臺灣基隆地方法院民事判決
103年度小上字第19號上 訴 人即原審被告 高月英訴訟代理人 姜若儀被 上訴人即原審原告 基隆市光華大廈管理委員會法定代理人 顏麗娟訴訟代理人 邱鳳瑞上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國103年9月5日本院基隆簡易庭103年度基小字第823號第一審民事判決提起上訴，本院第二審合議庭於104年2月2日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
理 由
壹、程序部分
一、按對於小額程序之第一審裁判上訴，得上訴或抗告於管轄之地方法院，然非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第1項、第2項定有明文。而上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：(一)原判決所違背之法令及其具體內容。(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之25亦有明定。本件上訴人主張違約轉租應屬租賃契約所規範，非得以不當得利調整利益之變動，然原審認定上訴人將停車位轉租予訴外人而該當不當得利之要件，而此判決即屬違背法令等語。核其上訴理由，堪認對於其所主張原審小額判決違背法令之情事，已有具體之指摘，上訴人提起本件上訴，應認為已具備合法要件。
二、被上訴人之法定代理人原為黃明福，惟於上訴人即被告提起上訴後，變更為顏麗娟，而經顏麗娟具狀向本院承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及所附基隆市仁愛區公所民國103年12月17日基仁民字第0000000000號函與委任書在卷可憑，核與民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條之規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人社區停車場為社區全體區分所有權人共有，上訴人自97年3月23日起，向被上訴人社區管理委員會承租使用1個社區停車位，每月繳交停車使用清潔費新臺幣（下同）700元。上訴人竟自97年3月起至102年9月間，擅自將上開停車位轉租予訴外人劉振堂，每月收取停車位租金3,000元，劉振堂以開立支票方式一次繳交1年份租金予上訴人。嗣於102年8月至9月間，經社區住戶檢舉上開違規使用停車位之事實，並經102年9月30日上訴人管委會召開會議檢討上開情形。依上訴人社區停車場管理辦法（下稱系爭辦法）第4條第2項及第7條第1項、第5項規定，停車位及遙控器不得私自轉讓或出租他人；倘有違反上開規定，則上訴人得收回車位使用權並追究損害賠償責任，依第二台車收費2,000元之標準，自出租日起收取差額（上訴人社區停車場，原則以一戶一車位為標準，收費700元，倘有住戶使用第2個停車位，則第2個車位收費2,000元）。則上訴人因違反上開約定將停車位出租予他人，受有不當得利，應返還上訴人共72,800元【計算式：（2,000元－700元）×56個月（98年1月至102年8月）＝72,800元】，為此爰依不當得利法律關係提起本件訴訟，請求判命上訴人給付被上訴人72,800元。原審以上訴人既非前揭停車位所有權人而將停車位轉租他人，確受有租金收入之利益，被上訴人則受有損失原應歸屬被上訴人之租金之損害，為被上訴人全部勝訴之判決。
二、上訴意旨略為：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而該條所稱損害，於非給付不得利類型，有關權益侵害之不當得利，係採取權利歸屬說，亦即如受損之一方，就該利益具有終局權利歸屬者，則受益人因侵害原本屬於他人權益內容之利益，即不具有保有該利益之正當性。本件原審法院認為上訴人將停車位轉租予劉振堂，取得本應歸屬於被上訴人權益內容，而受有轉租之租金利益，導致被上訴人受有租金損失之損害，且利益與損害間有因果關係，故成立不當得利，然查；
1、本件上訴人雖非停車位所有權人，但仍有依約給付停車位每月700元之使用對價，從而該停車位上訴人是具有使用權限，縱使上訴人違約轉租，在被上訴人未向上訴人提出終止租約意思表示前，停車位之轉租利益即非原應歸屬於被上訴人所享有。
2、若被上訴人得享有上訴人轉租的租金利益，將使被上訴人同時獲有上訴人給付之租金與上訴人轉租後的差額租金，如此豈非使被上訴人產生雙重得利之情形。
3、上訴人縱使有違約轉租之情形，亦屬租賃契約內部如何規範的問題，被上訴人本來就可以透過租賃契約來尋求救濟，而非依照不當得利來調整彼此間的利益變動，因上訴人停車位的承租人地位尚未改變，是不得認轉租行為屬侵害應歸屬於被上訴人之權益。
4、故原審認定上訴人將停車位轉租予劉振堂之事實，該當民法第179條之不當得利，於適用法律實有違誤。
（二）次按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間互相關係，除法令另有規定外，得以規約訂之，公寓大廈管理條例第23條定有明文。故公寓大廈區分所有權人雖得經區分所有權人會議決議訂立規約，惟其規約之內容，自不得違反法令之限制，是有關住戶違反公寓大廈管理規約者，公寓大廈管理條例已明訂管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，其處理方式乃應報請主管機關依第49條第1項規定處理，此乃立法者針對上開違規情節之態樣所為之立法規範，即不許規約於報請主管機關依規定處理外，自行訂立處罰條款而為私力救濟。故被上訴人所訂立系爭辦法第7條有關罰則部分，已逾越上開法令之限制；且依上開規約自行規定之處罰內容，將使社區住戶因違反規約內容而需負擔高額賠償責任之虞，已違反法令之限制而屬無效。
（三）再者，縱使系爭辦法之罰則有效，然原審認依被上訴人主張之系爭辦法第7條第5項「經查獲……，依第二台車收費2,000元的標準，收取差額部分（自起租日起）並追究責任」，故上訴人受有97年3月起至102年9月將停車位轉租他人，受有獲取租金之收益141,450元，並因上訴人僅主張72,800元，故僅判准72,800元。然觀之系爭辦法第7條罰則，該條第1、2項是95年所制訂，而第3、4、5項，則是於101年6月修訂，而就法規適用而言，中央法規標準法第18條規定，除依其性質應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，則應適用新法規。但如舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規，亦足見法律以不溯及既往為原則。則本舉重以明輕之法理，有關上述系爭辦法之適用，自仍有不溯及既往原則之適用，本件原審認定上訴人受有不當得利之時間為97年3月至102年9月，但自101年6月系爭辦法修訂前，並未出現該辦法第7條第5項罰則，而原審卻認定上訴人101年6月以前所為轉租之租金利益，因違反系爭辦法第7條第5項之罰則而屬不當得利，將系爭辦法第7條第5項之罰則，適用於101年6月以前上訴人所為之轉租行為，實已違反不溯及既往原則，而有判決違背法令事由存在。
（四）基於上述，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：據基隆市光華大廈社區規約章程，社區地下停車場為本社區區分所有權人所共有，不屬於任何特定個人；亦即地下停車場權屬為全體區分所有權人公共共有，非個人或私人所專屬。社區規約章程所訂定之社區停車場，當為區分所有權人、社區住戶所使用。其收取之管理費、清潔費，依公寓大廈管理條例第18條第2項及社區規約第13條內容所示，係為執行社區管理維護事項所為之必要費用，其權利歸屬為公權之公共費用，自不應由個人或私人因轉租而牟取或獲得利益等語，並聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：本件上訴人以其為系爭停車位之承租人，轉租行為應不屬侵害被上訴人利益之行為，而不應適用不當得利之規定，且基隆市光華大廈地下停車場管理辦法之罰則係於101年6月修訂，違反不溯及既往原則等為上訴理由，現審究上訴人之上訴有無理由如下：
(一)按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間互相關係，除法令另有規定外，得以規約訂之，公寓大廈管理條例第23條定有明文。公寓大廈管理條例第23條即規定，社區在除法令有規定外得訂立規約，則關於私法自治之事項，在不違背法令之範圍內，當然得以規約之方式為之。本件所爭執者僅係低位階之財產使用收益事項，並未涉及人身自由權利之事項，當然得依規約為之；此等事項亦不屬於上訴人所稱公寓大廈管理條例第16條第5項所規定之有關住戶違反公寓大廈管理條例第16條之前四項規定者，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，得報請主管機關依處理之事項；應先予制止始能執請主管機關處理之事項，僅限於同條例第16條第1之4項之行為。上訴人曲解法令，強為解釋，核不足取。故被上訴人社區所訂定之停車場管理辦法並無違反法令之情形。
(二)觀諸本件上訴人於上訴理由狀所述內容，係上訴人就系爭停車位是否有違法轉租致受有不當得利乙情。然原審依兩造於原審所陳述之內容，參諸基隆市光華大廈停車場使用契約書、地下停車場管理辦法等件資料，而認被上訴人社區停車場為社區全體區分所有權人共有，又依被上訴人社區地下停車場管理辦法第4條第2項規定，停車位及遙控器不得私自轉讓或出租他人，管理人員應隨時查核處理。上訴人自97年3月23日起，向被上訴人依社區地下室停車場管理辦法自該社區管理委員會取得1個社區停車位，每月繳交停車使用清潔費700元等事實，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
(三)按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項、第3條第5款定有明文。次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決要旨參照）。而共有人間對於共有物之全部，均有使用收益之權，惟如共有人間就共有物使用收益權能已為分配，有分管協議，共有人自應受該分管協議拘束，僅得於分管協議之範圍內為使用收益。
(四)被上訴人社區停車場為社區全體區分所有權人共有，並由管理委員會收取停車費，此有基隆市光華大廈地下停車場管理辦法第6條可參。故被上訴人雖主張出租1個停車位予上訴人，並收取每月700元之清潔費等語，惟上訴人係社區權分所有權人之一，而前揭停車場係全體住戶所共有，上訴人取得使用權之停車位係依據社區規約而取得，其支付者亦僅係遠低於市場價格之清潔費而已，故論其性質，上訴人取得系爭停車位之使用權，應係基於分管契約，而非租賃關係。故上訴人主張本件係違法轉租，不符合不當得利之要件，核不足取。
(五)依公寓大廈管理條第第38條第1項規定，管理委員會關於社區管理事項有當事人能力，故被上訴人為系爭停車位之收益，管理委員會得為此權益歸屬者，殆無疑義；再據基隆市光華大廈地下停車場管理辦法第三條訂有停車位分配方法及收費標準、第四條(二)：「停車位及遙控器不私自轉讓或出租他人，管理人員應隨時查核處理」、第五條(六)：「停車場平時專供社區住戶停車，戰時做為防空避難用，管委會只提供住戶停車，不負保管責任……」，前述均屬被上訴人社區停車場之管理與收費規約即屬系爭停車位之分管協議。按分管協議為經全體共有人（即系爭大廈區分所有權人）經意思表示合致而同意成立由部分共有人管理或使用之契約，與經全體區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例暨其施行細則而決議通過約定專用內容之規約，在法定程序及要件上雖有不同，但均不失為被上訴人得執為有正當合法占有權源之依據。是足認被上訴人社區停車場為社區全體區分所有權人共有，並有分管協議即基隆市光華大廈地下停車場管理辦法，是共有人自應受該分管協議所拘束，上訴人為系爭社區之區分所有權人亦應受該分管協議拘束。
(六)本件上訴人以出租人（即被上訴人）與承租人（即上訴人）間就系爭停車位有租賃契約關係存在，承租人支付對價而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權能，故承租人因違法轉租而受利益，並未致出租人受有損害等語抗辯。然本件關於停車位之使用係屬分管契約之性質，已如前述。又不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為或法律規定或事件所成立之不當得利。又非給付型之不當得利中之權益侵害之不當得利，凡因侵害取得本應歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，欠缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容之利益，而從法秩權益歸屬之價值判斷上不具保有利益之正當性者，即應構成無法律上之原因而成立不當得利；因侵害應歸屬他人權益而受利益，亦即依權益內容侵害在法律價值判斷上專屬於他人之權益，即可認為基於同一原因事實致他人受損害（最高法院100年度台上字第899號判決、99年度台再字第50號判決、臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民事類提案第2號決議意旨參照）。本件上訴人將前揭分管所得之停車位出租他人，為兩造所不爭執，亦據劉振堂於原審之證述明確，可認上訴人於97年3月至102年9月間，以每月2,750元之租金將被上訴人社區停車位出租與訴外人劉振堂之事實至為明確，上訴人將分管契約所取得之停車位出租他人，取得本應屬於全體共有人之利益，屬於出租他人之物之不當得利。是上訴人出租他人之物並收取租金，即屬無法律上原因而取得應歸屬於權利人之利益，上訴人所辯顯係誤解法律，而不可採；且依分管協議即系爭辦法本不得將停車位轉租他人使用，上訴人竟仍將停車位轉租他人，因而取得本應歸屬於被上訴人權益內容而受利益，自不具保有利益之正當性，而侵害原應歸屬被上訴人所管領之全體社區區分所有權人之權益，揆諸前揭說明，本件上訴人將停車位轉租他人而受有租金之利益，使被上訴人則受有相當於租金之損害，兩者具有因果關係，被上訴人主張依不當得利之規定請求上訴人返還相當於租金之利益，即為有理。
(七)次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。被上訴人請求之不當得利數額，係依據系爭辦法第七點(五)：「經查獲停車位停放車輛，非依約辦理之車輛時，依第二台車收費2,000元的標準，收取差額部分（自起租日）……」規定，再據本市非市區之鄰近地區，停車位租金每月約3,000元，此乃社會公知而無庸舉證之事實，上訴人出租之租金超價額亦得佐證。本件上訴人於97年3月起至102年9月將停車位轉租他人之事實，於原審已為認定並為上訴人所不爭執，據非依約停放車輛之收費標準為每月2,000元，再減去上訴人已繳納之700元清潔費，再乘以轉租他人使用月數，被上訴人所請求上訴人返還不當得利之數額實低於上訴人實際所獲得違約出租之租金收入，被上訴人以此做為請求上訴人返還不當得利之計算標準，係所受損害內容之事實認定，並非法令之適用，是無上訴人所稱違反不溯及既往原則之問題。
(八)如前所述，上訴人係因分管契約僅取得前揭停車位之使用權，且依系爭管理辦法已明訂停車位之收益歸屬全體區分所有權人，由被上訴人管理、收取，上訴人竟將該屬全體共有人所有之停車位違約轉租他人使用，因而取得本應歸屬於被上訴人所管領之權益內容而受利益，自不具保有利益之正當性，而侵害應歸屬被上訴人所管領之權益，兩者具有因果關係，被上訴人主張依不當得利之規定請求上訴人返還相當於租金之利益，即為有理，原審判命上訴人應給付被上訴人72,800元，並無違誤。則上訴人之指摘原審判決違背法令，核無理由，本件上訴，應予駁回。
五、末按小額事件第一審法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額。此項規定並為小額事件之上訴程序所準用。民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之32第1項分別定有明文，爰確定本件訴訟費用額及其負擔如本裁定主文第2項所示。
六、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第449條第1項本文、第436條之19第1項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 10 日
審判長法 官 王翠芬
法 官 張婷妮法 官 蔡聰明以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 2 月 10 日
書記官 陳忠賢