臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
104年度基小字第62號原 告 大衛營公寓大廈管理委員會法定代理人 郄振中訴訟代理人 陳榮華被 告 林棟樑上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國104年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。惟不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第3款及第256條分別定有明文。查本件原告起訴時所列應受判決事項之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）24,380元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息6%計算之利息。」嗣原告於本院言詞辯論程序以言詞將上開聲明變更為「被告應給付原告24,380元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」有本院言詞辯論筆錄在卷可憑，核屬減縮有關利息之應受判決事項聲明，與上開規定相符，應予准許。至有關起息日之變更，因本件原告並非聲請發支付命令而視為起訴，應認核屬更正法律上之陳述，自亦無不許。
二、原告起訴主張略以：㈠被告係基隆市大衛營公寓大廈社區之基隆市○○區○○○街
○巷○號16樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，其於民國10
1 年12月12日與原告主委及副主委協商，口頭承諾願繳納前手屋主白吉檉所積欠之管理費之一半即14,380元及公共基金10,000元，合計24,380元，而經於原告第18屆管理委員會第
4 次臨時會會議決議公告，被告亦未曾異議。詎被告迄今仍未繳納，且迭經原告催繳，亦未置理。
㈡又原告所屬大衛營公寓大廈社區於101年8月25日召開之第18
屆區分所有權人會議，作成增訂社區組織章程第10條第４款「新住戶比照原始住戶要繳交10,000元管理公基金」之規定，而社區組織章程第10條第３款（於上開區分所有權人會議決議刪除）則原有「房屋產權移轉時，移轉前管理費未繳清部分，則由新產權所有人於進住前負責繳清。」㈢從而，原告依被告口頭承諾、上開規約約定及公寓大廈管理
條例第21條之規定，訴請被告給付前屋主欠繳之管理費半數及公告基金。因而聲明：被告應給付原告24,380元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：㈠原告之前不依公寓大廈管理條例第21條之規定，向被告前手
屋主催收欠繳之管理費，怠於盡其善良管理人之義務，而侵害全體區分所有權人之權益，且根據臺灣新竹地方法院88年度簡上字第111 號民事判決之見解，被告並無繳納前手屋主所欠管理費之義務。又原告請求被告給付公共基金部分，既違反公寓大廈管理條例第19條之規定，且原告所稱之社區組織章程第10條第４款規定，係被告於101年7月購買系爭房屋後之101年8月才增訂，不能溯及既往而對被告發生效力。
㈡原告主張被告曾口頭承諾願繳一半前手屋主欠繳之管理費及
公共基金云云，被告否認之，當天黃主委及簡副主委找伊協商，只有談到公共基金的問題，並未談及前手屋主欠繳管理費之問題；且原告於101年12月28日召開之第18屆管委會第4次臨時會議，被告亦未到場，故被告未曾承諾繳納前手屋主所欠管理費之半數及公共基金；況原告於101 年11月向伊催繳前手屋主所欠管理費時，被告即已向原告表明伊無義務繳納。故此部分原告主張，應由原告舉證。
㈢從而，聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷㈠有關原告主張被告口頭承諾部分⒈原告主張被告於101 年12月12日與時任原告主任委員之黃志
霖及副主任委員簡振祿協商，因而口頭承諾願繳納前屋主所積欠之管理費之一半14,380元及公共基金10,000元計24,380元等情，為被告所否認。而原告就此，雖提出其101年12月28日第18屆管委會第4次臨時會議紀錄，然該會議紀錄僅記載「（研討議題之二）說明：……２、經管委會與林姓新屋主協商後，對前屋主白吉檉（白裕雄）先生積欠的管理費及入住前須繳公基金10,000元部分，其願繳交一半金額，總計24,380元。」「決議：積欠社區管理費的白吉檉（白裕雄）先生已債台高築，行使法律訴訟沒有效益！新屋主採折半方式處理債務，俾益社區打消部分呆帳。」「表決：出席委員全體投票9 票通過。」且該會議紀錄所記載之出席人員並不包括被告，被告否認其曾出席該次臨時會議，原告則未能舉證被告當時亦有出席或到場；顯示上開由被告繳納前屋主白吉檉（白裕雄）所欠管理費一半之決議（但決議內容並不包括被告於入住前須繳納公共基金10,000元），僅由原告當時之9 名管理委員片面決定，而被告則未曾同意。從而，上開原告之會議紀錄，尚無足證明原告就被告曾口頭承諾繳納前手屋主所欠管理費之一半及公告基金10,000元之主張。
⒉證人黃志霖雖於本院言詞辯論期日證述：伊是原告第18屆的
主任委員，任期應該是101年9月1日到隔年8月底，被告在伊擔任主委期間買了大衛營的房子，依照規約，新來住戶要先繳10,000元公基金，另因白吉檉（白裕雄）有欠管理費，所以伊跟副主委簡振祿及第18屆的總幹事李明德有跟被告約時間在社區會議室進行協調，最後被告同意繳納公基金加白吉檉（白裕雄）欠費合計半數的金額24,380元，有無做紀錄伊不記得了，伊記得當時應該是總幹事李明德有準備錄音等語；然證人簡振祿於本院言詞辯論期日則證述：伊跟主委還有總幹事有約被告在社區的會議室協商，黃主委當時有跟被告說，區權會通過新住戶要承受舊住戶欠費，被告表示房子是101年7月就登記了，當時他並不知道白先生有欠費，區權會是8 月才通過，好像是針對他，所以他不能接受要承受白先生所欠管理費，後來伊建議欠費打八折繳款，被告也不能接受，伊因凌晨還要工作，所以先離開，後來他們怎麼談，伊就不知道了，且不清楚有無做成紀錄，剛要協調時，伊有請總幹事拿錄音筆來錄音，但有無錄音伊不確定等語。證人簡振祿於證人黃志霖所稱被告同意繳納公共基金加計白吉檉（白裕雄）所欠管理費合計半數時既不在場，自無從佐證證人黃志霖此部分證述之情節。
⒊證人黃志霖即為原告第18屆主任委員即當時原告之法定代理
人，代表原告與被告進行協調，且為前述第18屆管理委員會第4次臨時會主席，主持該議案討論程序並於102年1月3日公告前述會議紀錄，無從期待其為不同之證述，而陷自己前後反覆之可能性。是其證詞固非當然不能採信，然苟無其他佐證，其證明力或可信度，論理上不應有超過原告主張或被告陳述之評價。證人簡振祿經本院隔別訊問後，其證詞無足為證人黃志霖所證述關鍵情節之佐證，業如前述。又時任原告法定代理人之黃志霖年近60歲，有大學學歷，復擔任資訊公司高級工程師；證人簡振祿高中畢業，除擔任原告第18屆副主任委員外，尚曾擔任第12屆監察委員、第14屆及第17屆管理委員，均具有相當知識及社會經驗；渠等所稱與被告之協調過程，亦另偕同時任總幹事之李明德在場，甚至開始協調前即已準備錄音存證；惟原告於本件訴訟過程卻未能提出任何協調紀錄或錄音以佐其上開主張。反而，據證人黃志霖及簡振祿所述，被告於上開協調當時亦有錄音，經被告提出該錄音檔案光碟（錄音時間僅3分50秒，至其中1人表示先行離開時止）及經本院勘驗所製作譯文，除未聞被告承諾繳納前手屋主所欠管理費或公共基金外，甚至沒有任何共識可言。是所謂被告口頭承諾云云，無非僅證人黃志霖所述，而無其他佐證，本院殊難憑此，遽認原告主張屬實。
㈡有關原告主張之法律及規約依據⒈區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他
應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。固為公寓大廈管理條例第21條所明定。惟區分所有權人已欠繳之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，係已發生之獨立債權，非該區分所有權之物上負擔，且區分所有權縱然移轉，管理委員會非不得繼續向該欠繳之原區分所有權人請求給付，其債權之保護並無不周；又原區分所有權人所欠繳之相關費用既為已發生之獨立債權，基於債之相對性原則，即屬特定人間之權利義務關係，債權人惟有對特定債務人始得主張債權，第三人苟未依法（民法第300條及第301條參照）而為債務承擔，自不受該債權之拘束，債權人亦不得對其請求給付。
⒉而管理委員會就區分所有權人所欠之管理費，既得依前述公
寓大廈管理條例第21條規定催告及訴請給付，且得依同條例第22條規定，於符合該條要件時，依區分所有權人會議決議訴請法院強制其遷離，甚至命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分，是管理委員會對實際積欠管理費之區分所有權人，除繼續請求給付外，亦非無其他法律救濟之道。另一方面，無論係經自由交易或法院拍賣取得區分所有權之繼受人，其前手已欠之管理費或其他應分擔費用，因非所取得之區分所有權之物上負擔，若繼受人亦未依法承擔債務，僅因取得區分所有權則需承擔管理委員會未依前述規定獲取給付之債務，不僅違背前述法律原則，且不啻將該債權未能獲償之風險或管理委員會未依法收得管理費之結果，歸咎於區分所有權之繼受人，殊無法理依據。
⒊從而，公寓大廈管理條例第21條所定之「區分所有權人或住
戶」，自係指「實際積欠」應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用之區分所有權人或住戶，而不及於應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用「積欠後」該區分所有建物之繼受人，乃原告依此規定請求被告給付系爭房屋前手屋主欠繳之管理費，已屬無據。原告雖另主張其所屬之大衛營社區組織章程第10條第３款亦規定：「房屋產權移轉時，移轉前管理費未繳清部分，則由新產權所有人於進住前負責繳清。」惟此規定，如同前述，不僅悖於債之相對性原則，且抵觸公寓大廈管理條例第21條僅得對「實際積欠」應繳納管理費之區分所有權人訴請法院命其給付之規定，而難謂有效。故原告以此，請求被告給付系爭房屋前手屋主欠繳之管理費，亦難謂有據。
⒋內政部亦曾先後以86年2月26日台（86）內營字第0000000號
、93年7月12日內授營建管字第0000000000號及95年2月16日內授營建管字第0000000000號函釋示：「有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300條或第301條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第21條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。」而原告對於系爭房屋之前手屋主未積極訴請給付所欠管理費（依原告所提大衛營社區管理費收費紀錄表，前手屋主於系爭房屋經被告拍賣取得前所欠管理費已達16期），所屬社區之區分所有權人會議卻為違反上開法律原則及歷來內政部闡釋之決議，甚至據以對原告提出請求，自無從憑採。
⒌原告另援引大衛營社區組織章程第10條第４款：「新住戶比
照原始住戶要繳交一萬元管理公基金。」規定，主張被告應繳納10,000元公基金云云。惟按「法律不溯既往」為一般法律適用之原則，除立法明文規定溯及既往外，均不得溯及既往，此項原則於法規性命令，亦有其適用。最高法院85年度台上字第3107號民事裁判要旨可資參照。查被告係於101年7月23日經由拍賣而取得系爭房屋之區分所有權，有建物登記謄本在卷可憑；惟原告所指上開關於實體上權利義務效力之規定，則係於101年8月25日原告所屬社區第18屆區分所有權人會議方才決議增訂，有該區分所有權人會議決議紀錄在卷可憑，且依上開組織章程第16條之規定，應經原告公告後施行。是上開規定最早亦僅自000年0月00日生效，而為被告取得系爭房屋區分所有權時所無。乃原告據此，主張被告應比照原始住戶繳納公基金，亦屬無據。
⒍再上開大衛營社區組織章程第10條第４款規定，顯示所稱管
理公基金，原以「個別區分所有權為單位」而收取，現則變更為以「住戶為單位」而收取。而所謂「住戶」，依公寓大廈管理條例第3條第8款規定，包括區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而使用專有部分者等；若參大衛營社區組織章程第10條第１款規定，亦顯應為類似解釋（該款所稱現住戶，係相對於空屋之所有權人，可知係指實際居住之人，不僅區分所有權人及承租人，甚至使用借貸人亦均包括在內等）。是上開規定若認其具有溯及既往之效力者，不僅使歷來所有因區分所有權移轉而繼受之人，甚至非區分所有權人之住戶包括歷來所有承租人或使用借貸人等，亦均發生再繳納公基金之義務，而破壞原有既成之法律秩序（甚至違反公寓大廈管理條例第18條第1項第2項區分所有權人會議僅得決議區分所有權人繳納之規定），自無足可採。
五、綜上所述，原告主張依被告口頭承諾、上開規約約定及公寓大廈管理第21條規定等，請求被告給付白吉檉所欠繳之管理費及公共基金，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均核屬無據。從而，原告所為前揭聲明，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應依職權確定其費用額。民事訴訟法第87條第1 項、第78條及第436條之19第1項分別定有明文。查本件原告起訴之訴訟標的金額為24,380元，應徵第1審之裁判費為1,000元，已據原告繳納，有收據在卷可憑；此外，即無其他訴訟費用支出。故本件訴訟費用額確定為1,000 元，應由敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之19第1項、第87條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
基隆簡易庭 法 官 陳賢德以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
書記官 陳永祥