臺灣基隆地方法院民事判決
104年度訴字第310號原 告 張集翹
張雯珠張莉敏何桂雲何桂如何桂萌何桂卿何佩儒何家名何家充上 一 人訴訟代理人 張欣如兼 共 同訴訟代理人 徐秋眉共 同訴訟代理人 陳豪杉律師被 告 楊茂杞
楊茂村楊志能楊懿好兼 上 一人訴訟代理人 郭楊瑟琴上列當事人間租佃爭議等事件，本院於民國105年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間里幅字第16號耕地租約關係不存在。
二、被告應將坐落新北市○里區○○里○○段○○○○○段00地號土地上，如附圖編號F所示，面積1平方公尺之紅磚水池拆除，並將上開土地返還原告。
三、被告應將坐落新北市○里區○○里○○段○○○○○段0000地號土地上，如附圖編號A所示，面積272平方公尺之新北市○里區○○○路○○號建物，如附圖編號B 所示，面積28平方公尺之噴水池，如附圖編號C 所示，面積1046平方公尺之蘭花簡易溫室，如附圖編號D所示，面積943平方公尺之豬舍（含雨遮），如附圖編號E所示，面積215平方公尺之沼氣池（堆肥舍）均拆除，並將上開土地返還原告。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第二項及第三項於原告以新台幣壹佰萬貳仟元供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件兩造間因租佃關係發生爭議，經原告於民國103年7月16日向新北市萬里區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣調解不成立，乃由新北市政府耕地租佃委員會進行調處，並作成本案租約應予註銷，因相對人不服調處結果，依耕地三七五減租條例第26條規定移送法院續為審理之決議，被告不服調處，經新北市政府移送本院審理，有新北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及系爭租佃爭議案卷在卷可憑，是本件起訴合於耕地三七五減租條例第26條規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年度台上字第1240號判例要旨)。今原告等提起本件租佃爭議之訴訟，依被告等抗辯，其確實否認兩造間之耕地租約無效或業經原告等終止之事實，故原告等對於兩造間之系爭租約之法律關係是否仍屬存在，即有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是原告等就其請求確認兩造間之耕地租約不存在部分，自有即受確認判決之法律上利益無疑。
三、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第7 款分別定有明文。查原告於起訴聲明第二項請求被告等應將坐落新北市○里區○○里○○段瑪鍊港內小段53、54、54-1、55-3、55-5、110地號土地返還予原告等，嗣於105年3月11日針對第二項聲明具狀減縮聲明為被告應將坐落新北市○里區○○里○○段○○○○○段00地號土地上，如附圖所示F部分，面積1平方公尺之紅磚水池拆除，並將上開土地返還予原告全體。被告應將坐落新北市○里區○○里○○段○○○○○段0000地號土地上，如附圖所示A部分，面積272平方公尺之內中福路42號建物、如附圖所示B 部分，面積28平方公尺之噴水池、如附圖所示C 部分，面積1046平方公尺之蘭花簡易溫室、如附圖所示D 部分，面積943平方公尺之豬舍、如附圖所示E部分，面積215 平方公尺之沼氣池均拆除，並將上開土地返還予原告全體，核與上揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)兩造之祖先曾訂立耕地租約，惟依系爭租約之約定，被告等顯已違約，並致系爭租約無效：
1、查原告等為上開坐落新北市○里區○○里○○段瑪鍊港內小段53、54、54-1、55-3、55-5、110 地號等土地（下稱系爭土地）之共有人，原告等之被繼承人曾於38年間與被告等之被繼承人簽訂里幅字第16號私有耕地租約（下稱系爭租約），其上記載正產物為稻谷(穀)，並約定系爭土地係為農牧耕作使用，迺被告等未經地主同意，逕將應種植水稻之耕地變更為養豬及種植花卉等從事畜牧使用之情形，依內政部86年12月17日臺內地字第0000000 號函釋：「承租人未經出租人同意，逕將耕地變更為畜牧使用，而興建相關設施，致變更耕地原有性質，即與土地法第106條第2項所規定者有別，應認屬違反租約之情形。」。被告未經土地所有權人同意興建房屋與溫室、工寮、沼氣池等地上物或堆放廢棄物等，致變更耕地原有性質，足以破壞良田之地力，承租耕地從事非農業使用，即屬違反耕地租佃契約，為不自任耕作，原訂租約，自屬無效(最高法院87年度臺上字第592 號裁判要旨)。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原定租約無效，係指全部租約無效(最高法院66年度臺上字第761 號判例要旨)，是如同一租約為有數筆土地，承租人就其中一筆或數筆不自任耕作，原訂租約全部均為無效。系爭里幅字第16號耕地租約，既係就上開6 筆耕地全部訂立為一個耕地租約，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，及上揭最高法院判例，租約全部均屬無效，故被告對於上開6 筆耕地已無占有權源，原告全體自得全部收回之。而兩造上開租佃契約爭議，於104年8 月14日經新北市政府耕地租佃委員會第3次臨時會調處，決議亦為系爭租約應予註銷，且理由明確認定因佃農於60年間起興建房屋及於89年間未經地主同意變更做畜牧使用，故系爭租約業已失效。再者，單純的沉默與默示同意不同，系爭租約從來沒有改變過，土地所有人也沒有全體同意被告等人用其他方式利用土地。
2、復按，耕地三七五減租條例第8 條規定：「承租人應按期繳付地租，出租人收受時，應…。」。地租積欠達兩年之總額時構成終止系爭租約事由，此觀耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定、土地法第114條第7款規定、民法第458、459條規定即明。又租金為租賃契約之重要條件 (最高法院56年臺上字第672號判例要旨)。查被告等原應按期繳付地租，，惟原告等11人自90年起至103 年已逾13年之久，皆未收到被告等人依約繳納地租，亦未收到公所有關承租人任何通知地主領取地租，以前係由原告徐秋眉母親在收租金，之後原告徐秋眉有和母親一起去向被告他們收過租金，原告徐秋眉母親過世後，原告徐秋眉有向被告他們要租金，但他們都只是口頭說好，並沒有履行給付租金等情事，被告等已未依系爭租約約定繳付地租逾10年以上，故亦有上述地租積欠達兩年之總額時之終止事由，原告全體並已依上開法律規定發函終止租約，收回全部耕地。
(二)綜上，足見兩造之耕地租約業已無效或經合法終止，故被告等對於原告等所有土地已無占有使用之合法權源，而被告等在系爭土地上興建房屋、豬舍、溫室等地上物而占用之，即屬無權占有，依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，原告自得請求被告將經地政機關測量認定，坐落新北市○里區○○里○○段○○○○○段0000000地號土地上之地上物全部拆除完畢，並將系爭土地清空返還與原告全體等語。
（三）基於前述，聲明：如判決主文第一、二、三項所示。
二、被告答辯：
（一）被告等辯稱里幅字第16號租約，自訂約日起，即和平使用至今，系爭租約存在時間已久，土地現狀於89年前即已存，並非最近所為，租約是上一輩所訂立，其間或有所有權及繼承權轉移，租佃雙方均依規定辦理繼承，依民法第425條第1項規定，系爭租約對於繼承人仍繼續存在，主張租約有效。
（二）依可得資料可整理75年至91年租金給付清冊，其等自60年代配合政府租約，租金給付以前都是原告父母來向其等收取，至於92年迄今之租金，其等在多種場合均表達願意給付之意思表示，承認有2 年沒有給付租金，這是因原告未曾來向其等收取。對於原告所寄的存證信函其等有收到。
（三）被告承認於系爭土地上養豬，59年是原告父親在養，此乃配合政府農牧綜合經營政策，曾獲得台灣省農會頒發獎狀以資鼓勵。隨後家族成員繼承父業，擴大養豬經營規模。
89年申請「畜牧設施容許使用辦理牧場登記」也獲得3 分之1地主同意。養豬使用面積大約300坪即一分地左右，佔用地號為55-5地號，全部耕地總面積約4000坪，其他面積都是其等各自種菜，應沒有違反耕地租約之目的，且耕地三七五減租條例所規定之耕地，參照土地法第106條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內（最高法院88年臺上字第1號判例要旨）。
（四）被告興建農舍使用，為便利耕作而設，為從事農業所必須，在60年代即開始使用。
（五）基於前述，聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）首按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」。依據上開規定承租人不自任耕作者即屬違反該條第1項規定，依據該條第2項規定租約即屬無效。次按耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80年台再字第15號判例要旨）。又按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原定租約無效，係指全部租約無效(最高法院66年度臺上字第761號判例要旨)，是如同一租約為有數筆土地，承租人就其中一筆或數筆不自任耕作，原訂租約全部均為無效。末按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第一百零六條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。（最高法院87年度台上字第592號民事裁判要旨）。
（二）原告主張兩造間系爭耕地租約之使用目的約定為農業耕作，不包含畜牧，此可由台灣省台北縣○○○地○○里○○○000 號耕地租約書面上記載正產物為稻谷可資為憑，首堪採信。
（三）原告又主張被告於系爭耕地內從事養豬之畜牧行為，則為被告所不爭執。並經本院現場履勘拍攝照片在卷可徵及囑託新北市汐止地政事務所繪製如附件複丈成果圖，被告於系爭55之5地號土地上確實設置有如附圖標示為D、E 面積各為943平方公尺、215平方公尺之豬舍、沼氣池等與養豬相關之建物，被告於系爭耕地上確實從事養豬畜牧行為可資認定。本件耕地租約之使用目的既然僅約定為稻穀之農業耕作，而未包含畜牧行為，且被告亦自承89年間僅獲得3分之1地主同意，並非全部地主同意，即從事養豬畜牧行為迄今，則參照上開最高法院裁判意旨，耕地租約締約之初未約定承租人可於耕地上從事畜牧，則其逕將農地變更為畜牧之用，即已屬於不自任耕作之情況。依據耕地三七五減租條例第16條第2 項規定及上開判例要旨，系爭租約於被告從事養豬畜牧行為起已全部無效。據此原告請求確認兩造間里幅字第16號耕地租約關係現已不存在，顯有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。
（四）原告主張坐落新北市○里區○○里○○段○○○○○段00地號土地上，如附圖所示F部分，面積1平方公尺之紅磚水池，坐落新北市○里區○○里○○段○○○○○段0000地號土地上，如附圖所示A部分，面積272平方公尺之門牌號碼為新北市○里區○○○路○○號建物、如附圖所示B 部分，面積28平方公尺之噴水池、如附圖所示C部分，面積1046平方公尺之蘭花簡易溫室、如附圖所示D 部分，面積943平方公尺之豬舍（含雨遮）、如附圖所示E部分，面積215平方公尺之沼氣池（堆肥舍）均為被告所興建，而因系爭土地之耕地租約現已無效，被告並無法律上依據繼續使用系爭土地，依據民法第767條第1項規定，請求被告拆除上開地上建物後將上開占有土地返還原告。被告等則對其等興建上開地上建物不爭執，僅係抗辯其等依據耕地租約使用系爭土地。然查，兩造間系爭耕地租約業據本院前開認定已屬無效，則被告確實無任何法律上正當權源可繼續占有系爭土地使用，則原告請求被告拆除附圖標示A、B、C、D、E、F 等地上建物並將該部分占有土地返還原告，顯有理由，亦應准許。
四、原告等就返還系爭耕地部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核尚無不合，爰審酌被告應返還之土地面積共約為2505平方公尺（272＋28＋1046＋943＋215＋1＝2505），上開土地目前公告現值為每平方公尺1,200 元，因此土地部分價值合計為3,006,000元，爰酌定原告得以提供1,002,000元之擔保金後，得為假執行。被告部分則依職權，准許其提供3,006,000元擔保金後，得免為假執行。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。
六、本件乃屬租佃爭議事件，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定免徵裁判費，當事人於本件言詞辯論終結前亦未提出支出訴訟費用之單據供審核，是本院自無從依職權確定本案之訴訟費用額，爰僅依職權宣告訴訟費用由被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
民事庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 王月娥