臺灣基隆地方法院民事判決
104年度重訴字第61號原 告 鄭國忠訴訟代理人 溫尹勵律師被 告 王君玉訴訟代理人 林宇文律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬柒仟參佰貳拾玖元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255條定有明文。原告就坐落基隆市○○區○○段000地號土地上之同段1307建號建物（主要建材：加強磚造；主要用途：一層店舖兼住宅，二～四樓住宅；層次：四層；總面積193.59平迮公尺；權利範圍：1/1 ；建物門牌：基隆市○○區○○○路○○○號(下稱系爭建物）所有權部分，原係起訴主張兩造存在借名登記契約關係，類推適用民法第549條第1項規定，以起訴狀繕本之送達作為終止兩造間之借名登記契約法律關係之意思表示，並主張類推適用民法第541條第2項之規定作為請求權基礎，請求被告移轉登記予原告。嗣於本院於民國105年2月23日言詞辯論期日諭知改定於105年3月29日行最後一次言詞辯論後，於105年3月29日言詞辯論期日當庭追加主張兩造間就系爭建物以買賣為原因辦理所有權移轉登記是基於通謀虛偽意思表示，應屬無效，追加民法第179條不當得利返還請求權為請求權基礎，被告對原告之追加當庭表示反對，鑑於，雖借名登記得類推適用委任關係終止、消滅之規定，且不動產之借名契約關係終止後，得基於終止借名登記契約後之所有物返還請求權及不當得利返還請求權，訴請他方將不動產所有權移轉登記。惟本件原告係主張兩造間之所有權移轉登記係基於通謀虛偽意思表示，應屬無效，而追加不當得利返還請求權為其請求權基礎，查不動產所有權之移轉登記倘係基於無效之法律行為者，該登記既有無效之原因，當事人依不當得利之規定為返還其利益之請求，應提起塗銷登記之訴，不得提起移轉登記之訴。故原告於最後一次言詞辯論期日以被告基於無效之債權契約，所取得之所有權移轉登記，屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害為由，追加民法第179 條不當得利返還請求權部分，顯與原告原所主張之終止借名登記契約關係，其基礎事實並不相同，且被告既已當庭表示不同意，是原告此部分之追加，於法未合，不應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠系爭建物係原告於94年6月21日將先前於89 年間購買之基隆
市○○區○○路○○○巷○弄○○○ 號房地（下稱復興路房地）以新臺幣（下同）600萬元出售予訴外人楊忠義(扣除貸款後尚冇餘款176萬3,253元)，嗣再獨自湊足360萬元向訴外人李雲中所購買取得（訴外人李雲中所有之建物所有權狀記載建號○○○區○○段○○○號、建築完成日期：28年6月、主要建材：木造、建物層次：1層、面積:59.50 平公尺，與系爭建物明顯不符），價金分3期支付（頭期款：94年7月28日100 萬元、94年8月2日160萬元、94年9月13日100 萬元）。原告並在系爭建物1 樓開設「中山汽車保養廠」營業，並於94年12月1日起向國有財產局承租基隆市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），租期自94年12月1日至100年12月31日止。
㈡原告於99年間欲向國有財產局申購系爭土地，因系爭建物之
結構為「3樓半加強磚造」，與原告取得之建物所有權狀「1樓木造」不符，導致原告貸款困難。被告與原告本為好友，被告知悉後自告奮勇向原告表示可以協助原告辦理建物變更登記以增加貸款額度，並提議由原告委任被告，以被告名義向國有財產局申購系爭土地，待購入後再將系爭土地移轉登記予原告。原告為使被告取得向國有財產局申請承購系爭土地之資格，遂將系爭建物與被告成立借名登記契約，於99年6月18 日將系爭建物之所有權以買賣為原因移轉登記在被告名下，兩造並向國有財產局辦理更換租約，使被告順利以系爭土地承租人之身分申購系爭土地。
㈢因原告購買之系爭建物與原告取得之建物所有權狀不符，被
告乃向地政機關辦理系爭建物重測，並於99年12月17日完成系爭建物所有權第一次登記，並更正建材為「加強磚造」，取得新建號「基隆市○○區○○段○○○○○號」。
㈣被告受原告「委任」順利於100年5月26日向國有財產局申購
系爭土地，並於同年6月23 日完成所有權移轉登記。惟原告要求被告將系爭土地及系爭建物所有權移轉登記返還予原告，被告竟生私心拒絕配合辦理過戶，甚至在系爭建物2至4樓開設「水之季主題旅館」營業。原告反覆催討並隱忍多時，近日聽聞被告計晝出售系爭建物及系爭土地，不得不儘速提起本案訴訟等語。
㈤系爭建物部分爰類推適用民法第549條第1項規定，以本起訴
狀繕本之送達，作為終止兩造間借名登記契約法律關係之意思表示，並類推適用民法第541條第2項及民法第767 條規定，請求被告將系爭建物移轉登記予原告；系爭土地部分爰依民法第541條第2項規定，請求被告移轉登記予原告。並聲明：⑴被告應系爭土地及系爭建物之所有權移轉登記予原告。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求判決駁回原告之訴，並答辯略以：㈠兩造原係男女朋友，前於89年間以520 萬元以被告名義購買
復興路房地，頭期款部分，係由原告出資及向被告母親借款
100 萬元，餘款部分則向土地銀行辦理貸款，由兩造一同繳納房貸。嗣因由原告申辦勞工優惠貸款，較為優惠，故於89年9月22 日將復興路房地之所有權移轉登記予原告。而後向基隆二信合作社辦理勞工優惠貸款，但有關於貸款之繳納，仍係由兩造一同繳交。嗣被告前往加拿大留學，在94年間原告將復興路房地出售，並將所得價款，連同出租復興路房地期間之租金收入用以購買系爭建物。故系爭建物實際上應屬兩造所共同出資購買。
㈡系爭建物係原告「贈與」被告，作為給被告的一個保障，故
於99年間將系爭建物以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告。
㈢因被告希望經營民宿，需要取得系爭建物坐落基地之權利，
故向國有財產局申購系爭土地，然因系爭建物之原始權狀登記與事實不符，故被告先行向建管課及地政事務所辦理變更登記後，再向國有財產局申購系爭土地。系爭土地之申購價金預估在400萬元至500萬元間，因原告無力負擔不願出資，被告遂獨力籌措申購之款項並向國有財產局繳清，國有財產局始核發移轉證明書予被告。被告購得系爭土地之後，即向第一商業銀行股份有限公司辦理貸款，並由被告繳交本息，直至104年7月被告以系爭房地轉向有限責任基隆市第二信用合作社貸款，亦係由被告繳交本息。
㈣否認系爭土地是原告委任被告向國有財產局申購，退步言，
原告並未簽立書面委任契約及授權，與民法委任之規定不符。
三、爭點整理：兩造不爭執事項：
㈠訴外人李雲中原持有之392建號建物所有權狀，係木造1層，
面積59.50平方公尺，於28年6月建造完成。（被告王君玉於99年7月27日申請建物滅失登記申請，99年8月2日建丈第065
80 號基隆市安樂地政事務所勘查結果：全部滅失。(詳本院卷第24頁、第93-97頁）㈡58年1月27日基隆市政府建築物使用執照存根（58基使字第1
450 號）記載「業主：李雲中、建築類別：新改建、主要用途：店舖及住宅、構造種類：加強磚造、層數：四層、建築地址：基隆市○○區○○○路○○號（60年7月1日門牌整編為太平里中山一路117號、71年4月24日行政區域調整為中山里中山一路117 號）、面積總計：189.79平方公尺、完工日期：58年1月20 日」。訴外人李雲中於94年11月15日將上開建物出售予原告（惟原告取得之所有權狀仍為392 建號所有權狀）。(詳本卷第89-92頁、第98頁正、反面、第104 頁背面、第105頁)㈢原告於94年11月24日向國有財產局申請過戶換約於同年月29
日與國有財產局簽訂承租土地租約，承租土地面積為49㎡，期間自94年12月1日至100年12月31日止，於96年8月2日因增租另訂租約，承租土地面積為63㎡，期間自96年5月1日至100年12月31日止。（90國基租字第01454號國有基地租賃契約書）㈣原告於99年6月17 日徵詢國有財產局擬將基地租賃權轉讓及
擬以24萬7,000 元出售系爭建物，徵詢國有財產局是否優先承購，國有財產局答覆無意主張優先購買權。（詳本院卷第103頁背面、第124-125頁））㈤原告於99年6 月25日將系爭建物以買賣為原因移轉登記予被
告。(詳本院卷第17-20頁、第89-92頁）㈥原告於99年6 月17日向國有財產局申請租賃權轉讓，於同年月辦理換約。
㈦被告於99年6 月29日向國有財產局提出承購國有非公用不動
產申請書，於100年6月1 日繳納400萬0,500元，100年6月20日辦理有所有權移轉登記。
【 ㈢－㈦詳本院卷第112-133頁】㈧被告於99年7月27日就原392建號所有權狀所載之建物向基隆
市安樂地政事務所申請滅失登記，於99年11月25日就系爭建物向基隆市安樂地政事務所申請建物第一次測量，於99年12月17日辦理建物第一次登記，登記為1307建號建物即本件系爭建物，並於100年7月21日連同基地526 號土地提供予第一商銀行股份有限公司設定第1順位最高限額582萬元抵押權，於104年7月8 日提供予有限責任基隆市第二信用合作社設定第1順位最高限額1,044 萬元抵押權設定(並將第一商業銀行股份有限公司之抵押權設定塗銷)。（詳本院卷第9頁、第25頁、第88-97頁）㈨依基隆市房屋稅籍紀錄表所載，102年9 月25日(102)年清查
：依市府102年8月12日核發（102）基府都變使字第00011號變更使用執照存根，一樓供「中山汽車電機行」營業使用，樓空置，建物用途變更為旅舘，自102年8月起全部面積改按非住營，增建四樓前方鋼鐵造雨棚25.5㎡。（詳本院卷第80頁）。
㈩系爭建物目前1 樓由原告經營「中山汽車保養廠」使用中，
2至4樓則由被告經營「水之季主題旅館」使用，系爭建物之1307號建物所有權狀現由被告保管持有中，其地價稅、房屋稅自被告取得所有權人登記後均由被告繳納。
原告於99年6月25 日將系爭建物以買賣為原因移轉登記予被
告，乃基於兩造之通謀虛偽意思表示而為登記，實際並無買賣關係存在。
兩造爭點：
㈠系爭建物係何人出資向訴外人李雲中購買？㈡系爭建物之所有權原告於99年6 月25日移轉登記予被告，是
否係基於與被告間之借名登記契約關係？原告得否請求被告返還系爭建物之所有權？㈢被告向國有財產局申購系爭土地，是否係受原告之委任？原
告得否請求被告返還系爭土地之所有權？
四、本院判斷如下：㈠系爭建物係何人出資向訴外人李雲中購買？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條本文定有明文。民法舉證責任之分配，旨在使提出有利於己之主張者，負有舉證證明其權利存在之事實，如無法積極舉證證明其權利存在，即應受不利之判斷，然立於攻擊防禦方法均屬相當之對立兩造，自仍應各盡其所能，進行攻防，在事實、證據不明情況下，再依據舉證之所在，敗訴之所在原理進行判斷，方符民事訴訟法當事人進行主義之精神。原告就其主張清償之事實，所提出之證據，依經驗法則及論理法則，已足使法院形成確信時，即應由被告對該待證事實之相反事實提出證據反駁，以動搖法院原就待證事實所形成之確信，否則即應就事實真偽不明之狀態承擔此一不利益，方符合舉證責任分配之原則（最高法院99年度台上字第1633號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭建物乃94年11月15日由原告獨資向訴外人李雲
中購得，惟被告以前詞辯稱係兩造共同出資云云。依民法第345條第1項規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。依原告所提出不動產買賣契約書，及原告所有之上海商業銀行存摺節本、匯款單、國泰世華銀行撥款通知書、存簿節本所示，核與原告所稱94年6月21日原告將復興路房地出售予訴外人楊忠義，買賣總價款600萬元，經買方楊忠義代償復興路房地貸款後，於94年7月19日將買賣價金餘款176萬3,253元匯至原告上開上海銀行帳戶。原告向訴外人李雲中購買系爭建物，買賣總價金360 萬元，分3期匯款支付。頭期款：94 年7月28日100萬元。第二期款：160萬元，係94年8月1 日向原告母親借款50萬元，94年8月2日向原告友人高德興借款39萬元，故於94年8月2日原告支付李雲中160萬元。第三期款160萬元：原告以自己名下「台北縣○里鄉○○街○○號4 樓房地」，向國泰世華銀行設定抵押，貸款59萬元，國泰世華銀行於94年8 月29日撥款匯至原告之國泰世華銀行000000000000號帳戶，原告於94年8月29日自前開帳戶中匯款58萬元至上海商業銀行帳戶，故原告支付第3期款100萬元。上開款項，訴外人李雲中均要求原告匯至其妻陳碧雲之彰化銀行松江分行「00000000000000」號帳戶等情相符。是原告已就其與訴外人李雲中間之系爭建物之買賣契約關係及價金給付，負舉證之責。反觀被告所稱94年間原告將兩造共同出資購買之復興路房地出售，並將所得價款，連同之前出租復興路房地之租金收入，用以購買系爭建物，系爭建物實際上係以兩造共同投資購買云云，被告對其主張之事實，終至本件訴訟言詞辯論終結，均無提出任何證據資料以資證明，自難採信。揆諸前開民事訴訟舉證之法理，堪認原告主張系爭建物乃原告出資向訴外人李雲中購得之事實，應為真實可採。
㈡系爭建物之所有權原告於99年6月25 日移轉登記予被告，是
否係基於與被告間之借名登記契約關係？原告得否請求被告返還系爭建物之所有權？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1 項前段定有明文。又按物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效（參照最高法院89年度台上字第961 號判決要旨）；亦即物權行為係獨立於債權行為之外而單獨存在，是以物權行為與債權行為，究否因雙方通謀而為虛偽意思表示，致意思表示無效者，仍應各別獨立觀察，而無待言。本件原告主張：系爭建物原係其所有，其於99年6月25 日就系爭建物以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被告名下（事實上被告係在99年6月25日取得392建號建物所有權狀，嗣於99年12月17日辦理第一次登記，取得1307建號所有權狀），實際隱藏一借名登記契關係等語，可證，原告確有將系爭建物所有權移轉登記予被告名下之意思者，為兩造不爭執之事實；雙方所爭執者，僅係兩造辦理系爭建物所有權移轉物權行為之原因法律關係，究係本於「借名登記」抑或係贈與等債權契約關係而已。堪信兩造就辦理系爭建物所有權移轉登記之物權行為，確有達成意思表示之合致者亦明，不生表意人與相對人互相故意為非真意表示之通謀虛偽意思表示情事。則不論兩造間究竟是否另外存在買賣、借名登記、贈與等債權契約關係，抑或上開債權契約果係兩造之通謀虛偽意思表示，亦僅係審認上開債權契約是否因此而無效而已，對於獨立於上開債權關係以外，兩造間所為上開移轉登記之物權行為，並不因此而受有影響。
⒉次按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法
律行為之規定。民法第87條第2 項定有明文。是虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為者，該當事人仍受該隱藏之法律行為之效力所拘束。惟所謂借名登記契約，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972 號判決要旨參照）。又按主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277 條前段規定之舉證行為責任。若原告先不能舉證自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證或所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴。
⒊查原告主張兩造間就系爭建物之所有權移轉乃係基於一「借
名登記」之法律關係，然為被告所否認，並以前開情詞置辯，則依前所述，原告自應先就其主張「借名登記」契約之內容，及雙方如何就該「借名登記」契約之約定內容達到相互意思表示一致等有利於己之事實，負舉證之責。對此，原告固提出證人林榮銘之證詞為憑。惟據證人林榮銘於本院105年2月23 日言詞辯論期日所為結證：「（原告訴訟代理人問：你有無看過原告與被告吵架？）我是認識被告，我認為他們應該是很好的朋友，因為被告常在那邊進進出出，曾經有一次兩造在門口吵的很大聲，詳細吵什麼我不是很清楚，我事後有問原告，原告跟我說被告在吵這個房子是她的，實情如何我並不是很清楚。常常看到他們說說笑笑。」「（法官問：原告店面是認識你之後才買的？價金及屋主是誰？）是。價金及屋主我都不知道。」「（法官問：原告店面買的時候是用誰的名義購買？）我不知道。」「（法官問：原告買了建物後，有無將建物所有權辦理變更登記？）我不知道。」等情，審觀證人林榮銘之證詞，就原告如何與被告就系爭建物之移轉登記達成「借名登記」契約之意思表示合致，及「借名登記」契約之內容，均未有具體陳述，難認原告就上開待證事實，已盡舉證之責。
⒋酌以，系爭建物原有392建號所有權狀，係被告於99年7月間
向基隆市安樂地政事務所申請原建物滅失登記，99年8月3日原392建號辦滅失登記，嗣被告再於99年11 月間向基隆市安樂地政事務所就系爭建物申請建物第一次測量登記，於99年12月17日辦妥1307建號建物第一次登記，進而取得系爭1307建號建物之所有權狀，且持續在被告保管持有中，另被告並向基隆市政府申請變更使用執照(102)基府都變使字第11 號，將原為住宅之2樓至4樓變更用途為旅館，並自102年11月8日起由被告經營「水之季主題旅館」實際管理使用中，此後系爭建物相關之房屋稅亦係由被告繳納。系爭建物更於100年7月21 日更以被告為債務人，向第一商業銀行股份有限公司設定最高限額582萬元抵押權，嗣於104年7月8日轉向有限責任基隆第二信用合作社設定最高限額1,044 萬元之抵押權，並清償塗銷前第一商業銀行股份有限公司設定之抵押權設定，目前抵押貸款由被告還款中等情，均為原告所不爭執，堪認被告對於系爭建物之實際占有、使用、處分、支配關係，已與一般所有權人所具有之權能相符，而與一般所謂借名登記之情明顯相悖。況且，一般建物移轉所有權登記之原因多端，可能出於贈與或其他種種約定，原告復無法提出其他確切之證據以資證明，其與被告間就系爭建物之移轉登記，乃隱藏「借名登記」契約之法律關係，故原告此部分之主張，不足採信。
⒌原告既未能舉證證明其與被告間就系爭建物確有借名登記契
約存在，則原告主張依兩造間借名登記之法律關係，類推適用民法第549條第1項之規定，以本件訴訟起訴狀之送達作為終止借名登記之意思表示，並類推適用民法第541條第2項之規定及依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告返還系爭建物之所有權，核屬無據，應予駁回。
㈢被告向國有財產局購買系爭土地是否係受原告之委任？原告
得否請求被告返還系爭土地之所有權？⒈民法第531 條所謂「法律行為，依法應以文字為之」，係指
處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂也。如民法第760 條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力。依此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人（民法第541條第2項），仍無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院96年度台上第1150號判決意旨可參）。被告辯稱原告並未以書面委任及授權，與民法委任規定不符乙節，應係對上開法條之誤解，先予敘明。
⒉按民法舉證責任之分配，旨在使提出有利於己之主張者，負
有舉證證明其權利存在之事實，如無法積極舉證證明其權利存在，即應受不利之判斷。次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任，民法第528條、第541條第2 項固分別定有明文。本件原告主張系爭土地係其委任被告向國有財產局辦理申購，惟為被告所否認，故應由原告就被告受其委任乙節，負舉證之責。對此，原告雖提出證人林榮銘出借金錢予原告用以購買土地之事實為證，然據證人林榮銘於本院105年2月23日言詞辯論期日結證稱：「（法官問：你是否知道原告要購買土地是請何人去購買?）我不知道，原告只是打電話跟我說要買土地錢不夠向我借錢。」等語，故證人林榮銘僅能證明原告曾因要購買土地而向證人借錢，並無從就此推論出原告係委任被告向國有財產局申購系爭土地。酌以原告自陳其自備款僅160 萬元左右，被告亦無法借錢給伊，伊並無資力可以向國有財產局申購系爭土地，且係一直到收到繳納地價稅、房屋稅等通知，才知道被告已經向國有財產局購買土地，對於被告向國有財產局申購土地之進度、資金之籌措（有無貸款、貸款金額、貸款清償）等事，竟無所知悉，顯違常情，此外，原告又未能提出其他足資證明與被告間存在委任契約關係之證據資料供本院參酌，本件原告對於其主張之事實，既無法證明為真實，則原告主張依民法541條第2項規定，請求被告應將系爭土地移轉登記予原告，於法難認有據，應予駁回。
五、縱上所述，系爭建物部分原告主張終止借名登記，類推適用民法第541條第2項、民法第767 條規定，系爭土地部分原告主張委任關係，適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭建物及系爭土地之所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後認與判決之結果無影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
七、本件訴訟費用即第一審訴訟費用7萬7,329元，由原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條及第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
民事庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
書記官 陳文婕