臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
103年度基簡字第517號原 告 唐淑琴原 告 蒯本祥前列二人共同訴訟代理人 林秀蓉律師被 告 鳳翔山水管理委員會法定代理人 蕭煌輝訴訟代理人 林昀璇律師上列當事人間請求返還管理費等事件，本院於民國103年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟叁佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告為基隆市○○區○○街○○○巷○○號鳳翔山水公寓大廈依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，原告唐淑琴、蒯本祥分別為社區內門牌號碼基隆市○○區○○街○○○巷○○號1樓、基隆市○○區○○街○○○巷○○號1樓房屋之所有權人。原告唐淑琴、蒯本祥分別於民國84年10月、85年10月自前手屋主購入前開不動產，迄今均與其他樓層相同以每坪新臺幣（下同）50元按月繳交管理費（原告唐淑琴、蒯本祥每月分別繳納之管理費為2100、1850元），從未積欠。
（二）然於101年時，原告蒯本祥因其所有之建物室內牆壁漏水及壁癌問題，向被告鳳翔山水管理委員會反應請求處理，而未獲妥善解決，至102年8月間，因被告鳳翔山水管理委員會一直未能處理公共管道間持續漏水之問題，復原告蒯本祥與現任主委蕭煌輝間有所訴訟，是原告蒯本祥行使同時履行抗辯，暫未繳納管理費。嗣經原告蒯本祥向基隆市暖暖區公所查閱被告鳳翔山水管理委員會之會議記錄相關資料，依基隆市暖暖區公所102年11月14日基暖民字第0000000000號函附大廈管理公約第5條所示「本大廈所有人應分擔本委員會左列費用：⑴經常管理費：各戶按月繳交經常管理費，一樓部分減半收費」。是被告鳳翔山水管理委員會隱瞞上開規定，而向原告唐淑琴、蒯本祥等1樓之住戶溢收管理費，此舉顯有違反大廈管理公約超收管理費及不當得利之情形。
（三）按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。為84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第10條所明定。足見公寓大廈區分所有權人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見，公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由區分所有權人會議依決議或規約制訂，則管委會應自行遵守依該大廈管理公約制定標準向區分所有權人收取管理費用，不可違反，更不得恣意超收，此理甚明。
（四）被告鳳翔山水管理委員會自原告唐淑琴、蒯本祥成為區分所有權人迄今，業已超收原告唐淑琴管理費達220,500元（計算式：自85年11月起至103年4月，共計210個月；每月2100元×1/2＝220,500元）；超收原告蒯本祥管理費達185,925元，由於被告鳳翔山水管理委員會對原告另案（103年度基小調字第175號）起訴主張原告自102年8月起至103年2月所應繳之管理費用，原告蒯本祥以其中6,475元為被告鳳翔山水管理委員會應退還之費用而主張抵銷，故原告蒯本祥於本件所主張被告鳳翔山水管理委員會應返還之金額為179,450元【計算式：自85年11月起至102年7月，共計201個月；每月1,850元×1/2－6,475元（1,850元×1/2×7個月）＝179,450元】。
（五）按被告鳳翔山水管理委員會應遵守大廈管理公約所制定之標準向區分所有權人收取管理費用，不可違反，亦不得恣意超收，然詎原告唐淑琴、蒯本祥向被告鳳翔山水管理委員會反應上情後，被告鳳翔山水管理委員會均為卸詞推諉，是被告鳳翔山水管理委員會就上開超收管理費部分係無法律上之原因，應將溢收之管理費返還原告唐淑琴、蒯本祥等，故原告唐淑琴、蒯本祥依大廈管理公約及不當得利之規定，請求被告鳳翔山水管理委員會將溢收之管理費返還原告唐淑琴、蒯本祥。
（六）對被告答辯之陳述：
1、依基隆市暖暖區公所102年11月14日基暖民字第0000000000號函附大廈管理公約，係被告鳳翔山水管理委員會於88年3月24日向基隆市暖暖區公所報備所檢附之資料，是大廈管理公約係經被告鳳翔山水管理委員會之決議通過為有效，又本件並非請求給付管理費，而是請求返還溢收之管理費，不當得利之時效請求權為15年，是被告鳳翔山水管理委員會主張時效消滅為無理由。
2、被告鳳翔山水管理委員會於88年3月24日向基隆市暖暖區公所申請報備所檢附之管理規約，同時存有2份規約，一份為基隆市暖暖區公所於102年11月14日以基暖民字第0000000000號函覆原告蒯本祥時所附大廈管理公約（即原證
三、本院卷地15至18頁）；另一份為鳳翔山水大廈管理規約（本院卷第150至153頁），究何份管理規約係為真正。
3、大廈管理公約（即原證三）應係建商基於管理者之身分而代為擬定之管理公約，與住戶於購買建物時所簽訂。此有被告所提出之鳳翔山水管委會成立大會於84年10月8日之開會記錄，此係建商代為管理1年時所成立之大廈管理公約，於所有住戶搬進鳳翔山水社區時即簽署並同意接受大廈管理公約之拘束，而被告鳳翔山水管理委員會於88年3月24日向基隆市暖暖區公所申請報備時所附之文件即為大廈管理公約（即原證三），是大廈管理公約（即原證三）並無不法之處。
（七）基於上述，並聲明：⑴被告應給付原告唐淑琴220,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑵被告應給付原告蒯本祥179,450元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑶訴訟費用由被告負擔；⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）基隆市暖暖區公所102年11月14日基暖民字第0000000000號函附大廈管理公約顯非被告鳳翔山水管理委員會區分所有權人會議決議通過之社區規約：
1、鳳翔山水社區係於84年10月8日召開鳳翔山水管委會成立大會，成立鳳翔山水管理委員會，復於88年1月17日舉行第四屆第一次臨時住戶大會，當中決議事項第5點「本次臨時會議，達房屋所有權人及授權代理人逾戶數之三分之二，已具管理委員會成立之法定人數，正式成立管理委員會，克日報請核准」及第6點「報核成立管委會之住戶公約，部分引用政府發佈之公寓大廈管理條例，日後再增修」，而於88年3月24日檢附相關資料向基隆市暖暖區公所申請報備，是被告鳳翔山水管理委員會真正召開第一屆第一次區分所有權會議之日期為88年1月17日，復於88年3月24日像主管機關申請報備並檢附鳳翔山水大廈管理規約（本院卷第150至153頁）。按被告鳳翔山水管理委員會成立以來均係按鳳翔山水大廈管理規約第7條「本大廈所有人應分擔本委員會左列費用：一、經常管理費：各戶按月每坪繳交經常管理費五十元，車位亦依同標準徵收」向區分所有權人收取管理費用，又鳳翔山水大廈管理規約並無附件6所示1樓住戶減半收取管理費之依據。
2、而原告所提出之「大廈管理公約」（即原證三），雖第5條載有「本大廈所有人應分擔本委員會左列費用：(1)經常管理費：各戶按月繳交經常管理費，一樓部分減半收費」等語。惟觀大廈管理公約之最後1頁，日期為「中華民國八十四年八月三日」，然於84年8月3日鳳翔山水社區尚未成立管理委員會（如前所述，鳳翔山水社區係於84年10月8日召開鳳翔山水管委會成立大會），亦未召開過區分所有權人會議，如何得以決議成立大廈管理公約？請原告依民事訴訟法第277條就決議大廈管理公約（即原證三）之區分所有權人會議決議召開之時間、地點、出席人數詳為舉證，被告否認大廈管理公約（即原證三）為有效之規約。
3、既於84年10月8日鳳翔山水社區始成立管理委員會，不可能於84年8月3日有原告所主張之大廈管理公約，再比照原告所提出之大廈管理公約最後1頁所訂之日期為84年6月11日（本院卷第181頁），但基隆市暖暖區公所函覆之附件⑹日期為84年8月3日（本院卷第171至180頁），相同內容之管理規約所標註之日期竟不相同？則大廈管理公約究係於何時、何地、何人所決議完成者，皆為疑問？原告之主張不符合論理法則，請原告確實舉證。
（二）管理費之收取應依據區分所有權人會議決議行之。
1、依公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。即臺灣高雄地方法院100年度重訴字第296號民事裁判之旨，同條例第10條第2項規定，用以支出共用部分之修繕、管理、維護之管理費，若無區分所有權人會議或規約另有規定者，自應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，即各區分所有權人之分擔標準應屬一致。
2、鳳翔山水社區於88年1月17日召開第一屆第一次區分所有權會議，並檢附報備證明書及大廈管理規約。按鳳翔山水大廈管理規約第7條規定「本大廈所有人應分擔本委員會左列費用：一、經常管理費：各戶按月每坪繳交經常管理費五十元，車位亦依同標準徵收」，又85年5月19日鳳翔山水住戶大會討論事項二、管理費收費標準a.表決通過每坪50元以權狀為收費標準（本院卷第34至37頁）。再於85年7月7日召開之鳳翔山水全體住戶大會會議記錄(三)管理費收費方式，經過鳳翔山水全體住戶共36票決議通過以「坪」為管理費收取標準，並每坪以「50元」計算管理費（本院卷第38至41頁）。故自被告鳳翔山水管理委員會成立以來，依據85年5月19日與85年7月7日之區分所有權人會議決議，管理費之收取皆係依據每坪50元收取，並未更改，故上開區分所有權人會議決議之會議記錄方為真正有拘束力之規約，得以拘束鳳翔山水社區之全體區分所有權人。
（三）原告唐淑琴、蒯本祥之主張容有以下誤會：
1、原告主張之大廈管理公約（即原證三）法律上效力依據不明，每份文件所載日期皆不相同，也未載明出席住戶及表決人數，縱認大廈管理公約（即原證三）之文件具有法律上效力（被告仍然否認大廈管理公約即原證三之法律效力），依其條款第9條「本公約如有未盡事宜得由本委員會隨時增補、修改並公布之」，亦即大廈管理公約（即原證三）之內容仍可透過區分所有權人會議決議或管理委員會會議決議修改並公布。
2、既管理費之收取已有85年5月19日與85年7月7日之有效區分所有權人會議決議表決通過，即應依據上開二次區分所有權人會議之決議，斷無依據大廈管理公約（即原證三）之內容收取之理。
3、再依民法第126條之規定「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」及司法院院字第1227號之旨「民法第一二六條所載其他一年或不及一年之定期給付債權。係指與利息等同一性質之債權而言」及臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2號討論問題，討論結果為公寓大廈社區管理費屬於民法第126條之定期給付債權，故管理費之不當得利亦有民法第126條短期時效之適用，是被告鳳翔山水管理委員會爰主張5年之短期時效抗辯。
4、原告唐淑琴、蒯本祥分別於84年10月16日、85年10月1日成為鳳翔山水社區之區分所有權人，並開始繳交管理費，皆是依據每坪50元繳交管理費，且鳳翔山水社區每次區分所有權人會議決議皆會公布，以原告唐淑琴、蒯本祥入住鳳翔山水社區之時間點，顯不可能有不知悉之理，鳳翔山水社區之管理費收取已近20年，並係依據應有部分比例分擔之，故原告唐淑琴、蒯本祥之訴顯無理由。
（四）基於上述，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經爭點整理後，兩造就被告鳳翔山水管理委員會於88年3月24日向基隆市暖暖區公所報備成立並無爭執，是本件所應審酌者，僅在於究係「大廈管理公約」（即原證三、本院卷第15至18頁）抑或「鳳翔山水大廈管理規約」（本院卷第150至153頁）為被告鳳翔山水管理委員會申請報備成立時所檢附合法之管理規約？茲析述如下：
（一）按公寓大廈管理條例第3條第1項第12款規定：本條例之規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。是以，規約係經區分所有權人會議決議之共同遵守事項至明。據鳳翔山水社區於84年10月8日所召開鳳翔山水管委會成立大會之會議記錄「……依合約本公司應代為成立管委會，以配合本公司代管一年（84年6月起至85年6月止）之服務工作及會務之推展……」（本院卷第32頁）；復觀原告所提出「大廈管理公約」（即原證三、本院卷第15至18頁）之第1條「鳳翔山水大廈管理公約（以下簡稱本公約）為維護本大廈之建築、設備，確保安全與整潔，改善環境衛生，以及啟發所有人守望相助，增進本大廈之居家品質而訂之」、第2條「為推行本公約，設立『管理委員會』（以下簡稱本委員會）專司本大廈管理及服務事項，本委員會之設立由本建設公司代為召集全體所有人組成之」約定，是「大廈管理公約」應係由震欣建設股份有限公司依合約於84年6月起至85年6月止，為維護鳳翔山水大廈之建築、設備，確保安全與整潔、改善環境衛生，以及啟發所有人守望相助，增進居家品質而訂定，並為推行上開大廈管理公約而召集全體所有人代為成立管理委員會，專司鳳翔山水大廈之管理及服務事項。再觀大廈管理公約第10條「本公約自簽約日起生效，並自本大廈完成交屋日起，由本委員會實施之」，由此可知，「大廈管理公約」應係由震欣建設股份有限公司所訂定，並由買受鳳翔山水社區建物之區分所有權人於簽訂不動產買賣契約時一併簽訂，始有卷附內容相同之大廈管理公約「立公約書人：陳福星、中華民國84年8月3日」（本院卷第18頁）及「立公約書人：王筱賢、中華民國84年6月11日」（本院卷第227頁），而立公約書人及訂約日不同之情狀。揆諸前開說明，「大廈管理公約」既係由震欣建設股份有限公司所訂定，即非屬經區分所有權人會議決議通過之共同遵守事項之規約，又「大廈管理公約」之契約當事人為區分所有權人即立公約書人與震欣建設股份有限公司，被告鳳翔山水管理委員會並非「大廈管理公約」之當事人，是被告鳳翔山水管理委員會自無須受「大廈管理公約」之約束，原告唐淑琴、蒯本祥主張依「大廈管理公約」第5條之規定為其管理費用之收取標準，顯無理由。
（二）次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第10條第2項本文、第18條第1項第2款分別定有明文。再按「按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是依此條文規定，用以支出共用部分之修繕、管理、維護之管理費，若無區分所有權人會議或規約另有規定者，自應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，即各區分所有權人之分擔標準應屬一致」（臺灣高雄地方法院100年度重訴字第296號判決參照）。經查：
1、鳳翔山水社區係於84年10月8日召開鳳翔山水管委會成立大會，成立鳳翔山水管理委員會，此有鳳翔山水管委會成立大會開會記錄（本院卷第32至33頁），復於88年1月17日為審查鳳翔山水住戶規約及管理委員會委員之選舉等事項而召開第四屆第一次臨時住戶大會，其中決議事項第5點「本次臨時會議，達房屋所有權人及授權代理人逾戶數之三分之二，已具管理委員會成立之法定人數，正式成立管理委員會，克日報請核准」及第6點「報核成立管委會之住戶公約，部分引用政府發佈之公寓大廈管理條例，日後再增修」，此有會議記錄、鳳翔山水第四屆臨時住戶大會簽到表在卷可稽（本院卷第160至170頁），而於88年3月24日向基隆市暖暖區公所申請報備，此有鳳翔山水公寓大管理委員會申請報備書在卷可憑（本院卷第171頁）。
並據基隆市暖暖區公所103年7月22日基暖民字第0000000000號函附被告鳳翔山水管理委員會於88年至93年間申請報備之文件資料所示，被告鳳翔山水管理委員會於88年3月24日向基隆市暖暖區公所申請報備除檢附鳳翔山水公寓大管理委員會申請報備書外，尚有公寓大廈管理委員會（管理負責人）申請書檢查表、公寓大廈（社區）區分所有權人名冊、第四屆第一次臨時住戶大會會議記錄、鳳翔山水第四屆臨時住戶大會簽到表、公寓大廈（社區）區分所有標的基本資料表、規約標的物件登錄表、圖說、使用執照存根、鳳翔山水大廈管理規約等件（本院卷第54至79頁），核與公寓大廈管理條例第3條第1項第12款「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」、第23條本文「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項……」規定相符，是「鳳翔山水大廈管理規約」係屬經區分所有權人會議決議通過之共同遵守事項之規約，被告鳳翔山水管理委員會及鳳翔山水公寓大廈之區分所有權人均應受其約束，亦為被告鳳翔山水管理委員會申請報備成立時所檢附合法之管理規約。
2、次查，原告唐淑琴、蒯本祥分別於84年11月1日、85年10月18日成為鳳翔山水社區內門牌號碼基隆市○○區○○街○○○巷○○號1樓、基隆市○○區○○街○○○巷○○號1樓房屋之所有權人。按「鳳翔山水大廈管理規約」第7條規定「本大廈所有權人應分擔本委員會左列費用：一、經常管理費：各戶按月每坪繳交經常管理費五十元，車位亦依同標準徵收」，揆諸前開說明，被告鳳翔山水管理委員會依「鳳翔山水大廈管理規約」之規定，按月向原告唐淑琴、蒯本祥分別收取管理費2100、1850元，並無違誤。
（三）綜上所述，原告唐淑琴、蒯本祥依民法第179條不當得利之規定，請求被告鳳翔山水管理委員會分別返還管理費220,500元、179,450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請當亦失所附麗，爰併予駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
五、本件第一審裁判費為4,300元，此外核無其他費用支出，是其訴訟費用額確定為4,300元，爰依職權確定前開訴訟費用，由敗訴之原告共同負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 20 日
基隆簡易庭法 官 蔡聰明以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 20 日
書記官 陳忠賢