臺灣基隆地方法院民事判決 104年度簡上字第44號上 訴 人 友慶不動產仲介經紀有限公司中山分公司法定代理人 陳柏佑訴訟代理人 蔡文玲律師被上訴人 詹閔絜訴訟代理人 吳鴻暉上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國104年3月31日本院基隆簡易庭104年度基簡字第142號第一審判決提起上訴，經本院第二審合議庭於民國102年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國（下同）103年8月24日與上訴人簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託上訴人銷售其所有坐落基隆市○○區○○○段○○○○號土地及其上門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○○○號房屋（下稱系爭不動產），委售價格新臺幣（下同）980萬元，委託銷售期間自103年6月5日起至同年8月31日止，嗣於同年月25日同意以780萬元出售，復因乏人問津，遂於同年月29日將委託價格調整為750萬元，嗣訴外人林沛辰同意以750萬元購買系爭不動產，上訴人即於103年8月30日通知被上訴人此事，並約定於103年9月1日簽約，不料被上訴人卻拒不出面簽訂買賣契約，為此依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定，請求被上訴人給付按委託銷售價格4%計算之服務報酬30萬元及按委託銷售價格2%計算之違約金15萬元，並聲明：被上訴人應給付上訴人45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息。
二、被上訴人則辯稱：兩造固曾簽訂系爭委託銷售契約，然被上訴人未簽收任何轉訂金、斡旋單、賣屋條件之確認書，上訴人亦未出示斡旋書，且不動產買賣涉及許多條件，諸如佣金如何給付、瑕疵擔保等內容，被上訴人與上訴人員工在通訊軟體「LINE」上約定見面時間，僅係同意見面討論相關細節後再決定是否出售系爭不動，從未同意系爭不動產以750萬元出售時，還須給付上訴人佣金及負擔瑕疵擔保責任等語，並聲明請求駁回上訴人之訴。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：(一)原判決廢棄；(二)被上訴人應給付上訴人45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息。其上訴理由略以：
(一)原審引用上訴人所提之行動電話通訊軟體內容已可證明被上訴人業已同意上訴人公司員工即顏世丞所提出之買方金額簽訂契約，至於金額即為750萬元，可由行動電話通訊軟體顯示日期為103年9月1日：「（被上訴人）有仲介說750他早有買方，只是太低沒跟我說，現在他們說要我過去，不收仲介費，只收買方的」證明之，且從其103年8月30日接續之通訊內容：「還是改成星期一晚上簽約，早上我去辦塗銷、遷戶口、印鑑證明，這樣同1天可完成」，足證賣方即被上訴人於103年8月30日已確認同意以750萬元出售系爭不動產。
(二)如前所述，雙方業已達成買賣價金合致，已越過委託售價之階段，已得賣方即被上訴人之確認，上訴人自得依系爭委託銷售契約書第10條第1項第3款之約定請求給付報酬。且上訴人於日前調閱不動產交易實價查詢，發現被上訴人業已將系爭房屋出售，於103年9月1日完成移轉登記，而交易總價為735萬元，低於上訴人為其議定之銷售價格750萬元，足證上訴人於該次交易中，確已同意以750萬元出售，為圖免給付上訴人之報酬，而故意毀約不簽約。參照58年台上字第2929號判例之意旨及民法第148條規定，委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬，而且被上訴人之訴訟代理人於104年9月10日準備程序時亦自承系爭房屋即由渠仲介售出，足證，被上訴人係故意拒絕訂立已就續之契約，再與他人另定售價為735萬元之契約，正式扣除應付之仲介報酬，則依上開判例及誠信原則，上訴人自得依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款之約定，請求給付報酬。
四、被上訴人則聲明請求駁回上訴，並引用在原審之答辯。
五、經查，被上訴人前委託上訴人銷售其所有系爭不動產，兩造遂於103年8月24日簽訂系爭委託銷售契約，約定委託銷售期間自103年6月5日起至103年8月31日止，委託銷售價格則為980萬元，兩造另於103年8月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書，將委託銷售價格變更為850萬元；於上開委賣期間，訴外人林沛辰於103年8月22日簽署不動產買賣斡旋契約書，出價750萬元購買系爭不動產，經上訴人通知被上訴人於103年8月31日晚間7時簽訂買賣契約，被上訴人未到場等事實，業據上訴人提出系爭委託銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書、不動產買賣斡旋契約書、行動電話LINE通訊畫面等件影本為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
六、上訴人主張訴外人林沛辰之書面承購價格750萬元，已達被上訴人最低委託出售價格，被上訴人拒絕簽訂買賣契約，應依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定給付上訴人依委託銷售價格4%計算之服務報酬30萬元及依委託銷售價格2%計算之違約金15萬元云云，惟為被上訴人所否認。經查：
(一)系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定：「委託人（即被上訴人）如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：3.買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者。」之事實，固有系爭委託銷售契約書附卷可稽。惟查，系爭委託銷售契約第2條第2項亦約定「本委託售價得經委託人（即被上訴人）及受託人（即上訴人）雙方以書面同意調整之」，足見兩造約定之委託銷售價格之變更，須以書面為之始生效力。而本件訴外人林沛辰雖於103年8月22日簽署不動產買賣斡旋契約書，出價750萬元購買系爭不動產，惟兩造於103年8月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書，將委託銷售價格變更為850萬元後，並未另以書面將委託銷售價格變更為750萬元之事實，既如前述，則被上訴人縱於上訴人提出之通訊軟體中表示願意考慮訴外人林沛辰之出價，或與上訴人洽談簽約時間等事宜，均不生系爭委託銷售契約所約定委託銷售價格變更之效力，亦即本件委託銷售價格仍為850萬元，而訴外人林沛辰同意承購系爭不動產之總價額為750萬元，尚未達修正後委託銷售之價格，核與系爭委託銷售契約第10條第1項第3款前段所定「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格」之情形不符，而本件被上訴人又未簽署確認買方書面承購價格，自亦無同款後段所定情形，上訴人依前揭約定請求被上訴人給付服務報酬及違約金，即非有理。
(二)上訴人雖又主張參照58年台上字第2929號判例之意旨及民法第148條規定，委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。本件被上訴人係故意拒絕訂立已就續之契約，再與他人另定售價為735萬元之契約，正式扣除應付之仲介報酬，則依上開判例及誠信原則，上訴人自得依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款之約定，請求給付報酬云云。惟按民法第148條第2項規定行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義（最高法院104年度台上字第552號判決參照）。經查，上訴人為經營不動產仲介業之法人，而系爭委託銷售契約為上訴人事先擬妥印就，再由兩造簽立之事實，有系爭委託銷售契約書附卷可稽，並為兩造所不爭執。則系爭委託銷售契約既係上訴人所訂之定型化契約，其內容本即上訴人以自己從事不動產仲介業務之利益為主要考量所設計，是本件縱因系爭委託銷售契約第2條第2項約定，而不能認兩造約定之委託銷售價格已再次變更為750萬元，於上訴人而言，亦無任何不公平妥當，而違反誠信原則之情形，上訴人仍應受其拘束。又訴外人之出價既未達兩造約定之委託銷售價格，本件自無前揭判例意旨所稱「媒介就緒」之情形，被上訴人亦無任何違約情事，其拒絕給付報酬及違約金，亦難謂違反誠實信用原則，上訴人前揭主張，亦非有理。
七、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定，請求被上訴人給付仲介報酬30萬元及違約金15萬元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 2 日
審判長法官 王翠芬
法官 黃梅淑法官 姚貴美以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 2 日
書記官 楊蕎甄