臺灣基隆地方法院民事判決 103年度重訴字第22號原 告 永鉿行工程有限公司法定代理人 汪國駿原 告 吳泓霈即一路發房屋企業社共 同訴訟代理人 陳雅萍律師被 告 瑞基漁業有限公司法定代理人 駱之文訴訟代理人 黃丁風律師
黃雅羚律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國103年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬貳仟肆佰柒拾捌元，由原告永鉿行工程有限公司負擔新臺幣陸萬零肆佰貳拾陸元，餘由原告吳泓霈即一路發房屋企業社負擔。
事實及理由
一、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告於提起本件民事訴訟時，所列應受判決事項之聲明原為：「（第1 項）被告應給付原告永鉿行工程有限公司新臺幣（下同）601萬4,254元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。（第2項）被告應給付原告吳泓霈即一路發房屋企業社120萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。」嗣原告訴訟代理人於民國102年4月18日本院言詞辯論中將上開訴之聲明第1 項變更為：「被告應給付原告永鉿行工程有限公司601萬6,614元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。」（本院卷第60、62頁）核屬擴張應受判決事項之聲明。揆之前揭規定，應予准許。
二、原告主張㈠原告起訴意旨略以：
1.被告之法定代理人駱宗安（已於103年2月10日變更為駱之文）前委託原告吳泓霈即一路發房屋企業社銷售被告所有之基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號（權利範圍均為1/1，建物門牌基隆市○○區○○○路○○○○○○○○○號）建物及其基地即同段520、527、528地號（權利範圍均為1/1）、同段518、519 地號（權利範圍分別為6/24及20/24）土地（下稱系爭不動產，起訴狀漏載同段518、519地號之應有部分），並簽訂不動產專任委託銷售契約書（含契約變更附表，下稱系爭不動產委託銷售契約），嗣原告吳泓霈即一路發房屋企業社透過加盟之台灣房屋仲介系統，為被告尋得買家即原告永鉿行工程有限公司，被告因而與原告永鉿行工程有限公司就系爭不動產簽訂買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），約定買賣價金由第一建築經理股份有限公司所設立之履約保證信託專戶管理及撥付。而原告永鉿行工程有限公司已於102年12月31日及103年1月6日依約給付第1、2期買賣價金各300 萬元至上開履約保證專戶，被告雖交付系爭不動產所有權狀及公司登記事項卡影本予承辦地政士葉承翰，然未依約配合用印，且其法定代理人駱宗安嗣即隱匿而無法聯繫。經地政士葉承翰發函被告，被告竟由其他股東委任律師函覆而主張駱宗安出售系爭不動產係無權代理，並拒絕履行系爭不動產買賣契約，原告永鉿行工程有限公司再於103年2月17日發函被告催告履行，被告雖於翌日收受該函文，然迄未履行系爭不動產買賣契約之給付義務。
2.被告經催告而迄未履行系爭不動產買賣契約之給付義務，此給付遲延自係可歸責於被告。原告永鉿行工程有限公司爰依民法第254 條規定，以本件起訴狀繕本之送達，對被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示。而依系爭不動產買賣契約第10條之約定，被告應賠償原告永鉿行工程有限公司已付價款600 萬元同額之違約金，及負擔原告永鉿行工程有限公司已付稅款與地政士辦理案件相關費用1萬6,614元。另依系爭不動產委託銷售契約第9 條約定，被告尚應給付原告吳泓霈即一路發房屋企業社按系爭不動產成交價3,000 萬元之4%計算之服務報酬即120 萬元。爰提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應給付原告永鉿行工程有限公司601萬6,614元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵被告應給付原告吳泓霈即一路發房屋企業社120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶原告等願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯之陳述：
1.有關有限公司股東執行業務，依同法第108 條準用同法第52條之規定，僅須依照法令、章程及股東決定即可；而駱宗安係經被告股東選任之董事，依公司法第108條第1項規定，對外代表公司，被告章程對董事執行業務之權限復無限制，則駱宗安並無違反法令、章程及股東決定之情形。被告援引之經濟部96年10月24日經商字第00000000000 號函，雖稱公司法第52條第1 項之「股東之決定」係股東全體之同意，然公司法有關有限公司決策者之設計，主要為董事，依公司法第
108 條準用第46條規定，有限公司業務之執行，係取決於過半數董事同意，而駱宗安係被告唯一董事，且其主張為公司營業資金籌措而有出售系爭不動產之必要，所為亦屬公司營運事務，其自得單獨代表公司對外為法律行為，其所簽立之契約亦足生拘束兩造之效果；反之，公司法第52條第1 項並非明定須得全體股東之同意，是上開經濟部函文，係超越法律之解釋，於法無據。且縱有違反公司法第52條第1 項規定之情形，依同條第2 項之規定，亦僅生該違反者應負賠償公司之責任，而非生對外法律行為無效之結果。
2.又有限公司並無準用公司法第185條第1項之規定，且有關「讓與主要部分之營業或財產」「係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言」（最高法院81年度台上字第2696號民事裁判要旨參照）。而根據被告所提資產負債表所示，被告資產總額計為1,179萬3,661元，系爭不動產之價值則為584萬5,293元，僅占被告資產總額之49.56%，尚難謂係被告主要部分之財產。其次，被告主要經營提供客戶魚獲冷藏服務，其主要營業設備為冷藏設備，而冷藏設備之運轉不以放置於系爭不動產為必要，故系爭不動產並非被告主要營業或財產，亦非被告營業所必需。再者，系爭不動產之買賣價金與市場行情相當，被告雖出售系爭不動產，亦取得對價之價金，於被告資產總額不生影響，反而促進被告資產之活絡，增加營業資金運用之靈活度，是其轉讓亦不影響被告所營事業不能成就。此外，被告營業項目並非僅冷凍庫房出租或寄藏業務，庫房租賃甚至並非被告章程所定營業項目，是系爭不動產出售並不影響被告營業。況本件原告永鉿行工程有限公司係請求被告就債務不履行之違約賠償，非請求交付讓與標的即系爭不動產，已無涉是否讓與主要部分之營業或財產之爭議。
3.被告營業項目雖包括各項水產物之冷藏業務，而需冷凍設備，但系爭不動產買賣契約之標的並不包括冷凍設備，又被告冷凍設備雖然有部分鑲嵌在系爭不動產之廠房內，但根據被告所提照片及鈞院勘驗現場所見，系爭不動產之廠房破舊，非不能花費少許成本而將包括發電機、冷凍機、冷煤桶、堆高機等機器，甚至冷媒管等設備，移至他處設置，或於他處設置新管線而繼續營業，所以也不構成影響被告營業。況依被告所提資產負債表，機器設備扣除折舊後之殘值僅44萬7,662元，另生財器具扣除折舊後之殘值亦僅15萬9,964元（原告言詞辯論意旨狀誤算為15萬9,364 元），且廠內管線多有銹蝕，若繼續經營水產冷藏業務，短期內亦將面臨汰舊換新，故可趁此出售系爭不動產而搬遷廠房機會於新址重設新廠，或向他人租用冷凍設備繼續營業，即尚不能遽認系爭不動產買賣契約將使被告所營事業不能成就，且此事實亦應由被告負舉證責任。
4.原告吳泓霈即一路發房屋企業社與被告間所簽訂之系爭不動產委託銷售契約，屬委任契約之性質，與系爭不動產買賣契約有效與否或系爭不動產是否為被告主要營業或財產之爭執無涉，而於約定任務完成時即取得服務報酬請求權。
三、被告答辯㈠被告之股東原計有駱宗安、駱亦安、駱得安、駱逸萍、駱和
裕等5人，出資額依序為92萬6,000元、55萬7,000元、55萬7,000元、30萬7,000元、90萬3,000元，以經營水產物冷藏、冷凍倉庫業務為主，由駱宗安擔任董事並負責經營。被告雖收益不多，但略有盈餘，並無虧損，而無向外告貸或出售廠房及土地之必要。103年1月間，突有自稱土地代書及房屋仲介者到被告股東駱得安所經營位在基隆市○○路之雜貨店表示駱宗安以被告名義簽發支票向外調借現金，並將被告全部廠房土地出售云云，駱得安聯絡駱宗安未果而無從查證，嗣又接獲訴外人劉震宇所寄存證信函表示駱宗安向其借款並將被告工廠出售云云，被告股東駱得安及駱亦安始驚覺事非單純，由駱宗安之子駱友文向警方申報失蹤人口而報請協尋，另協同駱宗安之子駱之文、駱友文至被告工廠查看，赫然發現出售被告系爭不動產之契約書等文件，另調閱銀行存摺等物，發現駱宗安涉嫌侵占被告資產，遂向臺灣基隆地方法院檢察署提出告訴，由該署檢察官以103年度偵字第692號及103年度交查字第80號偵查中。
㈡就原告永鉿行工程有限公司起訴請求部分，根據經濟部96年
10月24日經商字第00000000000號函：「一、依本部77年9月
8 日商字27377號函：『按公司法第185條係為規範股份有限公司之規定，有限公司並無準用之規定。有限公司若遇有公司法第185條第1項所規定之3 款情事（即締約、變更或終止關於出租全部營業、委託經營或與他人經常共同經營之契約；讓與全部或主要部分之營業或財產；或受讓他人全部營業或財產，對公司營運有重大影響者）時，應依照公司法第10
8 條準用第52條規定辦理。』準此，有限公司讓與主要部分之營業或財產時，應依照法令、章程及股東之決定（股東全體之同意）。倘讓與之營業或財產非屬主要部分時，應依照公司法第108 條準用第46條規定辦理，即取決於過半數董事之同意，惟如屬通常事務，董事各得單獨執行。但其餘董事有一人提出異議時，應即停止執行。至『通常事務』、『主要部分』之認定，應視各該公司之營業及其經營性質而有不同，尚難概括釋示，應由公司自行認定。如有爭議，因涉及事實認定及私權問題，應循司法途徑解決。二、又有限公司因無股東會之組織。是以，凡依公司法規定，須經股東同意之事項，毋庸以會議之方式為之，採書面表決，亦無不可。併為敘明。」而被告之營業乃從事水產之鹽漬、乾燥、冷藏、漁撈、養殖、買賣及進出口業務，另根據鈞院勘驗系爭不動產之廠房，可知除冷凍機4台、柴油發電機及堆高機各1台尚可移動或拆卸外，其餘冷凍庫內之冷媒管等管線、發泡劑及木造保護層等，苟若拆卸，即形同廢鐵及垃圾，而不可能再在他處組裝冷凍庫以接續經營冷凍業務。是系爭不動產難謂非被告之主要財產及營業，出售系爭不動產亦難謂對被告營業不生重大影響。原告有關系爭不動產之廠內冷凍設備運轉不以放置系爭不動產為必要之主張，係不懂冷凍庫經營設置之情形，或未至冷凍廠房參觀之見解，委無可取。
㈢又依被告102 年12月31日之資產負債表，被告資產總額計為
1,179萬3,661元，包括現金及存款等流動資產計503萬8,908元、系爭不動產計584萬5,293元（其中土地部分為504萬4,257元，建物部分原為328萬5,775元，經扣除累計折舊248萬4,739元後，僅餘80萬1,036 元）、機器設備、生財器具及其他固定資產90萬9,460 元（均扣除累計折舊），是系爭不動產佔被告全部固定資產之86.88%。則駱宗安將系爭不動產出售予原告永鉿行工程有限公司之買賣，已幾乎包含被告全部營業及財產，屬讓與被告主要財產之行為，應無疑義。再依被告102年度損益及稅額計算表，被告102年度之營業收入為239萬8,610元，扣除費損後之所得為66萬0,155 元，繳交營利事業所得稅11萬2,226 元，是被告經濟規模不大，但營運正值，並無負債，而無出售主要財產以供周轉之必要。則依公司法第108 條準用第52條之規定，應取決被告其他股東之決定。而駱宗安既未取得被告其他股東之決定，而與原告吳泓霈即一路發房屋企業社簽訂系爭不動產委託銷售契約及與原告永鉿行工程有限公司簽訂系爭不動產買賣契約，均屬無權代理，非經被告承認，對被告不生效力。而被告其他股東得悉上開駱宗安之無權代理行為後，即委由被告訴訟代理人以103年2月8日103年度基律字第911、913號函不承認駱宗安上開所簽訂之系爭不動產委託銷售契約及買賣契約，則駱宗安與原告吳泓霈即一路發房屋企業社簽訂之系爭不動產委託銷售契約及與原告永鉿行工程有限公司簽訂之系爭不動產買賣契約對被告自不生效力。原告吳泓霈即一路發房屋企業社訴請被告給付服務報酬及原告永鉿行工程有限公司訴請被告給付違約金，均於法無據。
㈣駱宗安與原告吳泓霈即一路發房屋企業社簽訂者，為委託銷
售被告幾為全部財產之系爭不動產，如銷售成功，對被告營運致生重大影響。而原告等人均明知與駱宗安簽約時，未得全體股東之同意，從而該等契約之簽訂，均屬駱宗安無權代理之行為，而效力未定，被告除駱宗安以外之股東已通知原告等人表示不承認駱宗安之無權代理行為，是原告本件主張均無理由。
㈤因而聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
四、本件經本院整理並與兩造協議簡化爭點後，確認兩造不爭執事項及主要爭點如下（本院卷第146至147頁）：
㈠不爭執事項：
1.被告前法定代理人駱宗安前委託原告吳泓霈即一路發房屋企業社銷售被告所有之系爭不動產，並簽訂系爭不動產委託銷售契約，原告吳泓霈即一路發房屋企業社則仲介原告永鉿行工程有限公司與由駱宗安代表之被告簽訂系爭不動產買賣契約，原告永鉿行工程有限公司先後於102年12月31日及103年1月6日依約將買賣價金各300 萬元匯入履約保證專戶，然被告未依約配合用印，經地政士葉承翰於103 年2月7日以基隆信義郵局存證號碼10號之存證信函催告被告，被告則由除駱宗安以外之其他股東委由被告訴訟代理人以103年2月8日103年度基律字第911、913號函分別回覆原告吳泓霈即一路發房屋企業社及永鉿行工程有限公司，主張駱宗安代理被告與原告吳泓霈即一路發房屋企業社簽訂系爭不動產委託銷售契約及與原告永鉿行工程有限公司簽訂系爭不動產買賣契約之行為，均屬無權代理，而不承認該等契約，並拒絕履行系爭不動產買賣契約；而原告永鉿行工程有限公司因系爭不動產買賣契約已支付稅款及地政士相關費用則計為1萬6,614元。
2.被告之股東原為駱宗安、駱亦安、駱得安、駱逸萍、駱和裕等5人，出資額依序為92萬6,000元、55萬7,000元、55萬7,000元、30萬7,000元、90萬3,000元，登記經營事業如登記案卷所載，被告所在地亦設系爭不動產其中基隆市○○區○○○路○○○號址；除駱宗安外，其餘股東於103年2月6日均同意駱逸萍出資額之15萬元轉讓於駱之文、解任駱宗安之董事職務、選任駱之文為董事等事項，並由駱之文於同年月10日申請登記，經經濟部中部辦公室於同日以經授中字第00000000000號函准予登記。
3.兩造所提證據之形式上真正均不爭執。被告所提資產負債表、損益與稅額計算表之內容均不爭執。另系爭不動產廠房情況如本院103年7月29日勘驗筆錄所載。
㈡兩造主要爭點：
1.系爭不動產是否為被告主要財產？
2.被告前法定代理人駱宗安是否有權代理被告與原告吳泓霈即一路發房屋企業社簽訂系爭不動產委託銷售契約及與原告永鉿行工程有限公司簽訂系爭不動產買賣契約？
五、本院之判斷㈠上開兩造不爭執事項1.2.之事實，除有原告提出之嘉義市政
府102年3月25日府地權字第0000000000號函、被告之公司基本資料列印、有限公司變更登記表、基隆市政府核發之營利事業登記證、經濟部核發之工廠登記證、系爭不動產登記第一類謄本、系爭不動產買賣契約及委託銷售契約、基隆信義郵局103年2月7日10號存證信函、被告訴訟代理人103年2月8日103年度基律字第911號函、地政士葉承翰出具之請款明細表及追加請款明細表、基隆市稅務局103年1月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、基隆市信義地政事務所地政規費徵收聯單、購買票品證明單等影本（本院卷第8 至38頁），及被告訴訟代理人提出其103 年2月8日103年度基律字第913號函及中華郵政掛號郵件收件回執等影本在卷（本院卷第57至58頁）可參外，且經本院依職權調閱被告公司登記案卷綦詳，復為兩造所不爭執，堪信屬實。而根據系爭不動產登記第一類謄本及系爭不動產買賣契約之約定，原告永鉿行工程有限公司向被告買受之系爭不動產，其中建物門牌基隆市○○區○○○路○○○號係包括基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號全部建物及部分同段1建號之建物，而其餘同段1建號之建物則屬建物門牌基隆市○○區○○○路○○○○○ 號（本院卷第26、19至22頁），雙方並約定「買賣雙方同意本案賣方須清空冷凍庫及器材及因此衍生之雜物，此外該不動產標的需留下冷凍門、電梯及工廠登記證予買方使用，否則以違約論。」（本院卷第29頁）是系爭不動產買賣契約之買賣標的除系爭不動產外，尚及於原可拆卸移置他處使用之不銹鋼冷凍門及電梯，及該址之工廠登記證甚明。
㈡而依上開被告102 年12月31日之資產負債表（本院卷第76頁
），被告資產總額計為1,179萬3,661元，包括現金及存款等流動資產計504萬0,918元、不動產計584萬5,293元（其中土地部分為504萬4,257元，建物部分原為328萬5,775元，經扣除累計折舊248萬4,739元後，餘80萬1,036 元）、機器設備、生財器具及其他固定資產88萬2,726 元（其中機械設備原為554萬9,907元，扣除累計折舊510萬2,245元後，餘44萬7,662元，另生財器具原為122萬6,979元，扣除累計折舊106萬7,015 元後，餘15萬9,964元，其他固定資產原為94萬5,224元，扣除累計折舊67萬0,124元後，餘27萬5,100元）（被告答辯狀所列90萬9,460 元，係包括扣除累計折舊之機器設備、生財器具、其他固定資產、流動資產之物料及其他資產之存出保證金）；而此資產負債表之內容及系爭不動產即為被告所有之全部不動產，原告並無爭執，僅主張其佔被告總資產49.56%云云。然被告資產負債表所列資產，除其中現金及銀行存款係據實列帳，而機器設備及生財器具等則因使用及時間經過而應陸續折舊，故扣除累積折舊後之金額，與實際價額應無重大落差外，有關系爭不動產之現值，根據系爭不動產買賣契約之簽約價額，原告永鉿行工程有限公司係以總價3,000 萬元（建物：900萬元、土地2,100萬元）購買，即足知系爭不動產之價額，於上開資產負債表中被明顯低估；易言之，若究其實際價額，系爭不動產之買賣標的價額，應逾被告總資產之80%【3,000萬元 ÷（1,179萬3,661元－584萬5,293元＋3,000萬元）≒83.45%】，而非僅原告主張之49.56%而已。
㈢又系爭不動產，經本院勘驗結果：「1.系爭不動產之基隆市
○○區○○○路○○○ 號及334之1號建物，為平行兩排兩層樓廠房，中間以木造支架及石棉瓦浪板搭設人字型屋頂，屋頂有多處修補及破損情況。上開廠房內共有17間小型（其中 9間在2樓）及2間大型冷凍庫，小型冷凍庫約為10坪，大型冷凍庫則約為數10坪，均在使用中，而根據廠房內中央溫度控制系統顯示，冷凍庫內溫度約在零下14到19度左右。廠房內尚有1條輸送貨物到2樓用之輸送帶，目前並未使用，輸送帶旁有1儲水槽，屋頂設有2 座散熱設施，正在運轉中，另有1台柴油發電機供停電緊急使用；廠內另設有輸送貨物用之電梯，則可正常運作。2.被告法定代理人隨機打開大型及小型冷凍庫各1 間，其內堆置貨物，天花板鋪設冷媒管，天花板及牆壁鋪設發泡劑及木造保護層。廠房後方設有4 台冷凍機，其中2台為100 匹馬力，另外2台為75匹馬力，均在運轉中。冷凍機後方設有冷媒桶。廠房內堆置棧板，另有1 台堆高機。3.上開廠房西側另銜接鐵皮廠房，該鐵皮廠房其中一部分尚有2層樓，鐵皮廠房設有2間小型及1間大型冷凍庫，但2間小型冷凍庫因後牆破損，現已無供冷凍貨物使用，僅堆置雜物器材，上開鐵皮廠房2 樓可供休息使用。4.上開冷凍庫與廠房內所見冷媒管均有層層包覆之保護層，與冷凍庫牆面連接處尚有設置發泡劑。5.本院履勘時，有廠商運送以紙箱包裝之漁獲商品進入廠區，欲交由被告冷凍保管。」等客觀狀況，有被告所提供照片及本院勘驗筆錄暨所拍攝之照片在卷（本院卷第91至132 頁）可參，且為兩造所不爭執，均堪認屬實情。
㈣而根據上開照片所示，除冷凍機、冷媒桶、發電機及堆高機
等設備或可移置他處使用，另可拆卸之冷凍門及電梯則屬系爭不動產買賣契約之買賣標的（依系爭不動產買賣契約書之約定）外，其餘已鑲嵌在廠房內之保溫層及管路等，均已敝舊，顯示其目前固屬堪用，尚有續用價值，因而亦正在營運使用中，但若拆移他處裝設，僅拆裝之工資，即恐所費不貲，而莫如重新裝設，更不如於原廠繼續經營！易言之，原告有關將管路等設施移置他處經營之構想，難謂有公司經營之合理性。且縱不論上開冷凍庫管路等設備，應無拆移他處續用之可能，縱被告可將冷凍機、冷煤桶、發電機、堆高機甚至各項管路等設備拆移，亦須先有包括保溫層、冷凍門等相關設備齊全之廠房，方有可能繼續營業。此外，按設立工廠所使用之土地，以利用都市計畫工業區、非都市土地編定為丁種建築用地、依法編定開發之工業區或其他依法令規定可供設廠之土地為限。工廠設廠完成後，應依本法規定申請登記，經主管機關核准登記後，始得從事物品製造、加工。工廠登記事項有變更時，應辦理變更登記。工廠管理輔導法第
9 條、第10條第1項及第16條第2項分別定有明文，另同法第15條尚規定工廠辦理登記或變更登記之消極要件。而系爭不動產買賣契約之買賣標的，甚至尚包括被告上址廠房之工廠登記證，亦如前述；是被告若依系爭不動產買賣契約履行給付義務，而將系爭不動產、冷凍門、電梯及工廠登記證等物均交付原告永鉿行工程有限公司者，被告將立即欠缺設備齊全之廠房及經主管機關核准之工廠登記證，而無繼續合法營業之可能。則從是否為非常規交易而影響公司存在核心價值之立場分析而論，系爭不動產委託銷售契約及系爭不動產買賣契約所委託與出售之上開標的物，實足認係屬被告之主要財產。
㈤另按公司法第185 條第1項第2款所謂讓與主要部分之營業或
財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言（最高法院81年台上字第2696號民事裁判要旨可資參照）。又經濟部69年2月23日經商字第05705號函亦謂：「公司法第185 條第1項第2款規定之『讓與全部或主要部分之營業或財產』須經股東會之特別決議者，係指因其全部或主要部分營業或財產之轉讓，影響其原訂所營事業之不能成就為準……」。查被告公司之登記所在地即為系爭不動產址，此參原告所提經濟部商業司公司資料查詢基本資料足知（本院卷第8 頁，另根據被告公司登記案卷，被告自62年設立登記時起，其公司所在地即在上址迄今），且系爭不動產買賣契約之買賣標的，僅系爭不動產之實際價額即約佔被告總資產83.45%，另包括被告正營業使用而不可或缺之廠房、冷凍門、電梯及工廠登記證，乃系爭不動產委託銷售契約及系爭不動產買賣契約之委託及出售標的，客觀上自屬被告之主要財產。原告雖稱被告之設備可移置他處或重設新廠或向他人租用冷凍設備繼續營業，且系爭不動產之買賣價金與市場行情相當，尚促進被告資金運用之靈活度云云；惟不僅涉及設廠地點、廠房新建或承租、設備添置、設廠登記核准等不確定因素，亦即握有資金並不等於取得可即時營運之所有條件，而非紙上談兵；退步言之，縱能覓得良所並順利設廠及取得相關核准，被告仍須中斷營業，甚至尚有應向主管機關申請停業登記及嗣後復業登記等問題（公司之登記及認許辦法第10條可資參照）；易言之，被告所營事業必有相當期間不能成就，遑論尚有其長期建立之客群網絡，亦必因其中斷營業而轉與其其他同業交易，而受重大影響！乃原告前揭主張，即非足取。復因系爭不動產買賣契約之買賣標的，涵蓋上述，可見原告吳泓霈即一路發房屋企業社及原告永鉿行工程有限公司於與駱宗安簽訂系爭不動產買賣契約時，主觀上亦可認識所受託銷售及買受之標的物，即為被告之主要財產。是從交易安全觀點而論，亦應由原告承擔此交易是否適法有效之風險。
㈥按「依公司法第145條第2項及第31條之規定，代表公司之董
事，僅關於公司營業上之事務有辦理之權，若其所代表者非公司營業上之事務，本不在代表權範圍之內，自無所謂代表權之限制，此項無權限之行為，不問第三人是否善意，非經公司承認，不能對於公司發生效力。」最高法院21上字第1486號民事判例可資參照（同法院95年度台上字第2141號、第2370號民事判決均同此見解）。而上開「公司法第31條」之規定，已移列為現行公司法第57條，且依公司法第108條第4項之規定，於有限公司之董事所準用，是有限公司代表公司之董事，若所代表者非公司營業上之事務者，亦應有前揭最高法院判例之適用。又「股份有限公司讓與全部或主要部分之財產，應有代表已發行股份總數3分之2股東出席之股東，以出席股東表決權過半數之同意行之，公司法第185條第1項第2 款定有明文。經查系爭不動產為上訴人公司所在地，為公司主要財產，依上開說明，出售系爭不動產，不屬公司營業上之事務，須經股東會之特別決議，始得為之，非董事長個人所得專擅。」（最高法院82年度台上字第2860號民事判決可資參照）。可知，出售公司之主要財產，並非公司營業上之事務，且與是否以市價交易無涉，而均不在有限公司之董事對外代表權範圍內，亦與其代表權之限制無涉，且此項無權限之行為，非經該公司承認，不能對其發生效力。本件駱宗安縱原為被告之董事，其委託原告吳泓霈即一路發房屋企業社出售屬於被告主要財產之系爭不動產及將系爭不動產出售予原告永鉿行工程有限公司，對被告而言均屬無權代理，非經被告承認，自不能對其發生效力。
㈦又公司法關於有限公司固未準用同法第185條第1項之規定，
然按公司法修法歷程，係於69年5月9日修正公布時，為配合同法第108 條改採有限公司執行機關董事單軌制，不再準用股份有限公司之有關規定，而廢除股東會之組織（公司法第108條及第102條69年5月9日修正理由參照）；嗣凡依公司法規定須經股東同意之事項，於股東行使同意權時，無須以會議之方式為之，而可以書面進行表決。是依現行法之規定，因有限公司已無股東會之組織，其意思機關即為全體股東（可參王文宇著，公司法論，西元2003年10月初版第1刷，第605頁），殆無疑義。而駱宗安代理被告與原告吳泓霈即一路發房屋企業社簽訂之系爭不動產委託銷售契約及與原告永鉿行工程有限公司簽訂之系爭不動產買賣契約，係就被告之主要財產，無權代理而委託原告吳泓霈即一路發房屋企業社為其報告訂約之機會與為訂約之媒介，及將該主要財產出售予原告永鉿行工程有限公司；嗣被告除駱宗安以外之其他股東，復已委由被告之訴訟代理人發函原告，而不承認駱宗安代理被告簽訂系爭不動產委託銷售契約及系爭不動產買賣契約之無權代理行為，揆之前揭說明，無論所謂「全體股東之承認」係採全部、3分之2或2分之1以上之標準，系爭不動產委託銷售契約及系爭不動產買賣契約，均對被告不生效力。至經濟部96年10月24日經商字第00000000000 號函雖謂：「……有限公司若遇有公司法第185 條第1項所規定之3款情事時，應依照公司法第108 條準用第52條規定辦理。準此，有限公司讓與主要部分之營業或財產時，應依照法令、章程及股東之決定（股東全體之同意）。……」云云，係就讓與公司主要部分財產之非屬公司營業上之事務，誤援用公司法第108條第4項準用同法第52條就「執行業務」事項之規定，此見解即尚難憑採。
六、綜上所述，駱宗安代理被告與與原告吳泓霈即一路發房屋企業社簽訂之系爭不動產委託銷售契約及與原告永鉿行工程有限公司簽訂之系爭不動產買賣契約，既屬駱宗安之無權代理行為，且經被告其他股東向原告明示不承認之意思，該等契約即不能對被告發生效力。乃原告永鉿行工程有限公司依系爭不動產買賣契約第10條之約定，訴請被告給付其已付買賣價金同額之違約金及已付之稅款與地政士辦理案件之相關費用，原告吳泓霈即一路發房屋企業社依系爭不動產委託銷售契約第9 條之約定，訴請被告給付系爭不動產買賣契約成交價之4%之服務報酬，即均屬無據，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。
八、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條及第85條第1項但書分別定有明文。查本件依原告永鉿行工程有限公司及原告吳泓霈即一路發房屋企業社所請求之訴訟標的金額計721萬6,614元，然渠等於訴訟之利害關係，顯有相當差異，爰酌量渠等利害關係之比例，命分別負擔訴訟費用如主文第2項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 17 日
民事庭 法 官 陳賢德以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 17 日
書記官 周育義