臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
103年度基小字第750號原 告 簡豪志被 告 陳月英上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項㈠按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴狀所列應受判決事項之聲明原為「被告應依合約書第4條支付承購價款之3%、新臺幣（下同）96000元整為違約金，並依第6條第4項為違約之賠償金。」其意旨尚未明確，嗣於民國103年4月23日本院言詞辯論程序時，則將其訴之聲明補充並更正為「被告應給付原告96000 元。」並陳明其請求之依據為不動產買賣斡旋契約書第4條及第6 條第4款之約定。核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，自無不許。
㈡被告經本院合法通知，未於最後言詞辯論期日始終在場（到
場後先行離去），核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依同法第436條第2項及第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠原告起訴意旨略以：原告於民國103年3月10日委託東森房屋
游祥源賣基隆市○○區○○路○○○○號房屋，當日收買方即被告陳月英之斡旋契約書，原告並簽立契約內容變更合意書同意賣出該屋，約定103年3月16日前簽約，並將被告之定金轉為買賣價款，直到103年3月16日東森房屋來電告知買方要違約不買，且不支付合約內容之違約金，爰依不動產買賣斡旋契約書第4條及第6 條第4款之約定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告96000元。
㈡對被告答辯之陳述：被告簽了不動產買賣斡旋契約書後，仲
介人員有把該買賣斡旋契約書傳真給伊，並打電話告知伊買方已經達到伊所要的價錢，本來是要跟伊約當天簽契約內容變更同意書，但因時間太晚，所以約在103年3月10日簽契約內容變更合意書，被告所說的第2 次看屋是103年3月13日，要求伊打開房間給他看，假如被告已經跟店長說不買了的話，仲介也不會來跟伊寫契約內容變更合意書，仲介人員是在103年3月16日才通知伊說被告不買了，並沒有事先以書面告知被告的主張，伊認為這樣子不合理。
三、被告答辯：伊與原告沒有買賣關係，東森房屋仲介伊去看原告的房屋，伊就去看，系爭房屋之權狀雖然是記載1樓，但其實是地下1樓，隔了4個房間，雖然說有26坪，但其實1樓只有20坪，還有1 個橫樑，經過都要彎腰，且當時原告說沒有跟房客約好，所以看不到房間裡面，當時第一印象就已經不好，又沒有看到裡面，所以伊就跟東森房屋的仲介人員說伊還要看到屋內，但仲介人員即店長金錦紅有請伊先出個價錢，伊就想說隨便出個價錢0000000 元，但是伊認為出價並不是要買的意思，金錦紅說如果要出價的話，要先提出斡旋金，伊問大概要多少，他就說就50000元好了，伊就開張瑞芳農會的50000元支票給金錦紅，但伊有跟金錦紅表示房屋必須要再看過屋況。但是當天晚上伊睡前在想，房子要出租的話應該還算好租，但如果要轉售的話，應該不好賣，所以伊就用LINE給店長，說伊決定不買了，店長也讀了訊息，隔天店長又找伊說去看看現場屋況，伊想說如果屋況良好，設備齊全的話，伊覺得0000000 元也可以，但當原告把房間門打開給伊看時，伊覺得很不好，裡面也沒有什麼設備，也很昏暗，要打開第四間房間時，伊就說不買了，店長也同意這個案子已經沒有了，所以伊與原告並沒有買賣契約的關係，之後仲介公司也有把伊瑞芳農會50000 元的支票還給伊等語。因而聲明：駁回原告之訴。
四、本院之判斷㈠按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：1.證約定金
，即為證明契約之成立所交付之定金。2.成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。3.違約定金，即為強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保。4.解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。5.立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之。而斡旋金之意義，為買方願買與賣方願賣之價金有一段差距，由買方給付仲介人一筆費用，由仲介人代買方向賣方議價之制度，而仲介人以此檢驗買方之誠意，並避免買方反悔，而由買方交付一定數額之金錢或其代替物。又買方請求仲介人代其議價，此為委任事務之處理，仲介人請求買方預付必要費用之後，因仲介人亦為買方交定金之代理人，故於斡旋成功時，不僅代為收受買方所交付之定金（即斡旋金轉為定金），亦代買方交付定金予賣方。查被告與講義堂不動產仲介經紀有限公司（下稱講義堂仲介公司）簽訂之不動產買賣斡旋契約書，其中第4條第1項約定「一、買方同意於簽立本契約書同時支付受託人斡旋金（約承購總價款之3%，不另立收據），其數額及支付方式記載如下：票據：付款行庫瑞芳農會、帳號000000000、票號FA0000000、到期日103年3月30日、面額50000元整。」第2項約定「二、斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據。若買方之承購條件於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，斡旋金無息全數返還買方。」第6條第1款約定「一、買方之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金出為定金交予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。」有該契約書影本在卷可參，且為兩造所不爭執，被告亦坦言確於簽署上開契約書時交付其所簽發上開約定條款所載瑞芳地區農會付款之支票予講義堂仲介公司基隆暖暖加盟店店長金錦紅等情。可見，被告所交付上開瑞芳地區農會付款之支票，於系爭不動產買賣契約成立前，具有立約定金之性質，嗣若成立系爭不動產買賣契約，則具有證約定金及違約定金之性質，應足認定。
㈡然上開斡旋金因其目的仍在於買賣雙方關於價金或其他條件
尚有差距，由買方給付仲介人一筆費用，而委由仲介人代向賣方議價之制度；從而，其於系爭不動產買賣契約成立前雖具有立約定金性質，但其委由仲介人向賣方所為低於賣方原訂售價之出價，則同時兼具要約之意思表示甚明。又代理人經本人許諾，得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。且代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而其代理人為之者，準用之，民法第106條本文及第103條分別有所明定。而根據被告與講義堂仲介公司簽訂之不動產買賣斡旋契約書第6 條本文約定：「買方同意受託人得為買賣雙方之代理人。」及原告與講義堂仲介公司簽訂之委託銷售契約書第8條第1項約定：「甲方（即原告）同意乙方（即講義堂仲介公司）得為買賣雙方之代理人。」可見兩造就系爭不動產之買賣洽商，均許諾由講義堂仲介公司為雙方之代理人，則兩造就系爭不動產買賣洽商所為之意思表示，經代理人講義堂仲介公司於代理權範圍內代為或代受時，即對本人發生效力，乃屬當然。查被告於103 年3月9日由講義堂仲介公司基隆暖暖加盟店店長金錦紅帶領及原告陪同前往看視系爭房屋後，當天傍晚金錦紅前往被告住處與被告簽訂上開不動產買賣斡旋契約書（委託斡旋總價0000000 元）並收取被告簽發之上開瑞芳地區農會付款之支票，金錦紅即將上開不動產買賣斡旋契約書交由其業務人員游祥源於當晚 7時42分許傳真予原告，原告則於翌日與講義堂仲介公司簽署上開委託銷售契約書（委託銷售總價0000000 元）及契約內容變更合意書（變更委託銷售總價為0000000 元），除有上開各契約書、支票、傳真、中華電信股份有限公司用戶受信通信記錄報表在卷可參外，且為兩造所不爭執，堪信屬實。㈢惟按契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明
不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。民法第154條第1項定有明文。蓋為保護相對人免受不虞之損害而確保交易安全，要約人應受要約之拘束且不可撤回。然若要約人預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認要約人有不受要約拘束之意思者，則不僅要約人於相對人為承諾前得擴張、限制、變更或撤回要約，即在相對人承諾後，亦可主張契約不成立。查被告抗辯其提出斡旋及簽署上開不動產買賣斡旋契約書之同時尚表示必須要再看過屋況，以及之後看屋時即已表示不買等情；證人金錦紅於本院言詞辯論程序證述：系爭房屋原告是出租給別人，所以不能進入房間裡面看，只能看外觀……當時被告表示不喜歡，伊基於仲介的立場，盡量鼓勵說服被告買系爭房屋……伊約晚上6 點的時候到被告家談這個案件並說服被告出價，但被告口頭上說有一個條件，就是說還沒有看到房間內的狀況，如果到時價錢談的差不多，她仍要看過房間內的情況，才讓伊報成交，所以當時被告簽了不動產買賣斡旋契約書，並且交給伊瑞芳農會的50000 元支票，……之後伊又請被告再去看一下屋況，因游祥源已經聯絡原告於13日接近中午時開門讓被告看房間，原告來開門時，伊和被告都很失望，因每一間房間裡面的空間都很小，也很簡陋，被告當時就向伊說他完全不考慮這間房子，然後伊就約定時間將斡旋金退還給被告等語，而核與上開被告主張大致相符。而講義堂仲介公司係系爭不動產買賣之雙方代理人，無論根據被告所簽署之上開不動產買賣斡旋契約書有關買方給付服務報酬承諾書之「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款2%（含稅）之服務報酬予受託人」約定，或根據原告所簽署之上開委託銷售契約書第5條第1項「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款4%之服務報酬」或第8 條第6項「買方於買賣契約因本條第2項而成立後，反悔不買或因可歸責於買方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，甲方得將定金沒收，並應將沒入定金或買方支付甲方違約金之1/
2 給付乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬。」之約定，兩造就系爭不動產成立買賣契約，對講義堂仲介公司亦有可獲得報酬或費用之利益，反之則無，乃證人金錦紅尚證述：站在仲介人員立場，伊很願意促成成交，以收到仲介的報酬等語，確為的論，否則其也不致於帶領被告第1 次看屋之當天傍晚，即汲汲遊說被告出價斡旋，並於當晚即將被告簽署之上開不動產買賣斡旋契約書及所簽發之支票傳真予原告。參以，金錦紅尚於 103年3月13日帶領被告第2度看屋，並由游祥源聯繫原告前來打開各房間門以供被告觀看等情，亦為兩造所不爭執。足可推知，被告前揭主張及證人金錦紅上開證詞，應屬實情。
㈣被告既於提出斡旋當時，即已向原告之代理人講義堂仲介公
司之基隆暖暖加盟店店長金錦紅表示嗣後即使兩造價金相當，仍待其看過房內狀況才可報成交，自屬被告預先聲明在其看過系爭房屋房內狀況而可接受前不受其要約拘束之表示；又被告嗣既於看過系爭房屋房內狀況後，即向金錦紅表示不買，即已於不受其要約拘束之情況下，表示撤回要約，無論上開預先聲明不受要約拘束之意思，或撤回要約之意思，揆之前揭民法代理之規定，均於其向金錦紅表示時，即已對原告發生效力，乃被告抗辯與原告間就系爭不動產並未成立買賣契約，應屬有據。至於講義堂仲介公司之基隆暖暖加盟店店長金錦紅及該店業務人員游祥源是否如實向原告轉達被告上開不受要約拘束之預先聲明，係講義堂仲介公司就其與原告間之委託銷售契約而處理受託仲介事務過程中有無盡善良管理人注意義務之問題，惟無礙前揭被告預先聲明要約不受拘束及其後撤回要約暨主張契約不成立之法律效果。從而，原告主張依被告所簽署之不動產買賣斡旋契約書第4條及第6條第4款之約定，請求被告給付定金，即屬無據。
五、綜上所述，原告依被告與講義堂仲介公司簽署之不動產買賣斡旋契約書第4條及第6條第4款之約定，請求被告給付96000元，係屬無據，應予駁回。兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應依職權確定其費用額。民事訴訟法第87條第1 項、第78條及第436條之19第1項定有明文。查本件徵收第一審裁判費1000元，此外，即無其他訴訟費用之支出，故本件訴訟費用額確定為1000元，應由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之19第1 項、第436條之20、第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
基隆簡易庭 法 官 陳賢德以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
書記官 周育義