臺灣基隆地方法院民事判決 105年度訴字第445號原 告 曾鳳嬌
李怡靜共 同訴訟代理人 邱六郎律師被 告 陳泰山訴訟代理人 邱南嫣律師上列當事人間請求給付土地變更規劃費用事件，經臺灣士林地方法院以105 年訴字第700 號裁定移轉而來，本院於105 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第2 項定有明文。本件原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）3,471,565 元，及自民國104 年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於105 年11月15日言詞辯論時減縮請求金額為3,401,565 元，核屬減縮應受判決事項之聲明，復被告亦無表示異議而為本案之言詞辯論，與上開法條相符，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告為購買工業用地興建廠房使用，於102 年5 月21日與被告簽訂房地產買賣契約書，以4,836 萬元（實際買賣價金為3,300 萬元）購買被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段0 地號（下稱系爭土地），又系爭土地因坐落於中興工業區內，故兩造係以工廠用地計價。惟原告於訂約時給付300 萬元予被告後，發現系爭土地為依「產業創新條例」所定編為托兒所及幼稚園之公共設施用地，被告未據實告知原告系爭土地非工業用地。
（二）訂約後因系爭土地非工業用地，被告之合夥人即王譔堯提出其願為申辦人，並持101 年5 月7 日其委由瑞川測量聯合技師事務所（下簡稱瑞川事務所）之報價單，表示其負責將系爭土地辦理變更為工業用地，且依瑞川事務所之報價單所載變更費用為933,000 元，被告一開始同意就上揭費用中負擔50萬元，餘由433,000 元由原告負擔，惟最後協議「買方最高上限為200 萬元，其餘增加費用由申辦人（即賣方）自行吸收」，而約定變更規劃費用買方（即原告）最高上限僅負擔200 萬元。
（三）依上揭協議條件，原告除依給付簽約金300 萬元外，繼於
102 年6 月24日依約定給付二期款時，因被告仍未完成系爭土地變更規劃，被告為保證完成變更，乃於房地產買賣契約書末頁增加附加條件為：「本宗工業區土地買賣需辦理托兒所用地變更為工廠用地使用許可，…倘若未能辦理本變更使用許可屆時本土地買賣視為無效，乙方（指被告）需歸還甲方（指原告）支付之款項（無息歸還）。」並簽發面額3,300 萬、到期日104 年1 月4 日之支票乙紙，經王譔堯背書後交予原告作為履行上開承諾之擔保。
（四）又系爭土地於102 年8 月20日辦妥所有權移轉登記予原告，而關於土地之買賣價金，原告已於分別102 年5 月21日、同年6 月24日、同年10月28日、103 年1 月10日、同年月13日分別給付300 萬元、400 萬元、600 萬元、350 萬元、1,650 萬元，共計3,300 萬元予被告。惟因被告所委任之瑞川事務所一直未能完成變更手續，原告乃另以250萬元委託容豐國際開發股份有限公司辦理使用變更，最後經苗栗縣政府審查會議決議，由原告繳交回饋金250 萬元至苗栗縣產業園區開發管理基金專戶，始核准變更在案。是系爭土地現已辦理過戶及變更規劃完畢，且原告亦已履行給付土地買賣價金之義務。然就系爭土地變更規劃，原告自102 年12月31日起至104 年6 月12日止共花費5,401,
565 元，此有相關繳費收據足稽。是依兩造上開約定，原告負擔最高上限為200 萬元，其餘3,401,565 元應由被告負擔。被告迄今仍未返還原告其應負擔之款項，為此提起本件訴訟。
（五）並聲明：被告應給付原告3,401,565 元，及自民國104 年
9 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。
（六）對被告答辯之陳述：⑴王譔堯乃被告所有系爭土地之隱名合夥人，此觀王譔堯傳
給原告之LINE表示「你們（指原告）是合資，我們（指王譔堯及被告）也是有股東」「我們的決議就是，申請的費用，250 萬元我們可以幫忙出，其他的費用，我們可能無能為力」等語，可悉王譔堯一直在為自己利益爭取土地變更費用負擔之有利條件，被告為推卸辦理土地變更需負擔之費用，否認與王譔堯之股東關係，不足為採。
⑵又被告於102 年6 月21日書立協議書，載明：「本人陳泰
山（以上簡稱甲方）出售系爭土地予ＯＯ小姐（以下簡稱乙方），因甲方合夥人，墩樸建設股份有限公司（以上簡稱丙方）資金需求，甲、乙雙方同意，乙方於102 年6 月24日先匯款1,400 萬元至丙方指定之銀行作為購地第二期款，因甲、乙雙方目前尚在辦理使用分區變更事宜，為保障乙方之權利，甲方同意由丙方開立支票一張（票號：EA0000000 第一銀行埔墘分行到期日民國102 年7 月31日）作為乙方之保證，甲、乙、丙三方同意，如支票到期日前辦妥使用分區變更，乙方需歸還丙方上述保證票，反之，如尚未辦妥使用分區變更事宜，乙方得如期領取保證票之金額。」其後，王譔堯於102 年6 月24日持上揭102 年6月21日協議書、墩樸建設股份有限公司開立之支票（票號：EA 0000000，票面金額1400萬元、發票日102 年7 月31日）、被告簽立之支票（票面金額3,300 萬元，發票日10
4 年1 月4 日）及附加條件之約定，要求原告先行給付土地價款，原告遂將第2 期價款1,400 萬元匯入王譔堯指定之銀行帳號，可見王譔堯為被告之合夥人。之後，因被告無法於102 年7 月31日支票到期日前辦妥使用分區變更，依上開協議書內容，被告應退還1,400 萬元予原告，惟被告之合夥人王譔堯僅退還1,000 萬元予原告，並表示其餘
400 萬元，為原告給付之土地價款，被告竟稱另有價金40
0 萬元未給付，顯不足採。
三、被告答辯以：
（一）系爭土地系因原告之仲介向王譔堯提及購地意願後，王譔堯遂就此洽詢被告出售條件，是被告乃與王譔堯擬定系爭土地係以「現況點交」、「地上無建物」為出售條件，此觀被告於102 年5 月3 日填具標的物現況說明書備註欄記載可知，上開說明書亦經原告攜回審閱，並經原告逐一確認核實無誤，方於不動產買賣契約及標的物現況說明書上簽章，是不論系爭買賣契約或標的物現況說明書均無系爭土地為工廠用地出售之記載，被告亦未向原告表示所出售之系爭土地以工廠用地計價。至王譔堯僅為媒介兩造成立系爭土地買賣之居間人，原告恣指王譔堯為被告授權之代理人云云，屬杜撰之虛言。
（二）原告繳付第一期款後，因未遵期於稅單核發後3 日內履行第二期款之義務，經被告向原告多次催繳並向原告為解除契約及沒收已付價款之通知，原告方向被告稱其有變更系爭土地使用分區之需求，惟因申請變更及相關應備條件尚未確認，請求被告同意延展價款給付期限，並為簡化系爭買賣契約權利義務關係，遂於102 年6 月24日協議約定：
若系爭土地變更許可未獲核准，則兩造就系爭土地之買賣即視為無效，被告願無條件以3,300 萬元（即系爭土地實際買賣價格）買回系爭土地；被告並簽發面額3,300 萬元之支票予原告作為上開約定條件成就時，依原價買回系爭土地之擔保，反之若原告申辦變更許可獲准時，原告即無收執上開支票之權利並應返還予被告。然系爭土地既已完成變更，原告非但藉詞拒絕履行返還支票義務，且逕指上開擔保支票為被告承諾負擔變更所需費用簽發之票據，更甚猶以將提示票據要脅被告，被告已多次寄發存證信函駁斥並限原告返還支票；況土地買賣價金原告仍有400 萬元尚未給付被告，足見原告所述顯非可採；至原告所提102年6 月21日之協議書，被告否認其形式上之真正。
（三）被告從未與原告達成「變更規劃費用由買方負擔最高上限為200 萬元，其餘增加費用由被告自行吸收」之任何合意或協議，更未授權他人與原告達成此協議內容，亦無委託瑞川事務所辦理系爭土地變更作業之事實，且觀之原告所提瑞川事務所文件上無被告之簽章，而該文件右下方書寫內容，乃原告與王譔堯私下所為，原告昧於事實與文義，主張被告同意負擔其餘增加費用，無足為採。而原告與王譔堯就變更費用所為任何對談與協商，均為王譔堯以通訊軟體與原告所為之對話內容，概屬其私事與被告無涉，亦無從拘束被告。
（四）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
四、本院之判斷
（一）原告主張於102 年5 月21日與被告簽訂房地產買賣契約書，實際以3,300 萬元向被告購買系爭土地，並於移轉所有權後辦理土地使用分區變更為「工業用地」，共計花費5,401,565 元等情，業據提出變更規劃支出費用詳表、房地產買賣契約書、標的物現況說明書、「苗栗銅鑼中興工業區4 地號公共設施用地變更為產二案」事業計畫變更工作委託簡約、苗栗縣政府104 年6 月11日府商工字第1040120871號函及會議紀錄、匯款回條聯、苗栗縣政府專戶約款書、統一發票、收據、公庫送款回單等件為證，而被告對於原告將系爭土地變更為工業用地共計支出5,401,565 元費用乙情不爭執，惟以上揭情詞置辯，是本件爭點為：被告有無與原告達成「原告負擔系爭土地變更費用上限200萬元，餘由被告負擔」之協議？
（二）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。原告以瑞川事務所報價單及102 年6 月21日協議書及支票等為證，主張被告同意就原告只需負擔200 萬元土地變更費用，餘由被告負擔。經查：
1.原告所提瑞川事務所報價單上雖有記載「陳泰山私人同意，提撥50萬元作為申辦部份費用。（由買賣價直接扣除）」「協議：買方最高上限為200 萬其餘增加費用由申辦人吸收。申辦人：王譔堯」等手繕文字，惟據證人王譔堯於本院證述：在原告還沒購買系爭土地之前，其有委託瑞川事務所將系爭土地辦理變更為工業用地，因為其曾與被告商量要承租系爭土地作汽車旅館之用，所以瑞川事務所才出具報價單給其，之後因為資金沒有到位，所以開汽車旅館的計畫作罷。後來原告要購買系爭土地，其便從中居間而成交，但簽約後原告發現系爭土地之地目不符合使用目的，主張要解約，而被告認為他是現況點交，如果要解約就要沒收訂金，其便協調雙方不要解除契約，遂告知原告系爭土地其曾經有要使用，應該可以變更使用目的，所以其提供瑞川公司之前出具的報價單給原告，該份報價單所載「陳泰山私人同意，提撥50萬元作為申辦費用部分（由買賣價直接扣除）」是其第1 次寫的，其未經過被告同意，因為當時其有仲介費，直接從仲介費扣除即可。再來其餘的手寫文字是其第2 次寫的，因為原告當時說她願意負擔的上限是200 萬，怕其之後不承認，所以要其寫清楚，所以其才簽名等語（詳本院105 年12月19日言詞辯論筆錄），按證人王譔堯與被告並無特殊親誼關係，且其上開陳述，將致己日後可能遭原告起訴請求給付上揭款項，應無迴護告之情，是證人王譔堯所述，應可採信，且原告就上揭手寫部分之文字，亦不爭執乃證人王譔堯所為。從而，原告所提瑞川事務所報價單上雖有記載「陳泰山私人同意，提撥50萬元作為申辦部份費用。（由買賣價直接扣除）」「協議：買方最高上限為200 萬其餘增加費用由申辦人吸收。申辦人：王譔堯」等文字，然依證人王譔堯所述，乃其在未經被告授權下所為之個人行為，復上開約定亦無被告之簽章，自無足證明被告有授權證人王譔堯與原告協議「被告同意負擔超出200 萬元之申辦費用」之情事。
2.又原告所提102 年6 月21日協議書固記載：「本人陳泰山（以上簡稱甲方）出售苗栗縣○○鄉○○○段○ ○號予ＯＯ小姐（以下簡稱乙方），因甲方合夥人，墩樸建設股份有限公司（以上簡稱丙方）資金需求，甲、乙雙方同意，乙方於102 年6 月24日先匯款1,400 萬元至丙方指定之銀行作為購地第二期款，因甲、乙雙方目前尚在辦理使用分區變更事宜，為保障乙方之權利，甲方同意由丙方開立支票一張（票號：EA 0000000第一銀行埔墘分行到期日民國
102 年7 月31日）作為乙方之保證，甲、乙、丙三方同意，如支票到期日前辦妥使用分區變更，乙方需歸還丙方上述保證票，反之，如尚未辦妥使用分區變更事宜，乙方得如期領取保證票之金額。」等內容，惟被告否認系爭協議書與其印文之真正。查證人王譔堯於本院證述：系爭協議書是其製作的，因為其要向原告曾鳳嬌借錢，擔心原告曾鳳嬌不願意，所以其才做系爭協議書備用，打算若原告曾鳳嬌不願意時，再找被告幫忙，所以系爭協議書是不完整的，後來其沒有拿系爭協議書去找被告幫忙，因為原告曾鳳嬌同意借錢，所以協議書才會在原告曾鳳嬌那邊，後來其有還款1000萬元予原告曾鳳嬌，另400 萬元部分，原告曾鳳嬌同意作為買賣價款之一部，被告也同意400 萬元要先給其作為仲介費用，所以其沒有還400 萬元予原告曾鳳嬌等語（見本院105 年12月19日言詞辯論筆錄）。按依證人王譔堯所述，系爭協議書乃其製作，目的是要向原告曾鳳嬌借款，而與被告無涉，是原告主張「被告有簽立系爭協議書」、「王譔堯交付系爭協議書並指定其匯款1400萬元至墩樸建設股份有限公司係為支付第2 期款項」，由此可證王譔堯為被告之合夥人云云，要乏憑信。復原告主張王譔堯有在被告簽發之3300萬元支票背書，惟此乃證人王譔堯願意負背書人責任之票據行為，亦無足逕為推認被告與證人王譔堯為合夥關係，是原告徒執系爭協議書、墩樸建設股份有限公司開立之支票（票號：EA 0000000，票面金額1400萬元、發票日102 年7 月31日）、被告簽立之支票（票面金額3,300 萬元，發票日104 年1 月4 日）及匯款1400萬元至王譔堯指定之帳戶為據，主張證人王譔堯為合夥人，被告應對證人王譔堯承諾「同意負擔超出200 萬元申辦費用」乙情負責，核屬無憑。
3.至原告提出被告於102 年6 月24日簽立附加條件，然查系爭附加條件乃載：「本宗工業區土地買賣須辦理托兒所用地變更為工廠用地使用許可，依買賣簽訂之期限雙方視主觀機關審查時程可延展工作日15日，倘若未能辦理本變更使用許可屆時本土地買賣視為無效，乙方（指被告）須歸還甲方（指原告）支付之款項（無息歸還）。」要無被告承諾願負擔超過200 萬元之土地變更費用之隻字片語，無從為被告承諾負擔變更費用之證明。
4.復原告曾鳳嬌主張王譔堯出面與其接洽時，稱其是隱性合夥人，系爭土地是跟被告合作，其才是系爭土地的實際所有權人，被告只是登記為所有權人，原告當時認為王譔堯可以決定買賣價金，且價金也是匯款給墩樸建設公司，所以認為王譔堯與被告是一起的，且被告亦僅有於簽約及附加條件蓋章時出面（見本院105 年12月19日言詞辯論筆錄）。惟證人王譔堯於本院證述：系爭土地為被告所有，與其無涉，其LINE給原告的內容表示我們也是有股東的意思是因為其之前要承租系爭土地時，有找一些股東來投資，後來沒有開汽車旅館，所以其將系爭土地賣掉後所得佣金，分給投資的股東，其與被告並無股東或合夥的關係等語（見本院105 年12月19日言詞辯論筆錄），可悉原告曾鳳嬌上開所述要乏憑信，況被告於簽約時、附加條件用印時均在場，為原告所不爭，此適足以表徵被告乃為系爭土地之所有權人，原告要無反於土地登記具有絕對效力（參土地法第43條規定）之事實，單憑證人王譔堯於交易過程中之「自稱」或其所提之LINE通訊對話紀錄，即逕認證人王譔堯為被告之合夥人、股東、甚或為系爭土地之實際所有權人之理，是原告曾鳳嬌上揭主張，無足為採。
五、綜上所述，原告未能舉證證明被告有授權王譔堯與原告協議「被告願意負擔系爭土地變更費用超過200 萬元部分」，亦未舉證證明被告與王譔堯為合夥關係，而需就王譔堯對原告之承諾負責，是原告請求被告應給付原告土地變更費用3,401,565 元及自民國104 年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、本件訴訟費用由敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 9 日
民事庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 106 年 1 月 9 日
書記官 陳永祥