臺灣基隆地方法院民事判決
104年度基簡字第142號原 告 友慶不動產仲介經紀有限公司中山分公司法定代理人 陳柏佑訴訟代理人 蔡文玲律師被 告 詹閔絜訴訟代理人 吳鴻暉上列當事人間請求給付報酬事件，經臺灣新北地方法院三重簡易庭以103年度重簡字第1562號裁定移送本院，本院於民國104年 3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國103年8月24日與原告簽訂不動產一般委託銷售契
約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告銷售其所有坐落基隆市○○區○○○段 ○○○○號土地及其上門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○○○號房屋（下稱系爭不動產），委售價格新臺幣（下同）980萬元，委託銷售期間自103年6月5日起至同年8月31日止，嗣於同年月25日同意以780萬元出售，復因乏人問津，遂於同年月29日將委託價格調整為 750萬元，原告即於103年8月30日通知被告訴外人林沛辰同意以 750萬元購買系爭不動產，約定於 103年9月1日簽約，不料被告卻拒不出面簽訂買賣契約，為此依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定，請求被告給付按委託銷售價格4%計算之服務報酬30萬元及按委託銷售價格2%計算之違約金15萬元，並聲明：被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：被告同意以 750萬元出售系爭不動產，此有LINE通訊內容與證人即原告員工可以證明。
二、被告則以：兩造固有簽訂系爭委託銷售契約，然被告未簽收任何轉訂金、斡旋單、賣屋條件之確認書，原告亦未出示斡旋書，且不動產買賣涉及許多條件，諸如佣金如何給付、瑕疵擔保等內容，被告與原告員工在LINE上約定見面時間，僅是同意見面討論相關細節後再決定是否出售系爭不動，從未同意系爭不動產以 750萬元出售時，還須給付原告佣金及負擔瑕疵擔保責任等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、查被告委託原告銷售其所有系爭不動產，兩造遂於103年8月24日簽訂系爭委託銷售契約，約定委託銷售期間自103年6月5日起至103年8月31日止，委託銷售價格則為980萬元，且系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定：「委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：⒊買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者。」，兩造另於103年8月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書，將委託銷售價格變更為 850萬元；於上開委賣期間，訴外人林沛辰於103年8月22日簽署不動產買賣斡旋契約書，出價750萬元購買系爭不動產，經原告通知被告於103年8月31日晚間7時簽訂買賣契約，被告未到場等事實，業據原告提出系爭委託銷售契約、委託銷售契約內容變更合意書、不動產買賣斡旋契約書、行動電話LINE通訊畫面等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張訴外人林沛辰之書面承購價格 750萬元，已達被告最低委託出售價格，被告拒絕簽訂買賣契約，應依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定給付原告依委託銷售價格4%計算之服務報酬30萬元及依委託銷售價格2%計算之違約金15萬元云云，則為被告所否認，並以上開內容抗辯，因此本件應審究的是：訴外人林沛辰之書面承購價格 750萬元，是否已達被告最低委託出售價格？經查：
㈠系爭委託銷售契約書所約定之委託銷售價格為 980萬元，兩
造另於103年8月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書將委託銷售總價額變更為 850萬元，而訴外人林沛辰同意承購系爭不動產之總價額為 750萬元，足見訴外人林沛辰之承購價格尚未達修正後委託銷售之價格，核與系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定不符，原告自無權請求被告支付服務報酬及違約金。
㈡原告固主張兩造約定委託銷售總價額為 750萬元，並提出原
告員工與被告間行動電話LINE通訊內容為證，然依原告員工與被告間行動電話通訊軟體LINE之下列對話內容，於原告員工表示有買方出價 750萬元時，被告係請原告員工試試能否以 780萬元出售，不足以證明被告同意將系爭不動產之委託銷售價格調整為750萬元：
⒈行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月22日：「（原告員工
）…妳的房子昨天帶看，跟買方談了好久才說服買方所接受屋況不好及路沖風水等問題，是組不錯有誠意的買方願意出斡旋談價格，但也因上述問題，價格不是很高，是否大姐妳願意談看看。小嚴」、「（被告）多少？大概多少？」、「（原告員工）700，原本說650」、「（被告）實拿？」、「（原告員工）那我還要努力」、「（被告）你試試實拿 700以上在說」。
⒉行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月22日：「（被告）我
覺得這陣子房市冷，所以都會賣很低，所以如果買方出價差太多我也不想賣了，等過陣子看看」、「（原告員工）大姐我知道，所以我會以大姐言的 700實拿的基準把關，待跟買方碰面收了斡旋，明天再找妳」、「（被告）我想了一下實拿700也差太多，還是再等看看，當初我就買將近800耶，差
100 很離普」、「（原告員工）暸解，大姐煩擾，針對這組買方先努力看看。至少我跟妳合作過定會幫妳談高價」。
⒊行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月25日：「（原告員工
）大姐煩擾，公司這邊已跟買方聯絡過，買方口頭同意加到
750 萬，若再加價上去機會不大，煩請妳在考慮一下賣與否（750萬÷90坪＝9.5萬），查詢過139之102（700萬）及101（6百多）及警衛室旁 1間也（6百多）都差不多這個價位，他家仲介帶看應該是無任何客人有意願，盼大姐見諒我直雲路沖的部分客人都不願意買，別家仲介公司帶看應該也是此問題甚至無人問津，且房子空置越久屋況越糟糕，倘錯失此組買方恐再難覓更好的價格，或許大姐覺得此價不是很優（但也是行情），大姐再請審慎思量最差就這價格 750萬。我會要業務盡量再去談看是否能再拉價」、「（被告） 780試試好嗎？」、「（原告員工）會努力」。
⒋行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月30日：「（原告員工
）…明天下午 3點簽約請帶（土地、建物權狀正本、身分證正本、印鑑章、印鑑證明）」、「（被告）早上我去辦塗銷、遷戶口、印鑑證明，這樣同 1天可完成」、「（原告員工）大姐剛買方已經去看過房子，簽約有跟買方改明天晚上，可以的話幾點妳決定配合妳」、「（被告）明天是假日服務業時間上真的很不好喬，我還沒請假，改星期一晚上真的不行嗎？」。
⒌行動電話通訊軟體顯示日期為103年8月31日：「（原告員工
）大姐跟買方約明天晚上20：00簽約，…」、「（被告）可以早一點點嗎，我還要回台北」、「（原告員工）那19：00可以嗎？」「（被告）好的」。
⒍行動電話通訊軟體顯示日期為 103年9月1日：「（被告）有
仲介說 750他早有買方，只是太低沒跟我說，現在他們說要我過去，不收仲介費，只收買方的」、「（被告）不好意思，我不簽約了，價位差很多」。
㈢又系爭委託銷售契約第2條第2項約定：「本委託售價得經委
託人（即被告）及受託人（即原告）雙方以書面同意調整之。」，因此兩造調整委託銷售價格時，須以書面為之。兩造於103年8月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書，將委託銷售價格變更為 850萬元後，既未另以書面將委託銷售價格變更為750萬元，原告主張被告同意以750萬元出售系爭不動產，自不足採。
五、綜上所述，原告主張訴外人林沛辰之承購價格已達被告之最低委託出售價格，依系爭委託銷售契約第10條第1項第3款約定，請求被告給付45萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、原告雖聲請訊問證人即與被告以行動電話LINE對話之公司員工，以證明被告有同意以 750萬元出售等情，然上開行動電話LINE通訊內容已無法證明被告同意以 750萬元出售，且兩造未以書面同意調整委託銷售價格為 750萬元，應無訊問證人即原告員工之必要。
七、本件訴訟費用即第一審裁判費4,850元，由原告負擔。中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 修丕龍