臺灣基隆地方法院民事判決 105年度簡上字第20號上 訴 人 鄧金龍訴訟代理人 陳彥寧律師被上訴人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 陳水勝複代理人 張漢榮律師
侯傑中律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國104年12月31日本院基隆簡易庭104年度基簡字第790號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國105年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：坐落基隆市○○區○○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為國有土地，由被上訴人上級機關財政部國有財產署管理。依財政部國有財產署各分署組織準則第1條、第2條之規定，系爭土地由被上訴人行使所有權人之權利。而訴外人即上訴人之父鄧朝慶興建，現由上訴人取得事實上處分權並占有使用之門牌號碼基隆市○○區○○路0段000號鐵皮建物（下稱系爭房屋），無正當權源占用系爭土地如原審判決附圖（即基隆市安樂地政事務所104年11月17日基安土丈字第132200號土地複丈成果圖）編號A部分所示，面積64.27平方公尺之土地，爰依民法第767條第1項之規定，請求上訴人拆除系爭房屋。又系爭房屋無權占用系爭土地，受有使用土地而取得類似租金之利益，但並無法律上之原因，依民法第179條之規定自應返還不當得利予被上訴人。又系爭土地位於基隆市安樂區，正前方為外木山海灘，假日遊客眾多，且鄰近北部濱海公路及62號快速道路，交通尚稱便利，則被上訴人自得依土地法第105條準用第97條之規定，請求上訴人給付自104年7月起至返還前揭占用之系爭土地之日止，按月依系爭土地102年度申報地價每平方公尺新臺幣（下同）580元之年息5%計算相當於租金之不當得利155元【計算式：580元/㎡×64.27㎡×5%÷12月=155元/月】，並聲明：上訴人應將坐落基隆市○○區○○○段○○○段000地號土地如附圖編號A所示（面積64.27平方公尺）之地上物（即門牌號碼基隆市○○區○○路0段000號建物）拆除，將土地返還被上訴人，暨自104年9月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人155元。上訴人應給付被上訴人310元，及自104年9月19日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人在原審則以聲明請求駁回被上訴人之訴，其答辯略以：上訴人祖先已占用於系爭土地建築房屋甚久，嗣始將原有房屋改建為系爭房屋，又上訴人曾向被上訴人表示欲承租該土地，惟租約並未成立，100年間亦曾經向被上訴人申請承購系爭土地，亦無下文。
三、原審判決判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，求為判決：原判決廢棄，駁回被上訴人於原審之訴，其上訴理由略以：
(一)上訴人家族早自日據時代即占用系爭土地建築房屋並居住於此，兩造亦於99年8月9日與上訴人就上訴人占用之系爭土地訂定租賃契約（下稱系爭租賃契約），詎被上訴人於101年4月26日違法撤銷系爭租賃契約，惟被上訴人均按時繳納土地租金，而國有財產法第42條第1項第2款對於「實際使用土地」並無明文規定，上訴人家族世代居住於系爭土地，並建有系爭房屋30年以上，上訴人確實使用系爭土地無疑，被上訴人稱非地上物所有權人或事實上處分權人不得提出承租申請，應屬增加法律所無之限制，故兩造租賃關係仍存在，被上訴人並非無權占用系爭土地，被上訴人請求拆屋還地並無理由。
(二)退萬步言，依最高法院71年台上字第737號、最高法院89年度台上字第855號判決意旨，倘權利之行使，自己所得利益極少而他人及社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的；再依行政程序法第7條及第8條規定，行政行為有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者，而採取之方法所造成之損害，不得與欲達成目的之利益顯失均衡；行政行為應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。本件並非單純之無權占有國有地之案例，上訴人係世代皆住於系爭土地，後向被上訴人申請承租土地並訂定系爭租賃契約，又遭被上訴人撤銷租賃契約並請求拆屋還地，令上訴人實無法接受。上訴人為踏實之勞工階級，收入不豐，被上訴人不顧前情，竟強令上訴人等拆屋還地，不僅有違誠信而惹人非議外，更使上訴人等苦心經營之住家一夕之間化為烏有，蒙受難以想像之巨大財產損失，甚至使已經步入老年者難以安養天年，必須面對顛沛流離之苦，是被上訴人所得之利益與上訴人因此受到之巨大損害，兩者間顯然失衡，自非不得視為被上訴人等係以損害上訴人等為主要目的而行使權利，被上訴人顯係權利濫用無疑。再者,被上訴人身為行政機關，卻採損害人民最大之拆屋手段，違反比例原則，濫為撤銷兩造間租賃契約，更有違反信賴保護原則。
四、被上訴人則聲明請求駁回上訴，除引用原審之陳述外，並補充略以：
(一)兩造固於99年8月9日訂立系爭租賃契約，租期為99年8月1日起至108年12月31日止。惟系爭租賃契約存續期間，被上訴人偶然發現上訴人提出之文件記載不實，依上訴人簽立之切結書之約定及修正前國有非公用財產出租管理辦法第43條之規定，系爭租賃契約已失效：
1.依國有財產法第42條第1項第2款規定，非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但87年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租，故若有地上物實際使用系爭國有土地者，必以地上物所有權人或實際處分權人始具申請承租之資格，非地上物所有權人或實際處分權人不得提出申請。上訴人於99年7月16日向被上訴人提出申請書（下稱系爭申請書）及地上物權屬切結書（下稱系爭切結書），證明上訴人為坐落於系爭國有土地上之系爭房屋之事實上處分權人。然兩造於簽訂租賃契約後，上訴人之父親鄧朝慶於100年12月5日提出陳情書表示其始為系爭房屋之事實上處分權人，而上訴人係於101年6月間始因繼承而取得系爭房屋之事實上處分權人，是上訴人於申請時顯非系爭房屋之事實上處分權人，依修正前國有非公用不動產出租管理辦法第43條規定，承租人申請承租，附繳證件有虛偽不實時，應撤銷租約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還；另系爭切結書第三點亦記載「以上切結確為屬實，如有虛偽不實，無條件同意隨即撤銷租賃關係，已繳納費用（歷年使用補償金、租金…等）不予退還，絕無異議，並願負相關民、刑事責任」，系爭租賃契約當事人之一方雖然為政府機關，但係契約性質為私經濟行政，雙方立於平等地位簽訂租賃契約，而系爭切結書之約定可視為兩造簽訂租賃契約之特別約定，兩造均應受系爭切結書效力之拘束。上訴人於99年7月16日向被上訴人提出申請書時，既非系爭房屋之事實上處分權人，則上訴人切結之內容即有不實，系爭租賃契約之解除條件已成就，被上訴人以101年4月26日函通知上訴人撤銷租約，並無不合，而系爭租賃契約經撤銷後，兩造即無租賃關係存在。
2.上訴人於上開租約撤銷之後，又於102年12月11日提出承租系爭國有土地之申請，惟經被上訴人派員勘查現場後，發現上訴人所有之系爭房屋係於97年2月20日本院另案強制執行程序執行拆除後所建，故上訴人之申請不符國有財產法第42條之規定，業經被上訴人拒絕上訴人承租之申請，故兩造目前確實並無任何租賃關係存在，上訴人占用系爭國有土地係屬無權占有，至為顯然。
(二)上訴人未經被上訴人同意使用系爭國有土地，係屬無權占有，被上訴人爰依民法第767條規定行使物上請求權，請求上訴人拆除占用系爭國有土地之鐵皮屋等地上物，並將系爭國有土地騰空返還予被上訴人，此均為合法權利之行使，非以損害他人權益為目的，並無權利濫用之情形可言。
五、經查，坐落基隆市○○區○○○段○○○段000地號土地為國有土地，由被上訴人上級機關財政部國有財產署管理，並由被上訴人行使所有權人之權利。而訴外人即上訴人之父鄧朝慶興建，現事實上處分權人為上訴人之門牌號碼基隆市○○區○○路0段000號鐵皮建物，占用系爭土地如原審判決附圖編號A部分所示，面積64.27平方公尺之土地等事實，有土地登記第二類謄本、基隆市稅務局101年6月22日基稅財肆字第1010018737號函、系爭房屋相片、基隆市稅務局以104年9月25日基稅財貳字第1040008008號函附基隆市稅務局房屋稅籍證明書附卷可稽，並經原審囑託基隆市安樂地政事務所派員於104年11月5日會同至現場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、現場照片，及基隆市安樂地政事務所104年11月25日基安地所二字第1040010669號函附104年11月17日基安土丈字第132200號土地複丈成果圖附於原審卷內可憑，復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占用人對請求人就其物所有權存在之事實無爭執，即應由占用人就其取得占有係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由。本件被上訴人主張系爭土地為國有土地，由被上訴人上級機關財政部國有財產署管理，並由被上訴人行使所有權人之權利，及系爭房屋占用系爭土地之事實，既為上訴人所不爭執，揆諸前揭規定及說明，自應由上訴人就其系爭房屋占用系爭土地有正當權源負舉責任證明之。上訴人雖主張兩造前就系爭土地定有系爭租賃契約，嗣經被上訴人違法撤銷，故系爭租賃契約仍存在，上訴人並非無權占用系爭土地，且被上訴人強令上訴人拆屋還地，使上訴人受難以想像之巨大財產損失，此損害與被上訴人所受利益間顯然失衡，被上訴人顯係權利濫用，又被上訴人身為行政機關，卻採損害人民最大之拆屋手段，違反比例原則，濫為撤銷兩造間租賃契約，更有違反信賴保護原則云云，惟查：
(一)上訴人於99年7月16日向被上訴人提出經其蓋章之系爭申請書及系爭切結書，申請承租系爭土地，系爭切結書第一項記載「基隆市○區○○路○段000號主體建築改良物及併同該主體建築改良物實際使用之居住、用場所與附屬設施（座落同市區○○○段○○○段000地號國有土地），確係本人所有」、第三項則記載「以上切結確為屬實，如有虛偽不實，無條件同意隨即撤銷租賃關係，已繳納費用（歷年使用補償金、租金...等）不予退還，絕無異議，並願負相關民、刑事責任」，嗣兩造即於99年8月日訂立系爭租賃契約，租期自99年8月1日起至108年12月31日止，惟訴外人即上訴人之父鄧朝慶於100年12月5日向被上訴人以書面表示「基隆市○○區○○里○○路○段○○○號原房屋所有權人為鄧火旺，於民國100年10月24日由鄧朝慶繼承」，被上訴人遂於101年4月26日以上訴人於系爭切結書切結事項與鄧朝慶前揭說明書內容不符為由，發函通知上訴人撤銷系爭租賃契約等事實，有系爭申請書、系爭切結書、國有基地租賃契約書、說明書及被上訴人101年4月26日台財產北基二字第1010200581號函附卷可稽，應堪信為真實。而上訴人雖主張被上訴人稱非地上物所有權人或事實上處分權人不得提出承租申請，應屬增加國有財產法第42條第1項第2款規定所無之限制被上訴人撤銷系爭租賃契約為違法云云，惟查，被上訴人並非以國有財產法第42條規定為由，主張系爭租賃契約關係已消滅之事實，業如前述，而上訴人不僅迄本院言詞辯論終結時止，均未能舉證證明其於系爭切結書所切結事項，即上訴人於99年7月16日提出系爭切結書時，確係系爭房屋之所有權人或事實上處分權人之事實，且查，上訴人於101年6月22日以繼承為原因，向基隆市稅務局提出變更系爭房屋房屋稅納稅義務人名義之申請等事實，亦有基隆市稅務局101年6月22日基稅財肆字第1010018737號函附於原審卷內可稽，是上訴人既不能提出證據證明其99年7月16日切結內容為真，又於101年6月間訴外人鄧朝慶死亡後向基隆市稅務局主張其因繼承取得系爭房屋事實上處分權，系爭切結書復約定一旦上訴人切結內容不實「無條件同意隨即撤銷」（即終止）系爭租賃契約，則被上訴人主張系爭切結書內容與事實不符，系爭租賃契約解除條件因而成就，兩造間就系爭土地之租賃關係已消滅，即無不合，上訴人主張系爭租賃契約係經違法撤銷，其仍為系爭土地承租人，有使用系爭土地之正當權源云云，自非有理。
(二)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例可資參照）。經查，被上訴人基於民法第767條物上請求權法律關係，訴請上訴人拆屋還地，並非以損害上訴人為目的，僅係出於所有權之正當行使，且被上訴人並未同意上訴人所有系爭房屋使用系爭土地，已如前述，堪認被上訴人並未濫用權利，是上訴人辯稱被上訴人提起本訴係濫用權利云云，尚不足取。又被上訴人從未同意上訴人無償使用系爭土地，雖曾與上訴人訂立租賃契約，惟系爭租賃契約已因解除條件成就而失其效力等事實，亦如前述，自難謂被上訴人有何違反信賴保護原則之情形。另被上訴人提起本件訴訟係本於不動產管理人之地位，循民事訴訟程序，行使私法上所有權人之權利，既非本於國家行政機關地位所為行政處分，自無違反行政程序法可言，更無比例原則之適用，上訴人此部分主張，亦非有理。
(三)綜上所述，上訴人既未舉證證明其有何占有使用系爭土地之正當權源，被上訴人請求上訴人返還系爭土地復無權利濫用之情形，則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋拆除，並將占用之系爭土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。再按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。又建築基地之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限；所謂土地及其建築物之總價額，關於土地價額指法定地價，建築物價額則指該管縣市地政機關估定之價額；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條第1項、第105條、第148條分別定有明文。復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本件上訴人無權占有系爭土地之事實，既如前述，是被上訴人主張上訴人有無法律上原因而受有使用系爭土地之利益，並致被上訴人受有相當於土地租金之損害，而依不當得利之法則，請求上訴人賠償其相當於租金之不當得利，即屬有據。經查，系爭土地位於鄰近北部濱海公路，與基隆市外木山海灘僅有湖海路相隔，假日遊客甚多等事實，有勘驗筆錄及現場相片16紙附於原審卷可稽。本院審酌系爭土地之坐落位置、附近環境、經濟價值、上訴人使用系爭土地之情形以及兩造就不當得利金額之意見等一切因素，認為上訴人占用系爭土地所可獲得相當於租金之不當得利以系爭土地之申報地價年息5%計算為相當。又系爭土地自102年1月起迄今之申報地價為每平方公尺580元，有前揭登記謄本附卷可稽，據此，被上訴人就上訴人無權占用系爭土地所得請求上訴人給付之不當得利金額，應以每月155元計算【計算式：580元/㎡×64.27㎡×5%÷12月=155元/月】。是被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付自104年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付155元，及其中310元即原告104年9月11日起訴前已到期之104年7、8月不當得利，自起訴繕本送達翌日即104年9月19日起，至清償日止，按年息5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
八、綜上，被上訴人依民法第767條及第179條之規定，請求上訴人應將系爭土地上如原審判決附圖編號A部分所示，面積
64.27平方公尺之系爭房屋拆除，將土地返還被上訴人，暨自104年7月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人155元，及其中310元及自104年9月19日至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 6 日
審判長法 官 王翠芬
法 官 陳湘琳法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
書記官 翁靜儀