臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
103年度基小字第829號原 告 陳麗璇被 告 蘇筱琪（原名蘇麗麗）上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告前曾向被告租用被告所有門牌號碼基隆市○○區○○路
○○○ 號5 樓之房屋（下稱系爭房屋），雙方簽立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國102 年1 月
1 日起至102 年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）6,
000 元，每次應繳6 個月份（合計36,000元）房租；原告於
101 年12月18日及102 年6 月2 日依約繳納各半年之租金給被告，前後已繳納共12個月之租金。詎被告為粉刷、美化屋況，於102 年7 月中旬以信函通知原告欲提前終止租約，要求原告於102 年8 月25日以前搬出該屋，並表示只同意退 1個月租金，原告迫於無奈，只能在102 年10月中旬另覓租屋處並搬出系爭房屋。依民法第454 條規定，被告自應返還未到期之二期（即102 年11月及12月）租金計12,000元，另依系爭租約第8 條：「租賃期限未滿有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知對方，擬終止契約之一方須支付一個月租金予對方」，故被告尚應依約支付相當於1 個月租金6,000 元之罰款給原告。從而，被告應返還租金12,000元及提前終止租約之罰款6,000 元，合計18,000元。原告曾為催討，被告卻拒絕給付，爰依民法第454 條規定及系爭租約第8 條約定提起本訴。
㈡原告在102 年10月中旬搬出該屋，並於同年9 月30日以行動
電話簡訊連繫被告之房屋仲介人員葉小姐，表示希望約被告出面將租屋鑰匙交還並清算租約終止後之返還租金及賠償違約金事宜，另曾於103 年10月5 日發簡訊給被告約見面時間，因被告並未回應，為順利將系爭房屋鑰匙還給被告，原告將鑰匙交給當初仲介兩造簽立系爭租約之全國不動產房屋仲介人員劉昀武（劉昀武曾居中協調雙方因租約所生相關糾紛）。被告不但未出面解決租約終止後之爭議事宜，其為迫使原告搬遷，曾於102 年10月1 日逕自就系爭房屋向臺灣電力公司申請暫停供電。原告在本件訴訟中才得知劉昀武至目前為止均尚未將鑰匙交還被告，惟此係因被告前曾承諾要提供洗衣機給原告，嗣後卻未提供，原告曾為洗衣機一事與被告交涉達半年，因被告無法溝通，又未配合原告相約時間以便交還鑰匙，原告不得已才請劉昀武代為將鑰匙交給原告。因鑰匙已交給劉昀武，此後劉昀武與被告間係如何溝通，原告並不清楚。
㈢並聲明：被告應給付原告18,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則抗辯：㈠兩造係於101 年12月18日簽立系爭租約，由被告將系爭房屋
出租給原告，原告曾於101 年12月18日及102 年6 月2 日各支付72,000元租金，但被告並未收取押租金，且原告未事先告知有養寵物一事，因被告有意出售系爭房屋，已委託仲介人員售屋，若有買主要求仲介人員帶看房屋時，需房客配合，故當時在系爭租約有約定，原告每月要讓被告看屋一次。
102 年7 月間，仲介人員要帶買主看系爭房屋，被告打電話聯絡不到原告，故寫第一份信函給原告，要求原告出面溝通，因原告仍不與被告聯絡，被告因此寫第二份信函給原告，後來仲介人員表示原告想搬走，但原告要求被告退還租金及給付搬遷費，被告認為不需退還任何金錢，因原告在屋內養寵物，導致屋內髒亂、惡臭難聞，且原告積欠電費、瓦斯費……等相關費用未付，迄今未交還房屋鑰匙，依系爭租約第
3 條第2 項，被告有權從剩餘之租金扣除。且依系爭租約第
9 條約定，原告一直未將房屋鑰匙交還被告，應支付按租金一倍計算之違約金至遷讓完成之日止，故前揭剩餘之租金以前述費用及違約金抵銷後，已無餘款需返還原告。
㈡兩造簽立系爭租約時，雖係由全國不動產基隆信義店之店長
劉昀武居中仲介而成，被告另尚曾委託該店出售系爭房屋，然而，被告與該店簽約之委託銷售期間僅至102 年2 月止，早已過期，102 年7 月間被告係委託永慶房屋仲介系爭房屋出售事宜。被告曾委託永慶房屋之仲介人員葉小姐去向原告要鑰匙，但不曾委由劉昀武去向原告索還鑰匙，且被告在得知原告將鑰匙交給劉昀武後，曾撥打電話要求劉昀武交還鑰匙，亦曾親至該店要求交還，但劉昀武拒絕將鑰匙交還被告，要求被告須先給付2 個月之搬遷費給原告，至今被告仍無法收回鑰匙。
㈢並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張前曾向被告租用被告所有門牌號碼基隆市○○區○
○路○○○ 號5 樓之系爭房屋，雙方約定租賃期間自102 年 1月1 日起至102 年12月31日止，租金為每月6,000 元，每次應繳6 個月份即合計36,000元之租金；原告於101 年12月18日及102 年6 月2 日曾依約繳納各半年之租金，前後已繳納共12個月之租金給被告等情，此經原告提出不動產租賃契約書為證（其內「租金收付明細表」載有被告於101 年12月18日收款36,000元、於102 年6 月2 日收款36,000元），且為被告所不爭執，並與被告所稱當時並未收取押租金等情互核相符，此部分事實均堪信為真實。又上開租約係由全國不動產基隆信義店店長劉昀武居間仲介媒合而成，亦經兩造分別明示在卷，此部分事實亦堪採信。
㈡按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知。不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第453 條、第450 條第3 項分別定有明文。兩造簽立之系爭租約雖定有租賃期限，然於第8 條第2 款有「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知對方」之約定，堪認兩造就系爭租約確實有約定其中一方得於期限屆滿前終止契約，惟於終止租約時，應於一個月前以書面通知對方；且依上開民法之規定，被告以出租人之身分欲對承租人即原告終止租約時，應以一個月之末日為契約終止期。
㈢原告提出手寫之信函二份為證，主張前述信函係被告於 102
年7 月29日、同年8 月12至14日間先後寄來表示終止租約之意，此經被告當庭自陳前開信函確為自己書寫寄給對方無誤；原告並進而主張系爭租約係經被告提前終止，致伊不得已於102 年10月間搬離等情；被告則抗辯當時若原告有誠意溝通，亦可無庸搬離，並無強迫原告搬離之意。查第一份信函內容為：「陳小姐：很高興你承租我的房子，只因你無法配合我自行銷售與台北仲介的帶看，另一方面我想美化、粉刷房子，所以提前告知你另租房子，如你有任何問題，可與我溝通，請來電，假如很困難，請你找全國不動產劉店長幫你另租房子」，第二份信函內容為：「陳小姐：果真你依舊選擇劉店長當你我之間的傳聲筒，只可惜他又不是房東，也不是我現在委託銷售房屋的經紀人。陳小姐能否與我現任的經紀人（台北）梅店長溝通（電話0000000000）。P.S.⑴禁止吸煙。⑵禁止養寵物。希望你遵守。⑶確定8 月25日，依照合約書，提前告知只退一個月租金，搬遷時間是有彈性的。另一方面劉店長是無權決定什麼，因為他不是房東（陳小姐切記喔！）」（本院卷第56、57頁）。另觀系爭租約第13條特約條款有約定「承租方每月需提供乙次屋況給所有人帶看」（本院卷第7 頁），被告尚提出自己與全國不動產基隆信義店、有巢氏房屋加盟店成瑋不動產仲介經紀有限公司分別簽立之委託銷售契約書，其內顯示被告就系爭房屋曾分別委託前述二店出售（與全國不動產之委託銷售期間為101 年11月23日至102 年2 月23日、與有巢氏房屋之委託銷售期間為
101 年12月16日至102 年3 月16日），此與被告陳稱因其有意出售系爭房屋，若仲介人員帶買主看屋時，需房客配合，故在系爭租約約定原告每月要讓被告看屋一次等情，確實相符。此外，對照原告於書狀中提及：「102 年7 月17日，房東打電話來說她要賣房子，所以安排朋友想要一個星期看一次房，因為實在太過分，本人打電話給房仲，房仲建議我將門鎖換掉，拒絕她看房這個要求。102 年7 月29日，收到房東的來信要求搬遷，信中內容說我不配合看屋，且想美化粉刷房子，還說如果有困難，請找房仲劉先生幫我另租。隔天（我）也有打電話給房仲劉先生說明情形」等情（本院卷第54頁），足徵被告所稱曾向原告表示希望原告配合由仲介人員帶買主看屋況之需求，但原告不願配合，雙方溝通不良等情，確屬有據。
㈣綜觀上開信函前後文意，於第一份信函已提及因原告無法配
合被告於房屋求售期間之需求，且因有意重新粉刷房屋，故「提前告知請被告另行租屋」（即提前將欲終止租約一事通知原告），其後再於第二份信函提及「確定8 月25日……提前告知只退一個月租金，搬遷時間是有彈性的」，堪認被告確實係以該二份信函向原告提前終止系爭租約，且以第一份信函作書面提前通知，以第二份信函為告知終止日期之意思表示，惟第一份信函中並未明示租約之終止日期，第二份信函在102 年8 月中旬送達原告，距被告自定之終止日期 102年8 月25日不足一月（被告本應提前一個月通知，且在通知之書面文件中先表明租約正式終止日期，俾使承租人即原告能充分預見租約將於何時終止，並處理搬遷事宜），且未以一個月之末日為契約終止期。然而，原告在102 年7 月29日、同年8 月12至14日間先後收受上開信函後，已足明暸房東即被告已表明提前終止租約不欲續租之意，即使從最有利於原告之解釋（至少在一個月前先向原告以書面明示終止日期），亦應將系爭租約之終止日期認定為係「102 年9 月30日」（即以102 年8 月中旬送達之第二份信函作為「提前一個月之書面通知」，並於一個月之末日作為租約終止日，故於
102 年9 月之末日，即為系爭租約終止日），較為合理，故原告主張被告提前終止租約，係在102 年7 月29日發生終止效力云云，或被告抗辯應係原告自行終止租約搬離系爭房屋云云，均非可採，而應認為系爭租約係由被告提前於102 年
9 月30日終止。系爭租約既應認定為係被告對原告提前終止，且於102 年9 月30日為終止日，則原告本應於102 年9 月30日屆滿時搬離系爭房屋、清空個人物品，將系爭房屋鑰匙交還被告，方屬完成交還租賃標的物之義務。因此，原告提出臺灣電力公司暫停用電通知單（本院卷第60頁），抱怨因被告逕行通知臺灣電力公司於102 年10月1 日對系爭房屋暫停供電、使原告不得不搬離等情，縱屬真實，亦難認被告有何不法或違約之處；而被告以上述事由對原告終止租約，此一終止權之行使係單獨行為，只需單方之意思表示即足發生效力（無待對方即原告是否承諾），原告尚不能以曾繳納至
102 年12月底之租金為由，即謂得拒絕被告提前終止租約、或謂得在租約遭提前終止後仍繼續占用系爭房屋。
㈤系爭租約經被告於102 年9 月30日提前終止，租賃關係於是
日消滅，依民法第455 條前段規定，原告於租賃關係終止後，應返還租賃物，且依同法第454 條規定，租賃契約依同法第453 條規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。系爭租約第8 條第2 款約定：「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知對方，擬終止契約之一方需支付一個月租金予相對方」，復於第9 條第3 款約定：「乙方於終止租約或租賃期滿後未交還標的物者，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按租金一倍計算之違約金至遷讓完成之日止，乙方絕無異議」（本院卷第6 頁），前述第8 條第2 款並未限定「擬終止契約之一方」須為出租人或承租人，而支付租金乃使用租賃標的物之對價，本應由承租人給付，租賃契約既欲終止，於終止後理應不再衍生新的租金給付義務，故解釋當事人之真意，此約款所指租金實應係違約金之性質，亦即雙方約定擬終止契約之一方需支付相當於一個月租金數額之違約金予相對方，以避免契約之一方任意對他方提前終止租約；且為避免承租人遲延交還租賃標的物，故於前述第9 條第3 款約定承租人在租約終止後至實際交還租賃標的物前之期間應對出租人給付相當於租金數額之違約金（性質上屬相當於租金之不當得利損害賠償金）。基上說明，系爭租約於102 年
9 月30日提前終止後，原告負有立即返還系爭房屋予被告之義務，被告本應將已預先受領之102 年10月1 日至同年12月31日之三個月租金返還原告，且依上開約定支付相當於一個月租金數額之違約金予原告。然而，若原告未於102 年9 月30日期滿時立即交還系爭房屋，除仍應返還系爭房屋予被告外，尚應自102 年10月1 日起至遷讓交還系爭房屋之日止給付相當於此段期間應付租金數額之違約金予被告（例如，此段期間若為三個月，即應給付相當於三個月租金數額之違約金予被告）。原告自陳係在102 年10月中旬才清空個人物品，僅起訴請求被告返還102 年11月及12月已預付之二個月租金12,000元，並依上開第8 條第2 款約定給付相當於一個月租金數額之違約金6,000 元，共計18,000元，其請求雖非無據；然而，被告已提出抵銷抗辯，以原告積欠電費、瓦斯費……等費用未付，亦未交還房屋鑰匙而衍生違約金，故於扣除應付費用及違約金後，已無餘款需返還等語置辯。準此，本院自應審酌被告之抵銷抗辯是否可採。
㈥查原告於102 年10月中旬清空個人物品後，並未親自將系爭
房屋鑰匙交給被告，而係交給系爭租約之仲介人員劉昀武，委由劉昀武轉交給被告等情，迭經原告自陳在卷（本院卷第
30、53至54頁，原告於103 年5 月6 日曾當庭撥打行動電話予劉昀武，查知劉昀武於斯時仍未交還鑰匙予被告，參本院卷第31頁），且主張因無法與被告溝通，被告亦不配合相約時間，只能請劉昀武代為處理，其已清空個人物品又未留存鑰匙，即屬已返還系爭房屋完畢云云。被告則陳稱：僅委託永慶房屋仲介人員葉小姐向原告要鑰匙，但不曾委由劉昀武向原告索還鑰匙，被告在得知原告將鑰匙交給劉昀武後，曾撥打電話及親至該店要求劉昀武交還，但劉昀武要求被告須先給付二個月搬遷費給原告，以此拒絕交還鑰匙，故原告尚未交還鑰匙給被告等情。衡諸一般常情，房客持有房屋鑰匙相當於對租賃之房屋具有事實上之管領力；兩造租賃關係提前終止後，原告所負租賃標的物返還義務，應非僅止於清空屋內個人物品（遷讓）而已，尚應包含將系爭房屋交還被告（即以歸還房屋鑰匙之方式，解除自己對房屋之事實上管領力，而將房屋返還給被告）。兩造對於「原告是否已交還系爭房屋予被告」一事有爭執，而系爭房屋鑰匙係由原告交給劉昀武，由劉昀武保管多月（迄至本件訴訟言詞辯論終結日止均無變更），尚未交予被告；準此，本院自應究明劉昀武在兩造關於「租約終止後，系爭房屋返還事宜」是否應認定係何人之代理人，且關於原告主張「鑰匙交予劉昀武即形同交予被告（即認定劉昀武為被告授權之代理人）」之事實，應由原告負舉證之責。
㈦細觀兩造簽立之系爭租約，於立約人欄僅被告以出租人身分
、原告以承租人身分簽名立約，並無由劉昀武以被告之代理人身分在其上簽名之情事，且原告提出由被告親筆寫來之信函中，被告只提及有意收回房屋，原告可找劉昀武協助原告另覓租屋處，並向原告強調：劉昀武不是房東，亦非目前其委託銷售房屋之經紀人，無權決定任何事，若需溝通，請找現任經紀人（臺北）梅店長等情（參第二份信函），客觀上實無從認為被告曾對原告表示關於租約終止後收回房屋一事已授權由劉昀武代為處理之意，反而有強調自己與劉昀武並無委任關係之意味（遑論被告與劉昀武任職之全國不動產基隆信義店就系爭房屋之委託銷售期間早在102 年2 月間即已屆滿）。而劉昀武雖係系爭租約之仲介人員，並不因此成為被告就系爭房屋租賃關係所生一切事項之代理人（民法第57
4 條係明定「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權」），此由證人劉昀武之證言提及：「（租賃契約提前終止時，你們以系爭房屋租賃仲介的身分有需要負責何事？）我們不需要負責任何事情，但是當事人如有請求，在服務的立場，我們會盡量提供」（本院卷第64頁），亦足查知。此外，原告於書狀中曾自陳：房屋仲介（指劉昀武）曾建議「將門鎖換掉，並拒絕房東看屋之要求」（本院卷第54頁），更徵在兩造溝通不良、原告求助於劉昀武時，劉昀武之立場係明顯傾向於維護原告，而非被告（若房客更換門鎖、拒絕房東帶買主看屋，對房東之房屋出售計畫顯然不利）。證人劉昀武雖到庭具結證稱：當時係被告打電話來店裡請我跟原告收鑰匙，且說要退錢給原告，被告說要拿錢來店裡並向我拿鑰匙。我就去跟原告說，被告的房屋鑰匙直接交給我，因為被告委託我來收鑰匙。後來因為我沒有從被告處收到被告要退給原告的錢，所以我沒有將鑰匙交還給被告。被告有打電話來二次向我要鑰匙，我認為租賃契約沒有到期，被告卻去停水停電，我跟被告說這樣是違約、要賠錢，且被告只願退一個月的租金，我認為應該要退二個月的租金，所以被告來向我要回鑰匙時，我就以沒有支付賠償金及退租金、無法交回鑰匙為由拒絕云云（本院卷第63至65頁），表示係受被告委任而代被告向原告收取鑰匙；然而，其於收回鑰匙後，竟本於維護原告權益之立場，要求被告先提出所謂「應付給原告之款項」，而拒絕將鑰匙立即交還被告，客觀上實無從顯示其係依被告之指示而代理被告處理收回鑰匙一事，是其證稱係因被告委託而獲被告授權云云，應有不實。何況，本院向兩造求證時，被告陳稱：未曾委託劉昀武向原告要回鑰匙，僅曾請永慶房屋仲介人員去向原告溝通等情，原告更陳稱：「我是因為一直找不到被告，證人告訴我可以把鑰匙交給他，證人並沒有跟我說他受被告的委託來向我收鑰匙」（本院卷第65頁），足徵被告及證人劉昀武均未曾向原告表示「劉昀武係被告同意、經被告授權之代理人，可代理被告向原告收回鑰匙」，而係原告為便宜行事，自行選擇將鑰匙交給劉昀武，而委由劉昀武代理原告將鑰匙交還被告。準此，兩造間系爭租約在提前終止後，就返還系爭房屋鑰匙一事，應將劉昀武認定為係原告委託並授權處理此事之代理人，原告以承租人身分應負之遷讓交還系爭房屋之責任，應俟代理人劉昀武將鑰匙交還被告（即被告受領）時方屬消滅。劉昀武以原告代理人身分迄至言詞辯論終結日均尚未交還鑰匙予被告，堪認原告應負之租賃物返還義務尚未履行完畢（尚未解除自己就系爭房屋之事實上管領力，亦即尚未交還系爭房屋）。此外，被告提前終止租約縱使應返還預收租金及給付違約金（指系爭租約第8 條第2 款「一個月租金」）卻不給付，原告得另循法律途徑尋求救濟，被告之上開給付義務與原告應遷讓交還系爭房屋一事並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯之問題（設若可以此主張同時履行抗辯，關於系爭租約第9 條第3 款之違約金約定將形同具文，如此會發生承租人得以出租人有些許款項未付為由，一方面長期不交還房屋，一方面竟無庸付違約金之不合理現象），故原告之代理人劉昀武要求被告須先交付「應付給原告之款項」，方願意將鑰匙交還被告，並無法律上或契約上之依據（原告縱使主張自己未要求劉昀武向被告表示須先付款方能取回鑰匙，惟關於代理人有無越權代理一事，應由原告與代理人間自行解決，不能以此對抗不知情之被告）。原告主張已將鑰匙交給劉昀武，等同於交還被告云云，自非可採。
㈧兩造間系爭租約於102 年9 月30日提前終止，依系爭租約第
9 條第3 款之約定，原告未於前述終止日完成「遷讓交還系爭房屋」一事，自102 年10月1 日起至實際遷讓完成之日止，應支付此段期間相當於租金數額之違約金予被告。原告雖主張系爭租約係定有期限之租約，遭被告提前終止，而請求被告返還102 年11月、12月預收之租金共12,000元及依系爭租約第8 條第2 款給付6,000 元之違約金，固屬有據；惟因被告提出抵銷抗辯，僅計算「自102 年11月1 日起至103 年
1 月31日止」此段期間相當於租金數額之違約金，即達18,000元（6000×3＝18000；原告係在102 年10月中旬清空個人物品，亦未請求被告返還該月份之預收租金，故於計算違約金時，亦不計該月份數額），二者抵銷後，關於被告應負之返還預收租金12,000元及給付違約金6,000 元給付義務，及原告應負之上開期間違約金18,000元給付義務，均溯及於最初得為抵銷時消滅。從而，原告主張被告應給付18,000元及按法定利率計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述。
五、本件第一審裁判費為1,000 元，此外無其他費用支出，是其訴訟費用額確定為1,000 元，均應由敗訴之原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之19第1 項、第436 條之23、第436 條第2 項、第87條第 1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
基隆簡易庭法 官 張婷妮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
書記官 莊智凱