管線係中華電信公司、臺灣自來水公司、欣隆天然
氣公司本於公共事業需要而埋設，非由被告所舖設，且被告於獲悉系爭土地下有舖設管線後，即與原告協商同意負擔費用申請移轉管線並請原告配合申請作業，故系爭管線之埋設及嗣後之排除不可歸責被告，被告不負遲延責任。
㈣系爭土地下未拆除管線鋪設鄰近基隆市○○街 ○巷○○號至38
號及既有巷道，長度僅 8公分，所在處非原告得開挖區域，且系爭土地所有權已移轉登記為原告指定之人，原告依天然氣業法第24條規定對於欣隆天然氣公司有遷移管線之請求權，欣隆天然氣公司亦允諾配合原告建築時程進行管線拆遷，目前存在之管線對於原告日後建築房屋不生影響，原告執意立即拆除瓦斯管線有權利濫用之情形。
㈤本件買賣標的土地共11筆，面積合計達 1,176平方公尺，原
告主張有管線占用之土地僅其中 2筆，面積甚微，所在處均位處建物邊緣及既有巷道處，非原告建築房屋所需開挖區域，且該管線之埋設均係公用事業為公共利益埋設，被告並未獲利，而系爭土地所有權已移轉予原告指定之人，並由原告圍籬管領，被告已履行契約義務，衡量原告所受損害及所得享受利益，暨兩造之利益衡平，以每日60,400元計算之違約金實屬過高，有酌減之必要。
㈥解釋契約固應探求當事人之真意，然若契約文字已表示當事
人真意而無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。查系爭契約第 9條對於違約罰則已明文約定，其中第1、2項係對於「經限期催告逾期而不履行」之情形而定，此時即生「買方（被告誤載為賣方）應將已付之價款全部沒收充作懲罰性違約賠償金，賣方得解除契約」或「賣方應將所收價款退還買方並賠償與已收價款同額之懲罰性違約賠償金，買方得解除契約」之效果，另第3、4項則係對於「經限期催告而於催告期間履行」之情形而定，此時對於限期催告至於催告期間履行止該段期間應按日支付遲延違約金，依上開文義已足表明當事人契約真意，自無曲解該契約文字另行解讀之理。至於證人紀玉玲對系爭契約第 9條第3、4項之解釋與契約文義明顯不符，且其受原告委託辦理簽約及過戶，所為證言難免偏頗，況系爭契約係依據制式合約所修改，並區別買賣雙方違約之不同狀況，而於第1、2項針對「經催告逾期不履行」之情形約定，於第3、4項針對「經催告逾期而履行」之情形約定，自無可能發生僅於系爭契約第9條第4項漏打「未」之情形，證人紀玉玲既不記得立約時依據制式合約究竟修改何內容，其所稱漏打「未」字僅係其個人臆測之詞，不足為採。
三、查系爭土地為被告所有，兩造於 101年11月12日簽訂系爭契約，約定由原告以 3,020萬元向被告購買系爭土地，並約定於102年1月22日點交系爭土地等情，業據原告提出系爭契約為證，且為被告所不爭執，堪認為真正。至於原告主張被告未於兩造約定點交日前排除系爭土地下之自來水管線、瓦斯管線及中華電信管線，被告應依系爭契約第9條第2項、第 4項違約罰則之約定支付違約金予原告，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，經查：
㈠被告有無違約？⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，
民法第235條本文定有明文。又系爭契約第7條約定：「本買賣土地乙方（即被告）需負責排除地上物經雙方確認後點交，並約定點交日（尾款支付日）於現場點交甲方管領」，第
8 條約定：「乙方保證本標的產權清楚，並無一物數賣或他人占用等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，乙方應於點交日前負責理清。」。原告主張系爭土地下設有自來水、天然瓦斯、中華電信管線，為被告所不爭執，其中天然瓦斯及中華電信管線於兩造約定點交日即102年1月22日前仍未拆除遷移，業據原告提出中華電信基隆營運處 102年5月27日基規設字第000000000號函為證，並據欣隆天然氣公司函覆本院：「有關基隆市○○區○○段 ○○○號等地號之土地（基隆市○○街○○巷○○號旁）基地內既有巷道有一本公司80mm管線埋設，主要供應暖暖街16巷用戶天然氣使用。
102年1月14日鹿鼎建設公司來電申請遷移管線，本公司於102年5月28日配合切除右側80mm管線，左側（即16巷32號前）80mm管線考量暖暖街16巷用戶眾多，貿然切除可能造成供氣不足，故本公司刻正評估該區用戶市場發展，著手規劃適當之管徑與埋設路徑，以確保用戶使用之權益。」，有欣隆天然氣公司102年 9月11日（102）基然工養字第0429號函在卷可稽，而土地所有權，及於土地之上下，系爭土地於 102年 1月22日兩造約定點交日既仍設有天然瓦斯及中華電信管線，顯已違反系爭契約第8條之約定。
⒉被告雖抗辯電信法第32條第1項、天然氣事業法第24條第1、
2 項及自來水法第52條規定係為保障公共利益，對於所有權行使法令限制之一種，系爭土地設有天然瓦斯及中華電信管線並非所有權有瑕疵，亦非系爭契約第 8條約定之「他人占用」情形云云。按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值，效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查系爭土地所有權已移轉予原告指定之人，為兩造所不爭執，系爭土地之權利固無瑕疵，惟系爭土地確設有天然瓦斯及中華電信管線，已如前述，被告所出售之土地中既有部分被占用，已足使系爭土地之價值、效用有欠缺，揆諸上揭判例意旨，應認有物之瑕疵存在，且依天然氣事業法第24條規定，土地所有權人得請求遷移管線，自屬被告應於點交日前負責排除之範圍，被告抗辯系爭土地設有天然瓦斯及中華電信管線，不構成系爭契約第 8條「他人占用」之情形云云，顯不足取。
㈡原告依系爭契約第 9條第2項、第4項請求違約金，有無理由
？⒈查系爭契約第 9條第2項、第4項約定：「乙方（即被告）如
不履行本約定所定各項義務者，即為違約。甲方（即原告）得限期催告履行，逾期不履行，乙方除應將所收價款退還甲方外，並應賠償與已收價款同額之懲罰性違約賠償金與甲方，…」、「有本條第 2款之情形，經甲方催告於催告期間履行者，應按已付價款每日千分之二支付遲延違約金。」，自前後條文整體觀察，其真意應係被告未履行系爭契約之義務，經原告限期催告履行，被告逾期不履行時，應將所收價款退還原告，並應賠償與已收價款同額之懲罰性違約賠償金與原告，被告於催告期間履行時，則按已付價款每日千分之二支付遲延違約金。原告雖主張兩造簽訂系爭契約第9條第4項之真意是指若經催告而不履行時，應按日至履行之日止給付違約金，係漏未記載「而未」二字云云。惟按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年台上字第1118號判例意旨參照。系爭契約第9條第4項既已明文記載：「經甲方催告於催告期間履行者」之文字，自無從解釋應為「經甲方催告而未於催告期間履行者」之情形。再者，依上開契約條款之文義內容，可認兩造係約定有違約情形時，經原告催告於催告期間履行始予按日罰款，核該約定之意思已甚明確，並無契約文義不明之情事，即不得捨契約之明白文義，而擴張解釋為兩造締約當時係約定經原告催告而未於催告期間履行時，應按日罰款之意思。至於證人紀玉玲固證稱：「（問：買賣契約內第 9條用意為何？）如果當事人有違約在催告期間不履行就是要支付違約金，依照第3、4項約定按已付價金每日千分之 2支付違約金，第3、4項適用情形是雙方都有願意履行合約時適用，至於同條第1、2項是針對買方不買或是賣方不賣時規定。」、「（問：第9條第4項經甲方催告於催告期間履行者之文意，雙方真意為何？為何與文意不符？）就是乙方有違約情形譬如無法點交或者是有瑕疵之狀況之下，經甲方催告未於催告期間履行時，乙方要按第9條第4項給付遲延違約金，…因為當時在電腦打字時漏打「未」字，正常應為經甲方催告於催告期間未履行者，應按已付價金每日千分之2支付遲延違約金，當時訂約時有告訴兩造合約第9條內容。」，及證人蔣玉華證稱：「（問：假使賣方未依合約期限排除地上物是否需給付違約金？）要給付違約金。」、「（問：是否知道要依合約那一條約定給付違約金？）第9條第3、4項。」等情（見本院103年 1月28日言詞辯論筆錄），然自系爭契約第 9條各項內容，無從區別第1、2項是兩造不願買賣時適用，第3、4項是兩造願意履約時適用，且系爭契約第9條第3項對於原告違約時應按日給付違約金有相同之約定，證人紀玉玲如於打字時漏打「未」字，應不致同時於第 3、4項均漏打，如認系爭契約第9條第3、4項是指一方有違約情形，經他方催告而於催告期間未履行時，應按日給付違約金，顯然與同條第1、2項重覆規定，但卻有不同法律效果，如何適用即有爭議，自非當事人締約之意思，況違約金之約定內容，對締約雙方權益之影響甚鉅，證人紀玉玲、蔣玉華上開證述內容核與系爭契約第 9條第3、4項之文字不符，自不宜依其等證述內容擴張解釋系爭契約第 9條第3、4項之違約金約定，堪認系爭契約第 9條第3、4項僅於「催告期間履行」之情形始有適用，並不適用於「催告期間不履行」之情形。
⒉系爭土地之天然瓦斯及中華電信管線於兩造約定點交日即10
2年1月22日前仍未拆除遷移，經原告於102年1月23日以台北永春郵局第257號存證信函催告被告於5日內排除系爭土地下之管線後點交予原告，業據原告提出台北永春郵局第 257號存證信函及被告102年1月29日基隆孝三路郵局第 2號存證信函影本各 1件為證，系爭土地迄今既仍有欣隆天然氣公司之瓦斯管線，顯然被告未於催告期間排除系爭土地遭人占用之情形，原告依系爭契約第9條第2項請求被告退還所收價款，並應賠償與已收價款同額之懲罰性違約賠償金，自屬有據。查系爭契約第12條第 4項約定：「本買賣價金之收付雙方同意委由聯邦銀行大安分行做履約保證信託付款，於買賣完成結清後支付乙方收執。」，係指兩造就價金及相關買賣費用支付，委由聯邦銀行大安分行經收、保管或代付，依原告所提聯邦銀行對帳單，原告所支付之買賣價金，僅由聯邦銀行大安分行代付土地增值稅 1,394,348元，其餘價金因原告未於撥款同意書用印，迄今仍由聯邦銀行大安分行保管，此為兩造所不爭執，而系爭契約第6條第1項約定土地增值稅由被告負擔，故被告所收價款為 1,394,348元，原告自得請求被告將所收價款1,394,348元退還原告，並賠償1,394,348元之違約金。
⒊被告雖抗辯原告有權利濫用情形云云，然原告為系爭土地之
買受人，系爭土地設有瓦斯管線，已使系爭土地之價值、效用有欠缺，且排除系爭土地之瓦斯管線，為被告應負之契約義務，原告以被告未於102年1月22日約定點交日前除去瓦斯管線，且經原告限期催告履行，逾期仍不履行，請求被告給付違約金，係依契約所得行使之權利，被告此部分抗辯，洵不足採。
⒋又被告係因有系爭契約第8條之違約情形，應依系爭契約第9
條第2項約定將所收價款1,394,348元退還原告，並賠償1,394,348 元之違約金，詳如前述，有關被告抗辯其未違反系爭契約第7條土地點交之義務，及原告依系爭契約第9條第 4項請求每日60,400元之違約金過高等節，即無再予探究之必要，併予敘明。
四、綜上所述，原告依系爭契約第9條第2項約定，請求被告給付原告2,788,696元（計算式：1,394,348元＋1,394,348元＝2,788,696元），為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：㈠系爭契約特約條款㈢約定；「雙方同意本買賣完成產權移轉
在甲方名下時，應在點交土地同意書上簽字後即交付尾款，任何一方均不得以任何理由阻撥信託專戶內之款項，同時應於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字且用印，以保證結清款項轉撥匯入乙方（即反訴原告）之指定帳戶。若任一方有阻撥情事，應支付他方新台幣 100萬元之懲罰性違約金。」，系爭土地既已移轉於反訴被告所指定之人名下，依上開約定反訴被告即應於土地點交同意書簽字及於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字且用印，以令履約保證銀行將系爭土地之買賣價款結清匯入反訴原告指定帳戶，然反訴被告未依約在點交同意書簽字及履約保證銀行撥付尾款同意書內簽字且用印，致信託專戶內款項無法結清匯入反訴原告指定帳戶，反訴原告已於102年5月31日民事答辯狀催告反訴被告履行於「土地點交同意書」、「聯邦銀行撥付尾款同意書」簽字之義務，並以該書狀送達為意思表示之到達，反訴被告拒不履行，為此依系爭契約特約條款㈢之約定，請求反訴被告給付懲罰性違約金 100萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
㈡對反訴被告抗辯之陳述：
⒈系爭契約第 8條是對於產權之保證，系爭土地產權清楚且於
約定點交日已無他人占用，有關訴外人中華電信公司、臺灣自來水公司、欣隆天然氣公司之管線埋設，屬法令對所有權人所有權行使之限制，難認屬「他人占用」之情形。
⒉各主管機關對於相關公用事業管線之埋設本依法有據，反訴
原告未必負有排除管線之義務，且當時系爭土地所有權已移轉登記於反訴被告指定之人名下，反訴被告以指定人名義請求各該公司遷移管線即可，相關遷移程序無需反訴原告協力即可完成。又兩造於 102年2月1日協商時，反訴原告即表示願意負擔相關管線移除費用，並委請代書協助辦理相關移除程序，並無反訴被告所稱拒絕排除之情形，有關申請管線遷移作業於102年2月間即已提出申請，並開始遷移作業程序，然因反訴被告種種堅持，致各管線遷移作業陸續於102年5、6月間完成，非如反訴被告所稱於102年5、6月間開始進行遷移。
⒊系爭契約特約條款㈢已約定只要系爭土地所有權移轉於反訴
被告名下時，反訴被告即負有於點交土地同意書上簽字及於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字且用印之義務，任何一方均不得以任何理由阻撥信託專戶內之款項，與反訴原告是否履行點交義務無對待給付關係，反訴被告即不應以反訴原告未履行系爭契約第 8條之義務為由，拒絕於點交土地同意書上簽字及於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字且用印。
二、反訴被告聲明反訴原告之訴駁回，並願供擔保聲請宣告免為假執行，其抗辯略為：
㈠依系爭契約第 8條約定，反訴原告負有在點交日前排除他人
占用之義務，反訴被告於102年1月22日約定點交日前發現系爭土地有中華電信公司、欣隆天然氣公司、台灣自來水公司安設之管線，反訴原告即有違反系爭契約第 8條之約定，反訴被告除先以口頭催告反訴原告負責排除，並各於102年1月23日、同年2月5日以存證信函通知反訴原告，反訴原告則委託陳雅萍律師以基隆孝三路郵局第 2號存證信函覆稱：「經詢問中華電信公司表示可為管線遷移之申請…，至於瓦斯管線或自來水管線之排除則非本人能力所及」，反訴原告既拒絕排除自來水管線及瓦斯管線，自無法依約進行點交，反訴被告得主張同時履行抗辯，且反訴原告不爭執其於102年5、
6 月間始就系爭土地受占用部分進行遷移，顯見反訴被告之前阻撥信託專戶之買賣價金，非無正當理由，況依欣隆天然氣公司102年7月31日函文所示，迄今仍有管線安設在系爭土地下方，無法配合辦理遷移，反訴被告即無違約情形。
㈡反訴原告雖主張已於 102年6月5日催告反訴被告於「土地點
交同意書」、「聯邦銀行撥付尾款同意書」簽字用印，然反訴原告並未完成排除障礙實行點交之義務，所為催告自不合法。
三、查反訴原告已於102年1月11日將系爭土地所有權移轉登記予反訴被告指定之人，為兩造所不爭執，並有反訴被告所提土地所有權狀影本附卷足憑，堪認為真實。至於反訴原告主張反訴被告未於「土地點交同意書」、「聯邦銀行撥付尾款同意書」簽字用印，反訴被告應依系爭契約特約條款㈢支付10
0 萬元違約金予反訴原告，則為反訴被告所否認，並以上開情詞置辯，經查：
㈠系爭契約特約條款㈢約定：「雙方同意本買賣完成產權移轉
在甲方（即反訴被告）名下時，應在點交土地同意書上簽字後即交付尾款，任何一方均不得以任何理由阻撥信託專戶內之款項，同時應於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字且用印，以保證結清款項轉撥匯入乙方（即反訴原告）之指定帳戶。若任一方有阻撥情事，應支付他方新台幣 100萬元之懲罰性違約金。」，系爭土地既已移轉登記予反訴被告指定之人，反訴被告即應在點交土地同意書上簽字及於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字且用印，反訴被告未於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字用印，致聯邦銀行大安分行保管之買賣價金無法結清匯入反訴原告指定之帳戶，反訴原告依上開約定請求反訴被告給付懲罰性違約金100萬元，應屬有據。
㈡反訴被告雖抗辯反訴原告無法排除系爭土地之自來水管線及
瓦斯管線，未能依約進行點交，反訴被告得主張同時履行抗辯云云，然系爭契約特約條款㈡、㈢之付款方式約定為：尾款部分 2,420萬元，反訴被告應在系爭土地移轉在反訴原告名下時，於聯邦銀行撥付尾款同意書內簽字用印，以便款項匯入反訴原告指定之帳戶，又系爭土地於102年1月11日即已移轉至反訴被告指定之人，兩造則約定系爭土地於102年1月22日點交，足見於系爭土地所有權完成移轉登記後，反訴被告即負有給付買賣價金尾款之義務，方進行系爭土地之點交，至為明確，故反訴被告依系爭契約之上開約定，有先為給付尾款之義務，而反訴原告於反訴被告給付尾款後，始負有交付系爭土地予反訴被告占有之義務，雖系爭土地設有管線而有被占用之情形，然反訴被告於給付尾款前，無從主張同時履行抗辯權，反訴被告仍應依系爭契約特約條款㈢之約定於聯邦銀行大安分行撥付尾款同意書簽字用印，洵堪認定。反訴被告抗辯系爭土地設有管線，反訴原告未依約點交，其得行使同時履行抗辯權云云，當不可採。
四、綜上所述，反訴原告依系爭契約特約條款㈢之約定，請求反訴被告給付100萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即102年 7月26日起至清償日止，按週年5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
參、本件事證已經明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
書記官 修丕龍