臺灣基隆地方法院民事判決
105年度訴字第393號原 告 羅文玲訴訟代理人 舒大麟被 告 袁智慧被 告 袁明玉共 同訴訟代理人 黃照峯律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國105 年4 月20日自鈞院執行處投標拍定屬債務人
袁明玉所有門牌號碼基隆市○○區○○○街○ 巷○○號10樓（含附屬建物全部，下稱系爭房屋）連地號一戶，並於同年 5月13日取得建物及土地所有權狀。原告於取得所有權登記後，屢次催請被告提供房屋租賃契約，然被告置之不理，無視法院執行之威信，原告為維護權益，不得已向法院起訴以求保障。原告既未同意被告使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依民法第767 條之規定請求被告遷讓返還房屋如聲明第
1 項。又原告係於104 年4 月22日取得權利移轉證書，成為系爭房屋所有權人，有權收取租金，但被告袁智慧卻未給付租金給原告。被告拖欠租金等費用，應負清償責任。因被告不付租金，卻繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付如聲明第2 項所示之損害。聲明第
2 項部分，係因原告起訴前有去查詢該處附近房租市場行情，房租大約每月新臺幣（下同）1 萬元，系爭房屋有附子母停車位，每個停車位約2,500元，二個停車位約5,000元，因此要求每月給付15,000元。原告於106 年1 月3 日庭呈之律師函，係要向被告袁智慧終止租賃契約。原告另援引土地法第100 條第3 款、民法第440 條第2 項規定，請求判決如訴之聲明。
㈡原告與被告袁明玉係18年之鄰居，原告住在53號10樓，從來
沒有看過被告袁智慧，故原告懷疑被告間租賃關係之真實性。被告袁智慧之報稅資料有房屋租金支出，卻無被告袁明玉之租賃所得，原告以為被告袁智慧可能利用房屋租金支出作為節稅規劃，並不代表被告袁智慧有居住之事實。又被告袁明玉與臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）就系爭房屋抵押貸款是否簽訂「無租賃契約」？建請檢視系爭房屋於拍賣期間之查封筆錄。此外，被告袁智慧是否一次付清5 年合計57萬元之租金？被告袁智慧與被告袁明玉就系爭房屋簽訂之房屋租賃契約，竟約定5 年租金一次現金付清，以一般人的生活經驗承租房屋不可能一次付清5 年租金，況且被告袁智慧是被告袁明玉之姪女，被告袁智慧之年收入為51萬元，實無可能一次付清57萬元租金給被告袁明玉。㈢並聲明：
1.請求判令被告將坐落基隆市○○區○○○街○ 巷○○號10樓房屋及地下室編號「甲002」停車位全部遷讓返還被告。
2.自105 年5 月13日起至遷讓交屋之日止，按月賠償原告15,000元賠償金。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第
425 條第1 項明文規定。原告於105 年5 月13日雖取得系爭房屋之所有權，然被告袁智慧自94年間即開始向被告袁明玉承租系爭房屋，曾經換過幾次約，並依法報稅。被告袁智慧與被告袁明玉另於103 年12月20日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，租賃期間自104 年1 月1 日至108 年12月31日止，共
5 年，租金總計57萬元，於簽約時一次付清，此有房屋租賃契約書可稽。被告袁智慧提出新光銀行大同分行之存摺影本，其上記載部分轉帳 105萬元，有部分是領現金，有部分是轉帳，被告袁智慧當時曾領出現金用來支付租金，已將租金交付原出租人袁明玉，並無未繳付租金之狀況。租賃契約係由被告二人自行簽名、印章係被告二人之印章。被告袁智慧因工作關係，有時會外派到他處支援，但休假時會回來系爭房屋，原告不可能24小時查看系爭房屋，不能以原告之個人觀點來否認租賃關係存在。被告袁智慧既有租約存在，依上開民法第425 條規定，被告袁智慧得繼續占有使用系爭房屋無疑。
㈡另被告袁明玉已遷出系爭房屋，改住在基隆市○○街○○○ 巷
○○號房屋，因被告袁智慧為被告袁明玉之姪女，袁智慧之父母已死亡，因此，被告袁明玉經常至系爭房屋幫忙整理打掃，並非占有居住於系爭房屋，且被告袁智慧在系爭房屋內有養一隻狗，被告袁明玉每天會去該處餵養。被告袁明玉係因擔任他人債務之連帶保證人，系爭房屋才會遭彰化銀行拍賣，被告袁明玉覺得自己無辜，且現在亦無金錢可給付原告。㈢並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如獲不利益判決，願提供擔保，請准免予假執行。
3.訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：㈠按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為
買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例、80年台抗字第143 號判例意旨參照）。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425 條定有明文，此亦即「所有權之移轉不破租賃」（買賣不破租賃）之規定。
㈡查基隆市○○區○○段○○○ ○號即門牌基隆市○○區○○○
街○ 巷○○號10樓房屋及坐落基地即同段 653、656、656-1、656-2 地號土地（下稱系爭房地），原係被告袁明玉所有，登記於被告袁明玉名下，訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）於104 年6 月5 日具狀聲請對被告袁明玉及訴外人哥德堡股份有限公司、趙碧貞、郭文耀之財產強制執行，經本院執行處以104 年度司執字第11945 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並就被告袁明玉名下之系爭房地予以查封、鑑價、拍賣（第一次拍賣後，經二次減價拍賣，均無人應買，經公告應買，債權人彰化銀行具狀聲請再減價拍賣，而於105 年4 月20日進行減價拍賣），原告於105 年4 月20日拍賣期日投標並得標拍定，執行處於105 年4 月22日核發權利移轉證書予原告（於105 年5 月
2 日寄存於原告住所地址所屬警察機關），原告並於105 年
5 月13日辦畢所有權轉登記等情，業據本院調取系爭執行事件全案卷宗查閱無誤，且有原告所提出執行處核發之不動產權利移轉證書、原告繳納之契稅繳款書、地政事務所發給之建物所有權狀及土地所有權狀（均影本）在卷可稽（本院卷第6 至12頁），此部分均堪信為真實。是以，原告主張其於領得不動產權利移轉證書之日起取得系爭房地所有權，成為系爭房地所有權人等情，係屬可採。
㈢然而，被告袁明玉於104 年7 月21日即具狀陳報被告二人於
103 年12月20日簽立之房屋租賃契約書及被告袁智慧於99年度至103 年度之綜合所得稅電子結算申報書，表明系爭房屋早已由被告袁明玉出租予被告袁智慧（104 年度司執字第00
000 號卷第96至103 頁），執行處於104 年9 月4 日（投標日期104 年11月3 日）、104 年11月5 日（投標日期104 年12月1 日）、104 年12月2 日（投標日期104 年12月29日）、105 年3 月23日（拍賣期日105 年4 月20日）之拍賣公告上，均有記載「104 年7 月1 日查封、履勘時：本件拍賣房屋查封時出租予第三人袁智慧使用，拍定後不點交，無增改建，地下室有一編號『甲００２』之停車位，停車位及共同使用部分為區分所有權之應有部分，其管理使用應由全體區分所有權人為協議約定分管，拍定後不點交」等文字，附表中「使用情形」欄亦記載相同文字（上述司執字卷第115 至
122 頁、第136 至143 頁、第158 至165 頁、第194 至 201頁），足認執行處於拍賣公告上已揭示系爭房屋疑似有正在出租予被告袁智慧使用之情事，供民眾於決定是否投標買受前自行評估風險及利弊得失。
㈣原告雖於起訴狀列袁智慧及袁明玉為被告，主張被告係無權
占有系爭房屋，依民法第767 條規定訴請被告遷讓返還系爭房屋，復主張被告繼續使用系爭房屋，每月獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，故依不當得利之法律關係訴請被告給付如聲明第二項所示內容等情，另於最後言詞辯論期日援引民法第440 條第2 項、土地法第 100條第3 款規定。惟民法第767 條第1 項前段係規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第179 條前段係規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」原告主張被告二人係無權占有，訴請判決如聲明第一、二項所示，應以被告二人確屬無權占有為前提，方有獲勝訴判決之可能。又民法第440 條第 1項、第2 項係規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」土地法第100 條第3 款係規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」足見原告援引之上述規定，均以「承租人租金支付有遲延，遲付租金總額達二個月租額」、「積欠租金額達二個月以上」而合法終止租賃契約為要件。被告二人則抗辯：袁智慧於94年起即開始向袁明玉承租系爭房屋，曾經換過幾次約，並於報稅時申報，袁智慧與袁明玉於103 年12月20日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，租賃期間自104 年1 月1 日至108 年12月31日止，共5 年，租金總計57萬元，於簽約時一次付清，故袁智慧本於租賃契約，有權繼續占有使用系爭房屋，且袁明玉已遷出系爭房屋，改住他處，因袁智慧為袁明玉之姪女，袁智慧之父母已死亡，故袁明玉經常至系爭房屋幫忙整理打掃、餵養小狗，並非占有居住系爭房屋等情。是以，關於被告二人是否係有權占有系爭房屋一事，以及本件有無民法第425 條「所有權之移轉不破租賃」規定之適用，應屬爭執之重點。
㈤被告二人提出103 年12月20日簽立之房屋租賃契約書、被告
袁明玉於103 年12月20日簽立之收據及被告袁智慧於94年度至104 年度之綜合所得稅電子結算申報書為證（本院卷第40至64頁），辯稱被告袁智慧自94年起開始向被告袁明玉承租系爭房屋，曾於103 年12月20日換約並付清租金，於報稅時均有申報租賃支出等情。查被告二人既提出房屋租賃契約書，並經被告二人均親自到庭表明係自行簽名、印章真正，足徵系爭房屋租賃契約書應確係被告二人親自簽立，前述租賃契約書載明：「甲方（出租人）房屋所在地及使用範圍基隆市○○○街○ 巷○○號10樓及房屋地下二層停車位」、「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年即自104 年1 月1 日起至108 年12月31日止」、「租金五年新臺幣伍拾柒萬元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電費及自來水費另外）（五年租金現金一次付清）」等文字，與前述收據所載「茲收到房屋租賃坐落地址基隆市○○區○○○街○ 巷○○號10樓，每年租金為新臺幣壹拾貳萬元整，五年租金一次現金付清新臺幣伍拾柒萬元整。收訖無誤」等文字，互核並無不合。此外，參酌被告袁智慧個人基本資料查詢結果顯示於94年 9月23日即將戶籍遷入系爭房屋地址，且於94年度至104 年度綜合所得稅電子結算申報書亦顯示歷年來申報綜合所得稅時均有將房屋租金列入列舉扣除額項目內，承租房屋坐落地址即為系爭房屋等情，應足認被告二人針對系爭房屋租賃契約書之形式真正及實質真正已有相當之舉證。又被告袁明玉提出之上揭租金收據，亦經被告袁智慧提出新光銀行帳戶存摺交易明細、台北富邦銀行人民幣存款帳戶交易明細（本院卷第78至81頁），佐證其有能力交付租金予被告袁明玉之事實。再參以上述證據資料顯示被告袁智慧對外表示就系爭房屋有租賃關係之情形，係遠遠早於系爭執行事件繫屬本院（10
4 年6 月5 日）之前，顯難認有刻意杜撰可言。準此，應認被告二人所述於103 年12月20日簽立系爭房屋租賃契約書，由被告袁智慧承租系爭房屋，並已將約定租金全部交予被告袁明玉等情，應屬真實有據。原告質疑系爭房屋租賃契約書之真實性，惟並未提出任何反證以推翻上述租賃關係之真實性，本院自無從憑空認定原告主張可採。
㈥被告二人間於103 年12月20日簽立系爭房屋租賃契約書，既
約定被告袁明玉為出租人、被告袁智慧為承租人，租賃期間自104 年1 月1 日至108 年12月31日止，被告袁智慧陳稱其因工作關係有時會外派至他處支援，惟休假時會回系爭房屋，被告袁明玉亦稱其只是去系爭房屋幫忙打掃及餵養小狗，平日另有住處等情（本院卷第75頁），足認系爭房屋係交由被告袁智慧占有使用中，被告袁明玉僅係得被告袁智慧同意而出入系爭房屋。然而，不動產拍賣程序如經拍定，係成立買賣契約，系爭房地嗣後遭系爭執行事件拍賣，由原告拍定取得系爭房地所有權，應認原告係系爭房地之買受人，被告袁明玉與被告袁智慧間就系爭房屋原具租賃關係（系爭租賃契約），於系爭房地（租賃物）讓與原告時，前述被告間之租賃契約係有效之租賃契約，且經承租人即被告袁智慧占有中，依民法第425 條規定，應認前述租賃契約對於受讓人即原告仍繼續存在，亦即改由原告承受系爭租賃契約出租人之地位，被告袁智慧仍係承租人，被告袁明玉則退出租賃關係。準此，原告如主張被告袁智慧係無權占有，應以系爭租賃契約業經合法終止為前提，如主張被告袁明玉係無權占有，則應舉證說明此人尚有占有之事實。
㈦原告雖提出律師函1 份（本院卷第90至91頁），主張其已以
被告袁智慧連續二期以上租金未付為由，對被告袁智慧終止系爭租賃契約云云，惟原告係就原租賃關係即系爭租賃契約，受讓為系爭租賃契約出租人之地位，租賃契約雙方（出租人即原告、承租人即被告袁智慧）仍應受系爭租賃契約書所載內容之拘束；而系爭租賃契約係約定五年租金一次付清，並非約定每月何時繳納若干元，上述收據顯示五年租金已於
103 年12月20日一次付清，應認被告袁智慧係依債之本旨（即租賃契約雙方之約定）而為給付，就系爭租賃契約之租金已全部清償（出租人嗣後自不得再要求承租人給付租金），則原告於租賃關係存續期間內之105 年5 月間（取得不動產權利移轉證書之時間），承擔系爭租賃契約之出租人地位，自亦無從再以出租人身分要求承租人即被告袁智慧再就系爭租賃契約重複給付租金（原告成為系爭房地所有權人及系爭租賃契約出租人後，未能實際受領租金，應屬原告對於被告袁明玉得否主張何等權利之問題）。被告袁智慧既已依系爭租賃契約本旨清償租賃期間五年（包含自105 年5 月以後至
108 年12月31日止）之租金，且係本於系爭租賃契約而有權占有系爭房屋（含停車位），於有權占有使用期間自無不當得利可言，則原告主張被告袁智慧有連續二期以上租金未付，經催告而不給付之情形，欲依民法第440 條第2 項、土地法第100 條第3 款規定終止租賃契約云云，自無理由。系爭租賃契約既未經合法終止，則原告訴請被告袁智慧應遷讓返還系爭房屋（含停車位），及應自105 年5 月13日起至遷讓交屋日止按月給付相當於租金之不當得利賠償金云云，要無可採。又原告未舉證證明被告袁明玉仍占有系爭房屋之事實，其將袁明玉列為被告，亦要求被告袁明玉應遷讓返還系爭房屋及應按月給付相當於租金之不當得利賠償金云云，亦無可採。
㈧原告另提出龍騰大地公寓大廈管理委員會開立之管理費（含
房屋管理費、停車位清潔費）收費憑證（本院卷第32至35頁），主張聲明第2 項係包含每月之管理費（含房屋管理費、停車位清潔費）在內，惟前述管理費應係公寓大廈之各區分所有權人依據住戶規約而應給付予公寓大廈管理委員會，並非當然使「實際使用人」負有給付之義務，如於租賃契約中並未明定應由承租人對出租人支付上述管理費（含房屋管理費、停車位清潔費）者，尚難逕認承租人對該費用負有給付義務。系爭房屋租賃契約書並未提及系爭房屋（含停車位）之管理費（含房屋管理費、停車位清潔費），原告要求被告二人應每月給付前述管理費予原告，卻未說明可請求給付之具體依據，此等請求自非可採。
四、綜上所述，原告援引民法第440 條第2 項、土地法第100 條第3 款規定，欲終止系爭租賃契約，惟被告袁智慧並無積欠租金可言，不合於前述條文所定之要件，原告所為終止租賃契約之意思表示，無論曾否送達被告袁智慧，亦屬不合法。原告提起本訴，請求被告二人應遷讓返還系爭房屋（含停車位），並按月給付相當於租金之不當得利賠償金云云，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
民事庭法 官 張婷妮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 耿珮瑄