臺灣基隆地方法院民事判決 104年度訴字第410號原 告 游筱燕訴訟代理人 翁瑞麟律師被 告 江啟暉
賴芳令上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於105 年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴芳令應給付原告新臺幣貳拾柒萬肆仟參佰貳拾陸元，及自民國一○五年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告江啟暉應於原告將如附表所示之不動產所有權移轉登記予被告江啟暉之同時，給付原告新臺幣伍拾萬肆仟零陸拾貳元，及自民國一○五年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告先位之訴及其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之四，餘由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第1 款、第2 款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明為：（一）被告應將如附表所示房屋及頂樓增建房屋騰空交付原告。（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至第1 項房屋交付原告時止，按日給付原告新臺幣（下同）1,250 元。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國105 年2 月22日追加備位聲明、同年3 月29日變更先、備位聲明，變更後先位聲明：（一）被告應將如附表所示房屋及頂樓增建房屋騰空交付原告。（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至第1 項房屋交付原告時止，按日給付原告1,250 元。（三）訴訟費用由被告負擔；備位聲明：（一）被告賴芳令應給付原告274,335 元，及自105 年3 月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告江啟暉應給付原告504,062 元，及自105 年3 月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）訴訟費用由被告負擔。被告對原告於105 年3 月29日當庭所為訴之聲明之追加及變更均無意見（見本院105 年3 月29日言詞辯論筆錄），且原告追加之備位聲明其與先位聲明部分基礎事實同一，核與上開法條相符，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）先位之訴部分：
1.被告江啟暉委託被告賴芳令出售其名下如附表所示之系爭房地，並透過仲介陳桂銘找到原告購買系爭房地，雙方合意價金為1,250,000 元，原告並於簽約當天支付頭期款250,000 元，之後原告代繳土地增值稅17,936元、代償被告江啟暉於農會借款502,113 元，並代被告江啟暉繳納房屋稅1,949 元、房地產抵押登記塗銷費4,500 元及地政規費1,899 元，剩餘尾款部分依契約約定應於交屋同時付清。
為此原告、仲介陳桂銘與代書許子暘均曾多次催促被告賴芳令應開始搬遷房屋，將房屋騰空交付鑰匙予原告，原告並同時付清尾款，詎被告賴芳令均置之不理，並拒絕讓原告申請貸款銀行人員進入屋內估價。
2.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權義務；因條件成就而受有不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第348條第1 項、第101 條第1 項分別定有明文。系爭房地已於
104 年9 月16日辦妥所有權移轉登記，惟被告賴芳令未依房屋買賣契約將系爭房屋及頂樓增建房屋騰空交付原告。業經原告、仲介陳桂銘、代書許子暘分別於104 年8 月25日、同年9 月16日、同年9 月27日以簡訊催促被告賴芳令擇期交屋，詎料被告賴芳令於104 年9 月21日以簡訊回覆：「好吧，那法院見。」顯然已無履行交屋之意思。另依買賣契約第8 條、第11條約定：「買賣雙方並約定於尾款付清日將房屋騰空交與買方」、「本契約所訂之交屋日（即買方付清尾款之同時）賣方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延賣方應賠償自交屋日起每一日按買賣總價千分之壹計付買方以為賠償金」，原告業已備妥尾款準備交付被告，惟被告已明確預示拒絕受領之意思，依上開規定應認原告請求交屋之停止條件業已成就，依民法第348 條第1 項、系爭買賣契約第8 條約定，原告自得請求被告履行買賣契約交付系爭房屋；並另依契約第11條規定，以起訴狀繕本送達被告之日起視為將準備給付之事實通知被告，至其完成交屋之日止，按買賣總價千分之一計算，請求被告給付原告每日1,250 元之賠償金。
3.並聲明（一）被告應將如附表所示房屋及頂樓增建之房屋騰空交付原告。（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至第1 項房屋交付原告時止，按日給付原告1,250 元。（三）訴訟費用由被告負擔。
4.對被告抗辯之陳述：兩造於房地買賣契約簽立後，被告賴芳令提出系爭土地及建物所有權狀正本、被告江啟暉之印鑑證明及印鑑章、授權書及在監委託證明書予代書許子暘辦理過戶事宜，其中所有權狀、身份證影本、印鑑證明、印鑑章均為真正，足認已發生表見代理之效力，被告江啟暉即應負表見代理責任。亦即被告賴芳令所簽訂之房地買賣契約與移轉系爭不動產所有權之行為，對被告江啟暉均屬有效。且授權書亦經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人林佳陵認證，縱被告江啟暉抗辯本件買賣過程中並無附在監證明，且其亦未於在監委託書上簽名、捺指印，惟並不影響其他過戶文件真正效力，原告基於被告賴芳令業已提供完整過戶資料，與其簽約、支付價金，並辦理過戶完成，是原告自已合法取得系爭房地所有權。
（二）備位之訴部分：
1.倘被告賴芳令未被授權而以被告江啟暉之名義出賣系爭房，因被告江啟暉拒絕承認，則被告賴芳令無權代理被告江啟暉，兩造簽定之不動產買賣契約對被告江啟暉不生效力。則被告賴芳令無法律上原因，卻仍以被告江啟暉之名義代收買賣價金頭期款25萬元，核屬不當得利，是原告依民法第179 條規定，請求被告賴芳令應返還原告25萬元。又被告賴芳令出賣系爭房地時，既明知其無代理權限卻仍提出系爭不動產所有權狀正本、被告江啟暉印鑑證明、在監委託書、授權書等文件使原告誤信被告賴芳令係有權代理，爰民法第110 條、第184 條規定，請求被告賴芳令賠償原告所受損害即代繳之土地增值稅17,936元、抵押權塗銷費4,500 元、地政規費1,899 元，以上合計被告賴芳令應給付原告274,335 元。
2.被告江啟暉拒絕承認系爭買賣契約，是買賣契約對被告江啟暉不生效力，惟原告業已代被告江啟暉償還其於農會之貸款502,113 元、繳納房屋稅1,949 元，均係屬不當得利，爰依不當得利法律關係請求被告江啟暉返還上開款項合計504,062 元。
3.並聲明：（一）被告賴芳令應給付原告274,335 元，及自
105 年3 月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告江啟暉應給付原告504,062 元，及自105年3 月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）訴訟費用由被告負擔。
4.對被告抗辯之陳述：被告江啟暉固主張同時履行抗辯云云，惟按「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267 條之規定」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第261 條、第264 條第
1 項分別定有明文。查本件契約不成立之情形核與上開規定有間，原告依不當得利之法律關係請求被告江啟暉返還所受之不當得利，自無上開規定適用，是被告江啟暉主張同時履行抗辯顯無理由。
三、被告之抗辯
（一）被告賴芳令抗辯以：
1.先位之訴部分：其並無出賣系爭房地之意思，其當時因無法支付房貸費用，需要借錢，乃透過訴外人李思葶介紹認識一位自稱「阿支」男子說可以借錢給其，隨後「阿支」就帶了房仲「陳先生」前來家裡查看屋況，之後便被「阿支」帶至某公司簽辦許多文件，並要求將印章交給他們，因其眼睛不好，當下未細看內容，但有拜託「阿支」幫忙看，「阿支」說沒問題，於是其在被催趕下就簽名蓋章了，其完全不知簽辦之相關文件內容。隔日，仲介「陳先生」就約其至基隆農會，用一只紙袋放了現金20萬元，其心想是要借予其的，當下就沒多問。未料當晚「阿支」告知那是出售系爭房地的款項，並已經簽約了有契約書可證，其表示並沒有要賣系爭房地，後來房仲「陳先生」及另一位代書均說有買賣契約書，系爭房地已經賣掉了，並催促其搬家，斯時其始發覺受詐騙。
2.備位之訴部分：原告請求其返還上開費用部分，其否認之，因為系爭房地不是其要賣的，故其只同意還原告20萬元，其餘部分不應由其負擔。
3.對原告先位及備位之訴均聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
（二）被告江啟暉抗辯以：
1.先位之訴部分：其並無授權或委託任何人出賣系爭房地，其否認曾授權被告賴芳令出賣系爭房地。原告所提出之在監委託授權書及證明書，其上委託人欄之簽名、捺印指紋均非其之簽名與指紋，且其身高為160 公分，亦與該委託證明書所附之照片不符，另該委託證明書登載之日期、監方現職人員、監獄全銜與職章登均全與實際不吻，可見該委託證明書為偽造，兩造買賣契約無效。本件系爭房地買賣實係因被告賴芳令遭人詐騙，況系爭房地市價應有200 萬元，絕不會以
125 萬元出賣。原告雖主張本件房地移轉登記均屬合法，惟原告僅出具偽造之在監委託授權書及證明書，而未附在監證明、未通知或告知所有權人即被告江啟暉之情況下，如何能夠辦理所有權移轉？顯有違常理，相關經手人均涉嫌訛詐。
2.備位之訴部分：其對於原告主張備位聲明部分沒有意見，同意返還原告上開費用，惟原告必須塗銷其所設定房地抵押權登記，並將系爭房地移轉登記予其。
3.對原告先位及備位之訴均聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
四、本院之判斷：
（一）原告先位聲明主張被告賴芳令代理被告江啟暉與原告簽立系爭買賣契約，然被告賴芳令與江啟暉拒交付系爭房地，爰依買賣契約之法律關係請求被告交付系爭房地，並給付自起訴狀繕本送達翌日起至交付系爭房地止，每日1,250元之賠償金；備位聲明主張若系爭買賣契約被告賴芳令無權代理，倘被告江啟暉拒絕承認而不生效力，被告賴芳令應依侵權行為、民法第110 條、第179 條規定對原告負不當得利返還及損害賠償責任；被告江啟暉亦因原告代繳房屋稅及清償房貸並塗銷抵押登記，應返還其所受有之不當得利，被告則以前詞置辯。是本件爭點為：
⑴被告賴芳令有無代理被告江啟暉與原告訂立買賣契約？
（即被告賴芳令辯稱其無出賣系爭房地之意思，係受詐欺
，是否可採？）⑵被告江啟暉有無授權被告賴芳令出售系爭房地？⑶如被告江啟暉未授權，原告得否依買賣契約之法律關係，
請求被告2 人交付系爭房屋及給付違約金？⑷原告主張被告江啟暉應負表現代理之授權人責任，有無理
由？⑸原告備位聲明主張被告賴芳令應負侵權行為、無權代理損
害賠償責任並返還不當得利；被告江啟暉應返還其所受不當得利，有無理由？⑹被告江啟暉主張其返還不當得利予原告時，原告應將系爭
房地移轉登記予其並塗銷抵押權登記，有無同時履行抗辯權之適用？
（二）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法345 條定有明文。次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第88條、92條第1 項定有明文。再按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例可資參照）。原告主張被告賴芳令代理被告江啟暉與其成立房地買賣契約，並完成所有權移轉登記，業據其提出系爭買賣契約、在監委託證明書、授權書、系爭土地暨建物登記第一類謄本為據，被告賴芳令則辯稱其僅打算借款，並無出賣系爭房地之意思，不知簽署文件之內容為何，其係遭他人詐騙云云。經查，被告賴芳令對於系爭房地買賣契約其上「賣方欄」、授權書其上「被授權人欄」之簽名及已收受原告給付之頭期款20萬元均自承在卷（詳本院105 年2 月2 日、同年3 月15日言詞辯論筆錄），足認被告賴芳令確有以被告江啟暉之名義與原告簽立系爭買賣契約。復證人即系爭房地買賣之仲介陳桂銘證述：買賣過程中，是自稱賴芳令小叔的男子「江先生」與其談的，談的時候賴芳令有在旁邊，賴芳令說她不懂，叫其跟江先生、李小姐談即可，且於簽約前，其有帶原告去看系爭房地1 次，並有進去屋內，當場「李小姐」、「江先生」、賴芳令都在場。而簽約當天，賴芳令及「江先生」都有來，賴芳令在相關文件上也都有簽名，賴芳令知道所簽的文件是房地買賣契約，代書當天也有告訴買賣雙方買賣的總價、付款方式、房屋的現況及屋內物品去留等語（詳本院105 年2 月2 日言詞辯論筆錄）。按證人陳桂銘與兩造間無利害關係，其證詞應無迴護原告之動機，其證詞應可採信，可見被告賴芳令於仲介陳桂銘與「江先生」、「李小姐」洽談買賣過程中、原告看屋時均在場，焉有不知目的係為出售系爭房地之理。況審酌被告賴芳令表示學歷為基隆海事高級職業學校（見本院105 年2 月2 日言詞辯論筆錄），堪認其識字與辨識能力均無障礙，而觀之授權書所載內容一目即可明瞭係江啟輝授權賴芳令就系爭房地全權代理買賣、借貸等事宜；買賣契約書之標題抬頭為「不動產買賣契約書」、立契約書人之簽名欄位復載明「賣方」，可徵被告賴芳令於「被授權人欄」、「賣方欄」簽名時，應知悉其所為者乃代理江啟輝出售系爭房地，而非辦理借貸。復被告賴芳令亦未提出證據證明其所為之意思表示有錯誤、或受原告、李思葶、「阿支」詐騙，亦無法證明原告有明知或可得為知其係受李思葶或「阿支」詐騙等情，是被告賴芳令辯稱其無出賣系爭房地之意思，係受詐欺云云，不足為採。從而，原告主張被告賴芳令以被授權人身分代理被告江啟暉與原告成立買賣契約並辦理所有權移轉登記乙情，應屬實在。
（三）復按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同；受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、房地之出賣或設定負擔。民法第531 條、第
534 條第1 款分別定有明文。次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。原告主張被告江啟暉授權被告賴芳令出售系爭房地等語，雖提出在監委託證明書、授權書、房地買賣契約書等件為據，然被告江啟暉否認上情。查觀之原告所提104 年6 月22日在監委託證明書其上所載之機關全銜為「臺灣嘉義監獄」，然其正確全銜應為「法務部矯正署嘉義監獄」，此為職務所知之事實，且本院將在監委託證明書其上江啟暉指紋與被告江啟暉前留存於法務部矯正署基隆監獄基隆分監指紋表併送內政部警政署刑事警察局鑑定，鑑定結果為不吻合，此有內政部警政署刑事警察局105 年1 月20日刑紋字第0000000000號鑑定書在卷可稽，準此，被告江啟暉辯稱其未授權被告賴芳令乙情，應可採信。是被告賴芳令並無代理權，則其以被告江啟暉名義與原告簽訂之買賣契約及所有權移轉行為，依上說明，既未經被告江啟暉承認，則被告賴芳令所為之上開房地買賣契約與所有權移轉登記行為自對被告江啟暉不生效力。從而，原告主張依買賣契約之法律關係，請求被告賴芳令、江啟暉履行買賣契約並給付違約金云云，均屬無憑。
（四）再按民法第169 條規定「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；對於第三人固應負授權人之責任。惟關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內，為其前提要件。不得徒憑曾將印章交付之事實，即認除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所訂立之法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任（最高法院93年度台上字第2196號判決要旨可資參照）。又民法第169 條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例可供參照）。原告主張縱被告賴芳令無權代理被告江啟暉，惟被告賴芳令有交付土地所有權狀、印鑑證明、印鑑章等事實，應有表見代理適用。查系爭房地買賣過程中，被告江啟暉另案在法務部矯正署嘉義監獄執行，為兩造所不爭執，則被告江啟暉自無從對原告為任何意思表示，而被告賴芳令提出系爭房地所有權狀、印鑑章證明、印鑑章、偽造之在監證明及授權書等文件，均為被告賴芳令自身行為，並非被告江啟暉自己之行為，且被告賴芳令雖為被告江啟暉配偶，惟配偶間僅限於日常家務之代理，就房地之買賣與處分行為已逾日常家務之代理，是原告主張被告江啟暉應負表現代理之授權人責任云云，洵屬無據。綜上所述，被告賴芳令為無權代理，其以被告江啟暉名義與原告簽訂之買賣契約及所有權移轉行為，未經被告江啟暉承認，則兩造間之買賣契約及所有權移轉之法律行為對被告江啟暉本人不生效力。原告先位聲明主張依兩造買賣契約請求被告賴芳令、江啟暉交付房屋與給付違約金云云，為無理由，應予駁回。
（五）原告備位聲明主張若被告賴芳令無權代理，買賣契約未經被告江啟暉承認，被告賴芳令應負侵權行為、無權代理損害賠償責任並返還不當得利；被告江啟暉應返還其所受不當得利：
1.本件買賣契約及移轉所有權登記，係因被告賴芳令無權代理，未經被告江啟暉承認，而對被告江啟暉不生效力，業據認定如前。
2.被告賴芳令應賠償原告繳納之土地增值稅、房地產登記費用及地政規費，合計24,326元：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條定有明文。查被告賴芳令明知其無權代理，仍提交系爭房地權狀、印鑑章、印鑑證明、授權書等文件，並以被告江啟暉之名義與原告成立買賣契約、辦理所有權移轉登記，顯有背於善良風俗之方法，且與原告因辦理系爭房地過戶所生之費用損失間具有因果關係，依上揭說明，原告主張被告賴芳令應負侵權行為賠償責任，核屬有據。查原告因辦理系爭房地移轉登記而支出土地增值稅17,936元、抵押權塗銷登記費4,500 元與地政規費1,899 元，業據其提出基隆市稅務局土地增值稅繳款書、房地產登記費用明細表、地政規費徵收聯單等件在卷可稽，惟依土地增值稅繳款書所載，系爭房地增值稅應為17,927元○○○區○○段○○○○○ ○號：金額為305 元、同段102-24地號：金額1,731 元、同段102-25地號：金額0 元、同段102-26 地號：金額169 元、同段102-27地號：金額2,190 元、同段102-28地號：金額13,532元，算式：305+1,731 +0+169+2,190+13,532=17,927元），是原告依侵權行為法律關係請求被告賴芳令賠償款項於24,326元（計算式：17,927+4,500+1,899＝24,326元）範圍內核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告對於被告賴芳令關於上開賠償之請求，雖並以民法第110 條為請求權依據，惟與依民法第184 條事由重疊為單一聲明之請求，本院既已依民法第184 條侵權行為准許原告請求，自無須就此更為審判，併此敘明。
3.被告賴芳令應返還原告已給付之買賣價金25萬元：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。查原告主張其於簽約當天將第一期簽約款30萬元交給仲介陳桂銘，陳桂銘當場拿20萬元予被告賴芳令，其餘10萬元部分，其中5 萬元是賣方應付之仲介費，另5 萬元先由陳桂銘保管用以繳納系爭房地之前欠繳之房貸，若有剩餘再由仲介還被告乙情，被告賴芳令未予爭執，且觀之系爭不動產買賣契約書第2 條約定「第一期簽約款新臺幣30萬元，於簽訂本契約同時由買方給付。
本款項包括已收定金」，益見原告主張其已交付30萬元簽約款予被告賴芳令，應屬實在。雖簽約當天原告將簽約款30萬元交給仲介陳桂銘，由陳桂銘當場取出20萬元予被告賴芳令，其中5 萬元由陳桂銘取走作為賣方應付之仲介費用，然被告賴芳令在場既未為反對之表示，且其亦未另行支付仲介費用予陳桂銘，應認被告賴芳令當時係同意原告將30萬元款項交予仲介陳桂銘以代交付。是被告賴芳令抗辯其僅就其受領20萬元範圍內返還云云，不足為採。又系爭買賣契約，因被告賴芳令無權代理，未經被告江啟暉本人承認而對被告江啟暉不生效力，業如前述，是被告賴芳令以代理人身分受領上開價金時，雖本於買賣契約，惟後因被告江啟暉本人未予承認，買賣契約即對被告江啟暉不生效力，是被告賴芳令以被告江啟暉之代理人身分所受領之價金，自應負不當得利返還責任。從而，原告主張依不當得利法律關係請求被告賴芳令返還所受領之25萬元，核屬有據。綜上，原告主張被告賴芳令應給付274,326 元（算式：250,000+24326 ＝274,326 ），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
4.被告江啟暉應返還原告504,062元：原告因系爭買賣契約於辦理移轉登記時代償被告江啟暉於基隆市農會貸款502,113 元、104 年房屋稅（含逾期滯納金）1,949 元，有基隆市農會放款清單、基隆市稅務局10
4 年房屋稅繳款書影本在卷可稽，被告江啟暉對上開金額亦不爭執，自堪信屬實。查系爭買賣契約與系爭房地所有權轉登記，因被告江啟暉未承認而對本人不生效力，揭諸前開說明，買賣契約既因不生效力，則原告請求被告江啟暉返還其代為清償之農會貸款502,113 元及房屋稅1,949元之不當得利，合計504,062 元（算式：502,113+1,949= 504,062 ），為有理由，應予准許。
5.另按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。
而被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號判例意旨參照）。又雖非基於雙務契約而發生之債務，若當事人間互負之債務，在實質上有履行之牽連關係者，基於公平原則，亦應類推適用民法第264 條同時履行抗辯權之規定（參見學者孫森焱著民法債篇總論第806 頁）。
是雙務契約無效時，雙方當事人就其各自所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致對方當事人受損害，應依不當得利之規定各負返還義務，即令一方又主張回復原狀，惟雙方既因而互負返還之債務，自係基於同一無效之契約而發生，互有對待給付之關係，依上開說明，即應類推適用民法第264 條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯。
查被告江啟暉主張系爭房地之買賣契約對其不生效力，請求原告將系爭房地移轉登記至其名下，依前述規定，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連者，基於法律公平原則，亦非不許其類推適用關於同時履行之抗辯。是以被告江啟暉既提出原告應為對待給付之抗辯，應予准許，本院類推適用同時履行抗辯之法律關係，於命被告江啟暉返還不當得利之同時為原告應將系爭房地所有權移轉登記予被告江啟暉所有之對待給付判決。至於被告江啟暉併主張塗銷抵押權登記之部分，因原告乃系爭房地設定抵押權登記之義務人，其並非抵押權之權利人，自無從命其為塗銷抵押權登記之給付，是被告江啟暉此部分之主張，核非有據。
6.又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229 條第1 項、第233 條第1 項分別定有明文。查原告追加備位聲明，請求被告賴芳令賠償其所受之損害及返還所受利益、請求被告江啟暉返還所受不當得利，而原告與被告既未約定關於損害賠償及不當得利之給付時期及利率，而原告復未舉證證明於起訴前業已催告被告給付，依前開規定，原告就本件追加備位聲明之給付，請求於本院105 年3 月15日當庭追加備位聲明之意思表示到達之被告之日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，先位請求被告履行買賣契約交付系爭房屋，並給付違約金，為無理由。又原告依民法第184 條、第179 條之規定，備位請求⑴被告賴芳令應給付原告274,326 元及自105 年3 月15日起至清償日，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵被告江啟暉應於原告將系爭房地（如附表所示）所有權移轉登記予被告江啟暉之同時，給付原告504,062 元及自105 年3 月15日起至清償日，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，其餘部分即無理由，應予駁回。
六、原告聲請傳喚證人呂天居及調閱基隆市安樂地政事務所104基土資字第15880 號過戶文件，以證明證人呂天居是否得被告江啟暉同意，於在監委託證明書按捺指印，並至法院公證。查呂天居經本院合法通知未到，而向地政機關調閱過戶文件與被告江啟暉有無授權被告賴芳令出售系爭房地無涉，本院認無調閱必要，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
民事庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
書記官 陳永祥附表：
┌────────────────────────────────────────────┐│104年度訴字第410號 │├─┬──────────────────────┬─┬─────┬───────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 範 圍 ││ ├───┬────┬───┬──┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │├─┼───┼────┼───┼──┼──────┼─┼─────┼───────────┤│1 │基隆市○○○區 ○○○段│ │0000-0000 │建│36 │10000分之148 │├─┼───┼────┼───┼──┼──────┼─┼─────┼───────────┤│2 │基隆市○○○區 ○○○段│ │0000-0000 │建│204 │10000分之148 │├─┼───┼────┼───┼──┼──────┼─┼─────┼───────────┤│3 │基隆市○○○區 ○○○段│ │0000-0000 │建│1 │10000分之148 │├─┼───┼────┼───┼──┼──────┼─┼─────┼───────────┤│4 │基隆市○○○區 ○○○段│ │0000-0000 │建│20 │10000分之148 │├─┼───┼────┼───┼──┼──────┼─┼─────┼───────────┤│5 │基隆市○○○區 ○○○段│ │0000-0000 │建│258 │10000分之148 │├─┼───┼────┼───┼──┼──────┼─┼─────┼───────────┤│6 │基隆市○○○區 ○○○段│ │0000-0000 │建│1,594 │10000分之148 │└─┴───┴────┴───┴──┴──────┴─┴─────┴───────────┘┌─┬─────┬──────┬──┬─────────────────────┬────┐│編│ │ │建築│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基地坐落 │式樣├───────────┬─────────┤ ││ │ 建 號 │------------│主要│樓 層 面 積 │ 附屬建物主要建築 │ ││ │ │建物門牌 │建築│ │ │ ││號│ │ │材料│合 計 │ 材料及用途 │ 範圍 ││ │ │ │及房│ │ │ ││ │ │ │屋層│（平 方 公 尺） │ │ ││ │ │ │數 │ │ │ │├─┼─────┼──────┼──┼───────────┼─────────┼────┤│1 │00000-000 │基隆市安樂區│鋼筋│4 層：59.90 │ │全部 ││ │ │保定段0102-0│混凝│合計：59.90 │ │ ││ │ │028地號 │土造│ │ │ ││ │ │------------│ │ │ │ ││ │ │基隆市安樂區│ │ │ │ ││ │ │中平街145之3│ │ │ │ ││ │ │號 │ │ │ │ ││ ├─────┼──────┴──┴───────────┴─────────┴────┤│ │ 備 考 │ │└─┴─────┴────────────────────────────────────┘