臺灣基隆地方法院民事判決
105年度訴字第339號原 告 黃寬達訴訟代理人 黃丁風律師
黃雅羚律師被 告 蔡政樺訴訟代理人 李基益律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於105年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付被告新臺幣貳佰萬元之同時，將如附表一、二所示之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：㈠被告與原告係兄弟關係，附表一、二所示之不動產（下稱系
爭不動產），於民國八十六年十一月十九日，以「買賣」為登記原因登記被告為所有人，基隆市○○區○○路○段○○○號房屋及土地（下稱系爭一二一號房地），一百零四年十二月二十五日，兩造母親黃秀鳳以「贈與」為登記原因，登記原告為所有人。系爭不動產與系爭一二一號房地相毗鄰，原告自九十五年六月十二日在上開二戶不動產經營「寬達機車行」，原告按月給付母親黃秀鳳新臺幣（下同）一萬四千元，其中七千元為原告使用系爭不動產之租金，視為被告給付母親扶養費，而母親黃秀鳳居於系爭不動產閣樓。
㈡一百零四年八、九月間，被告不知何故，要求原告不得使用
系爭不動產，需將系爭一二一房地與系爭不動產間打通之隔牆回復原狀，嗣經兩造父母轉知，原告如要繼續用系爭不動產，則買賣價金為二百五十萬元。原告未籌得款項，不敢答覆。查：
⒈一百零四年九月三十日原告母親黃秀鳳代原告要求減價十萬元，被告未接受。
⒉一百零四年十月一日上午，２１世紀房屋仲介派專員至系爭
不動產查勘及拍照，經詢知被告已於一百零四年九月三十日簽約委託其銷售系爭不動產，後原告決定以二百五十萬元買下系爭不動產，並委託母親黃秀鳳對被告洽談買賣事宜。
⒊一百零四年十月二日上午，黃秀鳳至被告住處，對被告表示
系爭不動產如果確定要賣，就賣給原告，被告稱因系爭不動產已委託２１世紀房屋仲介銷售，如原告賠償違約金，二百五十萬元賣方實拿，就同意售予原告，黃秀鳳將上開條件告知原告，原告請黃秀鳳轉達同意上開條件。母親黃秀鳳並與被告約定：買賣價金分三期給付，頭期款五十萬元、交付移轉登記證件一百萬元及辦妥移轉登記取得所有權狀一百萬元。黃秀鳳又將該等條件告知原告，原告均應允之。黃秀鳳復與被告約定於當日上午十一時至黃月仙代書事務所簽約付款，原告隨即至安一路郵局提領五十萬元（原證一），至代書事務所時，當時黃月仙代書、兩造及兩造父母親均在場，經黃月仙代書建議：先行交付頭期款五十萬元，以示雙方契約成立，書面契約俟與２１世紀房屋解除或終止委託銷售契約後再簽訂，以免遭罰鉅額違約金，原告將所攜帶之五十萬元頭期款當場交由被告點收。
⒋同日下午，被告將終止委託銷售之存證信函以掛號郵件寄交
予２１世紀房屋（原證二），寄出後，黃秀鳳與被告相約至２１世紀房屋商討後，以八萬元達成解約損賠，原告遂將八萬元交予母親黃秀鳳再轉交予被告，由被告給付予２１世紀房屋後，２１世紀房屋並開立統一發票乙紙寄交予原告（原證三）。
⒌兩造履行契約之障礙排除後，被告竟遲不履行系爭不動產所
有權移轉登記手續，原告遂於一百零四年十月二十四日以基隆愛三路郵局第三四五號存證信函向被告請求提交相關資料以利過戶（原證四），惟被告仍要原告搬離騰空系爭不動產、母親黃秀鳳亦須搬離，是原告於一百零四年十月二十五日以基隆愛三路郵局第三四七號存證信函通知被告，其已收頭期款五十萬元，請補足資料以利過戶（原證五），復再於一百零四年十月二十六日以基隆愛三路郵局第三四八號存證信函重申系爭不動產買賣契約業已成立，催請被告履行系爭不動產之義務（原證六）。
㈢然被告竟於一百零四年十月三十一日以基隆愛三路郵局第三
五四號存證信函要求原告將系爭不動產回復原狀（原證七）。被告聲請調解，於一百零四年十二月二十二日經鈞院以一百零四年度司調字第八八號調解不成立後（原證八），被告復委請李基益律師於一百零五年一月十五日以板橋莒光郵局第二四號存證信函通知原告及黃秀鳳略以：一百零四年十月二日本人與胞弟黃寬達於黃月仙工商土地代書事務所，約定被告以二百五十萬元出售安樂路一段一一九號房地，胞弟當場交付五十萬元予本人…等語（原證九）。
㈣由兩造前述往來函件，可知查兩造間已就系爭不動產達成以
二百五十萬元買賣之約定，且原告已給付頭期款五十萬元予被告，而按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，民法第三百四十八條第一項定有明文，惟依前揭規定請求之前提，為雙方當事人就標的物成立買賣契約，民法第三百四十五條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金。」，次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。買賣契約為諾成契約，及以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，即屬買賣契約必要之點，是當事人締結不動產買賣之債權契約，本為不要式行為，若已對此兩者意思一致，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院二十年上字第一二０七號、六十八年台上字第一五０四號判例意旨參照）。查被告與２１世紀房屋已就系爭不動產簽訂委託銷售契約，於委託銷售契約未解除或終止前，如兩造先行簽訂書面契約，恐被告有違約罰款之虞，故兩造一百零四年十月二日暫未簽訂書面契約，惟觀兩造業就標的物為系爭不動產、總價金二百五十萬元、一百零四年十月二日於黃月仙代書事務所成立買賣契約、原告已交付五十萬元頭期款等情，揆諸前揭法律規定及判例要旨，兩造間就系爭不動產買賣之意思表示一致，契約已然成立，爰依民法第三百四十八條第一項規定提起本件訴訟。
㈤聲明：⒈被告應將附表一、二所示之不動產所有權移轉登記予原告。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：㈠原告尚未給付剩餘買賣價金前，被告自得同時履行抗辯。
㈡按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，民法第二百六十四條第一項定有明文。查原告聲明請求移轉系爭不動產予原告，雖基於同一雙務契約所生互為對待給付債務，原告給付仍非完全，被告於原告提出完全給付前，自得主張同時履行抗辯。
㈢又兩造買賣契約未繼續履行，係因原告要求分期付款等條件
與最初買賣契約內容不符。原告稱按月給予母親一萬四千元之孝親費，被告告知伊買賣價金二百五十萬元、原告嗣後同意以二百五十萬元買下，並給付頭期款五十萬元云云，然竟要求後續二百萬元每月分期繳納一萬餘元，並將分期款其中七千元作為予母親之孝親費，被告不願買賣價金與孝親費混為一談，為此遲未與原告簽約。
㈣又被告曾於原告提出前揭分期付款條件後，於房屋仲介處與
原告協商是否解除買賣契約，除返還訂金外，並原給付二十五萬元為損害賠償，然原告未為同意而作罷。
㈤原告不願給付剩餘買賣價金、執意分期並將價金部分交予非
出賣人之母親，且嗣後被告有意解除契約時原告仍不同意，被告終向鈞院提起返還遷讓房屋等訴訟（一百零五年訴字第二三四號，被證一），請求原告及黃秀鳳將占用之系爭房屋騰空返還。本件買賣契約無法履行，實可歸責於原告。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第三百四十五條定有明文。又不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權利。最高法院二十二年上字第九一四號民事判例參照。經查：原告主張兩造間就系爭不動產業已達成買賣合意，並已支付價金五十萬元之事實，業據提出存摺節本影本、基隆愛三路郵局第三四五號、第三四七號、第三五四號號存證信函、本院簡易調解聲請書、調解不成立證明書、板橋莒光郵局第二四號存證信函等件為證，被告對於兩造間確有達成以二百五十萬元買賣系爭不動產之合意，及原告業已給付價金五十萬元一節，並無爭執，參以首開說明，縱使兩造並無簽立書面契約，其買賣契約仍屬成立。被告雖辯稱：原告嗣曾要求後續二百萬元價金以分期付款方式給付，並將其中一部分充作孝親費用，被告不同意等情，惟買賣契約成立後，縱使被告不同意原告事後提出關於變更付款條件之請求，兩造仍得依原買賣契約內容請求對方履行，被告不得以此為由，拒絕履行其買賣契約之義務。被告此項辯解並非可採。
㈡按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。次按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第三百四十八條第一項、第三百六十七條亦有明文。又倘一方當事人在裁判上援用同時履行抗辯，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院七十二年度台上字第一三０九號判決意旨參照）。原告依本件買賣契約，既有尾款二百萬元尚未給付，則，被告依民法第二百六十四條之規定，自得主張同時履行抗辯之權利。是以，被告應於原告給付二百萬元之同時，將附表一、二所示不動產移轉登記予原告。
四、綜上，兩造間就系爭不動產之買賣契約既已成立，被告即負移轉系爭不動產所有權予原告之義務，而原告既尚未清償尾款二百萬元，是被告應於原告悉數給付之同時，移轉系爭不動產所有權予原告。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 105 年 10 月 17 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 17 日
書記官 李建毅┌──────────────────────────────┐│附表一 │├──┬──────────┬────┬───────────┤│編號│土地坐落 │面積（平│ 權利範圍 ││ │ │方公尺）│ │├──┼──────────┼────┼───────────┤│1 │基隆市○○區○○段68│405 │10000分之242 ││ │-21地號 │ │ │└──┴──────────┴────┴───────────┘┌──────────────────────────────┐│附表二 │├──┬────┬─────┬────┬───────────┤│編號│建號 │土地坐落 │建築式樣│面積（平方公尺） ││ │ ├─────┤、主要建├─────┬─────┤│ │ │建物門牌 │築材料 │面積 │附屬建物及││ │ │ │ │ │用途 │├──┼────┼─────┼────┼─────┼─────┤│1 │基隆市安│基隆市安樂│鋼筋混凝│總面積29.0│平台2.90 ││ │樂區○○○區○○段68│土 │8 │ ││ │段1679建│-21地號 │ │ │ ││ │號 ├─────┤ │ │ ││ │ │基隆市安樂│ │ │ │○ ○ ○區○○路一│ │ │ ││ │ │段119號 │ │ │ │├──┴────┼─────┴────┴─────┴─────┤│權利範圍 │全部 │└───────┴──────────────────────┘