臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
103年度基簡字第847號原 告 曾秀如訴訟代理人 曾冠棋律師被 告 邱惠美訴訟代理人 李淑寶律師上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國103年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸萬零陸佰壹拾貳元，及自民國一百零三年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟貳佰捌拾元，其中新臺幣叁仟伍佰叁拾捌元由被告負擔，其餘新臺幣柒佰肆拾貳元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣陸萬零陸佰壹拾貳元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前於民國93年11月24日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱前租約），向被告承租門牌號碼基隆市○○路○○○號之6、7、8號3樓（下稱系爭房屋）及B29號車位（下稱系爭車位）做為傑麗兒幼兒園使用，租賃期間自94年2月1日起至99年8月31日止，租金為每月新臺幣（下同）8萬元，原告並交付被告32萬元作為押租金。兩造於前租約期限屆滿前之99年7月22日再次簽訂相同內容之房屋租賃契約書、嗣後又於101年7月30日再次簽訂相同內容之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），惟租金變更為每月77,400元，租賃期間自101年8月1日至103年7月31日止。原告於103年7月10日即系爭租約租期屆滿前發存證信函向被告表明將於租約屆滿之日辦理點交系爭房屋、系爭車位及於遷讓房屋同時請求被告返還押租金32萬元、代墊二代健保補充保險費29,412元（102年1月起至103年7月止）。詎料被告竟向原告要求「回復原狀」之費用，計80餘萬元。
（二）按「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，…」、「房(店)屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房(店)屋時自應負責回復原狀」、「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方不得中途解約，如卻提前解約應提前6個月書面通知甲方，否則乙方應賠償甲方3個月房屋租金，並得將房屋恢復原狀（之6、7、8地板石英磚）（之6、7、8廁所）（之6、7大門），甲方得歸還解約後未到期租金支票。2.租賃期間內乙方如有違背契約各項條款時，任憑甲方處理，乙方決不異議（恢復原狀以原屋相片為準）」，房屋租賃契約第6、9、18條分別定有明文，惟系爭租約第18條中所定恢復原狀，係針對提前解約（終止）之情形，惟本件為租期屆滿而終止之情形，自無該條規定之適用。
（三）原告於93年11月24日向被告承租系爭房屋，因系爭房屋之前手承租人亦為經營幼兒園，故目前系爭房屋所有裝潢設施均為93年11月24日簽約時被告所交付之原狀，並無任何改裝變動，系爭租約第6條、第9條亦未規定，租期屆滿之回復原狀應比照系爭租約第18條規定（「得」恢復至原屋相片）辦理，是被告主張原告應將系爭房屋回復原狀，顯無理由。
（四）另於102年1月起政府實施二代健保新制，按全民健康保險法第31條第1項第6款規定「第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。但單次給付金額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金額者，免予扣取：六、租金收入」。原告於101年7月30日與被告就系爭房屋、系爭車位簽訂系爭租約時，已將房租以支票一次足額交付，被告向原告情商先由原告代墊，嗣後再一併結算返還，金額共計為29,412元（計算式：102年1月起至103年7月止，共19個月，1,548元×19個月＝29,412元）。
（五）末於103年7月31日兩造已就系爭房屋及系爭車輛點交完畢，惟被告拒不返還押租保證金32萬元及代墊支出之二代健保費29,412元，合計349,412元。為此，爰依押租金返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟。
（六）對被告抗辯所為陳述：
1、據證人湯玉華證述關於被證4之房屋租賃契約（租賃期間為90年7月1日起至95年6月30日止）所載回復原狀的義務，乃是要保障在其承租系爭房屋之5年之內，不得中途解約（終止），被告與證人湯玉華於上開租約期滿後，被告並未根據該租賃契約第9條規定要求湯玉華回復原狀，則被告顯然是認為證人湯玉華既已為其覓妥承接續租之新房客，故當然可以視為其在5年內，未有中途解約（終止）情事，亦無該租賃契約第9條回復原狀約定之適用。因此兩造於94年2月間另訂新租賃契約中所指「回復原狀」當然係指回復兩造簽約時的原狀。否則，證人湯玉華無需回復原狀，原告卻要回復證人湯玉華簽訂租賃契約時（即90年7月）系爭房屋之原狀，顯不合理。
2、又證人湯玉華證述就被證7之裝潢設施均為93年11月24日兩造簽約時，被告所交付房屋之原狀，並無任何改裝變動。租賃契約第6條、第9條亦未規定，租期屆滿時回復原狀應比照租賃契約第18條之規定（……「得」恢復至原屋相片）辦理，故被告主張被告應將系爭房屋回復原狀，顯無理由。
3、按「物被毀損時，被害人除得依民法第一百九十六條請求賠償外，並不排除民法第二百十三條至第二百十五條之適用。依民法第一百九十六條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊）」（最高法院77年第9次民事庭會議決議要旨參照）。本件被告抗辯原告因前手承租系爭房屋而毀棄其原有裝潢，應負回復原狀之損害賠償責任（如屬存在），自亦應扣除物品之折舊，系爭房屋原有馬桶、地磚、隔間、門框等裝潢設備，均至少已歷13年以上（應自證人湯玉華承租日90年7月1日起算，參被證4），甚至應自系爭房屋由建商交屋或興建完成時（85年8月2日）起算，早已超越物品應估定6年之折舊年限，被告竟要求原告負擔561,000元回復早已毫無殘值之老舊裝潢設備，實屬無理。又該老舊裝潢設備早已停止生產，被告之新租戶亦無可能要求系爭房屋須附具此種老舊設備，被告為此無理要求，亦屬權利濫用。被告又要求原告必須再支付2個月租金（即16萬元）之回復原狀施工期間租金損失，顯無理由。
4、末就原告替被告代墊之二代健保費29,412元，被告已為認諾，自應為原告勝訴之判決。
（七）基於上述，並聲明：被告應給付原告349,412元，及自起訴狀送達翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告前邀同訴外人黃慧卿為連帶保證人向被告承租門牌號碼基隆市○○路○○○○○○○○○號3樓房屋及B29號車位，做為幼兒園使用，二造並於93年11月24日簽訂房屋租賃契約，租賃期間自94年2月1日起至99年8月31日止，每月租金為8萬元。二造嗣於99年7月22日續約，租賃期間自99年9月1日起至101年7月31日止，每月租金為8萬元。兩造又於101年7月30日續約，租賃期間自101年8月1日起至103年7月31日止，每月租金變更為77,400元。原告及連帶保證人黃慧卿於103年7月31日已將系爭建物交還被告，惟並未依系爭租約將系爭建物恢復原狀；另原告確係有幫被告代墊補充健保費用29,412元，上開事實均為被告所不爭執。
（二）原告並未交付押租保證金32萬元予被告，原告起訴請求被告返還，顯無理由：
1、按押租金係以擔保承租人履行租賃債務為目的。是押租金返還請求權，應以租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生。（最高法院77年度台上字第2213號判決參照）。又按押租金契約係附隨於租賃契約之別一契約，出租人返還押租金之義務與承租人本於租賃契約應履行之義務間，固非立於對待給付關係，是出租人以承租人未履行租賃債務為由，就其返還押租金之義務行使同時履行抗辯雖屬不當，但法院依據當事人提出之事實及證據，本於法官職責適用法律，可不受當事人法律上主張之拘束（最高法院43年台上字第607號判例、97年度台上字第1155號判決參照）。
2、系爭房屋原是由訴外人湯玉華邀同訴外人徐文彬為連帶保證人向被告承租，因訴外人湯玉華承租系爭房屋係為經營私立傑麗兒幼兒園，因而承租時要求被告同意讓其裝潢；被告雖同意讓訴外人湯玉華裝潢系爭房屋，惟要求訴外人湯玉華必須至少承租5年且於租期屆滿不續租時必須將系爭房屋回復至承租前之狀態。雙方於90年6月6日訂立房屋租賃契約書，租賃期間自90年7月1日起至95年6月30日止，每月租金8萬元、押租保證金32萬元，此有房屋租賃契約書可稽（參被證4）。雙方於90年6月6日簽約時，系爭房屋之現狀如被證5之照片，被告並同意訴外人湯玉華於裝潢期間即90年6月12日至同年6月30日不收取租金。
3、訴外人湯玉華委託曾國裕設計師拆除及裝潢系爭房屋時，曾交付被告裝潢設計圖，而裝潢後之室內部分照片經被告於103年4月30日拍攝。雙方乃於房屋租賃契約第6條記載「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」；於第9條載明「房(店)屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房(店)屋時自應負責回復原狀。」；於第18條載明「特約應受強制執行之事項：1、租賃期間內乙方不得中途解約，如欲提前解約應提前2個月書面通知甲方，否則乙方需賠償甲方3個月房屋租金，並將房屋恢復原狀（3-6、3-7、3-8地板石英磚）（3-6、3-7廁所）（3-6、3-7共用大門，註：指將原來的鐵門裝回原處），並甲方得歸返解約時未到期支票。2、租賃期內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議」。於房屋租賃契約最後一頁亦備註「甲方出租前已給裝潢期，由6月12日起至6月30日止共18天，約滿不續租搬遷時，乙方不得再要求延長日期」。
4、嗣於93年間，訴外人湯玉華向被告表示其因家庭因素，無法經營私立傑麗兒幼兒園，惟業已找到承租系爭房屋之人即原告及連帶保證人黃慧卿。被告雖同意由原告及連帶保證人黃慧卿繼續承租系爭房屋，惟要求訴外人湯玉華必須將系爭房屋回復原狀，然訴外人湯玉華向被告表示原告及其連帶保證人黃慧卿亦是接手經營私立傑麗兒幼兒園，而其亦為股東之一，故被告於原告及連帶保證人黃慧卿同意不繼續承租或欲提前解約時，必須將系爭房屋回復至裝潢前之原狀後，始於93年11月24日與原告及連帶保證人黃慧卿簽訂如被證一所示之房屋租賃契約，租約內容均與被證四即被告與訴外人湯玉華所簽訂之房屋租賃契約內容相同，而其後所簽訂之被證二、三之房屋租賃契約內容亦與被證四相同，又原告在裝潢前之照片背面簽「曾」字，以表示其知悉系爭房屋之原狀。又因訴外人湯玉華向被告表示其亦為股東之一，故訴外人湯玉華從未要求被告返還押租保證金32萬元，而原告及連帶保證人黃慧卿亦從未交付押租保證金32萬元予被告。而因原告及連帶保證人黃慧卿確定繼續承租，故被告與訴外人湯玉華將被證四之租賃期間由95年6月30日改為94年1月31日，然94年2月、3月之租金仍由訴外人湯玉華支付。本件押租保證金32萬元，既非原告給付予被告，原告無權要求被告返還押租保證金32萬元，原告起訴請求被告返還，顯無理由。
5、又原告返還系爭房屋時並未依約將木地板回復為石英磚、亦未回復系爭房屋之廁所等，此有被證10之照片可稽。是可知原告並未完全履行系爭租賃契約第9條之債務，而該債務屬系爭押租金所擔保之範圍，是依前揭最高法院判例意旨所示，原告之押租金返還請求權即尚未發生，故原告本於系爭租賃契約請求被告返還系爭押租金32萬元，顯屬無據，倘認被告有返還押租金之義務，被告主張抵銷之。
6、被告曾於103年7月16日以內湖金龍存證號碼000042號、103年7月31日以內湖金龍存證號碼000051號存證信函要求原告回復原狀後即會返還押租金。惟原告並未依約履行，故被告不可能再向原告主張其必須再支付2個月租金（即16萬元）之回復原狀施工期間租金損失乙情；何況2個月租金應該是154,800元（每月租金為77,400元），是原告所陳，實不足採信。
（三）原告負有回復原狀之義務：
1、依兩造所簽訂如被證1、2、3之房屋租賃契約，於第6條均有記載「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」；第9條載明「房(店)屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房(店)屋時自應負責回復原狀。」；第18條載明「特約應受強制執行之事項：1、租賃期間內乙方不得中途解約，如欲提前解約應提前6個月書面通知甲方，否則乙方應賠償甲方3個月房屋租金，並得將房屋恢復原狀（之6、7、8地板石英磚）（之6、7、8廁所）（之6、7大門，註：指將原來的鐵門裝回原處），甲方得歸還解約後未到期租金支票。2、租賃期間內乙方如有違背本契約各項條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。（恢復原狀以原屋相片為準）」。兩造於被證1、2、3之房屋租賃契約第6條、第9條均已約定原告於租期屆滿時負有回復原狀的義務，觀之民法第431條第2項亦規定承租人應回復租賃物之原狀。而被證1、2、3之房屋租賃契約第18條是約定原告如果欲提前解約時亦負有回復原狀之義務。證人湯玉華證稱只須租滿5年即不須回復原狀乙節，並非事實，因租約內並無租滿5年就不用回復原狀之約定，而係每份房屋租賃契約均有第18條之約定。
2、原告明知其有回復原狀之義務，故曾請訴外人黃金桂預估拆除清運、浴室泥作、牆面增建、淋浴門、牆面貼磁磚、地磚、防水施作、浴室天花板施作等費用，經訴外人黃金桂於103年6月20日將估價單送交予原告，此有估價單可稽。而水電工程部分，則由訴外人王木松負責估價，此有103年6月30日估價單在卷可稽。詎原告僅將部分牆壁上的防護板拆掉、書櫃拆掉、拆掉馬桶等，有被告於103年8月8日拍攝之照片可稽（參被證10），其餘部分原告均拒絕回復原狀。
3、據證人湯玉華於103年12月3日到庭證稱，其於租約期間內將系爭房屋頂讓給原告，不算中途解約，及雖然經營者換人，但是幼兒園持續經營十幾年，並不是中途解約等語云云。既然不是中途解約，則原告顯然是繼受證人湯玉華承租之權利，並負擔湯玉華承租之義務，故原告與被告簽訂租約時，原告才會在被證五之照片背面簽上「曾」字，表示其已確認系爭房屋之原狀；而兩造並於被證1、2、3之房屋租賃契約第6條、第9條、第18條約定原告及連帶保證人黃慧卿於租約屆滿不繼續承租或欲提前解約時，負有回復原狀之義務；然而原告及連帶保證人黃慧卿竟於房屋租賃契約租期屆滿、返還系爭房屋時，拒絕依系爭租約回復原狀。縱經被告發函催告原告及連帶保證人黃慧卿依系爭租約回復原狀，然原告均置之不理，此有存證信函可稽。
4、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。原告因拒絕回復原狀，被告迫不得已只得先僱工拆除木地板、木板隔間、將被挖洞的牆壁砌磚填補，有拆除時及砌磚之照片可稽，被告已花費145,000元，有估價單及匯款單可稽；而拆除、垃圾清運後之照片如被證15所示。被告並請明訴外人東電業工程有限公司及黃琮竣分別預估修補損壞部分之水電工程及天花板、磁磚等回復原狀費用，分別預估201,000元及215,000元，此亦有估價單可稽，以上合計為561,000元，則原告及連帶保證人黃慧卿自應連帶賠償上開回復原狀之費用。據前揭規定，被告在320,000元範圍內主張抵銷。
5、據證人湯玉華於103年12月3日到庭證稱：「我將地板改成木地板及馬桶改成小朋友用的馬桶，三間房子隔間開門讓三間可以互通，三間廚房只保留一間廚房，沒有拆除隔間磚牆，只有開一個門」等語云云。惟按系爭3間房屋原本各自獨立，各有3間衛浴、3間廚房，證人湯玉華為經營幼兒園，將3間共近百坪之房屋打通，並改成一大間小孩廁所、一大間廚房。原告委託訴外人黃金桂所書寫之估價單（參被證8）即有載明「牆面增建」，而被告委託訴外人黃金桂施作之工項亦有「泥作砌磚工程」，並有被證13、砌磚工程照片可稽。足證3間房子原本是磚牆隔間，為了互通而將磚牆隔間拆除，原告自應僱工砌磚回復到3間房子不互通狀態，並將廁所、廚房回復到原來的狀態。而被告僱工將系爭房屋之木地板、木造拆除，所生之拆除及清運費用，並於拆除後請人預估修復地磚、重作衛浴、檢修線路、修復管路、修復天花板，凡此均屬回復原狀之必要費用，不應有折舊問題。
（四）基於上述，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
（一）按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決。民事訴訟法第384條定有明文。又所謂訴訟標的之認諾，係指被告就原告所請求之訴訟標的主張之全部或可分之一部，向法院承認其為有理由之陳述而言。而被告既於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，法院即應不調查原告所主張為訴訟標的之法律關係是否果屬存在，而以認諾為該被告敗訴之判決基礎（最高法院亦著有45年台上字第31號判例可資參照）。查本件原告請求被告給付其代墊支出之二代健保費29,412元，業經被告於本院言詞辯論程序中陳述同意給付原告上開金額，有本院103年11月17日言詞辯論筆錄在卷可憑，是被告已就原告此部分請求為一部認諾，揆之前開規定及判例意旨，本院自應本於被告此部分認諾而為其關於此部分敗訴之判決，合先敘明。
（二）經查，證人湯玉華於90年6月6日邀同訴外人徐文彬為連帶保證人向被告承租門牌號碼基隆市○○路○○○號之6、7、8號3樓及B29號車位做為傑麗兒幼兒園使用，租賃期間自90年7月1日起至95年6月30日止，每月租金8萬元，證人湯玉華並給付被告押租保證金32萬元，嗣原告接續湯玉華承租系爭房屋後，將押租保證金32萬元交付證人湯玉華收受。
嗣被告同意系爭房屋由原告邀同訴外人黃慧卿為連帶保證人接續承租後，兩造並於93年11月24日簽訂房屋租賃契約，租賃期間自94年2月1日起至99年8月31日止，每月租金為8萬元。嗣於99年7月22日續約，租賃期間自99年9月1日起至101年7月31日止，每月租金為8萬元。又於101年7月30日續約，租賃期間自101年8月1日起至103年7月31日止，每月租金變更為77,400元。原告及連帶保證人黃慧卿於103年7月31日已將系爭建物及系爭車位返還被告，此有房屋租賃契約4份、存證信函、照片等件資料在卷可稽，上開事實為兩造所不爭執，且經證人湯玉華到庭證述屬實，應堪信為真實。本件經本院於言詞辯論程序確認兩造主要爭點如下：系爭租約第9條及第18條應如何適用？原告就本件有無回復原狀的義務？原告就系爭房屋如有回復原狀義務是否應扣除折舊？回復原狀的範圍為何？茲分述如下：
（三）本件系爭租約第9條及第18條應如何適用？按定型化契約中之定型化契約條款抵觸個別磋商條款之約定者，其抵觸部分無效，消費者保護法第15條定有明文。
又按系爭租約第6條固有約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利……」，第9條項亦約定「房(店)屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房(店)屋時自應負責回復原狀」。兩造復以手寫增加第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方不得中途解約，如卻提前解約應提前6個月書面通知甲方，否則乙方應賠償甲方3個月房屋租金，並得將房屋恢復原狀（之6、7、8地板石英磚）（之6、7、8廁所）（之6、7大門），甲方得歸還解約後未到期租金支票。2.租賃期間內乙方如有違背契約各項條款時，任憑甲方處理，乙方決不異議（恢復原狀以原屋相片為準）」，此為承租人即原告與出租人即被告就系爭房屋於租期屆滿時應如何返還系爭房屋之狀態為個別磋商而合意之條款。觀系爭租約為一般房屋租賃契約即屬定型化契約，由此可知，系爭租約之第6條及第9條約定係指原告得於租賃期間自費進行系爭房屋之裝修、隔間或增加設備，惟不得損害原有建築；然第18條係約定承租人於租期屆滿時需將該增設、修改完成之裝潢拆除後返還房屋（即須將該增設之裝潢拆除，或將修改之裝潢回復原狀），而系爭租約之第18條則屬定型化契約中之個別磋商條款，揆諸前開說明，定型化契約中之定型化契約條款抵觸個別磋商條款之約定者，其抵觸部分無效。是本件應以系爭租約之第18條個別磋商條款為認定於租期屆滿時應如何返還系爭房屋之狀態，始符本件雙方租約約定真意及其與民法租賃規定體系解釋之規範意旨。
（四）本件原告是否有於租期屆滿時，負回復原狀的義務？本件被告抗辯原告未依系爭租約回復系爭房屋之原狀云云，並提出系爭租約、存證信函、系爭房屋照片、估價單等件資料為證。按所謂之契約，係指雙方當事人以發生債之關係為目的，相互為對立之意思表示，趨於一致的法律行為。兩造於93年11月24日簽訂房屋租賃契約，租賃期間自94年2月1日起至99年8月31日止，每月租金為8萬元。嗣於99年7月22日續約，租賃期間自99年9月1日起至101年7月31日止，每月租金為8萬元。又於101年7月30日續約，租賃期間自101年8月1日起至103年7月31日止，惟每月租金變更為77,400元。觀系爭租約第6條、第9條分別約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利……」、「房(店)屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房(店)屋時自應負責回復原狀」，又據第18條個別磋商條款：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方不得中途解約，如卻提前解約應提前6個月書面通知甲方，否則乙方應賠償甲方3個月房屋租金，並得將房屋恢復原狀（之6、7、8地板石英磚）（之6、7、8廁所）（之6、7大門），甲方得歸還解約後未到期租金支票。2.租賃期間內乙方如有違背契約各項條款時，任憑甲方處理，乙方決不異議（恢復原狀以原屋相片為準）」，兩造並於租賃契約上簽名確認，此有租賃契約在卷可憑，則認系爭租約之內容業經當事人合意。顯見原告依兩造間約定，本有權利依其營業之需要，於不損及系爭房屋建築結構之安全下，對系爭房屋加以改裝或整修，故被告主張原告承租前之裝潢原狀應如被證5之照片所示，且於原告承租房屋未滿5年時或於租期屆滿時，應負回復原狀之責，堪以採信。況依系爭租約第18條所載，被告同意原告拆除或改建的項目包括：地板（石英磚）、廁所（3間）、大門（2間）等，租期屆滿交屋約定為「恢復回狀」，原告並於系爭租約之承租人欄簽名蓋章，可證原告於簽訂系爭租約時已明確表示同意於系爭租約屆滿返還時，需將先前拆除或改建之地板、廁所、大門等項目恢復原狀，亦即原告負有將系爭房屋回復承租前屋況之義務。原告又抗辯系爭房屋之裝潢、拆除、改建均係由證人湯玉華所為，是原告僅需回復至簽訂租賃契約時即系爭房屋已裝修完畢之原狀，惟原告係接續證人湯玉華承租系爭房屋且同樣做為幼兒園使用，此為原告接續承租系爭房屋時即已知悉，且二造既已明訂拆除或改建的項目，可知返還系爭房屋時當然包括回復前所拆除或改建之項目，此觀被告所提出如被證5所示系爭房屋裝潢前之照片背面均簽有「曾」字，可認原告於簽訂系爭租約時表示其已知悉系爭房屋之原狀，兩造就系爭租約既有回復原狀之約定，原告即應就系爭房屋之裝潢回復至拆除、改建前之原有狀態，是原告抗辯僅需將系爭房屋回復原狀至其簽訂系爭租約時之狀態，顯有誤會。
（五）原告就系爭房屋如有回復原狀義務，其回復原狀之範圍為何？是否應扣除折舊？
1、原告負有將系爭房屋回復至拆除、改建前屋況之義務，已如前述。被告主張原告僅將系爭房屋部分牆壁上的防護板、書櫃及馬桶拆除，其餘部分均拒絕回復原狀，然本件系爭房屋尚有拆除清運、浴室泥作、牆面增建、淋浴門、牆面貼磁磚、馬桶及洗手台施作、防水施作、浴室天花板施作、水電工程、拆除木地板、拆除木板隔間、砌磚填補牆壁等工程需施作，費用合計為561,000元云云。又據證人湯玉華於103年12月3日言詞辯論期日證述：「（原告訴訟代理人問：請庭上提示被證5照片並詢問證人當時的樣子是何時狀況？）被證5是我租之前的樣子，因為不適合作幼兒園，所以我有再裝潢過」、「（法官問：證人有改那些裝潢？）我地板改成木地板及馬桶改成小朋友用的馬桶，三間房子隔間開門讓三間可以互通，三間廚房只保留一間廚房」、「（被告訴訟代理人問：是否拆除隔間的磚牆？）沒有拆除隔間磚牆，只有開一個門」，與被告所提系爭房屋原裝潢前之照片及系爭租約第18條：「……得將房屋恢復原狀（之6、7、8地板石英磚）（之6、7、8廁所）（之6、7大門）……」等語互核相符，應可信為真實。從而，原告將系爭房屋回復原狀之範圍應限於證人湯玉華前為拆除、改建之項目，即拆除石英磚地板改建為木地板、拆除原有浴室馬桶改建為小朋友馬桶、拆除原有兩間廚房、拆除兩間大門等項目。然據被告所提估價單所載工程項目尚有「輕鋼架07號浴室天花板08大廳」項目，惟被告就天花板部分是否前經證人湯玉華為拆除、改建並未提出相關證據以實其說，是此部分即無從為被告有利之認定。再就被告主張湯玉華有拆除系爭房屋隔間之磚牆，此為證人湯玉華其承租之始，該建物如有變更之變態事實，自應由被告負舉証之責，惟被告就此未能舉証以實其說，自無足採，是證人湯玉華證述並未拆除系爭房屋隔間磚牆等情，應堪予認定。
2、按債權人固得依民法第213條第3項之規定，請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，惟所謂之回復原狀，係指回復損害發生前之應有狀態，而非該物現在之應有狀態。查被告所提出之估價單（參被證14、被證16、被證17等估價單）上所載應予施工之各品項，除被證17項目1「輕鋼架07號浴室天花板08大廳」工程部分外，均係回復租賃契約如被證5照片所示之原裝潢所需，此經證人湯玉華結證在卷，復有卷附系爭房屋出租前原裝潢及系爭房屋現狀照片為證，應可准許。又修理或新作材料以新品換舊品時，應予折舊，以免原告不當得利。至於折舊之標準，本院審酌系爭房屋做為營業用，衡情能設置裝潢隔間及設備，認以行政院所頒固定資產耐用年數表商店用簡單裝備及簡單隔間之3年耐用年數為可採，而原告自承系爭房屋之裝潢係由其前手即證人湯玉華所施作，則自證人湯玉華於90年7月1日向被告承租系爭房屋並施作上開裝潢，至本件被告在103年9月間為上開拆除行為之時，已逾3年之耐用年數，是依行政院臺（45）財字第4180號令發布之「固定資產折舊率表」，採定率遞減法計算折舊時，耐用年數3年者，折舊率為每年千分之536，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分之9，即耐用年數3年之物，採用定率遞減法計算折舊者，其最後一年之折舊額，加歷年累計折舊額，其總和不得超過該資產成本十分之九，故已逾耐用年數之物品，仍有相當於新品資產成本百分之十之殘值。據被告所提之估價單（參被證14、被證16、被證17）上所載應予施工之各品項，應扣除天花板施工項目即被證17項目1「輕鋼架07號浴室天花板08大廳」工程費用，因此被告得請求原告回復原狀之費用中，材料部分為288,000元（被證14合計145,000元；被證16中第1、2項合計63,000元；被證17第5、7、13、14項合計80,000元；145,000元＋63,000元＋80,000元＝288,000元），扣除折舊後，原告所得請求之材料費用應為28,800元（計算式：288,000元×1/10＝28,800元），加上不應折舊之工資(即前述估價單中非屬於材料類之項目)計260,000元，合計為288,800元（計算式：28,800元＋260,000元＝288,800元），被告所得請求回復原狀之費用應為288,800元，經核確有理由，應予准許；逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
（六）按讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第761條第2項定有明文。是若於讓與後，讓與人仍繼續占有其動產者，讓與人與受讓人得訂立契約，使生受讓人應取得間接占有之法律關係（例如另結租賃借貸契約是也）以代交付（見民法第761條第2項立法理由）。本件被告又抗辯並未曾收取原告所交付之押租保證金32萬元云云，惟據證人湯玉華到庭證述稱：「……押租金参拾貳萬元是曾小姐給我，我有跟房東講，所以我就不用向房東要回押租金」，認證人湯玉華與被告間就系爭房屋之前租約終止時，被告即負有退還押租保證金32萬元予證人湯玉華之義務，然原告代被告將押租保證金32萬元交付與湯玉華收受，可認原告業已向被告交付押租保證金32萬元。從而，原告現請求被告退還押租保證金32萬元為有理由，被告抗辯其未曾收取原告所交付之押租保證金而無庸退還等語云云，顯不可採。
（七）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。本件原告對被告依租賃契約及不當得利法律關係，請求返還349,412元，而被告因原告未依租賃契約將系爭房屋回復原狀而受有支出回復原狀之費用288,800元等事實，業如前述。兩者均為金錢債權，且均為法定債權債務關係，一經成立，債權人即得對債務人為請求，揆諸前揭規定及說明，原告請求被告返還349,412元，被告抗辯以其對原告回復原狀之費用債權288,800元元抵銷上開債務，即為可採。是上開債務經抵銷後，被告仍應返還原告60,612元【計算式：349,412元－288,800元＝60,612元】。
四、從而，依租賃契約之法律關係及租賃契約之規定，被告應給付原告60,612元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月22日起至清償日止，按週年5％計算之利息，經核確有理由，應予准許；逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，未逾 500,000元，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，而免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請失其依據，應予駁回。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項規定甚明。本件訴訟費用4,280元（第一審裁判費3,750元、證人湯玉華旅費530元），應由被告負擔3,538元，餘由原告負擔。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不贅論，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第 392條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
基隆簡易庭法 官 蔡聰明以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
書記官 陳忠賢