臺灣基隆地方法院民事判決 104年度訴字第248號原 告 李呂花被 告 朱克水訴訟代理人 高金凰上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖紅色斜線標示區塊所示地上物（門牌號碼「基隆市○○區○○○路○○巷○○○ 號、103 之2 號」房屋之部分結構體；占用面積總計十五平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬零伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴聲明被告應將坐落在基隆市○○區○○段00000 地號，門牌號碼為基隆市○○區○○○路○○巷○○○ 號2 樓增建廚房、衛浴拆除，並將土地返還原告（本院卷第5 頁、第63頁、第69頁）；惟因原告主張之建物占地位置、面積未臻完備，原告遂陸續具狀更正本件應受判決事項之聲明（本院卷第108 頁、第125 頁），並於本院民國104 年10月7 日言詞辯論期日，最後一次更正本件應受判決事項之聲明為：「被告應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○ ○號土地如基隆市○○地0000000 00 00 00地00000000000區○○○地○○○○○號碼『基隆市○○區○○○路○○巷○○○ 號、103 之2 號』房屋之部分結構體；占用面積總計15平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告」（本院卷第144頁），核屬不變更訴訟標的，補充或更正事實上或法律上之陳述，而無不可。
二、原告起訴主張：坐落基隆市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），原為訴外人侯陳緞所有，嗣則先於99年10月1 日，以分割繼承為原因，移轉登記為訴外人侯文基所有，再於104 年7 月23日，以買賣為原因，移轉登記為原告所有，故原告現為系爭土地之所有權人；而被告就系爭土地則無任何使用權源。乃被告所有之基隆市○○區○○○路○○巷○○○ 號、103 之2 號房屋（下稱系爭103 號房屋、系爭103之2 號房屋）之部分結構體，竟占用原告所有之系爭土地如基隆市安樂地政事務所104 年9 月4 日土地複丈成果圖（即本判決附圖；下稱附圖）紅色斜線標示區塊所示位置，占有面積15平方公尺，以致原告未能以土地之完整面積，向基隆市政府申請發給建築執照，原告迫於無奈，乃本於所有權人之地位，訴請判命被告將系爭103 號、103 之2 號房屋占用系爭土地之部分拆除，俾將土地返還原告。並聲明：
㈠被告應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○ ○號土地如基隆
市○○地0000000 00 00 00地00000000000區○○○地○○○○○號碼「基隆市○○區○○○路○○巷○○○ 號、103 之2 號」房屋之部分結構體；占用面積總計15平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯聲明：基隆市○○段○○○號土地前因重測變更地號為基隆市○○段○○○ ○號，而○○段000 地號土地嗣又分割出系爭土地即同段680-1 地號土地，故系爭土地本為基隆市○○段○○○號土地之一部；而基隆市○○段○○○號土地原屬訴外人基隆市慶安宮（下稱慶安宮）所有，被告先母即訴外人陳聰妹則於55年4 月間，向訴外人慶安宮承租基隆市○○段○○○號土地，租賃期間自55年5 月1 日起至57年4 月30日止。詎訴外人慶安宮於上揭租賃期間猶未屆滿之56年間，竟未以書面通知基地承租人即訴外人陳聰妹行使優先承買權，旋逕將上開土地售賣移轉予訴外人三民建業股份有限公司（下稱三民公司），是依土地法第104 條第2 項規定，訴外人慶安宮與三民公司就上開土地之買賣契約及其物權移轉行為均屬無效，不得對抗基地承租人，訴外人三民公司自始即未取得任何權利，其後之土地買賣移轉，亦均因前手缺乏正當權源而不生效力，基此，原告自非系爭土地之所有權人，欠缺訴請被告拆屋還地之法律依據。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項及本件主要爭點如下（見本院卷第146 頁至第147 頁）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈系爭土地原登記為訴外人侯陳緞所有，嗣則先於99年10月1
日，以分割繼承為原因，移轉登記為訴外人侯文基所有，再於104 年7 月23日，以買賣為原因，移轉登記為原告所有。
⒉被告為系爭103 號（1 樓）、103 之2 號（2 樓）房屋之事實上處分權人。
⒊系爭103 號、103 之2 號房屋占用系爭土地之範圍、面積均
如本院卷附基隆市安樂地政事務所土地複丈成果圖（即本判決附圖）所示。
㈡本件爭點：
⒈被告抗辯系爭土地原為訴外人慶安宮所有，當時訴外人慶安
宮與訴外人陳聰妹就系爭土地有租賃契約，而訴外人慶安宮將土地出售與訴外人三民公司之時，訴外人慶安宮並未通知訴外人陳聰妹，違反土地法第104 條之規定，故訴外人慶安宮與訴外人三民公司之土地買賣無效，訴外人三民公司事後轉賣土地的行為，甚至後續土地轉手的買賣行為也都無效，故原告並非系爭土地之所有權人，是否可採？⒉被告有無足可對抗土地所有權人之占有權源？再者，原告訴
請拆屋還地有無理由？
五、本院之判斷㈠原告主張系爭土地本登記為訴外人侯陳緞所有，嗣則先於99
年10月1 日，以分割繼承為原因，移轉登記為訴外人侯文基所有，再於104 年7 月23日，以買賣為原因，移轉登記為原告所有；而被告則為系爭103 號、103 之2 號房屋之事實上處分權人，且系爭103 號、103 之2 號房屋占用系爭土地如附圖紅色斜線標示區塊所示位置，占有面積15平方公尺等事實，有原告提出之現況圖、現況照片（第7 頁、第8 頁、第67頁）、土地登記第二類謄本（第32頁、第40頁、第49頁、第66頁）、土地所有權狀（第71頁）、土地登記第一類謄本（第72頁）、土地買賣契約書、土地買賣所有權移轉契約書、土地增值稅繳款書、通知被告優先承買之存證信函（第42頁至第46頁）、被告提出之系爭103 號房屋之建物所有權狀（第74頁）及本院職權調取之基隆市稅務局房屋稅籍證明書（本院卷第52頁；系爭103 號房屋之納稅義務人為被告）、系爭土地異動索引查詢資料（本院卷第138 頁）在卷可稽，並據本院於104 年8 月28日會同兩造、基隆市安樂地政事務所人員前往現場履勘無訛，製有勘驗筆錄、現場照片18張（本院卷第96頁至第102 頁）在卷可考，暨囑託基隆市安樂地政事務所丈量屬實，有基隆市安樂地政事務所104 年9 月7日基安地所二字第0000000000號函暨土地複丈成果圖（本院卷第105 頁至第106 頁；同本判決附圖）存卷為憑，且為兩造之所不爭。
㈡按土地法第104 第1 項規定，承租人於基地出賣時，有依同
樣條件優先購買之權，在64年7 月24日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效（最高法院47年台上字第152 號判例意旨參照），現行法該條文第2 項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7 月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力（最高法院67年台上字第479 號判例意旨參照）。查被告雖舉基隆慶安宮土地承租契約（本院卷第141 頁）為證，辯稱：系爭土地本屬基隆市○○段○○○號土地之一部，而基隆市○○段○○○號土地原屬訴外人慶安宮所有，被告先母即訴外人陳聰妹則於55年4 月間，向訴外人慶安宮承租基隆市○○段○○○號土地，租賃期間自55年5 月1 日起至57年4 月30日止，詎訴外人慶安宮於上揭租賃期間猶未屆滿之56年間，竟未以書面通知基地承租人即訴外人陳聰妹行使優先承買權，旋逕將上開土地售賣移轉予訴外人三民公司，是依土地法第104 條第2 項規定，訴外人慶安宮與三民公司就上開土地之買賣契約及其物權移轉行為均屬無效，訴外人三民公司自始即未取得任何權利，其後之土地買賣移轉，亦均因前手缺乏正當權源而不生效力，是原告自非系爭土地之所有權人云云，然就令被告抗辯系爭土地乃基隆市○○段○○○號土地之一部，訴外人慶安宮亦未通知基地承租人即訴外人陳聰妹行使優先承買權，旋將系爭土地出售並移轉予訴外人三民公司等情節無訛，其時間亦在「64年7 月24日土地法第104 條第2 項修正以前」，依法律不溯既往之原則，訴外人陳聰妹本即不能主張適用新法，而祇能依舊法規定，向基地出租人即訴外人慶安宮請求損害賠償，而不能主張訴外人慶安宮與三民公司間之買賣契約及其物權移轉行為均屬無效！是被告無視訴外人慶安宮出售並移轉系爭土地之時間，援斯時尚未公布之新法規定，抗辯訴外人慶安宮未通知訴外人陳聰妹行使優先承買權，故訴外人慶安宮與三民公司間之土地買賣契約及其物權移轉行為均屬無效，訴外人三民公司自始即未取得任何權利，其後之土地買賣移轉亦均因前手缺乏正當權源而不生效力云云，要與法律不溯既往之原則相悖而非可取；原告乃系爭土地之所有權人，此要無可疑。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段、中段定有明文；而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以非無權占有資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，原告之請求即有理由（最高法院92年度台上字第312 號判決意旨參照）。查訴外人侯陳緞前曾以被告無權占用系爭土地為由，起訴請求被告拆屋還地，被告則曾於該案抗辯，其先母即訴外人陳聰妹與訴外人三民公司（訴外人侯陳緞之前手），就系爭土地有不定期之租賃關係存在，案經本院審理結果，則認訴外人陳聰妹與訴外人三民公司間就系爭土地雖有定期租約，然該租賃期間已屆至且不生默示更新之法律效果（即訴外人陳聰妹與訴外人三民公司就系爭土地並無不定期之租賃關係存在），並以88年度基簡字第58號、88年度簡上字第32號民事判決訴外人侯陳緞勝訴確定（下稱「前案」），此業經原告提出上揭民事判決暨確定證明書（本院卷第
110 頁至第119 頁）為證，復據本院職權調取上開民事案卷暨向被告當庭確認（本院卷第145 頁）屬實；而被告本件雖仍求為判決駁回原告之訴，然其並未合理說明乃至舉證其究竟有何占有系爭土地之法律權源，則原告本於所有權人之地位，依民法第767 條規定，請求無權占有人即被告拆除系爭
103 號、103 之2 號房屋占用系爭土地之部分，並將該部分之土地返還原告，即屬有據，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用由敗訴之被告負擔。
八、原告勝訴部分，本判決所命給付之價額，未逾500,000 元（按：本件訴訟標的之價額，經本院核定為190,500 元，見本院卷第147 頁），爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，職權宣告假執行，併職權宣告被告預供相當之擔保金額後得免為假執行。
九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第38
9 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事庭法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
書記官 何明芝