臺灣基隆地方法院民事判決 105年度簡上字第58號上 訴 人 林聰敏訴訟代理人 蔡家豪律師被 上訴人 蔡作侃訴訟代理人 鄧景苡
蔡政芳上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年9月30日本院105年度基簡字第241號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於106年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴及本院主張：㈠上訴人於民國 103年12月21日透過東森房屋（伯仲不動產仲
介經紀有限公司）與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人購買門牌號碼基隆市○○區○○路○○○ ○號房屋及坐落基地（下稱系爭不動產），並約定上訴人將簽約款新臺幣（下同） 120萬元匯入安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）所提供之履約保證專戶內。嗣因兩造均對於系爭不動產是否占用他人土地之情事有疑慮，被上訴人雖曾表示無占用，惟經鑑界後確認系爭不動產確有占用他人土地情事，被上訴人顯有隱瞞，兩造遂協議解除系爭契約，上訴人與被上訴人代理人鄧景苡於104年4月30日在基隆市○○路○○○號1樓東森房屋，商討解約後如何回復原狀等事宜，嗣經兩造達成共識，由許益強地政士準備解約協議書（下稱系爭協議書）供雙方簽名確定解約，並由許益強地政士擔任見證人。系爭協議書第 1條約定：「甲方（即上訴人）已依約給付之買賣價款計壹佰貳拾萬元整，全數返還甲方。存放於履約保證專戶內之款項捌拾伍萬元整連同專戶利息，由安信建經負價金返還義務匯入甲方指定帳戶。」，安信公司於104年5月4日將849,794元匯入上訴人帳戶，詎被上訴人拒絕返還剩餘之35萬元（120萬－85萬＝ 35萬），為此依系爭協議書第 1條約定，請求被上訴人返還35萬元等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡上訴人請求之35萬元，是被上訴人應支付予東森房屋的仲介
服務費，而上訴人於104年4月16日協商時，明確要求返還訂金120萬元及主張東森房屋需返還上訴人應付之仲介服務費1
2 萬元，事後東森房屋確已返還上訴人仲介服務費，並非證人許益強所稱上訴人認為35萬元可另外向仲介公司要回云云。系爭不動產未完成交易既非可歸責於上訴人，上訴人何須代被上訴人給付仲介服務費35萬元，又豈會於104年4月30日突然願意並以口頭表示35萬元願向東森房屋求償而免除被上訴人返還義務，且系爭協議書之甲方為上訴人，乙方為被上訴人，第1條並清楚載明上訴人已給付之買賣價款120萬元「全數」返還上訴人，則依系爭協議書之整體文義觀之，被上訴人應就剩餘35萬元負擔返還義務。
二、被上訴人抗辯：㈠兩造簽訂系爭契約後，上訴人堅持惡意違約，被上訴人本可
依系爭契約第8條第2項約定，沒收上訴人已繳之第一期款12
0 萬元作為違約賠償，實無須與上訴人合意解約，係因上訴人於104年4月29日向被上訴人表示只要被上訴人願意配合解約，依當時現況返還安信公司履約保證專戶內之85萬元即可，其餘35萬元不關被上訴人的事，上訴人事後會自行向東森房屋或安信公司追討，遂在代書許益強的見證下，就安信公司履約保證專戶內之85萬元現況解約，被上訴人僅同意返還上開85萬元，故上訴人已免除被上訴人所負35萬元債務，且系爭協議書並未約定被上訴人需再匯款予上訴人，上訴人請求被上訴人返還價金35萬元，並無理由。
㈡兩造解除系爭契約之前，上訴人匯入安信公司履約保證專戶
內之 120萬元，已撥付仲介服務報酬35萬元予仲介公司，此為上訴人於解約時所明知，倘上訴人未向被上訴人為免除債務之意思表示，應待被上訴人將35萬元匯入安信公司履約保證專戶內再行解約，上訴人既未要求被上訴人於解約前需將35萬元匯入安信公司履約保證專戶內，足證上訴人已向被上訴人為免除債務之意思表示，而同意以安信公司履約保證專戶內之85萬元現況解約，此有證人即代書許益強於原審之證詞可憑，且依原審勘驗解約當天簽訂系爭協議書之前的光碟內容，上訴人當時只有針對東森房屋追討35萬元，並表明這是他與東森房屋的事，及上訴人於 104年5月4日以通訊軟體LINE要求被上訴人代理人鄧景苡偕同上訴人參與法律諮詢，詢問律師對東森房屋提告等舉動，足以佐證證人許益強之證詞可信，上訴人僅拘泥於系爭協議書之文字，而未探求雙方解約當時之真意，顯與事實不符。
三、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠上訴人主張透過東森房屋於 103年12月21日與被上訴人簽訂
系爭契約，向被上訴人購買系爭不動產，並約定上訴人將簽約款 120萬元匯入安信公司所提供之履約保證專戶內。嗣因上訴人對於系爭不動產是否占用他人土地有疑慮，兩造遂協議解除系爭契約，上訴人與被上訴人代理人鄧景苡於104年4月30日在基隆市○○路○○○號1樓東森房屋，商討解約後如何回復原狀等事宜，經兩造達成共識於同日簽立系爭協議書，由許益強地政士在場擔任見證人，安信公司已於 104年5月4日將履約保證專戶內餘款 849,794元匯入上訴人帳戶等事實，業據上訴人提出系爭契約、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證書、被上訴人委任鄧景苡之授權書、系爭協議書等件影本（見原審卷第 6頁至第15頁）為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
㈡上訴人主張兩造於系爭協議書第 1條約定上訴人已給付之買
賣價款 120萬元應由被上訴人全數返還，其中85萬元已由安信公司返還，被上訴人應返還不足之35萬元等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。依兩造於 103年12月21日簽訂之買賣價金履約保證申請書之約定，上訴人應將買賣價金匯入安信公司之履約保證專戶，並於第 4條規定安信公司得逕由履約保證專戶中代為支付之款項，其中買、賣雙方應付之仲介服務費撥付時間依東森房屋之通知自專戶內撥付之，嗣東森房屋通知安信公司撥付賣方即被上訴人應支付之仲介服務報酬35萬元，安信公司於103年12月25日自履約保證專戶撥付3
5 萬元予東森房屋，撥付後履約保證專戶內剩餘85萬元，有買賣價金履約保證書、仲介分店業績分配表、玉山銀行全球智匯網台幣交易付款結果等件影本（見原審卷第10頁至第11頁、第85頁、第86頁）附卷足憑，且為兩造所不爭執，因此兩造合意解除系爭契約後，雙方本應依民法第 259條規定負回復原狀之義務，賣方即被上訴人原應返還買方即上訴人買賣價金120萬元。另依系爭協議書第1條約定：「「甲方（即上訴人）已依約給付之買賣價款計壹佰貳拾萬元整，全數返還甲方。存放於履約保證專戶內之款項捌拾伍萬元整連同專戶利息，由安信建經負價金返還義務匯入甲方指定帳戶。」，是依民法第259條規定及系爭協議書第1條約定，上訴人已給付之買賣價金 120萬元，除85萬元由安信公司由履約保證專戶逕行返還上訴人之外，餘額35萬元應由被上訴人返還上訴人。
⒉惟按債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消
滅，民法第 343條定有明文。次按債權人向債務人表示免除債權之全部或一部者，則其全部或一部債之關係即應消滅，債務人對於免除部分之債自得為消滅之抗辯（最高法院20年上字第 703號判例意旨參照）；又債務免除係債權人向債務人表示免除其債務之單獨行為，於債權人免除之意思表示到達債務人或使債務人了解之時，即生免除效力，無待於債務人之承諾或另與債務人為免除之協議（最高法院 100年度台上字第352號判決意旨參照）。被上訴人抗辯上訴人於104年4月29日至被上訴人住處表示希望私下解約，及於104年4月3
0 日簽訂系爭協議書，已當面免除被上訴人對上訴人所負35萬元債務等情，為上訴人所否認，據證人即系爭協議書見證人許益強於原審證稱：「買賣契約成立後，買方已支付 120萬元，但有被仲介公司先扣除一部分作為仲介費，專戶只剩下85萬元，買賣雙方曾為此討論過多次，我有跟買賣雙方提過不足部分應由賣方補足，賣方認為若要由他們補足這筆費用就不想解除契約，經過最後一次協調，只要賣方出面解約，剩餘差額買方自己找仲介公司索取，因而簽立解約協議書。」、「我在簽解約協議書前有提醒雙方，這35萬元差額本應由賣方補足給買方，當時賣方不想付這35萬元，買方認為買方可以另外跟仲介公司要回，所以當時只是希望能儘快簽立解約協議書，沒有在上面載明這35萬元要由誰向誰要。」、「買方當時是說，賣方只要負責簽這張協議書，少掉的35萬元他會另外跟仲介公司要回來。」、「買方當時是說，你只要負責簽這張解約協議書，剩下的少的錢我會自己另外向仲介公司或履約公司追討，不關你的事」、「（問：）你剛才提到買方說『不關你的事』，這句話是你自己揣摩買方的意思還是買方確實有這麼說？）買方確實有這樣說。」、「如果解約沒有但書的話，當然應該由賣方負責，如果有但書就看但書。」、「（問：你的但書是指何意？）在我的認知是指本件買賣雙方當時有口頭合意，買方跟賣方說賣方只要負責簽約就好。」等語（見原審卷第103頁至第105頁）。查兩造於系爭契約第2條第2項約定由證人許益強擔任本件買賣承辦地政士，證人許益強是以本件買賣承辦地政士身分為兩造代擬系爭協議書，並擔任兩造解除系爭契約之見證人，與兩造並無利害關係，當無偏頗之虞，且依上訴人所提兩造及東森房屋104年4月16日解約協商說明記錄所示，因東森房屋主張已完成委託銷售合約，要求被上訴人需支付服務費35萬元，被上訴人則不同意給付仲介服務費，故未於當日解除系爭契約，核與證人許益強所述上訴人已支付之 120萬元經東森房屋扣除部分作為仲介費後，履約保證專戶內只剩下85萬元，被上訴人認為如果要由其補足不足部分就不想解約等情相符，證人許益強所為證詞自可採信。佐以上訴人於原審詢問證人許益強是否曾告訴上訴人只要簽立系爭協議書，安信公司就會將差額退給上訴人（見原審卷第 105頁），益徵上訴人於簽訂系爭協議書時並不認為應由被上訴人返還35萬元差額，堪認上訴人係已知悉其所支付之 120萬元與安信公司履約保證專戶內之實際金額有差額，而於幾度與被上訴人協商不成後，遂於簽訂系爭協議書之前向被上訴人口頭承諾「只要被上訴人願意配合簽解約協議書，上訴人只會針對東森房屋或安信公司追討，與上訴人無關」，被上訴人始同意簽訂系爭協議書，合意解除系爭契約，當時被上訴人代理人鄧景苡既在場聽聞，則上訴人免除被上訴人所負返還價金35元債務之意思表示已到達被上訴人而生效力，被上訴人抗辯上訴人已向被上訴人為免除債務之意思表示，堪以採信。又債務免除係單獨行為，無須債務人承諾，或另為協議，於債權人免除之意思表示到達債務人或使債務人了解之時，即生免除效力，故兩造所簽訂系爭協議書，對於已發生之債務免除效力，並不生影響，上訴人自不得依系爭協議書第 1條約定，請求被上訴人返還35萬元。
五、綜上所述，上訴人已免除被上訴人對上訴人所負35萬元價金債務，故上訴人依系爭協議書第 1條約定，請求被上訴人返還35萬元及法定遲延利息，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 6 日
民事庭審判長法 官 陳湘琳
法 官 黃梅淑法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 6 日
書記官 林惠如