臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
105年度基小字第926號原 告 翁誠鍾被 告 蔡堯帆訴訟代理人 蘇虹婷上列當事人間請求履行契約事件，本院於105 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參仟陸佰柒拾玖元及民國一○五年六月六日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但如被告以新臺幣參仟陸佰柒拾玖元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款定有明文。
本件原告聲請核發支付命令時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）54,878元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日，按年息百分之5 計算之利息。嗣於民國105 年6 月6 日言詞辯論期日時，復追加請求104 年5 月13日至104 年7 月12日及104 年7 月13日至104 年9 月10日租賃期間之原告所墊付之7 月及9 月之電費3,364 元、315 元，並變更利息起算日均自105 年6 月6 日起，核原告追加請求金額3,679 元（算式：3,364 ＋315 ）與變更利息起算日部分，其請求之基礎事實均係本於租賃契約，並減縮利息起算始點，是依前揭規定，其所為訴之變更追加應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）被告於102 年9 月1 日起，向原告承租位於基隆市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓之房屋與車位，原告為配合被告申請租屋補助，簽立立約書、房屋租賃契約書。並於立約書記載：「茲經雙協議同意於一萬四千五百元整承租，租賃期訂為兩年整，自民國102 年9 月1 日至民國104 年9 月
1 日止，出租人同意另一份租賃契約，租約一萬元整提供給承租人辦理租屋補助，租屋則以一萬四千五百元整金額為主」；房屋租賃契約書第3 條及第18條分別約定：租賃期間之水費、電費、瓦斯費、大樓管理費由承租人負擔；承租人若擬提前遷離他處時，應賠償出租人1 個月之租金，承租人絕無異議。詎料，被告除於租賃期間均未依約給付大樓管理費每月1,728 元（即公共管理費1,478 元、車位清潔費250 元）及自104 年5 月13日至遷出前由原告墊付之電費3,679 元外，並於租賃契約期滿前即104 年8 月12日提前搬離並終止租賃契約。是依上開約定，原告自得請求被告給付由原告代為墊付之大樓管理費40,378元（按被告實際使用期間102 年9 月1 日起至104 年8 月11日止，共計23個月又11天。計算式：1,728 ×（23＋11/30 ）＝40,378元）、電費3,679 元及賠償原告相當1 個月租金之違約金14,500元，合計被告應給付原告58,557元（算式：40,378＋3,679 ＋14,500＝58,557）。爰依兩造租賃契約關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告58,557元，及自105 年6 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之陳述：被告所舉兩造LINE對話內容部分，原告從未同意大樓管理費由原告自行吸收，僅係原告用詞上之不當；且原告LINE所稱之管理費，係指被告承租時，需以油漆、補土等進行建築物維護之費用。至被告主張原告同意退還租金與押金後，不再向被告請求違約金云云，原告否認，當時原告並無退還租金與押金之行為，而係被告事後對原告聲請核發支付命令並強制執行方取得上開款項。且原告亦曾告知被告，於被告償還原告代墊之費用與賠償1 個月租金後，原告方退還之上開金額，是被告抗辯原告同意不請求違約金，並非實在。
三、被告抗辯以：
（一）大樓管理費非應由被告負擔：依據兩造103 年5 月12、30日、同年6 月2 日之LINE通訊軟體對話紀錄，可知原告每月均會與被告核對應給付之金額（即每月租金為13,500元，扣除20元轉帳手續費用後，被告實際給付13,480元，並支付水、電、瓦斯等費用）。
倘原告所述系爭大樓管理費應由被告負擔，原告豈會於租賃期間均未向被告通知催繳？是原告此舉顯有悖於常情；況觀103 年6 月2 日兩造LINE對話內容，原告自陳系爭大樓管理費均係由原告自己吸收，是原告主張被告尚積欠每月大樓管理費云云，為無理由。
（二）原告不得請求相當1 個月租金之違約金。縱使原告請求有理由，原告請求之違約金額亦過高：
1.被告曾分別於103 年7 月10、18日以LINE通訊軟體簡訊向原告表示因居住人口變少，不用住這麼大間的房間，目前租金每月13,480元含車位管理費，如能調降租金2,000 元願意考慮續約，惟原告不同意調降租金，並已表明不續約。但被告仍於104 年8 月6 日將最後一期租金15,833元匯入原告帳戶，嗣因被告於104 年8 月12日提前清空搬離租屋處，經原告親自到場點收確認無誤，並允諾依被告實際居住天數，按比例退還被告最後一期之租金8,260 元及押金28,000元。
2.本件租賃契約無可歸責被告之違約情事，且亦非被告片面終止系爭租賃契約。是原告主張被告違反租賃契約第18條提前搬離，片面終止租約，並請求被告賠償相當於1 個月租金之違約金云云，於法不合。另原告於104 年8 月12日點交時，除允諾退還8,260 元及押金28,000元之同時，並同意不再依契約第18條向被告請求一個月租金之損害賠償。
3.又縱被告確於租賃期滿前，即104 年8 月12日搬離租屋處，亦因原告未更換老舊之瓦斯管線，足生危害被告及同居人之生命、身體安全，參酌民法第424 條規定，當租賃物有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人得終止契約。故被告係因有可歸責原告，其未善盡出租人修繕義務，因而終止系爭租賃契約，自無違約等情，原告自不得依系爭租約第18條請求被告相當於1 個月租金之賠償。
4.再退步言，若無可歸責原告之事由，而被告確有提前解約之情事而依系爭租賃契約第18條約定應負損害賠償責任。
惟本件被告已於租約屆滿前，即已表示不再續租之意思，且原告於點收時，亦同意退還被告租金8,260 元及押金28,000元，足認原告要無其主張受有相當於1 個月租金之損失。且衡酌一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益，原告請求相當於1 個月租金之違約金，誠屬過高，故參酌本件客觀事實、兩造社會經濟狀況及當事人所受損害等情，應依民法第252 條酌減違約金。
（三）原告主張其代墊104 年5 月13日至104 年7 月12日之電費3,364 元、104 年7 月13日以後被告應負擔之電費315 元，均不爭執，但其之前已清償3,364 元之電費。
（四）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
（一）兩造於102 年8 月3 日簽立系爭房屋租賃契約，租賃期間
2 年，自102 年9 月1 日至104 年9 月1 日止，房屋租金原約定為每月14,500元，後調降為13,500元，租賃期間均由原告先行墊付水、電、瓦斯等費用後，再併計每月房屋租金向被告請款。被告於104 年8 月12日搬離租屋處，兩造於當日完成交屋手續等事實，有兩造簽定之立約書、房屋租賃契約書等件可證，兩造對上開事實均不爭執，堪信屬實。又原告主張於被告承租期間，大樓管理費40,378元、104 年5 月13日至104 年7 月12日7 月份電費3,364 元、104 年7 月13日至104 年9 月10日9 月份被告應負擔之電費315 元，亦有原告所提信義大街管理委員會住戶繳費收據、台灣電力公司104 年7 月、104 年9 月電費收據等件影本在卷可稽，且被告同意給付原告8 月份之電費315元，有本院105 年6 月6 日言詞辯論筆錄可憑。是本件爭點為：（1 ）系爭大樓管理費（含車位清潔費）是否包含於被告每月給付之租金內？即原告請求被告給付管理費、車位清潔費，有無理由？（2 ）原告主張依系爭租賃契約書第18條規定，請求被告賠償1 個月租金之違約金，有無理由？
（二）按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49年度台上字第303 號判例要旨參照）。原告主張除約定租金外，相關費用即水、電、瓦斯及大樓管理費及車位清潔費等均由被告負擔，固以兩造所簽之立約書、房屋租賃契約書等件為證，雖觀兩造所簽立之房屋租賃契約書第3 條約定：「租金每月…水費、電費、瓦斯費、電話費、大樓管理費由乙方（指被告）負責支付。」然查，原告於租賃期間內，多次以LINE與被告核對每月應給付之租金與水、電、瓦斯等費用時，均未曾要求被告給付系爭大樓管理費、車位清潔費乙情，為原告所不爭執，且被告每月依原告所述金額繳納租金暨水、電、瓦斯等費用時，原告亦無主張被告交付之款項有誤，有被告所提LINE通訊軟體對話截圖與華南商業銀行存款往來明細表暨對帳單、彰化銀行多幣別帳號存款交易查詢表影本在卷足憑。核之兩造於103 年6 月2 日及103 年7 月10日之LINE通訊對話紀錄（節錄）：「…（原告）好的。其實我很體諒你們，管理費我都自己吸收，以通例來說是由住戶負擔，也請你體諒我…」、「…（被告）您目前房租是13,480含車位管理費，如果您方便降2,000 元我們可以考慮續約。（原告）尊重妳們理性思考後之決定，感謝妳們的承租，我的管理費成本相當高近2,000 元…」等語，是倘租金不包括大樓管理費、車位清潔費，何以長期以往，原告均未於墊付後併向被告請求？顯與事實不符；況原告於LINE中已明確向被告表示管理費乃自行吸收，故無法再降租，顯然租金應包括管理費、車位清潔費至明。是被告抗辯系爭租賃之租金13,500元包含大樓管理費及車位清潔費乙情，堪信屬實。從而，原告主張被告給付積欠之大樓管理費、車位清潔費云云，顯屬無據。
（三）復觀之系爭房屋租賃契約第7 條、第18條第1 款約定：「契約期間內乙方（指被告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（指原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀交還甲方，乙方不得異議。」、「租賃期間內乙方（指被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（指原告）一個月之租金，乙方絕無異議。」查被告於104 年8 月5 日將最後一期租金及原告代墊之水電瓦斯等費用合計15,833元全數匯入原告帳戶，有被告所提彰化銀行多幣別帳號存款交易查詢表影本可憑，並為原告所不爭執。依此，被告既已給付原告最後一期租金，則其並無於「租賃期間內提前遷離」之情事，是原告本於系爭房屋租賃契約第18條第1 款約定，請求被告賠償1 個月之租金，要屬無憑。至被告雖於租賃期滿前即10
4 年8 月12日搬離並與原告完成點交，然原告依系爭房屋租賃契約第7 條約定，本無庸返還提前交屋剩餘日數之租金8260元，自不得以其同意返還提前交屋剩餘日數之租金，而認被告於104 年8 月12日返還租賃物合致「租賃期間內提前遷離」之事實。是原告主張被告提前遷離他處，應賠償1 個月租金，要無可採。
（四）又原告主張代墊104 年7 月份及9 月份應由被告負擔之電費3,364 元及315 元，並提出104 年7 月、104 年9 月份台灣電力公司電費收據為證。被告對於應給付而尚未給付電費315 元部分，並不爭執，然辯稱已給付3,364 元電費予原告，惟被告迄未提出繳納證明，是其所辯，不足為採。是原告請求被告給付其已墊付之電費3,679 元（算式：
3,364 ＋315 ），為有理由，應予准許。
（五）綜上，原告請求被告給付原告墊付之電費3,679 元，為有理由，應予准許；至請求被告給付大樓管理費用及車位清潔費、賠償一個月之租金，則無理由，應予駁回。
（六）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229 條第1 項、第233 條第1 項分別定有明文。從而，原告請求被告給付3,679 元及自105年6 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依兩造間系爭房屋租賃契約之法律關係，訴請被告給付3,679 元及自105 年6 月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，失所附麗，應併予駁回。另依同法第436 條之23準用第436 條第2 項，適用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 6 月 20 日
基隆簡易庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 20 日
書記官 陳永祥