臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
104年度基簡字第882號原 告 朱慶國
方安琪共 同訴訟代理人 葉慶人律師
詹以勤律師被 告 蔡麗枝
蔡傳旺林耀亭上 一 人訴訟代理人 林威德上列當事人間確認優先承租權存在事件事件，本院於民國105年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告與被告共有坐落於基隆市○○區○○段○○段00000000
0地號上地，及其上門牌號碼基隆市○○區○○路○○號5 樓及夾層（登記為夾層，實際建物面積與5樓相同，下稱為6樓
)之建物（下稱系爭不動產），原告就上開建物之應有部分合計為1978/10000，被告之應有部分則合計為8022/10000。
㈡系爭不動產於民國86年間之共有人為被告蔡麗枝、蔡傳旺及
訴外人林耀宗、張景峰、王德勝，渠等於86年2月24 日簽訂「協議書」，其中第2、3條載明「二樓以上各房屋持分所有權人共同出租，租金以土地持分各取得該租金」、「土地房屋所有權人相同條件，有優先承租權」。嗣後，被告蔡麗枝、蔡傳旺及訴外人王德勝、林許美祝、張菊等人再於86年5月30日簽訂第二份「協議書」，其中第2、3條載明「二至五樓房屋出租所得之租金，按土地所有權人原所有之持分比例各取得該租金收入」、「土地、房屋所有權人（相同條件下），有優先承租房屋之權利，如有二人以上欲承租時，得以協調處理之，但以本人使用為原則，不得轉租他人或與他人合租，如有發現以上情事，原承租人隨即終止租賃之權利，並罰已繳租金全部金額之雙倍，並即日遷離原承租之樓層」，該份協議書最末處並記載「如果沒有重新改建，本協議條件持繼有效，以上條件經各所有權人協議訂立，恐口無憑，特立此協議書是實」。後被告蔡麗枝、蔡傳旺及訴外人林耀宗、張景峰、王孝民再於89年10月25日簽訂分管協議書，訴外人王孝民、張景峰亦將其所有權移轉予原告，故原告與被告遂再於94年4月6日簽訂協議書（下稱系爭協議書）修訂89年10月25日所簽訂之分管協議書部分內容。
㈢系爭建物從未改建，僅有於96年時將一樓樓面隔間拆除，使
樓面成為完整之空間，使用至今，故依86年5月30 日簽訂之「協議書」，原告自享有優先承租權。詎料，被告等人卻在未通知原告之情況下，於103年9月1 日以多數決之方式，將系爭不動產以每月新臺幣（下同）6 萬元出租予訴外人林子恩，嗣於104年3月17日再以租金每月6萬6,000元之價格出租予訴外人林威德，並至本院辦理公證，致原告無從行使優先承租權。嗣原告知悉上情後，於104年5月26日、同年8月21日發函向他共有人表達優先承租之權利，然被告等均置之不理。
㈣原告多次向被告主張系爭不動產之優先承租權，惟均未獲被
告置理。因原告優先承租權之有無，乃被告有無訂約義務之先決問題，故原告私法上之法律地位有不安定之狀態存在，該不安定狀態亦得以確認訴訟除去，是原告自有提起本件訴訟之確認利益。
㈤並聲明：確認原告對系爭不動產有優先承租權存在。
二、被告則答辯略以：被告並不否認原告對系爭不動產有優先承租權。且原告於103年9月3 日將系爭不動產出租給第三人時，曾以存證信函通知原告朱慶國，原告朱慶國並未表示要承租，是原告放棄行使優先承租權等語，資為抗辯，並為答辯聲明：如主文所示。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2 項分別定有明文。是確認之訴，以原告有即受確認判決之法律上利益者，方有保護之必要。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。至所謂法律關係之存否不明確，則指法律關係之存否處於不明確之狀態，而當事人兩造就其存否發生爭執者。如法律關係之存否為兩造所不爭執者，則不許提起確認之訴。又依學者及實務見解，通常須具備下列要件者，始認為有即受確認判決之法律上利益，亦即有保護之必要：㈠法律關係存否在當事人間不明確。㈡須因其不明確致原告之權益或其他法律上之地位有不安之危險。㈢須其不安之危險即時有以確認判決除去之必要。本件原告請求確認之標的為「優先承租權」之存在，惟查，「優先承租權」此一權利之存否乃屬事實問題，並非兩造間之法律關係，況且，被告並未否認原告對系爭不動產有優先承租權，即存於兩造間之事實問題並無不明而致原告之權益或他法律上之地位有不安之危險狀態，且本件姑不論原告是否具備其主張之優先承租權條件，因「優先承租權」僅為原告與被告間之權利義務關係，僅具有債權之效力，而無物權效力，無以對抗第三人已成立之租賃關係，非謂被告將系爭不動產另行出租他人，被告即負有與原告締約之義務，若被告違反關於優先承租權之約定，亦僅係被告應對原告負損害賠償責任之問題，原告本不得主張他人承租之租賃契約無效。故本件縱經本院判決確認，仍無以除去其不安狀態，是原告提起本件確認訴訟，並無確認利益。
四、本件被告對於原告起訴主張確認其對系爭不動產有優先承租權存在，既已表示不爭執，則原告即無權利保護必要，應以判決駁回之。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經審酌認與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
六、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法249條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 17 日
基隆簡易庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 17 日
書記官 陳文婕