臺灣基隆地方法院民事判決
105年度建字第10號原 告 呂彗慈
呂珮綺沈筱婷沈思岑共 同訴訟代理人 戴維余律師被 告 甲山林建設股份有限公司法定代理人 張瀛珠訴訟代理人 陳尹章律師
張簡勵如律師複 代理人 陳靜儀律師複 代理人 游翔宇上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告呂彗慈、呂珮綺新臺幣伍拾玖萬肆仟捌佰零參元；給付原告沈筱婷新臺幣陸拾壹萬壹仟伍佰伍拾捌元；給付原告沈思岑新臺幣陸拾萬零參佰捌拾捌元，及均自民國一○五年六月七日起至清償日，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決於原告呂彗慈、呂珮綺以新臺幣壹拾玖萬玖仟元；原告沈筱婷以新臺幣貳拾萬肆仟元；原告沈思岑以新臺幣貳拾萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，分別以新臺幣伍拾玖萬肆仟捌佰零參元為原告呂彗慈、呂珮綺；以新臺幣陸拾壹萬壹仟伍佰伍拾捌元為原告沈筱婷；以新臺幣陸拾萬零參佰捌拾捌元為原告沈思岑預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告呂彗慈、沈筱婷、沈思岑於民國99年8月28 日分別以新
臺幣(下同)368萬元、378萬元、369 萬元向向被告公司購買位於基隆市安樂區之「甲山林城上城」建案之DOWN TOWN 區編號第B07棟第6樓、第B06（起訴狀誤載為B07）第8 樓、第B07棟第8樓之房屋及所附停車位，兩造分別簽訂有「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭契約書）。嗣原告呂彗慈於103年12月30日與原告呂珮綺、被告公司簽訂「轉讓協議書」，將系爭第B07棟第6樓房屋及所附停車位之買賣契約權利義務讓與原告呂彗慈、呂珮綺（下稱呂彗慈等2人）。
㈡依系爭契約書第11條「開工、完工及驗收」約定：「㈠本社
區B、C、D、E、J、K、L、M棟之建築工程自民國99年6月1日開工起算壹仟伍佰個日曆天內即民國一○三年七月九日前完成店舖部分之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得建築主管機關核發之使用執照‧‧‧。㈡乙方（指被告）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方（指原告）。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」，查被告公司遲至105年1月24日才取得使用執照，與系爭契約書約定之103年7月9日須取得使用執照，逾期長達564天，就此被告公司應負違約金責任。
㈢系爭契約書違約金之約定，係被告公司利用消費者之不知，
而藉由個別磋商之方式，排除定型化契約應記載事項規定適用，以獲取不當之契約權益，依據行政院消保處103年9月26日臺消保字第1030056569號函釋意旨，仍應以定型化契約條款之內容，作為雙方權利義務之依據，故本件違約金之計算，應以每逾1日按已繳房屋價款依5/10000單利計算。又本件原告呂彗慈等2人迄至提起本件訴訟之105年5月31 日止已繳納房屋價款360萬元、原告沈筱婷已繳納房屋價款247萬元、原告沈思岑已繳納房屋價款364 萬元，故被告公司應分別給付原告呂彗慈等2人違約金101萬5,200元【計算式：3,600,000×0.0005×564】、給付原告沈筱婷違約金69萬6,540元【計算式：2,470,000×0.0005×564】、給付原告沈思岑違約金102萬6,480元【計算式：3,640,000×0.0005×564】。
㈣並為聲明：被告公司應給付原告呂彗慈等2人101萬5,200 元
、給付原告沈筱69萬6,540 元、給付原告沈思岑102萬6,480元及均起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告公司則以：㈠被告公司對於依系爭契約書約定，應於103年7月9 日取得使
用執照，而被告公司係於105年1月24日取得使用執照乙節不爭執，惟依系爭契約書第11條第1項第3款約定：「‧‧‧但有下列情形之一者，其影響期間不計入前開天數：‧‧‧⒊因包括但不限於天災、地變、政府法令變更等非可歸責於乙方（即被告）事由發生，致乙方不能施工者，其影響期間。」故如發生天災、政府法令變更等非可歸責於被告公司之事由，其事由存在期間不算入前開施工期間，則被告公司取得使用執照之期限，即應以不可歸責事由存在期間之日數向後順延，且如被告公司於上開順延後之取得使用執照期限屆至後，仍未取得使用執照，原告始得依前開約定請求被告公司給付遲延利息。系爭建案被告公司於施工期間發生下列不可歸責於被告公司之事由，應不計入系爭契約約定之1500個日曆天內：
⑴被告公司自開工後，其間因99年9月19日凡那比颱風、101年
8月2日蘇拉颱風、102年7月12日、13日蘇利颱風、102年8月21日譚美颱風及101年6月12日基隆超大豪雨，基隆市政府宣布停班停課而無法施工，另於103年7月23日因麥德姆颱風、104年7月1日因昌鴻颱風、104年8月8日因蘇迪勒颱風、104年9月29日因杜鵑颱風，停班停課而無法施工，共計9.5日應不計入。
⑵依建築法第28條第1款、第3款、第70條第1項、第71條第1項
及第72條之規定，本建案建築工程完竣，主管機關經申報後，應派員查驗認定建築工程之主要構造等與設計圖樣、建造執照上所列工程是否相符，查驗相符後，始會發給使用執照，故主管機關如就建築工程主要構造等，認有一與設計圖樣及建造執照上所列工程不相符，即不會發給使用執照。查內政部及基隆市政府於被告施工期間變更都市計畫，要求被告配合開闢計畫道路，本建案因此受影響而須變動之工程如下：
①基隆市消防局變更開放空間雲梯車長度測試標準：
系爭建案開放空間之消防審查，被告於98年3月2日以「本案規劃1500kg/㎡。本市最重雲梯車長度及寬度依10m及4m計算」標準送審，經基隆市消防局核准以雲梯車長度10公尺為標準檢討消防救災通道，被告公司即按圖說施工，於102年9月23日勘驗最後一棟I棟25 樓頂版完成，惟基隆市消防局竟於102年10月18 日開放空間第三次變更審查第一次會議中，要求消防救災動線轉彎截角應改以雲梯車長度12公尺之規格為消防救災空間之測試標準，並要求需改善至符合雲梯車長度12公尺之行駛動線，迄104年10月5日仍拒絕前往實地勘測，嗣經被告公司陳情後，基隆市消防局方同意依原核准車長10公尺進行檢測，並於104年12月17 日核發核准函予被告公司。故自基隆市消防局於102年10月18 日變更開放空間雲梯車長度測試標準，至被告公司104年12月17 日取得核准函之日止，其經過之日數共791個日曆天。
②內政部及基隆市政府變更都市計畫：
系爭建案基地所在地臨麥金路側為綠帶，102年6月26日發布實施「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）」，將麥金路全線拓寬為20公尺，有綠帶處往綠帶單邊拓寬，故系爭建案基地臨麥金路側之綠帶即應變更為計畫道路之一部而須開闢道路，自被告送交開闢都市○○道路申請案，於103年1月29日經基隆市政府核定起，因基隆市政府遲未完成會勘等相關行政程序，致被告公司無法送交簡易水土保持計畫、交通維持計畫，並進而延滯道路開闢之施工期程，至道路竣工後經基隆市政府於105年1月6 日同意竣工備查，其經過之日數共708 個日曆天。其次，因上開都市計畫變更原綠帶為道路，系爭建案C、E棟建物即因臨接道路之基準線自原本臨私設道路側變更為臨拓寬後之麥金路側，基地地面（下稱GL線）因而需變更，相關問題於102年10月18 日之建照預審會議中即已提出，然主管機關至103年3月21日之建照審查會議時，仍未完成GL線之認定，嗣重新認定後，建築GL線與樓頂距離大於50公尺，依法須施作中繼層，繼而影響整棟建物之消防設計須連動變更。被告公司考量約定取得使用執照之期限在即，自行為建物、消防結構及管線重新規劃之測量及圖說繪製，拆除已設置完備之消防管線及設備，儘速將中繼水箱層結構外審掛件，陸續經結構外審通過、第三次建照變更核准後施工，惟經基隆市消防局認定消防管線設計不符標準，於104年4月24日召開「建築物消防安全設備圖說審查爭議個案仲裁」會議始合格。另被告公司於C、E棟建物增設6個中繼層，並於103年8 月間就建照第三次變更中繼層結構外審通過，然基隆市政府遲至104年6月4 日始勘驗完成。至增設中繼層所變動之消防設備，因連帶受上開基隆市消防局對於開放空間消防審查消極未依原標準查驗之緣故，直至104年12月29 日始經基隆市消防局查驗合格。故自被告公司於102年10月18日提出都市計畫變更影響GL 線認定問題起，至104年12月29 日增設中繼層建物之消防安全設備查驗合格止，其經過之日數共803個日曆天。
③上開較原施工計畫多出之施工日數，扣除重疊部分之日期後
為811個日曆天（即自102年10月18日至105年1月6日止），而主管機關依建築法規就1張建造執照係發給1張使用執照，倘系爭建案有任何工程未經主管機關查驗合格，即無法取得使用執照。前開天數既因政府法令變更、不可歸責於被告公司所致之施工日數增加，依系爭契約書第11條第3 款之約定，其811天自不得計入工期。
⑶綜上，系爭契約書雖約定被告應於103年7月9 日前取得使用
執照，然扣除上開811 個日曆天不計入工期後，縱未計算上開天災所致展延之9.5日，被告公司僅須於105年9月27 日取得使用執照，而被告公司係於105年1月24日即取得使用執照，自未逾期等語，資為抗辯。
㈡並為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：㈠原告呂彗慈、沈筱婷、沈思岑於99年8月28日分別以總價365
萬元、378萬元及369萬元向被告公司購買系爭建案預售房屋，並與被告公司分別簽訂系爭契約書。嗣原告呂彗慈於103年12月30日與原告呂珮綺、被告簽訂「轉讓協議書」，將系爭契約書之權利義務讓與原告呂彗慈、呂珮綺。
㈡截至被告公司105年1月24日取得使用執照之日止，原告呂彗
慈等2人已繳納房屋價款213萬元、原告沈筱婷已繳納房屋價款219萬元、原告沈思岑已繳納房屋價款215萬元。
㈢被告公司未依系爭契約書第11條第1項第3款約定，於103年7月9日前取得使用執照。
㈣被告公司於105年1月24日取得系爭建案使用執照，較系爭契
約書第11條第1項第3款約定之103年7月9日，形式上延後564天取得使用執照。
㈤系爭契約書第11條第2 項約定：「乙方（指被告公司）如逾
前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方（指原告）。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處罰」；第23條第2 項約定：乙方違反「開工及取得期限」，即為乙方違約。⒉乙方有前款違約情事之一，經甲方定期催告逾期仍未履行或更正者，甲方得解除本契約；解除時乙方除應將甲方已繳之房屋價款退款予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。第3 項約定：甲乙雙方當事人除前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償。
㈥被告公司開工後，至約定103年7月9 日取得使用執照日前，
其間因99年9月19日凡那比颱風、101年8月2日蘇拉颱風、102年7月12日、13日蘇利颱風、102年8月21日譚美颱風及10 1年6月12 日基隆超大豪雨，均因基隆市政府宣布停班停課而無法施工，無法施工之天數共計5.5日。
五、兩造之爭點如下：㈠被告公司取得系爭建案使用執照有無遲延？（即被告公司有
無不應計入1500日曆天內之不可歸責事由發生？)㈡被告公司如有遲延取得系爭建案使用執照而應給付原告遲延
利息時，其之計算，究應依系爭房屋契約書第11條第2 項約定「每逾1 日應按『已繳房屋價款』『萬分之二』」，或應依內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項「每逾1日應按『已繳房地價款』依『萬分之五』單利計算」？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠被告公司取得系爭建案使用執照有無遲延？（即被告公司有
無不應計入1500日曆天內之不可歸責事由發生？)⑴系爭契約書第11條關於取得使用執照期限，兩造約定：「本
社區B、C、D、E、J、K、L、M棟之建築工程在民國99年6月1日開工起算壹仟伍佰個日曆天內即民國103年7月9 日前完成住宅及店舖部分之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得建築主管機關核發之使用執照。‧‧‧但有下列情事之一者，其影響期間不計入前開天數：‧‧‧⒊因包括但不限天災、地變、政府法令變更等非可歸責於乙方事由發生，致乙方不能施工者，其影響期間。‧‧‧」（見本院卷一第23頁背面）。
⑵依上開兩造之約定，被告公司應於103年7月9 日前取得建築
主管機關核發之使用執照，但被告公司遲至105年1月24日始取得使用執照，自103年7月9日計算至105年1月24 日以日曆天計算，形式上已遲延564 日，為兩造所不爭執，系爭契約書第11條第1項第3款約定，因包括但不限於天災、地變、政府法令變更等非可歸責於乙方（即被告公司）事由，致乙方不能施工者，其影響期間不計入天數。被告公司主張有下述不可歸責事由而致遲延，應扣除不可歸責之日數，經原告否認在案，此為有利於被告公司之事由，依照舉證責任分配原則，應由被告公司就此事實負舉證之責任。
⑶查被告公司就其逾期取得系爭建案使用執照，除原告不爭執
其所辯，其間因99年9月19日凡那比颱風、101年8月2日蘇拉颱風、102年7月12日、13日蘇利颱風、102年8月21日譚美颱風及101年6月12日基隆超大豪雨，均因基隆市政府宣布停班停課而無法施工，無法施工之天數共計5.5日，應不計入1500個日曆天內外，被告公司另辯以於103年7月23 日因麥德姆颱風、104年7月1日因昌鴻颱風、104年8月8日因蘇迪勒颱風、104年9月29日因杜鵑颱風，停班停課而無法施工；基隆市消防局變更開放空間雲梯車長度測試標準、內政部及基隆市政府變更都市計畫等不可歸責於己之事由，致自102年10 月18日至105年1月6日共計有811個日曆天應不計入1500個日曆天內等情。玆分別論述如下：
①被告公司固有因基隆市政府於103年7月23日因麥德姆颱風、
104年7月1日因昌鴻颱風、104年8月8日因蘇迪勒颱風、104年9月29日因杜鵑颱風，宣布停班停課而無法施工之事實，然上開事由乃係發生在依約被告公司應於103年7月9 日取得使用執照之後，是被告公司抗辯上開因停班停課之無法施工之天數應不計入1500個日曆天，顯失所據，不應准許。②次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。準此，契約解釋自應先由契約文義出發（文義解釋）；倘其文義有所不明，方得退而通觀全文以求體系解釋；倘其體系仍有不足，始得退而斟酌訂約時之事實、資料（如磋商過程、往來文件及契約草案等），俾求諸歷史解釋以明其意；倘猶不能從中得悉當事人締約之真意，方可再退而考量契約目的、經濟價值以為目的性之解釋。執此，被告公司得否本於系爭契約書11條第1項第3款約定，主張影響期間不計入1500個日曆天內，當以求諸於契約本身之規定為其首要。細繹系爭契約書第11條第1項第3款業已明定「因包括但不限於天災、地變、政府法令變更等非可歸責於乙方事由，致乙方不能『施工』者，其影響期間。」則依此文義「非可歸責於乙方事由」「致乙方不能『施工』者」始不計入1500個日曆天內，而與「非可歸責於乙方事由」「致乙方不能『取得使用執照』」迥不相牟。次依建築法第28條第3 款規定「建築執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。」、同法第70條規定：「建築工程『完竣』後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣(市)(局)主管建築機關應自接到申請之日起，10日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照。」，而依基隆市建築管理自治條例第32條復規定：「本法第70條所稱建築物主要設備，係指下列各項：消防設備。避雷設備。污水處理設備。昇降設備。防空避難設備。附設停車空間之設備。」是依上開規定內容，可知使用執照之申領，應係在建築工程主要構造、室內隔間及消防設備、避雷設備、污水處理設備、昇降設備、防空避難設備、附設停車空間之設備『完竣』後。故就本案而言，可不計入1500日曆天內之事由，自係指應非可歸責於被告公司之事由，致被告公司不能『施作』消防設備，致遲延使用執照之請領，而查，被告公司所辯「消防設備完工後」履遭基隆市消防局反覆以本建案現場部分轉彎路段未符合其雲梯車長度12公尺之規格之行駛動線為由，要求被告公司改善，致影響使用執照之取得之情形，核與上開約定應不計入1500個日曆天之情形不同，從而，被告公司以基隆市消防局變更開放空間雲梯車長度測試標準，辯稱有系爭契約書第11條第1項第3款事由，實不足採。
③系爭建案之起造人原係國邑建設股份有限公司（下稱國邑公
司），依基隆市政府工務局於84年6月26 日核發（84）基府工建字第00146 號建造執照（開發基地：基隆市○○區○○段524 等4筆土地）所載，規定開工期限為領照後6個月開工，核准開工展期85年4月10 日，規定竣工期限為開工之日起144個月內（詳本院卷一第121頁）。99年間起變更起造人為被告公司，兩造係於99年8月28 日簽訂系爭契約書，約定自99年6月1日開工，103年7月9 日取得使用執照，被告公司嗣於103年9月15日第三次變更設計中將原地號基隆市○○區○○段525、527、527-1、529、529-2、532、532-1、526、524-1、524-2、528-1、528-2等地號12筆變更為基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號（詳本院卷二第126 頁）。而查，基隆市政府係61年6月5日發布實施之「安樂社區細部計畫」將基隆市○○段○○○○○號土地劃設為「保護區」，81年8月14 日發布實施之「變更基隆市（安樂社區）主要計畫（第一次通盤檢討）案」由「保護區」變更為「綠地用地」，後於102年6月26日發布實施「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）（中變99）由「綠地用地」變更為「道路用地」（詳本院卷二第137頁），於85 年至101 年間公告徵求意見、公開展覽、公開說明，被告公司之前手國邑公司及被告公司均無提出陳情意見。
④第按建築法第59條固規定：「直轄市、縣(市)(局)主管建築
機關因都市計畫或區域計畫之變更，對已領有執照尚未開工或正在施工中之建築物，如有妨礙變更後之都市計畫或區域計畫者，得令其停工，另依規定，辦理變更設計。起造人因前項規定必須拆除其建築物時，直轄市、縣(市)(局)政府應對該建築物拆除之一部或全部，按照市價補償之。」然查，系爭建案建築執照之建築基地84年間所鄰接「綠帶」，於102年6月26日發布實施「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）（中變99）」將「綠帶」變更為「道路用地」，因變更後仍為公共設施用地，不構成該建築基地妨礙變更後之都市計畫或區域計畫之情事，基隆市政府並未依上開規定以函通知被告公司停工或變更設計，有基隆市政府107年1月4日基府都建貳字第106007628號函在卷可稽（詳本院卷二第110頁）。
⑤次按建築法第58條係規定：「建築物在施工中，直轄市、縣
（市）（局）主管建築機關認有必要時，得隨時加以勘驗，發現左列情事之一者，應以書面通知承造人或起造人或監造人，勒令停工或修改；必要時，得強制拆除：妨礙都市計畫者。妨礙區域計畫者。危害公共安全者。妨礙公共交通者。妨礙公共衛生者。主要構造或位置或高度或面積與核定工程圖樣及說明書不符者。違反本法其他規定或基於本法所發布之命令者。」故本條乃關於施工中之建築物發生上述各款情事時，主管建築機關應如何處理之規範，核與使用執照之核發無涉。被告公司辯稱「開闢計畫道路」是屬於使用執照取得之附帶條件，被告公司不依基隆市政府之行政指導開闢計畫道路則無法取得使用執照，顯係將配合開闢都市○○道路，與系爭建案使用執照之核發間，為不相關連之連結，實為被告公司基於自身希望儘速取得使用執照之考量。再者，被告公司係為整體規劃臨此道路側之景觀與人行步道，自行於102年9月4 日向基隆市政府申請配合開闢計畫道路及認養，於102年12月24 日正式提出「配合開闢都市○○道路申請書」，嗣經基隆市政府於103年4月28日同意備查，並請被告公司依「基隆市配合開闢計畫道路申標準作業程序」辦理後續事宜。（詳本院卷二第112-119 頁）。被告公司身為建設開發商，系爭建案於與原告簽訂系爭契約書之前之99年2月2日已申請一次開放空間變更設計，於基隆市政府102年6月26日發布實施「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）（中變99）」將「綠帶」變更為「道路用路」前，甚且已申請二次開放空間變更設計(即100年10月26日申請第二次開放空間變更設計)(詳本院卷一第146頁、本院卷二第150頁），由是可認被告公司申請開放空間變更設計，並非係因基隆市政府102年6月26日發布實施「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）（中變99）」將「綠帶」變更為「道路用路」之計畫所致，甚且可謂與之毫無直接關性。更何況，被告公司身為建設開發商，其於申請配合開闢都市○○道路前應自知可能因配合開闢都市○○道路而有再次甚至多次變更設計之可能，然被告公司既自決配合開闢都市○○道路，則縱有因配合開闢都市○○道路，致影響其取得系爭建案使用執照之期程，亦與系爭契約書第11條第1項第3款「不可歸責」於被告公司之事由發生有間，被告公司自不得主張有系爭契約書第11條第1 項第3 款「因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生」之情形，而請求不計入1500個日曆天內。故被告公司聲請訊問證人蕭家福建築師即無必要。
⑷綜上，被告公司上開所辯並不符合系爭契約書第11條第1 項
第3 款約定有不可歸責於被告公司事由發生，致被告公司不能施工，而影響其取得使用執照之情形，要言之，系爭建案使用執照取得，除原告不爭執因天候停班停課無法施工之5.
5 日外，並無可資扣除之項目及日數，是被告公司援引系爭契約書第11條第1項第3款約定所為之抗辯，均不足採。承上，本件被告公司取得系爭建案使用執照之期間固得順延5.5日，是本件被告公司取得系爭建案使用執照之期限應順延至103年7月15日12時，惟被告遲至105年1月24日取得使用執照，共計逾期558.5 天，是原告主張被告公司違反系爭契約書第11條第1項之約定，依同條第2項之約定，請求被告公司給付遲延利息，自屬有據。
㈡被告公司如有遲延取得系爭建案使用執照而應給付原告遲延
利息時，其之計算，究應依系爭房屋契約書第11條第2 項約定「每逾1 日應按『已繳房屋價款』『萬分之二』」，或應依內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項「每逾1 日應按『已繳房地價款』依『萬分之五』單利計算」？⑴按系爭契約書第11條第2 項約定：「乙方（指被告公司）如
逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方（指原告）。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處罰」；第23條第2 項約定：乙方違反「開工及取得期限」，即為乙方違約。⒉乙方有前款違約情事之一，經甲方定期催告逾期仍未履行或更正者，甲方得解除本契約；解除時乙方除應將甲方已繳之房屋價款退款予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。第3 項約定：甲乙雙方當事人除前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償。觀之上開約定之真意應為被告公司違約逾期3 個月仍未取得使用執照，原告若未依契約第23條之約定解除契約時，得依據第11條第2 項約定請求遲延利息之賠償，而此約定雖名為「遲延利息」，實其真意係屬遲延給付違約金之性質。因此，原告依系爭契約書第11條第2 項之約定請求被告公司給付逾期取得使用執照天數之遲延利息，即屬有據。
⑵又中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1項、第2項、第16條前段、消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。消費者保護法第17條既為保護消費者，而授權中央主管機關公告特定行業之「預售屋買賣契約書範本」，則當事人間之定型化契約若將上揭「預售屋買賣契約書範本」所禁止記載之相關內容約定於契約條款中，該條款自屬無效；反之，若未將應記載之事項約定於契約條款中，或所約定內容僅符合該範本所要求完整內容之一部者，則前揭「預售屋買賣契約書範本」之相關內容即具有補充之效力，而應列為當事人間之約款，不待消保法施行細則另行規定。又消費者保護法第15條雖規定，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。然參酌消費者保護法第4 條所定，企業經營者，有提供消費者「充分與正確資訊」之義務，及消費者保護法第11條之1第2項但書、同法施行細則第12條但書之立法精神，似應對消費者保護法第15條作目的性限縮解釋，認其僅於「定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，不利於消費者時，始有適用餘地，故如「定型化契約條款」內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。蓋此種情形，企業經營者顯在利用消費者之不知，而藉由個別磋商之方式，獲取不當之契約權益，與誠信要求殊有違背，自不值保護。本件被告公司為與不特定多數相對人訂立同類契約之用而預先擬定定型化約款，於系爭契約書第11條第2 項約定：「乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房屋價款依萬分之二計算遲延利息予甲方」，使被告公司僅需以每逾1 日按已繳房屋價款依萬分之二計算遲延利息，與內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之壹之第12點第2款、第15 點第1款第4目規定按「萬分之五」計算遲延利息部分相較，系爭契約書之約定明顯不利於消費者，依前揭說明，自仍應按內政部公告之預售屋買賣契約書範本第11條第2 項，按原告已繳房地總價款依萬分之五單利計算遲延利息。
⑶查，原告迄至被告105年1月24日取得系爭建案之使用執照止
，已各別繳納之房屋價款為213萬元、219萬元、215 萬元，為兩造所不爭執，故本件計算遲延利息之已繳房屋價款，自應以上開金額為據，原告主張以其繳納至起訴之105年5月31日止之價款作為計算依據，顯屬無據。又被告公司逾期取得系爭建案使用執照可歸責於被告公司之天數計為558.5 天（即564-5.5＝558.5），則原告請求被告公司應分別給付原告呂彗慈等2 人59萬4,803元、給付原告沈筱婷61萬1,558元、給付原告沈思岑60萬0,388元【計算式：2,130,000×5/10000×558.5＝594,803；2,190,000×5/10000×558.5＝611,558；2,150,000×5/10000×558.5＝600,388，元以下四捨五入】，應予准許，至逾此範圍之請求，應予駁回。
⑷又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。本件原告請求被告公司給付違約金，既未約定履行期，從而，原告請求被告公司並應給付自民事起訴狀繕本送達（即105年6月6日，本院卷一第74 頁）之翌日即105年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。
⑸承上，本件原告依系爭契約書之約定，請求被告公司應分別
給付原告呂彗慈等2人59萬4,803元、給付原告沈筱婷61萬1,558元、給付原告沈思岑60萬0,388元，及均自105年6月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料及被告公司聲請訊問證人蕭家福建築師部分，經本院審酌後，均認與判決之結果無影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項及第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
民事庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
書記官 陳文婕