臺灣基隆地方法院民事判決
103年度重訴字第8號原 告 楊千慧訴訟代理人 林宇文律師被 告 徐慶輝
陳寶英上 一 人特別代理人 鄭博貴被 告 陳寶鳳兼 上一人特別代理人 陳添俤被 告 陳寶珠
陳寶秀上二人共同訴訟代理人 陳祖珍 住基隆市○○街○○○○○號4樓上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落基隆市○○區○○段○○段0000000地號土地（面積各為九十四‧四六平方公尺及十六‧二○平方公尺）之租金，自民國一○三年八月八日起，調整為每年新臺幣壹拾肆萬肆仟柒佰捌拾伍元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬伍仟柒佰肆拾陸元由被告負擔新臺幣參萬貳仟捌佰柒拾參元，由原告負擔新臺幣參萬貳仟捌佰柒拾參元。
事實及理由
壹、程序事項：被告徐慶輝、陳寶英、陳寶鳳、陳添俤經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠被告等人共有之基隆市○○區○○段○○段00○號建物即門
牌號碼基隆市○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）坐落於基隆市○○區○○段○○段0000000地號土地，面積各為94.46平方公尺及16.20平方公尺，總計110.66平方公尺（下稱系爭4-4、4-7地號土地）。被告共有之系爭房屋存在於系爭4-
4、4-7地號土地上，前經臺灣高等法院98年度重上字第674號判決認定自民國40幾年起即有不定期租賃關係存在。
㈡系爭4-4、4-7地號土地原為原告與訴外人藍正勇、藍張忠於
101年9月21日向前手以買賣為原因登記取得分別共有權，嗣經原告於102年1月14日因分割共有物於102年2月1 日登記取得系爭土地所有權，依民法第425條第1項之規定，繼受該不定期之租賃關係。
㈢自40幾年起至今，系爭4-4、4-7地號土地之環境已有重大改
變，其繁榮程度已不可同日而語，衡有應予調高租金的迫切性，故請求自103年1月1日起調整租金。又系爭4-4、4-7 地號土地位於商業區，為基隆市○○○段，非常繁榮，依土地法第105條準用同法第97 條之規定，請求按土地申報總價額每平方公尺新臺幣（下同）2萬6167.6元之年息10%計算，系爭房屋之使用土地面積為110.66平方公尺，故原告對於被告等人之租金應調整為每年28萬9,571元【計算式：26127.6×10%×110.66＝289,571】。
㈣被告等人從未向原告繳納租金，自原告取得系爭4-4、4-7地
號土地之101年9月21日起至102年12月31 日，共積欠原告計467日之租金，為37萬0,491元【計算式：26127.6×10%×11
0.66×467/365＝370,491】。㈤系爭4-4、4-7地號土地之申報地價每平方公尺僅為2萬6,167
.6元，每坪約為8萬元，但公告現值每平方公尺高達10萬9,500元，每坪約34萬元，相關稅金均係依公告現值計算。依東森房屋（講義堂不動產仲介經紀有限公司）出具參考資料，認系爭房屋為3樓建物，1樓可供店面使用，每月租金行情約為10萬元至12萬元，2、3樓作居家使用，每月租金行情約為2萬元至3萬元，故該建物每月租金應為15萬元，是衡量單純土地之租金應為6萬5,000元至7萬3,000元為適當。
㈥爰依租賃法律關係及民法第442條、第227條之2 之規定，求
為判決：⑴被告等人承租原告所有系爭4-4、4-7土地，自103年1月1日起調整每年租金為28萬9,571元。⑵被告等人應按其應有部分給付原告37萬0,491 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶前項聲明原告願供擔保，准予假執行。
二、被告徐慶輝、陳寶英、陳寶鳳、陳添俤經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，被告徐慶輝、陳寶英亦未提出書狀為任何聲明或陳述。其餘被告則聲明請求判決駁回原告之訴，並答辯略以：
㈠系爭房屋原係木造的，是被告徐慶輝出資改成鋼造，且為被
告徐慶輝所使用，應由實際使用之被告徐慶輝負擔土地之租金。
㈡土地租金部分應調整1%至2%始為合理。系爭房屋並不好出租，縱使成功出租，租金僅有每月萬餘元。
㈢101年9月21日至101年12月31日之租金應以公告地價2萬4,36
8元計算；102年1月1日至102年12月31 日之租金應以公告地價2萬6,167元計算，並請求酌減租金。
三、經查，原告主張系爭4-4、4-7地號土地為原告於102年2月1日以共有物分割為原因而取得單獨所有權登記，被告等人共有之系爭房屋坐落於原告所有之系爭4-4、4-7地號土地及系爭房屋存在於系爭4-4、4-7地號土地上，自40幾年起即有不定期租賃關係之事實，業據原告提出建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本及異動索引、臺灣高等法院98年度重上字第674 號判決（均為影本）為證，經核無誤，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按法院於確定之判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」。而查，系爭土地之前手（即訴外人丁麗卿）前對被告等人提起其等共有之系爭房屋無權占用系爭土地主張拆屋還地訴訟時，於台灣高等法院98年度重上字第674 號審理中就「系爭房屋之所有人與系爭土地之所有人間有無不定期租賃關係」，及「系爭現在房屋與登記謄本所載之房屋是否具有同一性」爭點事項，經兩造攻防後，台灣高等法院認定「上訴人丁麗卿從事代書，其於買受系爭土地應有部分前，客觀上業已觀察系爭土地上有房屋存在，自公示資料上亦知悉房屋之登記情形，已為其所不爭執，且系爭土地上有土地租賃關係，存在久遠，情形複雜，收租困難，前所有權人蔡何綉琴、蔡朝榮去世後，繼承人無法處理及稅負沈重原因，遂以低價出售讓與上訴人丁麗卿等情，亦據證人即蔡朝榮之子蔡成家告知綦詳．．．益見上訴人丁麗卿已由完善之公示登記制度知悉其買受之系爭土地，現實存在著已為建物保存登記（有建號）之房屋，衡酌後仍願買受，．．．從而，依民法第425條第1項買賣不破租賃規定、參照民法第426條之1規定之精神，系爭房屋所有人即被上訴人徐慶輝、追加被告之被繼承人徐春英與包括上訴人丁麗卿在內之系爭土地所有權人之間，仍存有不定期之土地租賃關係。
」、「附圖所示Ｅ、Ｆ部分（○○路000號）：1.此屋於41年間送件，於42年5月31 日為總登記，當時所有人為徐春英，乃木造1層建物，嗣於46年間移轉登記其中3/10 予徐萬生，42年起歷年來均有人設籍居住，．．．2.依證人即被上訴人徐慶輝之母徐潘敢俤到庭證述：伊於12歲（按即38年間）時，自大陸前來臺灣即住於○○路000 號房屋，當時與配偶徐萬生及婆婆、大姑徐春英、其他徐家人同住，並在此屋經營麵店「仙海樓」。因基隆多雨，屋頂漏水、木樑腐朽，先將屋頂瓦片拿掉，外加鐵皮屋頂，嗣徐春英一家搬離，因伊與徐萬生無錢遂續住此屋內，其後因伊子徐慶輝工作有收入，分前半部、後半部陸續修繕，並非拆除重建。．．．3.觀之此屋原始1層建物平面圖顯示：停子腳（騎樓）長度為3.64公尺，臨路寬度為4.76公尺，平家（建物）本體長度18.33公尺；對照地政機關檢送現在房屋四周長度資料：附圖所示Ｆ部分（騎樓）長度為3.51公尺、臨路寬度為4.72公尺，Ｅ部分建物寬度為4.73公尺，建物與隔壁房屋（附圖Ｃ部分）長度為18.62公尺，與隔壁房屋（附圖Ｇ部分）長度為21.16公尺，可見二者在騎樓及建物本體之尺寸相仿，基本範圍相同；僅房屋一側有向後方三角畸零地方向增建，核與我國人民在屋後增建以增加使用空間之習慣相符，另第3 層增建之結構亦依附於原有建物，仍以1 樓門戶出入，均供徐家人共同生活使用，因認1樓屋後及3樓之增建在結構及功能上非屬獨立建物。」此有台灣高等法院98年度重上字第674 號判決在卷可稽(詳乙、實體方面第玖點、第拾點)。嗣於本院審理本件訴訟，兩造均未提出新訴訟資料足以推翻前判決所為之判斷或有何違背法令之處，是認上開判決認定之事實，本院亦不得再為相異之判斷。又系爭土地原為原告與他人共有，經共有物分割後由原告於102年2月1日登記取得單獨所有（原告起訴主張為101年9月，應屬誤植），此有土地登記第二類謄本在卷足憑，則依民法第425條第1項之規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」故就系爭房屋使用系爭4-4、4-7地號土地，原告繼受系爭4-4、4-7地號土地之前手與被告間之不定期租賃關係。
五、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第421條第1項、第442條前段、第227條之2第1 項分有明定。租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照）。又土地公告地價及申報地價之漲跌之幅度雖非即等同於土地價值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響公告地價及申報地價漲跌，故土地之公告地價或申報地價如有昇漲，可認為土地價值已有昇漲。查，系爭4-4、4-7地號土地之公告現值自80年之每平方公尺5萬1,471元、81年每平方公尺8萬0,530元、82年每平方公尺8萬6,870元，逐年增加，至101年每平方公尺10萬5,337元、102年每平方公尺10萬9,586元，此有內政部地政司全球資訊網之系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢，在卷可憑，足見該土地之價值近20年來漲幅已達50%，若仍以40 幾年約定之租賃契約之租金計收，顯有不公平之處，故原告請求調整系爭土地之租金，為有理由。
六、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭房屋為3 層樓建物，位於基隆市○○路與信六路口，目前屬基隆市商業區，周遭商店林立，此有現場照片及本院103年7月9 日勘驗筆錄在卷足憑，認系爭房屋坐落之系爭土地之租金，以102年土地申報地價每平方公尺2萬6,167.6元年息5%計算為適當。依此計算，系爭房屋使用之系爭土地（總使用面積110.66平方公尺）每年租金應調整為14萬4,785元【計算式：110.66平方公尺×26,167.6元／平方公尺×5%＝144,785元，元以下四捨五入】。
七、末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例著有明文）。原告固主張自103年1月1 日起調整系爭土地之租金，然依上開最高法院判例，應自原告向被告為調整租金之意思表示之時起算，本件原告於提起本件訴訟以前既無向被告表示依調整租金請求給付之意思，故本件調整系爭土地之租金應自最後一位被告收受起訴狀繕本之時（即103年8月8 日）起算。另原告主張被告應給付積欠原告自101年9月21日起至103年12月31日止計37萬0,491元之租金云云，則揆諸上開說明，自不得回溯請求，故原告此部分之主張，為無理由。
八、綜上，原告依租賃之法律關係及民法第442條、第227條之2第1項之規定，請求被告等人共有之系爭房屋租用系爭4-4、4-7地號土地，面積各為94.46、16.20 平方公尺，應給付予原告之租金，自103年8月8日起應調整為每年14萬4,785元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另原告主張被告等人應按其應有部分給付原告37萬0,491元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出各項證據資料，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
十、本件原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
十一、訴訟費用即第一審裁判費6萬5,746元，由被告負擔3萬2,873元，原告負擔3萬2,873元。
十二、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
民事庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
書記官 孫嘉偉