臺灣基隆地方法院民事判決
103年度訴字第358號原 告 石茂寅原 告 詹桂美共 同訴訟代理人 陳若軍律師
吳宜臻律師被 告 黃楚訴訟代理人 林則奘律師複 代理人 林宇文律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰陸拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第
262 條第1 項、第2 項定有明文。本件原告於起訴時，羅列諸多民法條文作為請求權基礎（本院卷第66頁，詳如後述），惟於民國104 年1 月28日言詞辯論期日表示就其主張民法第227 條不完全給付之債務不履行責任，係依民法第226 條第2 項給付一部不能之規定行使權利，故撤回民法第226 條第1 項之訴訟標的，業經被告當庭表示同意撤回（本院卷第
173 頁），本院自無庸再就民法第226 條第1 項之訴訟標的為論述，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告二人為夫妻關係，於102 年8 月1 日共同向被告購買門
牌號碼基隆市○○路○○○ 巷○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），系爭建物坐落於財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）管理之國有土地即基隆市○○區○○段○○○○○○○號土地及台灣肥料股份有限公司（下稱台肥公司）所有基隆市○○區○○段○○○○○○○○○號等部分土地上。被告於簽訂系爭不動產買賣契約時，向原告出示其與國有財產署及台肥公司分別簽訂之土地租賃契約，其中台肥公司之租賃契約第2 條雖載有「租賃期間自100 年1 月1 日起至101 年12月31日止」等文字，惟被告於彼時卻向原告表示其與台肥公司仍有租賃關係，致原告陷於錯誤，以原告詹桂美為買受人、原告石茂寅為代理人，與被告簽訂系爭不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）70萬元，雙方並於102 年10月31日辦畢系爭建物之現物點交、交付買賣價金尾款、完稅等手續。
㈡詎原告於103 年1 月下旬收受台肥公司103 年1 月21日肥土
字第0000000000號書函，函文表示「經查台端所有建物占用本公司所有基隆市○○段○○○○○○○○○○○○號部分土地，因本公司於本區土地另有開發計畫，將於103 年1 月1 日起不再核收土地使用補償金，請台端於文到2 個月內騰空返還無合法使用權源之占用部分土地」等語。原告旋向台肥公司查詢，始得知被告早於102 年3 月已收悉台肥公司於102 年
3 月5 日發文表示自102 年起不再辦理土地出租之通知書函，而被告竟於簽訂系爭契約時故意隱瞞此事。原告得知受騙後，多次電洽被告出面協商及向基隆市信義區調解委員會申請調解，被告均避不出面，原告不得已對被告提出詐欺告訴，被告收受臺灣基隆地方法院檢察署開庭傳票（103 年度偵字第1116號）後，於103 年4 月7 日以基隆東信路郵局第59號存證信函表示：「本人在身為上述土地有權使用人期間，未曾有該筆土地所屬台肥公司通知收回土地之情事……」云云，並未否認其隱瞞台肥公司已不再出租土地之事實。
㈢原告受被告詐欺而簽訂系爭不動產買賣契約書，得撤銷買受
系爭建物之意思表示，並依不當得利及侵權行為之規定，請求被告為損害賠償：
1.被告於102 年3 月時明知台肥公司不再續租該土地，遂立即尋覓買家，並故意持其與國有財產署及台肥公司之租賃契約，使原告誤信其於系爭土地上有合法租賃權及使用權，致原告陷於錯誤而為買受系爭建物之意思表示。系爭土地上有無租賃關係存在，乃系爭不動產買賣契約重要之點，被告負有據實告知義務，然被告積極使用詐術，將拆屋還地之不利益轉嫁予原告，或以刻意隱匿解約風險之消極詐欺行為，致原告取得系爭建物後二個月即收受台肥公司要求拆屋還地之書函，令原告蒙受損失。故原告得依民法第92條第1 項規定，以起訴狀之送達，撤銷買受系爭建物之意思表示。
2.原告撤銷買受系爭建物之意思表示後，買賣契約自始歸於消滅，被告收受70萬元之價金，屬無法律上之原因而受有利益，依民法第179 條規定，自應返還70萬元之不當得利予原告。又被告實施詐欺手段而使原告買受系爭建物，乃故意不法侵害原告之財產權，原告亦得依民法第184 條第
1 項前段規定，請求被告賠償原告所受損害70萬元。㈣被告違反出賣人所應負之物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任，原告解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金：
1.系爭不動產買賣契約第3 條第1 款約定：「本件土地房屋乙方鄭重聲明並無上手來歷不明又無權力（按，應為「利」）之瑕疵或其他債務之糾紛，如有第三人對於本件買賣或對於本件土地房屋所有權等有所主張或其他糾葛，概由乙方完全責任解決清楚，絕不得對甲方有絲毫損失。如有抵押權或其他設定者，連同房屋租賃關係應辦理所有權過戶完妥前申請塗銷登記與撤離清楚，不得延緩，倘若有類似情事發生時乙方應完全負責處理外，並應對甲方負其所受一切損害之賠償責任……」。
2.被告於出售系爭建物予原告時，表示其與台肥公司及國有財產署就系爭土地上存有租賃契約，對於系爭土地有合法之使用權，並於系爭不動產買賣契約書上載明「國有租地
6.655坪、台肥租地8.99坪」、 「乙方國有、台肥租金到
102 年7 月31日止，日後由甲方負責租金」，原告始願意買受系爭建物，故被告自應對於系爭建物得於坐落土地上為完全、合法之使用且無遭第三人主張權利而拆遷之虞等負出賣人之物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任。詎料雙方之買賣給付義務履行完畢後二個月，台肥公司即來函要求原告拆屋還地，致原告之建物有隨時遭拆遷之危險，將拆除系爭建物超過一半之範圍，導致系爭建物喪失原本之經濟效用及使用價值，被告顯然違反雙方契約，未盡出賣人之義務。參酌最高法院46年台上字第689 號判例要旨及71年度台上字第2395號判決要旨，被告仍應負權利瑕疵擔保責任，且權利瑕疵擔保責任為法定責任，不以故意或過失為要件；系爭建物之基地屬第三人台肥公司所有，其合法之正當權源即為被告與台肥公司間之租賃契約，被告隱匿承租權已不存在之事實而故意不告知原告，原告自得請求損害賠償。又系爭建物遭台肥公司要求拆遷後，雖仍有部分建物存在於國有土地上，但建物主要結構將受破壞而無法繼續使用，剩餘部分對原告而言已無利益，原告自得對被告主張不完全給付之債務不履行責任，依給付不能之規定拒絕給付，進而解除系爭買賣契約，要求回復原狀或請求損害賠償。爰依民法第348 條第1 項、第349 條、第353 條、第354 條、第359 條、第360 條、第227 條、第226 條第2 項、第259 條第1 、2 款及第260 條規定，請鈞院擇一適用，命被告返還70萬元。
3.國有財產署所有基隆市○○區○○段○○○○○○○號土地租賃契約雖仍存續，惟系爭建物係建築在國有財產署之土地及台肥公司之土地上，無法分割，倘拆除系爭建物部分返還土地予台肥公司，將導致系爭建物破毀不堪使用，故無法僅解除部分契約。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
1.系爭建物係由原告二人共同購買，登記於原告詹桂美名下，原告二人均為系爭建物之所有權人，故原告石茂寅並無當事人不適格之情形。
2.被告於簽約時並未提出台肥公司於102 年3 月5 日發文之書函（原證５），原告係在103 年1 月24日收到台肥公司於103 年1 月21日發文之書函，詢問台肥公司後，才見到台肥公司於102 年3 月5 日發文給被告之書函。又被告於原告在臺灣基隆地方法院檢察署所提詐欺告訴案件偵查中，當庭辯稱未曾收到台肥公司寄來之文件，此由該署 103年度偵字第1116號不起訴處分書記載：「被告辯稱有1 年沒有收到台肥公司土地租金的單子」可稽，被告又如何能於買賣之際交付台肥公司102 年3 月5 日書函？故被告之辯詞矛盾，顯不可採。上述偵查案件雖為不起訴處分，但原告已聲請再議，業經發回由檢察官續查中。
3.何況，系爭買賣契約書有特地手寫「乙方國有、台肥租金到102 年7 月31日止，日後由甲方負責租金」等文字，經兩造及唐代書當場確認，可見被告係告知原告及唐代書其繳納的是「租金」，否則，依一般不動產交易常理，系爭買賣契約書豈容此種文字錯誤，遑論有專業地政士在場？況依合理正常之市場交易習慣，一般人豈有可能甘願花費70萬元鉅款買受隨時有遭第三人訴請拆屋還地之建物？顯見被告之抗辯不可採信。
4.兩造簽訂系爭買賣契約後，原告即交付一筆款項給代書，供代辦過戶等相關規費之需，係代書逕自繳納一次半年之台肥公司補償金，此觀被告所提統一發票上有「唐代」、「下半年石先繳」等文字可稽，被告提及102 年8 月6 日原告有繳納台肥公司補償金云云，此並非原告親自繳納，原告當時亦不知無租賃契約之事，係直至103 年1 月間收到台肥公司書函才知遭被告詐欺。
5.兩造至唐芳美代書之事務所簽訂系爭買賣契約，雖係原告主動要求、非被告指定，但唐芳美於偵查中作證不實，在鈞院審理中所述證言亦不實在。唐芳美係在兩造簽訂契約之後，才打電話向台肥公司職員李彥達詢問台肥公司土地之事，原告於簽約時確實不知台肥公司就系爭土地僅收取補償金而非租金。又系爭契約第九條編號⑸之手寫約款，因位置剛好在折頁處，原告看不清楚，亦不知道內容為何，文字上之印文係由代書持印章蓋用其上，且該約款係於
102 年10月30日交付尾款當天才加註，並非在102 年8 月
1 日簽約之際加註。何況，若由該約款之文義解釋，顯應指「簽約當時台肥公司仍就租地同時收取補償金及租金」（否則買賣停止契約作廢），而實際上，簽約時台肥公司僅收取補償金（未同時收取租金），故被告亦已違反契約內容，原告得解除買賣契約，請求被告返還買賣價金。㈥上述不同之請求權基礎，為客觀選擇合併之訴，請求法院任擇其中有理由之訴訟標的為原告勝訴之判決，並聲明：
1.被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
2.原告願供擔保，請准予假執行。
3.訴訟費用由被告負擔。
三、被告之抗辯：㈠依原告提出之不動產買賣契約書，立約人部分係記載「買方
：詹桂美代石茂寅」，故契約當事人應係被告與詹桂美，而石茂寅並非契約當事人，卻主張為原告，其請求之法律依據為何，實有疑問。
㈡被告於出售系爭建物予原告時，並未向原告表示與台肥公司
仍有租賃關係，原告於訂約時已知悉被告與台肥公司無租賃關係存在，此由下述二點足資證明：1.兩造於102 年8 月 1日簽訂買賣契約時，被告即已交付原告起訴狀所附台肥公司書函，依該書函即表明：「一、……本公司自102 年起不再辦理續租。二、……台端之建物位於前述土地上，存有占用本公司土地之事實，請台端依限繳納使用補償金……」，可見原告已知系爭建物與台肥公司就基地部分並無租賃關係。
2.系爭買賣契約書第七條手寫部分約定：「乙方國有／台肥租金到102 年7 月31日止，日後由甲方負責租金」，且 102年8 月以後之台肥公司補償金係由原告繳交，原告於102 年
8 月6 日以被告名義繳交台肥公司補償金，此時系爭建物之買賣尚未交付尾款，原告至遲於此時已知與台肥公司間並無租賃關係存在，卻於102 年9 月12日、同年10月30日仍給付第三期款及尾款，可知原告早已知悉與台肥公司無租賃關係存在，被告並無詐騙原告。兩造締結系爭買賣契約時，被告已將買賣標的物即系爭建物之現況，亦即該建物與台肥公司土地已無租賃關係、而係以交付補償金之方式使用台肥公司土地之事實告知原告，並無欺罔原告之行為，此由承辦本件簽約過戶事宜之代書唐芳美於臺灣基隆地方法院檢察署 103年度偵字第1116號證述之內容（參不起訴處分書）及於鈞院證述之內容，即可知悉被告並無詐騙原告，於交易過程中已明白將交易內容及資訊告知原告，原告主張依民法第92條規定撤銷買受之意思表示，自有未恰。被告既未詐騙原告，且原告仍願給付第三期款及尾款買受系爭建物，原告自無民法第92條之撤銷權，被告受領原告交付之70萬元買賣價金，自非無法律上原因；被告既無施用詐術，自無侵害行為，原告主張不當得利或侵權行為云云，即無理由。
㈢比對證人即台肥公司職員李彥達之證言與證人唐芳美之證言
可知，唐芳美於簽約時確實有打電話詢問台肥公司土地之事，且原告於簽約時已知系爭基地無租賃關係之事實，102 年度下半年度之補償金係由原告繳交。而證人唐芳美之證言中，已提及被告有提出使用土地繳納補償金之通知及曾繳納補償金之收據（實際上，被告在簽約當日係提出102 年上半年繳納補償金之發票，由於101 年之前均係繳納租金而非補償金，故唐芳美證稱不是102 年度、而是之前年度繳納補償金之收據，應係記錯時間），亦提及兩造簽立買賣契約之際，原告已知悉被告就系爭建物係繳納使用補償金之事實。系爭契約第七條下方雖有代書手寫「台肥租金」等內容，而令人誤會是否係被告在訂約時告知原告尚與台肥公司有租賃關係之情形，然前述文字係由原告委請之代書所寫，簽約時被告所關心者乃價金如何給付。何況，代書在系爭契約第九條尚有手寫註記「⑸台肥租地有補償金及租金，若不能，地收回，本買賣停止契約作廢，乙方簽約金退甲方收回（不計利息）」，即指過戶過程中，若台肥公司不收補償金或租金而要將土地收回，則契約作廢，已收取之金錢還給賣方，故被告確有提及補償金之事實。上述手寫約款，係代書製作不動產買賣契約書時即已書寫，非如原告主張係在102 年10月30日交付尾款時才由代書手寫註記。倘如原告所稱係在102 年10月30日才書寫，則「買賣停止契約作廢，乙方簽約金退甲方收回」顯然失去意義，因102 年10月30日已履約完畢，何來「買賣停止契約作廢」？且係約定退還「簽約金」而非全部價款，更可佐證係在簽訂系爭買賣契約時即已書寫，否則不會僅記載退還簽約金而已。再者，其後之第⑹款內容為「乙方繼承倘若無法處理，應原簽約金無息退還甲方，本契約作廢」，倘第⑸款手寫部分係在102 年10月30日書寫，則第⑹款理應係在同日或更後書寫記載，但被告之繼承登記事宜在
102 年10月30日前即已辦妥，根本無「無法處理」情形，則何須畫蛇添足再約定若繼承無法處理應退還簽約金？由上可證，上述第⑸款手寫部分絕非在交付尾款時方為記載，原告主張顯係臨訟推託之詞。
㈣原告主張被告應依不完全給付準用民法第226 條第2 項給付
不能之規定負損害賠償責任云云，亦有違誤。被告已依兩造簽訂之系爭買賣契約書，將系爭建物納稅名義人變更予原告，並將系爭建物交付予原告使用，則被告已完全依約履行，何來不完全給付可言？且依最高法院77年第7 次民事庭決議內容，亦認為僅買賣契約成立後之「嗣後瑕疵」始有不完全給付可言，而系爭建物在訂約時對於台肥公司即無租賃關係，並非係訂約後方遭台肥公司解消租賃關係，故非事後發生，若原告認「與台肥公司間無租賃關係」係給付有所欠缺，依上開決議亦無不完全給付規定之適用。何況，原告主張依不完全給付準用給付不能之規定，但民法第226 條規定係以可歸責於債務人為前提，亦即對於不完全給付一事，債務人須具有故意或過失始負賠償之責，而原告在買賣締約之際即得知系爭建物之基地與台肥公司並無租賃關係，猶願意買受，被告自無故意或過失可言。
㈤至於原告主張物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任，二者
係不同之法律概念，一就標的物之實體而言，一就標的物之形式上權利（並非具體之瑕疵）而言，二者實無並容之可能。原告援引最高法院46年台上字第689 號判例意旨主張瑕疵擔保責任，但該則要旨係認為，如有此情形，係依物之瑕疵行使民法第360 條之權利，原告以此為權利瑕疵擔保責任之依據，實有疑問；且該判例係指出賣人就違章建築有被拆除之可能不負擔保責任，但對於買賣標的物本身其他瑕疵例如漏水、浴室毀損等仍須負物之瑕疵擔保責任。由於買受系爭建物之際，被告並無隱匿與台肥公司已無租賃關係之事實，原告已知悉被告與台肥公司並無租賃關係，自不得主張權利瑕疵擔保責任。原告於買受之際即已知系爭建物為未辦保存登記之建物，亦即為違章建築；既屬違章建築，當然就占用基地之權源受有限制，不論被告就系爭建物基地與土地所有權人是否具有使用關係，均不影響原告對此之認知，縱然與台肥公司有租賃關係存在而屆期，台肥公司亦可對原告主張拆屋還地之請求。因此，兩造就系爭建物於買賣契約簽訂之際，並無以系爭建物之基地須有使用權源方無瑕疵之合意，且依民法第355 條第1 項規定，原告於買受之際已知被告與台肥公司無租賃關係，被告自不負瑕疵擔保責任。且依原告所提台肥公司在103 年1 月21日發給原告之書函可知，原告至遲於該日已知悉台肥公司未出租基地，但原告卻怠至 103年7 月22日始起訴請求而通知被告，原告怠於通知，依民法第356 條第2 項規定，亦視為承認其所受領之物。本件重點在於原告早已知悉買受之系爭建物為違章建築，對於基地之使用權利受有限制，而仍願意買受，自不得再就基地之使用權有所爭執。
㈥並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
3.訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告詹桂美與原告石茂寅係夫妻，於102 年8 月1 日，以原
告詹桂美為買方，原告石茂寅為買方代理人，與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），雙方約定由被告將其所有門牌號碼基隆市○○區○○路○○○ 巷○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）出售予原告詹桂美，買賣價金為70萬元；並約定於102 年10月30日辦畢系爭建物之完稅、移轉登記、交付買賣價金、點交等相關程序。前述買賣價金以分期方式，在102 年10月30日全部付清，系爭建物之納稅義務人名義亦已變更為原告詹桂美。
㈡系爭建物之部分係坐落於國有土地即基隆市○○區○○段○○
○○○○○號土地上，另有部分係坐落於台肥公司所有之基隆市○○區○○段○○號土地上。
㈢兩造於102 年8 月1 日係相約在唐莉莉地政士事務所簽訂不
動產買賣契約書，且係由證人唐芳美（原名唐莉莉）以代書身分為兩造在系爭契約書補載手寫之約定條款，並代兩造處理後續繳費、登記等相關事宜。
㈣兩造於102 年8 月1 日簽定系爭契約書時，被告有當場提供
載明租賃期間自101 年8 月4 日起至108 年12月31日止之國有基地租賃契約書（原證２）、載明租賃期間自100 年1 月
1 日起至101 年12月31日止之台肥公司基隆廠管有土地出租合約（原證２）給原告閱覽。
㈤原告於103 年1 月下旬收到台肥公司在103 年1 月21日發文、受文者為原告詹桂美之書函（原證４）。
㈥被告有收到由台肥公司於102 年3 月5 日發文、受文者為被
告之書函（原證５），並於102 年3 月22日繳納102 年度 1月至6 月之台肥公司補償金。
㈦上述各點，業經兩造於104 年1 月28日言詞辯論期日當庭合
意列為不爭執事項（本院卷第173至174頁），且有兩造分別提出之買賣契約書（本院卷第4 至11頁、第130至133頁）、原告提出之國有基地租賃契約書（本院卷第12頁，載明租賃期間自101 年8 月4 日起至108 年12月31日止）、台肥公司基隆廠管有土地出租合約（本院卷第13頁，載明租賃期間自
100 年1 月1 日起至101 年12月31日止）、財政部國有財產署北區分署先後於102 年8 月29日、102 年10月28日蓋章發給之租金收據共2 紙（本院卷第14至15頁，先後繳納102 年
7 月至102 年8 月之租金、102 年9 月至102 年10月之租金）、台肥公司對原告詹桂美發送之103 年1 月21日肥土字第0000000000號書函（本院卷第16頁）、台肥公司對被告發送之102 年3 月5 日肥土字第0000000000號書函（本院卷第17頁）、系爭建物之內外觀照片（本院卷第135至137頁）為證，且有台肥公司於103 年9 月4 日以肥資產字第0000000000號函回覆本院，表示係以掛號方式寄送102 年3 月5 日肥土字第0000000000號書函予被告，並無送達回證或回執等情（本院卷第36至37頁），此部分均堪信為真實。另依基隆市稅務局信義分局103 年9 月10日基稅信貳字第0000000000號函暨所附資料（本院卷第40至52頁），顯示系爭建物登記納稅義務人為劉文周（即被告之配偶，於101 年8 月4 日死亡），兩造於102 年8 月1 日簽訂系爭買賣契約後，系爭建物係於102 年8 月9 日辦妥繼承稅籍登記，復於102 年9 月4 日以買賣為由將納稅義務人變更登記為原告，此部分亦堪信為真實。
五、兩造爭執要旨：㈠兩造於102 年8 月1 日簽訂系爭契約書時，被告有無當場提
供原證５所示由台肥公司於102 年3 月5 日發文、受文者為被告之書函影本？被告於102 年8 月1 日簽訂系爭契約書時，有無對原告隱瞞台肥公司與被告間在102 年度間已無土地租賃關係？抑或被告當時係對原告施行詐術，向原告謊稱與台肥公司在102 年間仍有土地租賃關係，致原告誤信為真？㈡原告主張係受被告詐欺而簽訂系爭契約書，得對被告撤銷買
受系爭建物之意思表示，依民法不當得利、侵權行為或給付不能之債務不履行損害賠償責任，請求被告給付70萬元，有無理由？㈢原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任，
要求被告返還買賣價金70萬元，有無理由？
六、本院得心證之理由：
(一)按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號判決意旨參照）。本件原告詹桂美、石茂寅係夫妻關係，共同具狀主張系爭建物係由原告二人共同購買，登記於原告詹桂美名下，簽約時係由原告石茂寅出面，在買賣契約書上以詹桂美為買方、石茂寅為買方代理人與被告簽訂系爭不動產買賣契約書，二人均為系爭建物之所有權人，故共同具名起訴等情。原告石茂寅既主張自己亦為買方，而為系爭買賣契約所生權利之主體，其當事人即為適格；何況，被告亦陳稱：石茂寅係伊先生（劉文周）之朋友，簽約前係石茂寅來向伊詢問系爭建物並討價還價用70萬元成交，簽約時係石茂寅到場與伊簽訂系爭契約等情（本院卷第 120頁），足徵被告係與原告石茂寅就買賣價金等事項達成合意，且認同「實際磋商對象係石茂寅，但買賣契約書列詹桂美為買方、石茂寅為買方代理人」之交易方式，更徵原告主張系爭建物係由原告二人共同向被告購買之事實，並非無稽。從而，原告石茂寅並無當事人不適格之情形。
(二)依卷附證據，應認被告於簽約時已向原告提及102 年間係向台肥公司繳納補償金而非租金，無從認定被告有對原告施行詐術謊稱於102 年間與台肥公司有租賃關係之情形：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例、21年上字第2012號判例意旨參照）。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任（最高法院99年度台上字第2019號判決意旨參照）。而侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第 328號、100 年度台上字第1189號判決意旨參照）。查原告主張係受被告詐欺而為買受系爭建物之意思表示且交付買賣價金70萬元予被告，欲撤銷受詐欺所為之意思表示，向被告行使不當得利返還請求權或侵權行為損害賠償請求權，則原告自應就其主張被詐欺之事實負舉證責任，如就被詐欺之事實得證明為真實者，方能撤銷其意思表示，使系爭買賣契約視為自始無效，進而依不當得利之法律關係請求被告返還已受領之價金70萬元，且若就被詐欺之事實得證明為真實者，方能認被告有故意對原告為不法侵害行為，並依侵權行為之法律關係請求被告為損害賠償。
⑵原告主張被告對原告隱瞞台肥公司與被告間就系爭建物坐落
之基地在102 年度已無土地租賃關係，且對原告施行詐術，謊稱與台肥公司在102 年間仍有土地租賃關係，致原告誤信為真而同意簽立系爭建物之買賣契約云云，惟原告自陳 102年8 月1 日簽約之際，被告僅提出國有土地現正有效之租賃契約書及台肥公司土地以往有效之租賃契約書（租賃期間至
102 年12月31日止），未見被告提出台肥公司土地在102 年間現正有效之租賃契約書或繳納102 年度租金之收據，被告僅「口頭」表示與台肥公司尚有租賃關係，且刻意隱瞞已無租賃關係之事實等情，可見原告主張其信賴被告與台肥公司有租賃關係之基礎係源自於被告之詐騙言語（且因出租合約有載明租賃起訖日期，不可能因目睹以往有效之出租合約，而認定102 年間仍有租賃關係）。然而，關於原告主張被告曾積極向原告謊稱102 年間仍與台肥公司有租賃關係一事，原告除以系爭契約書有手寫之「台肥租地」、「台肥租金」等字眼作為證據以外，並未提出其他證據以實其說。查上述手寫註記文字實係由唐芳美代書所寫，此經證人唐芳美當庭證述無誤（本院卷第122 頁），且為兩造所不爭執，自不能僅因系爭契約書上有非由被告書立之「台肥租地」、「台肥租金」等文字存在，即謂被告有積極對原告詐騙之事實。此外，原告雖多次強調被告於102 年8 月1 日簽約時並未提出台肥公司對被告發送之102 年3 月5 日肥土字第0000000000號書函（其上記載「原土地出租合約業於101 年12月31日屆滿終止，本公司自102 年起不再辦理續租」、「請台端依限繳納使用補償金〈102 年3 月31日前繳交102年1-6月， 102年7 月31日前繳交102 年7-12月〉」等內容），故不知台肥公司土地已無租賃關係或誤信仍有租賃關係等情；惟原告既見國有土地具有現正有效之租賃契約書、台肥公司土地以往（101 年底以前）之租賃關係亦有出租合約，衡情應可產生「台肥公司土地在102 年度若仍有租賃關係，理應會有出租合約等文件」之認知，其既未目睹「可信賴102 年間被告與台肥公司有土地租賃關係」之書面文件，本來即不應發生「相信台肥公司土地在102 年度仍有租賃關係」之認知（除非被告積極謊稱與台肥公司在102 年間仍有租賃關係），至於被告有無當場提出台肥公司在102 年3 月5 日給被告之書函或繳納102 年補償金之收據予原告等事實，本與判斷「原告如何相信102 年間台肥公司土地仍有租賃關係」一事無關（換言之，只有在被告有積極謊稱租賃關係存在或提出102 年之租賃契約或繳納租金之收據時，才係使原告相信租賃關係存在之基礎，而被告有無提出上述台肥公司表示不再續租之函文或繳納補償金之收據，頂多係用於判斷原告主張被告係刻意隱瞞無租賃關係一事是否可信而已，不應得出「被告未提出台肥公司在102 年3 月5 日發文之書函，原告因而相信被告與台肥公司於102 年度有租賃關係」之結論）。
⑶原告聲請通知台肥公司之人員李彥達到庭作證，證人李彥達
於本院言詞辯論期日具結證稱：伊於102 年6 月開始在台肥公司上班，102 年8 月左右，伊有接到代書的電話，代書說這個房屋要作移轉，伊有告知代書，此房屋的土地目前台肥公司是收土地使用補償金，台肥公司對於土地使用補償金是否會一直繼續收取下去不確定，要看台肥公司的政策，故會有風險，伊有問代書房屋是誰要買，因為若台肥公司在 103年還要繼續收取補償金，須知道房屋移轉給何人，才能通知該人來繳補償金，代書在電話中有告訴伊「詹桂美」，伊有登記詹貴美的名字，後來在102 年底台肥公司政策表示不再收取補償金，故伊在103 年初發函給田寮段那一帶有在繳納補償金的居民，表示台肥公司要收回土地，請他們限期拆除，發函後，石茂寅有用電話或寄信表示希望台肥公司不要拆屋收回土地，後來也有向伊要台肥公司之前與黃楚間關於土地使用補償金的相關發票及公文等資料，伊因個人資料保護法而拒絕，102 年3 月5 日之書函承辦人是郭怡君，伊不確定該公文有無交給或寄送給原告。伊只記得石茂寅說下半年度的補償金是他幫黃楚繳交，故來要發票，石茂寅還說上半年也是他幫黃楚繳交，但伊調閱發票，發票上是102 年3 月黃楚已經繳納。台肥公司就102 年下半年的補償金發票仍是開黃楚的名字，調閱發票後看到發票仍是開立黃楚的名字，故伊向石茂寅表示不方便交付發票，但會提供給法院等語（本院卷第80至83頁），台肥公司亦於103 年3 月25日以肥土字第0000000000號函檢送98至101 年間之租賃契約、102 年核收土地使用補償金之書函、103 年不再核收土地使用補償金並要求返還土地之書函、102 年3 月22日開給被告之統一發票影本等資料到院（本院卷第97至103 頁），顯示被告與台肥公司於98年至101 年間均有出租合約，被告並於102 年
3 月22日向台肥公司繳納102 年1 月至6 月土地使用補償金而取得統一發票，與證人李彥達所述相符。對照證人唐芳美下揭證言，關於「102 年8 月左右，代書曾打電話來，表示系爭建物要進行買賣移轉事宜，詢問台肥公司就系爭建物坐落基地是否仍有出租，台肥公司職員李彥達於電話中表明已無租賃關係，目前係收取土地使用補償金，且提及更名事宜」等情互核相符，更徵證人唐芳美在102 年8 月1 日處理兩造簽約事宜之際，確有詢問台肥公司關於系爭建物坐落基地之租賃關係存否事宜，並從證人李彥達口中得知102 年間已無租賃關係及斯時係收取土地使用補償金等情。
⑷兩造係於102 年8 月1 日在「唐莉莉地政士事務所」簽訂系
爭買賣契約，原告自陳當時係原告主動表示要在唐代書事務所簽約，不是被告指定的，被告更表示簽約之前並不認識唐代書（本院卷第192 頁），此與證人唐芳美證稱：當時係買方打電話來表示，買賣雙方已經講好，要在當天或隔天來伊事務所辦理簽約等情（本院卷第125 頁），互核相符，足徵兩造就系爭建物買賣簽約、過戶等事務選用之代書係由原告指定，並非由被告決定，衡情唐芳美代書在為兩造處理買賣契約書手寫註記文字等事宜時，更無刻意偏袒或維護被告之可能。而證人唐芳美於本院言詞辯論期日具結證稱：伊記得有局部的土地是國有土地，此部分有租賃契約書，有局部的土地是台肥公司，但台肥公司的土地沒有租賃契約書。簽約時賣方沒有拿出台肥公司在102 年3 月5 日發文之書函（即原證５），但有拿出要繳土地使用補償金的文件，那份文件顯示被告本應繳納土地使用補償金，期限到了還沒有繳交，且因被告要把房屋賣給買方，故雙方當場有在談論什麼期限以前的補償金由被告繳納、什麼期限以後的補償金由買方繳納。伊記得賣方當場有拿出一張不是當年度（102 年度）而是之前年度繳納補償金的收據影本。簽約當下，伊的助理有打電話詢問，一通是打到國有財產局，一通是打給台肥公司，打電話的過程伊有在旁邊，當時問台肥公司關於這棟房屋坐落的土地是否仍有在出租，台肥公司的回答是暫不放租，若要繳納是繳納補償金，日後如有需要再行通知，當時還有詢問更名的問題，台肥公司沒有當場回答，是過了一、二天以後回電話告知可以更名續繳補償金，但額度會調整，言下之意是會調高。至於契約書上伊寫8.99坪，一定是因為當場他們提供的書面資料有可以查知的面積，伊才會這樣記載。當時賣方口述說本來台肥公司土地是有租約的，但後來已經沒有租約了，改成補償金。伊會寫「租地、租金」的字眼，應該是因為當場有看到他們提供的資料有這樣的內容，例如更早以前的租約或是繳租金的收據。（問：你已經打電話問過台肥公司，為何你在契約書上仍寫租金？）因為當時看到以前的租約，且實際上很多時候，當下雖然沒有放租，但以後還有可能會放租。簽約的時候，原告知道已經停租了。當時買方有提供一筆錢，去繳納102 年度全年度之土地使用補償金，雙方講好事後即辦好後再分算賣方及買方分別要繳納的補償金。（台肥公司開立之102 年8 月6 日統一發票，其上記載「土地補償金，102 年7 月至12月」）是簽約後伊去繳納，伊在辦好後交給原告等語（本院卷第122至127頁）。
本院於該次庭期訊問證人唐芳美及被告時，係行隔離訊問，證人唐芳美並未聽聞被告之供述內容，而證人唐芳美之證言，關於「簽約時，被告有無當場提出台肥公司在102 年3 月
5 日發文之書函」與被告所述明顯有異（與原告主張被告未提出書函等情相符），足認證人唐芳美並無附和被告之答辯，更徵其並無偏頗任何一方，純係就記憶內容而為誠實陳述。將證人李彥達所述及證人唐芳美所述相互對照可知，證人唐芳美證稱「簽約之際有以電話詢問台肥公司，經台肥公司確認系爭建物基地已無租約、係收取土地使用補償金」等情既屬真實可信，其係原告指定選用之代書，無偏頗被告之虞，衡情其於簽約時既特地以電話向台肥公司確認基地狀況，在得知目前已無租約、僅收取補償金之結論後，勢必會當場向原告提及此一事實。此外，由於台肥公司土地在101 年12月31日以前有多年之租賃契約，故於101 年度以前不會開立收取土地使用補償金之收據，而就「102 年3 月22日向台肥公司繳納102 年度上半年土地使用補償金」一事，被告表明係自己繳納，原告否認曾代被告繳納，再對照被告所提臺灣基隆地方法院檢察署103 年度偵字第1116號不起訴處分書中所記載證人唐芳美之證述（本院卷第62至63頁，證人唐芳美陳述「被告有拿出房屋稅單及台肥公司於102 年3 月22日開立之102 年1 月至6 月土地使用補償金統一發票」），足徵證人唐芳美在本院證稱「賣方當場有拿出一張不是當年度（
102 年度）而是之前年度繳納補償金的收據影本」、「買方有提供一筆錢去繳納102 年度全年度之土地使用補償金，雙方講好事後即辦好後再分算賣方及買方分別要繳納的補償金」，實應指被告當場有拿出在102 年3 月22日繳納102 年度上半年土地使用補償金之收據，且原告出資供證人唐芳美繳納之補償金應係「102 度下半年即7 月至12月之補償金」（兩造於102 年8 月1 日簽約，故102 年7 月份之土地使用補償金由被告負擔，於102 年8 月份以後之土地使用補償金由原告負擔，此參系爭契約第七條下方手寫註記內容即足查知，該段雖使用「租金」字眼，惟確有表明雙方分算各應負責之範圍），堪認證人唐芳美此部分證言應係記憶錯誤所致，惟並不影響其餘證言之可信度。準此，被告抗辯當時有表明與台肥公司已無租賃關係，102 年間係繳納補償金等情，確屬真實有據，原告主張被告在簽約之際謊稱與台肥公司仍有租賃關係，刻意隱瞞台肥公司於102 年不再續租之事實云云，並非可採。
⑸原告雖主張系爭契約手寫註記之內容均使用「租地、租金」
等字眼，可認被告當時告知原告及代書其係繳納租金、而非補償金云云。細閱系爭買賣契約書，於買賣標的欄下方雖有手寫註記「國有租地6.655坪、台肥租地8.99坪」， 於第七條下方亦有手寫註記「乙方國有台肥租金到102 年7 月31日止，日後由甲方負責租金」，於第九條其他特別約定欄尚有手寫註記「⑸台肥租地有補償金及租金，若不能，地收回，本買賣停止契約作廢，乙方簽約金退甲方收回（不計利息）」（本院卷第132 頁），證人唐芳美並證稱：因台肥公司當下的答覆是暫時沒有放租，暫時是繳納補償金，但當年度的目前還沒有繳納，由於被告與台肥公司本來有租約，後來變成沒有租約，改收補償金，台肥公司又在電話中表示上開內容，所以才會在第九條註記上述文字。「（問；這段話的意思是否就是過戶的過程中，如果台肥公司不收補償金或租金，而要把地收回，這份契約就作廢，已收的錢退還給賣方，如果已過戶完成，並變更名義，契約是否就算履行完畢？）是。」「（問：為何此份契約上不直接寫補償金，而寫租金？）因為被告本來有租約，後來沒有租約，所以我才會在後面第九條附註有補償金等文字。本件本來還牽涉到繼承問題，原告還有幫被告付了一半的代書費，處理辦理繼承事宜。依照後面的但書，只要台肥公司院亦收租金或補償金二者之一，這件買賣就算成立。」（本院卷第126至127頁），更徵兩造於102 年8 月1 日簽訂系爭契約之際，被告確有當場提及台肥公司已改收取補償金一事，故由唐芳美代書於第九條其他特別約定欄以手寫註記上述內容。原告訴訟代理人主張上述約款從文義解釋應指台肥公司須同時收取補償金及租金云云，此等主張顯然有悖於常情（占用同一筆土地之事實，如係有租賃關係即收取租金，如係無合法之契約關係，則應給付相當於租金之不當得利即土地使用補償金，應無同時須收取租金又收取補償金之可能，原告以占用人身分更不可能期待此種雙重給付之情事發生），自不可採。本院當庭勘驗兩造各自持有之買賣契約書原本，編號⑸手寫約款上之雙方印文在二份原本之位置略有差異，可確認係持印章分別蓋用於二份原本無誤（本院卷第157 頁）。原告石茂寅陳稱：當時代書寫的很複雜，上述第九條⑸手寫文字位置剛好在折頁處，伊看不清楚，也不知道她在寫什麼，該印文係由代書自己蓋的，且該約款係102 年10月30日付清尾款之當日才加註云云，被告否認此情，表示該約款係在簽約當日書立。原告主張不知代書所寫編號「⑸」約款內容為何，係代書擅持其印章蓋用於約款上云云，此乃變態事實，應由原告自負舉證責任，惟原告並未提出任何證據以實其說，遑論編號⑸約款僅提及退回「簽約金」，而系爭契約顯示兩造就付款方式約定分三期交付（簽約款41萬元，被告於8 月1 日簽收；完稅款16萬元，被告於9 月12日簽收；尾款13萬元，被告於10月30日簽收），倘若編號⑸約款係在102 年10月30日加註，豈有僅退回「簽約金」（而不併將其餘款項退回）之理？更徵原告前述主張不合理。此外，細閱系爭買賣契約，除以手寫載有上述編號⑸約款外，尚有手寫之編號⑹約款記載「乙方繼承倘若無法處理，應原簽約金無息退甲方，本契約作廢」（本院卷第133 頁），而系爭建物係於102 年8 月9 日辦妥繼承稅籍登記，此有基隆市稅務局信義分局103 年9 月10日基稅信貳字第0000000000號函可稽（本院卷第40頁），足見
102 年10月30日顯然並無「繼承無法處理」之情，更徵被告抗辯編號⑸及編號⑹手寫約款係於102 年8 月1 日簽約當日即加註完畢，確屬實情，原告所述則與事實不合。原告主張係在102 年11月初已付清尾款，代書交付相關單據時，伊看到有補償金之字眼，覺得奇怪，才開始詢問台肥公司，進而發現遭詐騙，被告於簽約時係刻意隱匿102 年已無租賃關係云云（本院卷第107 頁），顯非實情。
⑹原告雖提出被告寄來之郵局存證信函（本院卷第20頁），主
張被告在存證信函提及「本人在身為上述土地有權使用人期間，未曾有該筆土地所屬台肥公司通知收回土地之情事……」，可見被告不否認其隱瞞台肥公司已不再出租土地之事實云云。然而，台肥公司於102 年3 月5 日發文之書函係記載「原土地出租合約業於101 年12月31日屆滿終止，本公司自
102 年起不再辦理出租……台端之建物位於前述土地上，存有占用本公司土地之事實，請台端依限繳納使用補償金……」（本院卷第17頁），僅在表達不願再辦理出租事宜（即不願再如同以往年度成立租賃關係），但仍要求收取土地使用補償金，並非通知欲收回土地。對照台肥公司於103 年1 月21日發文並寄送給原告詹桂美之書函，記載「因本公司於本區土地另有開發計畫，將於103 年1 月1 日起不再核收土地使用補償金，請台端於文到2 個月內騰空返還無合法使用權源之占用部分土地」（本院卷第16頁），此函文方係在表達欲收回土地之意思。被告寄送給原告之存證信函，僅表示「未曾有該筆土地所屬台肥公司通知收回土地之情事」，此與台肥公司於102 年3 月5 日發文之書函所示內容並無出入，更無對原告表示「不否認有隱瞞台肥公司已不再出租土地之事實」之意思，原告此等主張實非可採。
⑺原告主張被告在偵訊中謊稱未收到台肥公司102 年3 月5 日
書函云云，並以103 年度偵字第1116號不起訴處分書載有「被告辯稱有1 年沒有收到台肥公司土地租金的單子」等文字為證，被告否認此情，抗辯：伊沒有這樣說，伊當時是說，伊在年底沒有收到台肥公司要繳租金的單子，叫女兒去問，台肥公司小姐打電話來表示不用去繳納，且說總公司已收回此項業務，改回總公司去辦理，後來102 年3 月伊就收到書函，發現改成補償金，承辦小姐有打電話來問有無收到書函等情。細閱原告引用之該段文字，僅顯示被告表示沒有收到「台肥公司土地租金的單子」（繳納土地租金之通知），並未顯示被告向檢察官否認有收到台肥公司102 年3 月5 日書函，原告憑此質疑被告答辯不實云云，自非可採。
⑻綜合上述事證以觀，被告於102 年8 月1 日簽約之際，雖未
當場提出台肥公司102 年3 月5 日發文之書函，惟仍有提出於102 年3 月22日向台肥公司繳納102 年度上半年補償金之統一發票，向原告表明於102 年間已無租賃契約，係向台肥公司繳納補償金等內容，已足認被告對於「系爭建物占用之台肥公司土地，在102 年間已無租賃關係，而係向台肥公司繳納土地使用補償金」，已對原告進行充分告知，既無謊稱
102 年間尚有租賃關係，亦無隱匿102 年間無租賃關係、僅繳納補償金之情形。原告主張被告有積極實施詐術，謊稱與台肥公司仍有租賃關係，隱匿台肥公司曾發函通知不再續租及102 年間係繳納補償金之事實，使原告誤信台肥公司土地仍有租賃關係云云，就此等對己有利且應負舉證責任之內容，既未提出積極證據以實其說，此等主張與卷附諸多證據顯示之客觀情狀亦均不合，本院自無從採信為真。
(三)原告不得以被詐欺為由撤銷買受之意思表示，更無從依不當得利及侵權行為之法律規定請求被告給付70萬元：
⑴原告主張係受被告詐欺，致為買受系爭建物之意思表示，依
民法第92條規定可對被告撤銷買受之意思表示，且撤銷後，買賣契約歸於無效，被告受領70萬元為無法律上原因，原告得依民法第179 條不當得利之法律規定請求被告返還70萬元云云。然而，關於原告主張「受被告詐欺」一事，業經本院認定係不可採（詳如上述），則原告欲以此為理由撤銷買受之意思表示，自不合法。前述買受系爭建物之意思表示既屬有效且不得撤銷，則買賣契約即因兩造意思表示合致而成立生效，原告已依約付清價金，被告亦已依約將系爭建物納稅義務人名義辦妥繼承及變更登記，且將系爭建物交付原告。兩造間就系爭買賣契約各應負之義務均已履行完畢，被告以買賣契約之買方受領買賣價金70萬元，自屬有法律上原因，並無不當得利可言，原告依不當得利之法律關係，要求被告返還70萬元云云，自無理由。
⑵原告主張係受被告詐欺，致原告之財產權受有70萬元之損害
，欲依民法第184 條第1 項前段侵權行為之規定，請求被告為損害賠償，要求被告給付70萬元云云。然而，依卷附證據，足認被告並無對原告為詐欺行為，原告主張之「詐欺不法行為」並不存在，亦未舉證說明被告有何「詐欺」以外其他不法行為存在，則原告依侵權行為之法律關係，要求被告應賠償70萬元填補其所受損害云云，自無理由。
(四)原告主張被告係出賣人，應負不完全給付之債務不履行責任，且應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任，請求被告給付70萬元，均不可採：
⑴兩造締結之買賣契約，買賣標的物為系爭建物，此為兩造所
不爭執之事實。系爭建物坐落之基地，有部分係占用國有之土地（由國有財產署管理），有部分係占用台肥公司之土地。其中占用國有土地部分有正有效之租賃契約，而占用台肥公司土地部分已無租賃關係，僅係繳納土地使用補償金，此為被告向原告告知及以相關書證提供給原告閱覽之內容，業經本院析述如上，足徵兩造以買賣契約所約定之內容，至多僅及於「國有土地之租賃關係，在系爭建物出售、移轉原告後，租賃關係亦隨同由原告承受」而已（即「契約承擔」，被告將其與國有財產署因租賃契約所生之權利義務，概括地讓與原告承受，此須得國有財產署之同意），不可能包含「系爭建物與台肥公司間之租賃關係（此關係根本不存在，且雙方於締約時均明知且進行討論），隨同移轉由原告承受」在內，且因簽約之際，系爭建物就台肥公司土地並無合法之占用權源，僅因有使用土地之事實而繳納102 年度上半年之土地使用補償金，則被告既無合法之占用權源，即無將任何合法占用權源移轉予原告之可能，原告既於簽訂買賣契約時明知系爭建物就台肥公司土地並無合法之占用權源，仍願意買受，自無從要求被告仍應設法將不存在之權利（指與台肥公司間有合法之占用權源）移轉予原告，此等權利並不屬於系爭買賣契約可含括之範圍，被告就此等不存在之權利亦無給付義務可言。
⑵關於不完全給付之債務不履行責任部分：
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227 條定有明文。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。此為民法第226 條第
2 項所明定。而債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227 條第
1 項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立前即自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246 條第1 項或第247 條第1 項、第2 項所定「契約因以不能之給付為標的而全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問題，亦無適用同法第227 條規定之餘地（最高法院99年度台上字第2033號判決意旨參照）。查原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，依民法第227 條、第226 條第2 項規定，請求被告負全部不履行之損害賠償，而要求被告給付70萬元云云，則原告自應先舉證說明有何「可歸責於被告」之事由，且應說明被告有何「給付不合債之本旨」之不完全給付情事，若被告並無可歸責事由，原告在本件訴訟要求被告給付之內容又非系爭買賣契約所約定被告應負給付義務之範疇，則原告自無從對被告主張不完全給付之債務不履行責任。
2.查系爭建物係未曾辦理建物所有權第一次登記之建物（無建物所有權狀，俗稱違章建築），此為原告於簽訂系爭買賣契約時明知之事實。兩造於簽約之際，被告已向原告表明系爭建物就台肥公司土地已無租賃關係、於102 年度係繳納土地使用補償金等情，原告仍願買受系爭建物（原告應係期待台肥公司會繼續收取土地使用補償金而容忍系爭建物繼續占用土地，故仍為買受之意思表示），並與被告簽立系爭買賣契約，則被告就系爭建物占用台肥公司土地部分並無租賃等合法占用權源一事既已誠實告知原告（所謂「土地使用補償金」本即係在無租賃、使用借貸等合法占用權源之情況下，因使用土地而須給付之相當於租金之不當得利），應認被告並無任何可歸責之事由可言。台肥公司於103 年1 月間以書函通知表示系爭建物坐落之土地不再收取土地使用補償金，要求占用人須騰空返還占用之土地，此乃雙方簽訂買賣契約且履行完畢後，嗣後另行發生之事實，且非被告所能決定，更無可歸責於被告可言。
此外，被告就系爭買賣契約本於出賣人身分應負之給付義務，本即不含「系爭建物就坐落台肥公司土地部分，須與台肥公司間具有合法使用權利」在內，原告主張此乃被告應負之給付義務，因被告之給付不完全（僅給付系爭建物，但系爭建物欠缺占用台肥公司土地之合法權源，致台肥公司以土地所有權人身分要求原告拆屋還地，而使原告買受系爭建物可享受之權利受損），未依債之本旨為給付云云，然而，被告就系爭買賣契約本即不負原告主張之上述給付義務，其就系爭建物稅籍登記移轉予原告，並將系爭建物之事實上管領權交付原告（另同意國有土地之承租人身分移轉由原告承擔），已屬依雙方所約定契約之本旨為給付，並無債務不履行可言，故原告依民法債務不履行中不完全給付之規定，要求被告負損害賠償責任云云，自非可採。
⑶關於物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任部分：
1.民法第348 條第1 項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」第349 條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」第353 條規定：「出賣人不履行第34
8 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」第354 條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」第360 條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」第259 條第1、2款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」第260 條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」又系爭契約第三條第㈠款約定：「本件土地房屋乙方鄭重聲明並無上手來歷不明又無權利之瑕疵或其他債務之糾紛，如有第三人對於本件買賣或對於本件土地房屋所有權等有所主張或其他糾葛，概由乙方完全責任解決清楚，絕不得對甲方有絲毫損失。如有抵押權或其他設定者連同房屋租賃關係應辦理所有權過戶完妥前申請塗銷登記與撤離清楚不得延緩，倘若有類似情事發生時乙方應完全負責處理外，並應對甲方負其所受一切損害之賠償責任。」以上為原告臚列欲對被告主張出賣人所負擔保責任之請求權基礎。
2.原告主張系爭建物具有物之瑕疵及權利瑕疵云云，然而，系爭建物係未辦保存登記之建物，原告於買受時已知系爭建物就台肥公司土地係繳納補償金，並無使用土地之合法權源，是以，關於系爭建物就台肥公司土地因無權占用而處於隨時可能遭台肥公司要求拆屋返還土地之危險，自亦具有認識，原告既仍願意買受，足見依原告之決定，系爭建物於買受時所應具備之價值、效用或品質中，本即不含「因就台肥公司土地有合法占用權源，而免受台肥公司要求拆屋返還土地」之要件（雙方所訂買賣契約之預定價值或預定效用中，並不包含此要件），被告亦無故意不告知上情，或向原告保證「系爭建物雖就台肥公司土地無合法占用權源，仍不會受台肥公司要求拆屋返還土地」之情事，則被告於102 年10月30日收受尾款點交系爭建物予原告時，交付之系爭建物即難謂有原告所指之物之瑕疵或權利瑕疵（因受台肥公司要求拆屋還地，須拆除部分建物，致建物喪失原本經濟效益及使用價值）可言；遑論102 年間交付之際，台肥公司就系爭建物仍係收取土地使用補償金，直至103 年1 月間方因政策變更而決定收回土地並要求占用人拆屋騰空返還土地，更徵被告於102 年間交付系爭建物予原告之際，亦即利益承受與危險負擔移轉予原告之際，並無原告所指之「瑕疵」存在。此外，民法第355 條第1 項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第 1項所稱之瑕疵（物之瑕疵）者，出賣人不負擔保之責。」第351 條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」均明示若買受人於契約成立時，知有瑕疵存在者，出賣人即不負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保之責任。縱使將上述「系爭建物無使用台肥公司土地之合法權源，隨時或日後有遭台肥公司要求拆屋還地之危險，且因103 年1 月間台肥公司表明要求拆屋還地之意，前述危險即將實現」視為原告所指之「瑕疵」，由於原告於買賣契約成立時（即102 年8 月1 日簽訂系爭契約時），明知系爭建物就台肥公司土地無租賃關係，無合法占用權源等情，仍決意買受，仍屬民法第355 條第1 項及第351 條所定「買受人於契約成立時知有瑕疵」之情形，被告即不負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保之責。原告自不能因事後遭台肥公司要求拆屋騰空返還土地，而要求被告須負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任。
3.原告雖援引最高法院46年台上字第689 號判例要旨及71年度台上字第2395號判決要旨，主張前述判例提及「被上訴人出賣系爭房屋於上訴人，當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除」；系爭建物雖係違章建築，被告仍應對原告負權利瑕疵擔保責任，且權利瑕疵擔保責任為法定責任，不以故意或過失為要件，被告隱匿承租權已不存在之事實而故意不告知原告，原告得依民法第360 條請求損害賠償云云。然而，細閱最高法院46年台上字第689 號判例要旨之判決全文中尚有：「系爭房屋，其建築之基地，如為第三人所有，原建築房屋人並無得為建築之正當權原，亦屬重大瑕疵之一種，倘上訴人於出賣時，隱匿此項瑕疵而故意不告知買受之上訴人，依民法第
360 條之規定，買受之上訴人自非不得以此為向出賣之被上訴人請求損害賠償之原因」等論述，著重在因出賣人有民法第360 條「故意不告知物之瑕疵」之情形，方有適用餘地，且亦僅牽涉出賣人是否應負物之瑕疵擔保責任而已，並不牽涉權利瑕疵擔保責任，原告引用該則判例作為其主張被告應負權利瑕疵擔保責任之基礎，即非適當。兩造於102 年8 月1 日簽訂系爭契約之際，被告已誠實將系爭建物坐落之台肥公司土地已無租賃契約，102 年間係繳納土地使用補償金等事實，告知原告，並無「故意不告知」之情事。至於最高法院71年度台上字第2395號判決要旨，係謂「出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351 條及第355 條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要」，惟依民法第355 條第1 項及第351 條規定，原告已不得要求被告負瑕疵擔保責任，業經本院析述如上，原告援引上述最高法院判例及判決意旨，即謂被告縱無故意或過失，仍應負損害賠償責任云云，要非可取。準此，原告主張依上述民法規定，欲解除系爭買賣契約，要求被告回復原狀返還已受領之70萬元，或要求被告負損害賠償責任而給付70萬元云云，均不可採。
七、綜上所述，原告臚列之各項請求權基礎，經本院逐一審酌後，均無從得出有利於原告之心證。從而，原告請求被告給付70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5 計算之遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
八、本件訴訟標的金額為70萬元，應徵收第一審裁判費 7,600元（由原告預繳），加計證人李彥達之日旅費 632元（由原告預繳）、證人唐芳美之日旅費 530元（由被告預繳），合計訴訟費用為8,762元，均應由敗訴之原告負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第
1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 4 月 2 日
民事庭法 官 張婷妮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 7 日
書記官 余富琦