臺灣基隆地方法院民事裁定 103年度基簡事聲字第3號異 議 人 蔡宏文訴訟代理人 邱文智相 對 人 李文進上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人就民國103年1月16日本院民事執行處司法事務官所為102年度司執字第18660號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國(下同)103年1月16日以102年度司執字第18660號裁定駁回異議人就門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號建物權利範圍全部強制執行之聲請，異議人於該裁定送達（即同年月23日）後10日內之103年1月29日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：
(一)本件並無超額查封：
1.法院為強制執行時，固有遵循禁止超額查封之義務，惟法院評估有無超額查封，應以債務人之財產將來拍賣所得之價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額為斷，而非以查封當時之價值為認定標準。為兼顧債權人及債務人之利益，查封時縱有超額情形，除極端之超額外，如於拍賣時就超過債權額及執行費用額之執行標的物不予拍賣，即未違反強制執行法有關超額查封之規定。
2.執行標的之價值究否可滿足執行債權，須考量拍賣成交價，蓋法院拍賣不動產能在何時以何價格拍定，皆無法預知，實務上常見經數次減價拍賣後始能拍定，而恆有其拍定價格遠低於鑑定價格者；或因執行標的本身條件不佳或經濟不景氣，根本無人參與投標，致債權人無法全額獲償之情形。且拍定後尚須扣除執行費用、最優先順位之土地增值稅、地價稅、次優先之一般稅捐，而土地上如有地上物存在影響整體利用情況或拍賣應有部分致無從點交，或查封之土地必須負擔高額之土地增值稅等等，均可能影響參與投標意願，及嗣後執行標的是否足以清償債權人之債權。
3.我國強制執行程序准許有執行名義之債權人及對執行標的物有擔保物權之優先債權人參與分配，則執行標的物拍定前是否有其他債權人聲明參與分配，尚無從預知，倘僅以不動產查封當時之鑑定價格或市價作為認定有無超額查封之依據，一旦債權人無法自拍賣所得全數受償，勢必將就債務人其餘財產另行查封，斯時，設若債務人已將其財產處分殆盡，徒使債權人求償無門，殊非保障債權人之道。為兼顧債權人及債務人之利益，判斷是否超額查封，仍須就前揭各種可能情況綜合考量，非僅以執行標的之公告現值或經鑑定價格合計超過執行之債權額，即遽認相對人係超額查封，否則當執行標的不足清償債權時，若債務人已將前述逾公告現值或鑑定價格予以啟封之不動產處分，自難達強制執行之目的。再參強制執行法第96條第1項規定，供拍賣之數宗不動產，其中一宗或數宗之賣得價金，已足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，其他部分應停止拍賣，已使債務人不致受有過度執行之風險，是強制執行程序宜採查封從寬，拍賣從嚴之原則。
4.系爭不動產現為本院查封在案，尚未進入拍賣程序，雖本件異議人即債權人另有聲請本院囑託其他法院執行債務人他宗不動產，惟他宗不動產既未經拍定，則有無拍出之可能尚無法預知，且有無其他第三人參與分配亦無從推知，顯難預料其將來之拍定價格及異議人受償金額究竟若干。而不動產價格隨時空環境之變遷而有漲跌互見之風險，亦為眾所周知之事，尚難以系爭不動產於查封時鑑定估算之價值，即推認其於拍定時仍具有相同之價值，是即令系爭不動產目前具有之淨值，亦難遽認有極端超額查封之情事。
5.縱認本件有過度查封及無益查封之情事，然本件有三宗執行標的不動產鑑定估算價值皆低於執行金額(雲林縣○○鄉○○段○○○○○號、雲林縣○○鄉○○段○○○○○號土地)，又系爭不動產尚未經鑑定估算，本院駁回其中一宗不動產執行之聲請，取捨之間，容有疑義。
(二)系爭不動產確為相對人即債務人李文進所有：
1.相對人所有之55號一層樓建物，經稅務局核定之稅籍編號00000000000號，較第三人毛林彩雲之稅籍編號00000000000號前，表示相對人所有之建物較先毛林彩雲之建物核定。而毛林彩雲所有之上開建物二樓部分，係嗣後增建，並經稅務局於80年核定，又依稅籍資料記載復參以現場情狀，該二棟建物中較近山邊之55號二層樓建物為第三人毛林彩雲所有，而另一僅有一層樓較近道路者，則係相對人所有。
2.若上開2棟門牌號碼55號建物均為第三人毛林彩雲所有，則毛林彩雲房屋稅籍資料中，建物面積欄所記載之一樓面積應大於二樓面積，惟依本件第三人毛林彩雲房屋稅籍資料所示，其所有之房屋一、二樓面積同等，是顯見上開2棟建物並非均為毛林彩雲所有。其中較近道路，僅有一層樓者，應為相對人所有，稅務局於80年履勘現場時始核定毛林彩雲之一層樓建物，增建二樓，相對人所有之一層樓建物，並無增建。
3.若相對人所有之房屋，並非上開近山邊之55號二層樓建物，亦非近道路之一層樓建物，即上開2棟建物均非相對人所有，則相對人所有之房屋自無可能經編定門牌號碼為基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號。
4.本院詢問國有財產署北區分署有關系爭不動產占用國有土地法律權源之函文，本院係以系爭不動產占用「基隆市○○區○○段○○段00000地號」國有土地之法律權源，惟經地政機關測量，系爭不動產係坐落於「基隆市○○區○○段○○段0000000000000地號」，是國有財產署北區分署基隆辦事處函覆上開建物未有合法占有權源，係無權占有國有土地乙情，顯不能以之證明系爭不動產並未有合法使用權源。又國有財產署土地亦有許多土地尚未分割地號，惟實務上仍存在許多承租未經分割地號之國有土地為占有權源而興建之老舊房屋，是門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號房屋所坐落之土地雖未分割地號，仍不能僅以此遽認該房屋與其所坐落之國有土地間無租賃關係。
5.相對人欲向第三人潘得勝買受門牌號碼編號55號未辦理保存登記之房屋，至現場查看建物時，第三人潘得勝取出稅籍資料予相對人，確認建物所有權為潘得勝，惟實際上建物編定之門牌號碼為56號，與稅籍資料所載建物門牌號碼55號不符，是相對人與第三人潘得勝遂於房屋買賣契約註明上開情事。是以，倘本院認相對人買受之房屋係門牌號碼編號56號建物，則應函詢稅務局調查上開56號建物之稅籍資料，便能知曉相對人買受之房屋究為56號建物抑或55號。綜上所述，異議人聲請強制執行系爭不動產，並無過度查封及無益查封，且系爭不動產確為相對人所有，為此爰聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按執行法院如發見債權人查報之財產確非債務人所有者，應命債權人另行查報，於強制執行開始後始發見者，應由執行法院撤銷其執行處分，強制執行法第17條定有明文。次按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1項定有明文。是房屋因毀損而已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及其所有權猶屬存在。本件異議人以系爭不動產為執行標的，向本院民事執行處聲請執行門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號之建物，並提出記載稅籍資料為證，經本院以102年度司執字第18660號(下稱系爭執行事件)受理。惟查，基隆市稅務局信義分局稅籍資料中，登記門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號之建物，共有2棟，其一為稅籍編號00000000000號，納稅義務人為相對人李文進，一層樓磚石造，面積14.9平方公尺（下稱稅籍編號00000000000號建物），另一為稅籍編號00000000000號，納稅義務人為第三人毛林彩雲，二層樓磚石造，面積為
39.6平方公尺（下稱稅籍編號00000000000號建物），且經本院分別於102年9月30日及同年11月27日至編定上開門牌號碼之房屋履勘，相對人並未在場，屋內似有人居住、有水電供應，客廳留有記載收件人為第三人毛林彩雲之繳費通知，旁另有一幢編定門牌號碼為基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號，一層樓磚石造，現已倒塌不堪居住之房屋，且未經門牌整編等事實，有基隆市稅務局房屋稅籍證明書、102年9月30日及102年11月27日執行筆錄附於系爭執行事件案卷可稽。
次查，相對人前向第三人潘得勝買受之建物前雖經基隆市稅務局於房屋稅籍資料記載門牌號碼係基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號，惟實則買受門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號，即上開已倒塌不堪居住之建物，且經基隆市稅務局清查結果，門牌號碼係基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號建物共有兩棟，其一為稅籍編號00000000000號，納稅義務人為相對人李文進，一層樓磚石造，面積14.9平方公尺，現已倒塌不堪居住；另一為稅籍編號00000000000號，納稅義務人則非相對人等事實，有本院民事執行處102年12月18日訊問筆錄、相對人與第三人潘得勝房屋買賣契約書及公證書、基隆市稅務局信義分局102年10月29日基稅信貳字第0000000000號函影本附於系爭執行事件案卷可稽。顯見異議人向本院民事執行處聲請強制執行之稅籍編號00000000000號建物，確非相對人所有，相對人所有之稅籍編號00000000000號建物，應係本院執行處履勘現場所見之門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號，現已倒塌不堪居住之建物，聲請人請求對非執行債務人所有之稅籍編號00000000000號建物實施強制執行，自非有理；又稅籍編號00000000000號建物雖繼續附著於土地，惟已倒塌不堪居住而不能達經濟上目的，揆諸前揭規定及說明，即非民法所稱之不動產，而無查封之可能，聲請人聲請就此建物為強制執行，亦不應准許。至異議人雖另具狀陳報系爭不動產與基隆市稅務局信義分局稅籍編號00000000000號之房屋門牌號碼一致，出資興建者係第三人，該第三人與相對人於48年1月辦理不動產移轉登記，系爭不動產占有坐落土地之方式係向財政部國有財產署承租云云，惟異議人就此迄未舉證以實其說，況縱系爭不動產所有權人與國有財產局間就該建物占有坐落之土地有租賃關係存在，亦僅能據此推論稅籍編號00000000000號建物有合法使用其基地之權源，無從以此認定該建物尚能達經濟上之目的，亦無從據以認定稅籍編號00000000000號建物之所有權係相對人。又基隆市稅務局亦認稅籍編號00000000000號，納稅義務人為相對人李文進，一層樓磚石造，面積14.9平方公尺，現已倒塌不堪居住；另一為稅籍編號00000000000號，納稅義務人則非相對人等事實，有本院民事執行處102年12月18日訊問筆錄、相對人與第三人潘得勝房屋買賣契約書及公證書、基隆市稅務局信義分局102年10月29日基稅信貳字第0000000000號函影本附於系爭執行事件案卷可稽。又經基隆市稅務局清查結果，門牌號碼係基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號之兩棟建物中，其一即為相對人自承購自潘得勝，稅籍編號00000000000號，納稅義務人為相對人李文進，一層樓磚石造，面積14.9平方公尺之建物之事實，既有前揭基隆市稅務局信義分局函附於系爭執行事件案卷可稽，異議人主張本院應函詢稅務局調查上開56號建物之稅籍資料，自非必要，併予敘明。
四、綜上，本件異議人查報之稅籍編號00000000000號建物並非相對人所有，另一稅籍編號00000000000號之建物，已因滅失而不能執行，則本件有無超額查封情形，要非所問，原裁定駁回異議人就門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○弄○○號建物強制執行之聲請，於法並無不合，異議人又以上開理由提起本件異議，顯非有理。從而，異議人意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 24 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
書記官 陳崇容