臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
105年度基簡字第832號原 告 廖瑞榮訴訟代理人 楊慧如律師被 告 林梧桐訴訟代理人 劉炳烽律師被 告 林萬益
林來富胡金源受 告 知人 莊胡紅佑上列當事人間請求拆屋還地事件，經臺灣新北地方法院三重簡易庭於民國105年6月16日裁定移送前來（105年度重簡調字第235號），本院於民國106年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林梧桐、林萬益、林來富應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上，如附件新北市瑞芳地政事務所一○六年五月十二日瑞土測字四二○號土地複丈成果圖所示編號A 部分，面積五十七‧二二平方公尺之地上物拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
被告胡金源應自坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上，如附件新北市瑞芳地政事務所一○六年五月十二日瑞土測字四二○號土地複丈成果圖所示編號A 部分，面積五十七‧二二平方公尺之地上物遷出。
訴訟費用由被告林梧桐、林萬益、林來富負擔。
本判決第一項及第二項得假執行，但被告林梧桐、林萬益、林來富如於假執行程序實施前以新臺幣肆拾陸萬玖仟捌佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告胡金源、林萬益及林來富經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款及第7款分別定有明文。本件原告原起訴主張：㈠被告林梧桐應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地上如原證3之紅框內白色部分（實際面積實測後補正，下稱系爭地上物）之地上物拆除後，將土地交還予原告。㈡被告胡金源應從系爭地上物遷出，並將土地交還予原告。㈢訴訟費用由被告林梧桐、胡金源共同負擔。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。嗣訴訟進行中經本院查得系爭地上物之房屋稅籍資料後，原告於民國105年3月10日具狀追加納稅義務人林萬益、林來富為聲明一之被告，繼於本院囑託新北市瑞芳地政事務所派員會同實地測量後，於106年8月14日具狀變更訴之聲明如主文所示。原告上開變更、追加核與上開規定相符，應予准許。
三、次按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。又按所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言（最高法院51年台上字第3038號判例參照）。本件原告主張系爭土地係其前向訴外人莊胡紅佑所購買，被告林梧桐、林萬益及林來富（下稱被告林梧桐等3 人）如得就系爭土地主張法定租賃權，莊胡紅佑即應對原告負瑕疵擔保之責任，是本件訴訟結果對莊胡紅佑顯然有法律上之利害關係，故原告聲請向莊胡紅佑為訴訟之告知，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於101年6月間向前手莊胡紅佑購買坐落新北市○○區○
○○段○○○○段00000000000000000000000地號土地（原告於101年6月4日辦理合併，104年11月21日重測後為同段1416地號，下稱系爭土地），為系爭土地之所有人，於104年底始發現系爭土地如附件所示編號A 部分遭門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）占用。被告林梧桐等3人為系爭房屋之事實上處分權人，應有部分各為1/3，又被告林梧桐將系爭房屋出租予被告胡金源，惟被告對系爭土地均無合法占用之權利，俱屬無權占有。又民法第425 條之1 規定法定租賃權之成立係以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」為要件，惟黃榮村自始並非系爭土地之所有權人，系爭房屋原亦非莊胡紅佑所有，被告林梧桐等3 人對系爭土地絕無可能成立法定租賃權，爰依所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文所示。
二、被告林梧桐則以：㈠被告林梧桐等3 人之先父林炎於50年間向莊胡紅佑購買系爭
土地應有部分15坪，然因某種因素未辦理分割移轉。於52年間向黃榮村購買系爭土地15坪及坐落其上之系爭房屋，是系爭房地本同屬莊胡紅佑所有，嗣其將系爭土地及系爭房屋先後讓與相異之人，被告林梧桐等3 人之先父林炎係系爭房屋之受讓人，與系爭土地受讓人，依最高法院48年台上1457號判例意旨，應推斷系爭土地之受讓人默許系爭房屋之受讓人繼續使用系爭土地，並依民法第425條之1規定，認系爭房屋就系爭土地間有法定租賃關係存在，並非無權占用。
㈡系爭房地本同屬一人，是系爭房屋建造使用已取得當時土地
所有人之同意，且存在於系爭土地長達60年以上，實已具備公示狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性。原告明知上情而買受系爭土地，理當要求出賣人鑑界點交，遇有土地遭人占用之情形，勢必要求出賣人說明及排除，是原告理當知悉系爭房屋有權占用系爭土地之事實。縱系爭房屋是否有權占用尚有爭議，原告仍執意購買系爭土地，切斷系爭房屋之受讓人對原地主主張占有連鎖之權利，顯見原告行使物上請求權並非善意，則依前述，其物上請求權之行使應受限制，而不得請求拆屋還地。
㈢被告林梧桐之父林炎購買系爭房屋及所坐落土地並居住使用
長達60年，故原告請求被告遷讓返還系爭土地，使居住者無家可歸，自屬侵害被告林梧桐依經濟社會文化權利國際公約第11條第1 項所保障之適足居住權，有權利濫用之情事，有違誠信原則而不得為之等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告胡金源、林萬益及林來富均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張系爭土地為其所有，又被告林梧桐將系爭房屋出租予被告胡金源及系爭土地如附件所示編號A 部分遭系爭房屋占用之事實，業據其提出與所述相符之土地所有權狀、地籍圖與網路地圖套合資料、房屋租賃契約書等為證，並經本院依職權囑託新北市瑞芳地政事務所派員於106年5月23日會同至現場勘驗測量屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片，及新北市瑞芳地政事務所106年7月6日新北瑞地測字第1064047497號函附106年5月12日瑞土測字420號土地複丈成果圖在卷可憑，且為被告林梧桐所不爭執，而被告胡金源、林萬益及林來富均已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準同法第
1 項之規定，視同自認，是原告主張之上開事實，堪信為真實。
五、本院之判斷：㈠按房屋之拆除，為事實上之處分行為，是未經辦理所有權第
一次登記之房屋，須有事實上處分權者，始得予以拆除。故請求拆屋返還土地之訴，除應以現占有該物之人為被告外，尚須現在占有該物之人有事實上處分權，否則要不得本於物上請求權，對之請求拆屋並返還土地。查系爭房屋即門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋為未辦理所有權第一次登記之加強磚造建物，依新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處106 年8月18日新北瑞一字第1063778472 號函檢送房屋稅籍證明書記載房屋納稅義務人為被告林梧桐、林萬益、林來富，渠等持分比率各為1/3，且該屋原始納稅義務人為林炎，於90 年
9 月20日申請納稅義務人名義變更，由林梧桐、林萬益、林來富等3人取得持分各1/3（取得原因：繼承）等情，亦有同分處106年8月23日新北稅瑞一字第1063778634號函在卷可稽，復參被告林梧桐曾於105年4月間以三峽中山郵局第53號存證信函表明伊占有使用系爭房屋係繼承其父林炎而來，從而原告主張被告林梧桐等3 人為系爭房屋之事實上處分權人，堪可採認。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。民法第767條第1項前段定有明文。依民事訴訟法第277 條舉證責任之法理，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物所有權存在之事實無爭執，原告於被告無權占有之事實，即無庸舉證，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。
本件被告林梧桐抗辯系爭房屋占用原告所有系爭土地乃為有權占有，既為原告所否認，自應由其就有權占有之事實負舉證之責。
㈢被告林梧桐固提出其先父林炎分別與莊胡紅佑、黃榮村簽訂
之契約書辯稱系爭房屋對系爭土地具有民法第425條之1規定之法定租賃關係，非無權占用云云，然按民法第425條之1規定法定租賃權之成立係以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」為要件。本件被告林梧桐於訴訟初始先提出其父林炎於52年6月10 日向訴外人黃榮村買受新北市○○區○○○○段○○○○段00000000000000000地號面積15坪之土地及其地上物磚造房屋之土地及房屋轉讓契約書（詳本院卷第78頁），辯稱其就系爭房屋占用系爭土地部分與原告間有法定租賃關係存在，惟據新北市瑞芳地政事務所106年6月7日新北瑞字第1064046065 號函覆本院說明二稱：本案土地36年總登記時為「胡茶」單獨所有，權利範圍為全部，65年辦理繼承登記，所有權人由「胡茶」變更為「胡乞」與「胡紅佑」（73年更正登記姓名為莊胡紅佑）共有，權利範圍分別為2/3及1/3，後「莊胡紅佑」於73年8月2日辦理共有物分割登記，取得系爭土地權利範圍全部（詳本院卷第124頁）。嗣系爭土地於83年5月30日因分割增加同段410-2至410-4地號土地，經莊胡紅佑於101年6月11日將系爭土地（即分割前同段410-1至410-4地號土地）以買賣為原因移轉登記予原告所有，並於同年6月14日合併同段410-2至410-4地號土地，再於104年11月21日經重測為新北市○○區○○段○○○○○號土地等情，亦有新北市瑞芳地政事務所檢送之系爭土地買賣所有權移轉登記申請案原案資料、異動索引及土地登記公務用謄本等件（詳本院卷第44-51頁、第90-97頁、第122頁）附卷可稽，足證訴外人黃榮村於與被告林梧桐等3 人之先父林炎簽立上開轉讓契約當時並非系爭土地之所有權人，嗣後亦未取得系爭土地之所有權，難認系爭土地與系爭房屋原同屬訴外人黃榮村一人所有。嗣被告林梧桐再於106年8月15日另行提出其先父林炎於50年3月17 日與莊胡紅佑簽定之契約書，主張系爭土地與系爭房屋原為莊胡紅佑一人所有，惟觀諸系爭契約書之內容：「立契約書人‧‧‧緣因買賣厝地雙方協議條例如下：一、甲方執有私有厝地座落十分寮段四一○之一號，寬拾伍坪賣與乙方為業。‧‧‧‧」（詳本院卷第152頁），即被告林梧桐等3人之先父林炎與莊胡紅佑簽訂之買賣契約買賣之標的為『厝地』（民間習稱房屋為『厝殼』，『厝殼』坐落之基地為『厝地』），並未包含『厝地』上之『厝殼』，且由新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處106年8月23日新北稅瑞一字第1063778634號函覆本院稱，系爭房屋（即『厝殼』）原始納稅義務人為林炎，而系爭土地莊胡紅佑又係於65年始辦理繼承登記而取得所有權，足證系爭土地與系爭房屋並非原屬莊胡紅佑一人所有，從而，被告林梧桐主張就系爭房屋占用系爭土地部分有法定租賃權存在云云，尚乏所據。
㈣次按不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效
力，民法第758 條定有明文。依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條規定可參。縱如被告林梧桐所辯其先父林炎曾向黃榮村或莊胡紅佑購買系爭410之1地號土地其中面積15坪等情非虛（被告林梧桐等3人之先父林炎既已於50年3月17日與莊胡紅佑簽約購買系爭410之1號土地15坪，何需於52年6月10日再與黃榮村簽約購買系爭410之1號土地15坪？令人置疑），惟基於債之相對性，其與黃榮村或莊胡紅佑間之買賣契約僅得向黃榮村或莊胡紅佑主張，而不得對抗擁有系爭土地所有權之原告。故被告林梧桐所執辯詞，均於法不合。此外，被告林梧桐等3 人復未提出其他占有系爭土地具正當權源之證明，且被告林梧桐並未實際住居於系爭房屋，而係將之出租予被告胡金源，是被告林梧桐並無應依經濟社會文化權利國際公約約第11條第1 項規定保障適足居住權之事由，被告亦無從證明原告有何權利濫用之情事，從而，原告人依民法第767 條物上請求權之法律關係請求拆屋還地如
主文第1項所示，自屬有理。㈤又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋
之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行（最高法院102 年度台上字第232 號判決意旨可參）。經查，系爭房屋現由被告承租占有使用，為被告所不爭執，已如前述，而被告林梧桐等3 人就系爭房屋占用系爭土地部分既不能證明有權占有，即屬無權占有，被告胡金源亦未能證明對系爭土地有何占有之正當權源，則原告請求被告胡金源應自系爭房屋遷出，亦有理由，應予准許。
六、綜上所述，本件原告依物上請求權之法律關係，請求被告林梧桐等3人將如附件所示編號A部分之地上物拆除，並將占用土地部分返還原告，及請求被告胡金源自系爭地上物遷出，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，被告其餘攻擊防禦方法、聲請訊問證人及所提出之各項證據資料及，經審核認與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，併予敘明。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。被告林梧桐亦陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第385條第1項、第78條、第85條第1項、第389條第1項第3款及第392條規定，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
基隆簡易庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
書記官 陳文婕