臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事簡易判決
104年度基簡字第16號原 告 王佑群被 告 國揚大地社區公寓大廈管理委員會法定代理人 楊清雄上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國104年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用即第一審裁判費新臺幣壹仟柒佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟叁佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告所有位於基隆市○○區○○○地○區0○○○○○地○區0○○○○號碼基隆市○○區○○○路○○○巷○○○○號5樓房屋(下稱系爭房屋)，自民國103年1月間起，因屋頂平台年久失修，以致遇雨時，積水經屋頂平台由上往下向系爭房屋滲漏，造成系爭房屋受有漏水之損害。而屋頂平台乃屬國揚大地社區之共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，其修繕、管理、維護應由國揚大地社區公寓大廈管理委員會即被告為之，惟原告多次請求被告修繕，均遭被告以經費短缺為由，始終未能明確答覆動工修繕之日期，原告不得已於同年4 月間寄發存證信函，請求被告於同月30日前完成修繕屋頂平台之漏水情形，被告仍置之不理，因上開滲漏水之情形已造成原告與家屬居住系爭房屋之不便及不適，而有修繕之急迫性，原告僅得先自行僱工修繕屋頂平台漏水情形及回復系爭房屋受滲漏水損害之原狀，總計支出新臺幣(下同)165,000 元，為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告165,000元。
二、被告固不否認系爭房屋屋頂平台有漏水及原告已自行僱工修繕屋頂平台漏水情形及回復系爭房屋受滲漏水損害之原狀，總計支出165,000 元之情，惟否認被告對屋頂平台漏水之情形負有修繕義務，其抗辯意旨略以：依國揚大地社區規約第14條之約定，共用部分修繕費用始由管理委員會為之，但依規約第4條第3款之約定，屋頂平台屬約定專用部分，而非共用部分，被告自毋庸負擔修繕費用；又原告於103年4月間寄發存證信函前，確實有向被告法定代理人反應請求修繕屋頂平台漏水之問題，被告法定代理人亦有至現場勘察確認屬實，惟被告法定代理人告知原告無法私下應允，僅能於同年 5月份召開區分所有權人會議時提案討論，然原告未待5 月份區分所有權人會議討論決議，即已先於同年4 月底自行僱工修繕完畢等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其所有系爭房屋之屋頂平台，因年久失修，以致遇雨時，積水經屋頂平台由上往下向系爭房屋滲漏，造成系爭房屋受有漏水之損害，原告多次請求被告修繕未果，乃先自行僱工修繕屋頂平台漏水情形及回復系爭房屋受滲漏水損害之原狀，總計支出165,000 元等情，業據其提出系爭房屋及屋頂平台滲漏水照片、屋頂平台修繕照片、汐止樟樹灣郵局第000054號存證信函、田岡室內裝修企業有限公司估價單等件為證，復為被告所不爭執，原告此部分之主張，自堪信實。惟被告否認其對屋頂平台漏水之情形負有修繕義務，並以上開情詞置辯，是本件爭點僅為系爭房屋之屋頂平台是否屬於國揚大地社區之共用部分？倘是，則被告是否負有修繕之義務，及其應負擔之修繕費用數額？茲析述如下：
(一)系爭房屋之屋頂平台是否屬國揚大地社區之共用部分？⒈被告抗辯依國揚大地社區規約第14條：「共用部分修繕費用
負擔比例共用部分之修繕，由管理委員會為之……(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。」之規定，被告僅對於國揚大地社區之共用部分負修繕義務，然依規約第4條第3款：「約定專用部分：係指公寓大廈共有部分經約定供特定區分所有權人使用者 (如樓頂平台、公寓大廈管理條例第7條所列以外之法定空地)。」之規定，系爭房屋之屋頂平台係屬約定專用部分，而非屬共用部分，被告對屋頂平台之漏水自毋庸負修繕之義務等語，並提出國揚大地住戶規約(104年版本)為證。
⒉按屋頂平台之作用，一般作為火災之避難場、電梯之機械室
，冷暖房設備、屋頂出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，係屬具公寓大廈住民共益性質之共用部分，亦具安全公益性（最高法院93年台上字第1504號判決參照）。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立；而公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院96年度台上字第2025號判決、97年度台上字第909號判決參照）。是以，屋頂平台除已有分管協議(且未經全體共有人之同意終止 )，或已以規約規定或經區分所有權人會議決議就屋頂平台之共用部分約定為專用外，其性質本屬共用部分。本院觀諸國揚大地社區規約第4條第3款固規定：
「名詞解釋……㈢約定專用部分：係指公寓大廈共有部分經約定供特定區分所有權人使用者 (如樓頂平台、公寓大廈管理條例第7條所列以外之法定空地)。」然此無非對約定專用部分所為之名詞解釋，並舉原屬共用部分性質之屋頂平台為例，可以經由約定之方式成為約定專用部分，而非指系爭房屋之屋頂平台即屬約定專用部分，此外復無證據顯示屋頂平台已有分管協議，或已經規約或區分所有權人決議約定為專有部分，故仍應屬共用部分，被告抗辯屋頂平台係屬約定專有部分等語，即非可採。
(二)原告請求被告給付修繕費165,000元，是否有據？⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條第1項分別定有明文。復所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念，如僅及於部分用戶或是範圍、金額較小者應可認屬一般修繕。本院觀諸卷附國揚大地社區規約關於修繕費用之規定，係明載於第14條「……共同部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負責。」亦即國揚大地社區規約除在公共基金不足時，特別規定由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之外，其餘之規定均與公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定相同，亦無規定一般修繕及重大修繕之區別標準。因此，本院認為系爭房屋之屋頂平台既係屬供所有住戶共同使用之共用部分，其修繕、管理、維護，由管理委員會為之，屋頂平台之漏水原因既為屋頂防水層年久失修所致，其權利與義務應由全體住戶共同承擔，且本件僅屬屋頂平台漏水，影響僅及於原告所有系爭房屋，又其施作方式乃將舊有之防水層打除而重新鋪設防水層，因此屋頂平台漏水之修繕尚屬一般修繕，其修繕費用於區分所有權人會議或規約又未另有規定，且被告亦未舉證證明公共基金不足支付該筆修繕費用，或證明該漏水係可歸責於原告之事由所致，揆諸前開說明，屋頂平台之修繕應由被告為之，修繕費用並應以公共基金支付。
⒉公寓大廈管理條例第36條第2 款規定：「管理委員會之職務
如下：…二 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」承前所述，本件原告就屋頂平台漏水情形既已知會管理委員會即被告共同勘查並確認屬實，系爭房屋之屋頂平台係屬共用部分，則屋頂平台之一般修繕、管理、維護，屬公寓大廈管理委員會即被告之職務無疑，被告自得本於公寓大廈管理條例第36條第2 款規定，逕為修繕，非如重大修繕尚須經區分所有權人會議決議始得執行之，是被告以原告未待區分所有權人會議決議，即自行僱工修繕，而作為其拒絕給付修繕費用之事由，亦難認有據。
⒊原告主張其自行僱工修繕屋頂平台漏水情形及回復系爭房屋
受滲漏水損害之原狀，總計支出165,000 元，業據提出田岡室內裝修企業有限公司估價單2 紙、屋頂平台修繕照片為證，復為被告所不爭，惟觀諸原告所提出之估價單，其中1 紙即130,000 元，其施工項目乃針對頂樓隔熱層打除及重新鋪設，係屬修繕共用部分之屋頂平台漏水所必要之修繕費用，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，請求被告返還其先行代墊之修繕費用130,000 元，自屬於法有據；然另紙即35,000元部分，其施工項目乃針對系爭房屋壁癌刮除及粉刷，為回復原告所有系爭房屋專有部分受漏水損害之原狀所支出，此部分之支出並不符合公寓大廈管理條例第10條第
2 項所規定管理委員會僅對於「共用部分」應負修繕義務之規定，原告此部分之請求，難認有據。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項之法律關係，請求被告給付原告130,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之部分，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係按民事訴訟法第427條第1項訴訟標的金額50萬元以下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款之規定，本院自應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用即第一審裁判費1,770元，由被告負擔1,395元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 俞妙樺