臺灣基隆地方法院民事判決 104年度訴字第5號原 告 彭純文
陳琦姝蔡靜芳蔡靜慧共 同訴訟代理人 陳友炘律師被 告 天籟箱根特區管理委員會法定代理人 蔡孟軒訴訟代理人 洪素梅上列當事人間排除侵害等事件，本院於104年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○路○○○ 號之屋頂平台修繕至不漏水。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、原告起訴時主張：
（一）原告蔡靜芳、蔡靜惠及彭純文、陳琦姝所有位於新北市○○區○○路○○○ 號14樓及14樓之1 之房屋（下稱系爭建物），因集合住宅之屋頂平台及其外牆年久失修，龜裂嚴重，導致防水層損壞，雨水滲入，造成原告所有之系爭建物天花板漏水、產生壁癌及內部裝潢損壞。
（二）按「所有人…對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767 條第1 項中段定有明文。次按公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」同法第36條規定：「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…」被告既為系爭建物集合住宅之管理委員會（下稱管委會），對於系爭建物之共有部分即有維護修繕之責，而系爭建物之屋頂平台、外牆屬集合住宅全體區分所有權人所共有，竟因疏於維護致生龜裂、防水層損壞，影響原告對前揭所有房屋之使用，是原告自得訴請被告將系爭屋頂平台及其外牆龜裂及防水層破損等情形，予以修繕。又系爭建物之屋頂平台及其外牆修繕費用約需新臺幣（下同）533,000 元，有工程估價單可證，為使系爭建物之屋頂平台及外牆於修繕後不致再有滲漏水之情形，被告應為之修繕方式及修繕範圍，應送請臺灣省土木技師公會鑑定。
（三）並聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○路○○○ 號之屋頂平台進行漏水修繕。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯以：
（一）原告蔡靜芳於98年3 月底購屋，同年4 月發現漏水後，數次向被告反應，其後於99年7 月4 日第10屆區分所有權人會議決議：「頂樓平台漏水修繕工程費用，住戶與管委會各負擔二分之一，其他住戶比照辦理。」並經第11屆區分所有權人會議決議維持。而於100 年8 月21日第11屆第2次管委會討論時，粗估工程費用約為15,000元，由管委會先行支付，再向住戶收取，惟原告等拒不配合修繕；嗣於
102 年6 月2 日經第12屆區分所有權人會議決議：「先請專家進行鑑定以釐清責任，再行處置。」期間雙方亦不斷就系爭建物屋頂及外牆防水修繕進行溝通，惟均未達成共識，迄至第14屆管委會開會討論後，決議維持98年第10屆區分所有權人住戶大會決議內容，並於103 年7 月3 日委請廠商鑑定估價，以「於地面靠近女兒牆作30公分深止水帶，地面打石至RC面，做防水3 層，七里石打底，水泥砂完成面乾後表面再刷2 道防水漆」方式施工，修復費用為75,000元，惟原告等於同年10月8 日主張系爭防水工程修繕費用為533,000 元，致兩造就修繕責任與修繕方式與費用負擔無法達成共識。
（二）又原告蔡靜芳於98年度3 月底購屋後，於同年4 月發現漏水時，應通知原屋主即出賣人主張物之瑕疵擔保責任，而非一味向被告請求修繕。且原告如有向出賣人表示免除出賣人責任情事，被告自應免其責任（民法第365 條、第29
9 條規定參照）。況原告如已向出賣人請求過屋漏水修補費用，又再次向被告請求漏水修補，對被告亦屬不公。
（三）原告所有系爭建物之頂樓無建物，亦無所有權人，被告亦未使用頂樓，且頂樓之另外一面即為系爭建物之天花板，依公寓大廈管理條例第10條第2 項中段規定：「其費用由區分所有權人按其共有之應有部份比例分擔」，應由兩造應負擔一半之責任；況第10屆區分所有權人會議決議：「頂樓平台漏水修繕工程費用，住戶與管委會各負擔二分之一，其他住戶比照辦理。」，依上開決議，被告亦無需負全部修繕責任。
（四）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。公寓大廈管理基金為全體住戶共有，係為維護全體住戶環境所設立，損害應以填補為原則，原告所提修繕估價費用高達533,000 元，維修面積達190 平方公尺，然據建物平面圖所示，系爭建物頂樓面積共為11
4.74平方公尺，何來多出之75.26 平方公尺，原告主張之修繕估價費用顯不實在，侵害全體住戶權益。
（五）據99年度第10屆區分所有權人會議決議：「修繕費用由住戶及被告各負擔2 分之1 」，原告本可依決議辦理，惟原告卻堅不修繕，亦不做防護處理，致頂樓漏水持續增加修復費用，原告亦與有過失。原告所稱漏水區域自98年迄今，6 年來防水工程費用逐年增加，此觀被告分於100 年及
103 年請廠商提供修繕費用估價單，費用分為15,000元及75,000元至明，是被告至多只負6 分之1 責任，原告應負其餘責任。再者，原告依法負有配合修繕及管理維護平台之義務，而非一味要求被告進行修繕，卻不配合管委會進行修繕工作，且不時揚言提告，實有不當。
（六）至原告聲請臺灣省土木技師公會就修繕方式及修繕範圍進行鑑定，應無必要，只要能達修繕至不漏水即可。
（七）並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、原告蔡靜芳、蔡靜惠及彭純文、陳琦姝所有位於新北市○○區○○路○○○ 號14樓及14樓之1 之房屋，因集合住宅之屋頂平台年久失修，導致防水層損壞，雨水滲入，造成原告所有系爭建物天花板漏水乙情，為兩造所不爭執，並有系爭建物之所有權狀、系爭建物屋頂平台、屋內等照片在卷可憑，堪信為真實。
四、本院之判斷
（一）按區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799 條第1 項、第
2 項定有明文。次按公寓大廈管理條例第7 條規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。查屋頂平台為大樓之屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，仍不失其共有之性質，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分。
（二）復按公寓大廈管理條例第10條第2 項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」屋頂平台為共用部分，業如前述，系爭建物之屋頂平台有漏水問題，亦為兩造所不爭，依上揭規定，被告即負有修繕、管理、維護之義務，於原告請求修繕共用部分時，被告依法應負責修繕。從而，原告為區分所有權人，其屋頂平台確實有漏水情形，依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段請求被告將系爭建物屋頂平台修繕至不漏水，應予准許。
（三）又被告抗辯依據99年7 月4 日第10屆、100 年7 月3 日第11屆區分所有權人會議決議，頂樓平台漏水修繕工程之修繕費用由應由住戶與被告各負擔2 分之1 。查天籟箱根特區第10屆、第11屆雖均曾就頂樓平台漏水修繕部分決議由住戶與被告各負擔2 分之1 修繕費用，然觀之102 年6 月
2 日天籟箱根特區第12屆區分所有權人會議會議紀錄，可知該次會議再就頂樓平台漏水修繕費用負擔重新表決，表決方案有三，其一為維持原決議，不需經過專家鑑定，修繕費用由住戶與管委會一人一半共同分擔；其二為請專家鑑定，釐清責任歸屬；其三為全住戶分攤，經表結果採第
2 方案，有上開區分所有權人會議紀錄在卷可稽，是依天籟箱根特區第12屆區分所有權人會議決議結果，就住戶負擔2 分之1 修繕費用之方案並未過關，被告自不得爰引與該次最新決議內容相悖之第10屆、第11屆區分所有權人會議決議為抗辯，是被告主張修繕費用應由原告負擔2 分之
1 云云，要屬無據，不足為採。
（四）再原告依公寓大廈管理條例規定得請求被告修繕屋頂漏水，業如前述，本不以原告與出賣人（即原告前手）間之買賣契約之法律關係成立為其請求權成立之要件，是被告以「原告如有向出賣人表示免除出賣人責任情事，被告自應免其責任」云云，核無足採。次按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判例意旨參照），查原告係請求被告修繕至不漏水，以維護區分所有權人及住戶之共同利益，要無違反民法第
148 條之情事，被告以原告之請求有民法第148 條之規定，委無足採。末按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217 條第1 項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之發生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷，是以賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權。而所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。本件屋頂平台漏水之修繕維護，為公寓大廈管理條例所規範之被告法定義務，系爭建物發生漏水現象後，原告多次請求被告處理，並要求修繕，此由被告提出之第10屆至第12屆之區分所有權人會議紀錄可證，顯係被告未能即時修繕至明，被告復無證據證明原告對於損害之發生或擴大有何過失，是被告主張過失相抵，核無理由。
五、準此，原告依民法第767 條第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，請求被告將系爭建物屋頂平台修繕至不漏水，核屬有據，應予准許。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要。
七、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第
392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 6 月 1 日
民事庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 1 日
書記官 洪福基