臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 104年度基簡字第719號原 告 蔡如萍訴訟代理人 汪團森律師被 告 洪敏峰上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於104年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號四樓房屋遷讓騰空返還原告，及自民國一○四年九月十八日起至遷讓返還上開房屋之日止，應按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣伍仟伍佰壹拾元由被告負擔。
本判決命遷讓交還房屋部分、給付已到期之損害金部分，得假執行；但被告如各以新臺幣壹拾柒萬元、已到期之損害金金額為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告訴之聲明原為1.被告應將基隆市○○區○○路○○○巷○○號四樓房屋遷讓騰空並返還予原告；2.被告應自起訴日起至上開房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。嗣於104 年10月5 日本院言詞辯論時，變更第
2 項聲明為被告應自起訴狀繕本送達翌日起至上開房屋騰空返還之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。核屬減縮訴之聲明，與前開規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：
（一）原告於103 年11月26日因買賣而取得坐落基隆市○○段○○○ ○號土地及474 之1 地號土地（原告應有部分均為285/10,000），及其上基隆市○○區○○段○○○ ○號之建物即門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○號4 樓房屋，下稱系爭房屋）所有權。
（二）嗣原告授權訴外人即原告配偶胡寿新負責管理系爭房屋，而訴外人胡寿新將該屋出租予被告，雙方訂有租賃契約（下稱系爭租賃契約），契約載明租期自民國104 年1 月1日起至109 年12月31日止，應於每月初1 給付租金新臺幣（下同）1 萬元。然被告至104 年3 月5 日均未給付租金，訴外人胡寿新即於同年3 月5 日以存證信函催告被告給付租金，並表示以押金抵扣欠租，惟被告仍置之不理。至同年8 月初，被告仍未給付租金，訴外人胡寿新除發函催告外，並為附期限終止租約之意思表示，告以被告積欠應繳租金已達六期以上，倘被告未於文到7 日內付清積欠之租金，雙方租賃關係於文到14日時終止，被告應於文到15日將房屋騰空返還，該函文於104 年8 月19日業由被告社區收發室人員代為簽收，然被告仍置之不理。是上開租約既已終止，爰依民法第767 條請求被告遷讓騰空返還系爭房屋。
（三）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。被告承租系爭房屋時，每月租金1 萬元，故原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還房屋之日止，按月給付相當於租金1萬元之不當得利。
（四）並聲明：1.被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號四樓房屋遷讓騰空返還原告。2.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至上開房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告10,000元。3.訴訟費用由被告負擔。4.願供擔保請准宣告假執行。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，惟具狀答辯以：
（一）被告因積欠訴外人胡寿新款項，訴外人胡寿新為求保障其債權，遂要求被告將系爭房屋移轉登記予原告，並由其向銀行貸得2,625,000 元，以此款項清償被告其他借款後，訴外人胡寿新竟未給付被告剩餘尾款，致被告生活出現困難，妻離子散，母親亦無法安心居住。
（二）訴外人胡寿新與被告簽訂不動產買賣契約時，有請代書黃俊境在場，當時口頭約定系爭房屋須無償讓被告母親繼續居住5 年。至租約約定租金1 萬元，乃因訴外人胡寿新表示須有租約方可向銀行貸款，事實上按當地相同屋況之租金不到5,000 元，況租約將5 年期限寫成6 年，足證此租約僅為銀行參考。至原告雖曾以存證信函向被告催討租金，但被告認無償使用系爭房屋乙事，雙方早已約定，自無回應之必要。
（三）原告稱被告因躲債藏匿無蹤，更非事實，如其所言，被告又如何能收到出庭通知。實因訴外人胡寿新派人到被告原居地安樂路及德安路現址，大肆喧擾並張貼不實毀謗言詞，因此必須躲躲藏藏，小心進出。
（四）並聲明：1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、得心證之理由：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項及第2 項定有明文。查原告上開主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭土地、建物登記第一類謄本、系爭房屋租賃契約書、新莊化成路郵局000034號存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、104 年8 月14日弘理法律事務所（104 ）弘民議字第0000000 號函、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽，被告未表爭執，堪信為真實。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。本件原告為系爭房屋之所有權人，而被告於系爭租賃契約終止後，即無合法權源繼續占有系爭房屋，故原告依上開規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。本件被告因積欠租金之總額已達2 個月以上之租額，經訴外人胡寿新合法終止系爭租賃契約，已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得依民法第179條規定，請求給付無權占有後相當於租金之不當利得。本院審酌被告向原告承租系爭房屋之每月租金為10,000元，原告主張系爭租約終止後，被告仍無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金10,000元之利益，並使原告受有相當於每月租金10,000元之損害，應屬可採。至被告辯稱當地相同屋況之租金不到5,000 元云云，然被告未舉證證明，所辯不足為採。從而，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋止，應每月給付原告10,000元，為有理由，應予准許。
（四）至被告辯稱訴外人胡寿新同意其無償使用系爭房屋5 年，系爭租賃契約所約定之租金僅係為配合銀行貸款方便云云。然觀之系爭買賣契約書中特約事項載明：「本約簽立時甲方（即訴外人胡寿新）雙方同意本不動產繼續由乙方（即被告）以每月租金壹萬元承租租期五年，並同時另訂租約…」核與系爭租賃契約書第2 條（雙方約定租賃期限洽定為5 年，租賃期限104 年1 月1 日起至109 年12月31日止，其中109 年應為誤載，實係108 年）、第3 條內容大致相符，有系爭租賃契約書、不動產買賣契約書影本在卷可憑，足認原告主張被告係基於租賃契約而使用系爭房屋乙情，應可採信。況系爭房屋得向銀行貸款多少，本取決於系爭房屋之價值，核與有無出租無涉，被告迄未能舉證以實其說，其抗辯訴外人胡寿新同意其無償使用系爭房屋乙情，洵非可採。
六、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條規定，請求被告返還系爭房屋，及自起訴狀繕本送達之翌日（即104年9 月18日）起至系爭房屋騰空返還予原告止，按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許。
七、本件原告係按民事訴訟法第427 條第2 項第1 款因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第
3 款之規定，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額，宣告免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第87條第1 項、第78條、第
389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 19 日
基隆簡易庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 19 日
書記官 陳永祥