臺灣基隆地方法院民事判決
105年度訴字第600號原 告 蘇麗卿訴訟代理人 吳俊達律師被 告 胡聯壽兼 上一人訴訟代理人 胡聯勝被 告 胡聯選上列當事人間返還佣金事件，本院於106年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第二百六十二條第一項、第二項分別定有明文。本件原告起訴時，原係以胡聯壽、胡聯勝、胡聯選（均為訴外人胡木淵之繼承人）為被告，請求其三人連帶給付原告新臺幣（下同）一百萬元及利息。嗣原告於民國一百零六年一月九日以民事追加起訴狀追加胡木淵之女沈胡玉真、胡玉葉、胡玉燕及胡美杏為共同被告，並聲明請求胡聯壽、胡聯勝、胡聯選、沈胡玉真、胡玉葉、胡玉燕、胡美杏連帶給付原告一百萬元及利息。原告又於本院一百零六年二月十三日言詞辯論期日時，當庭撤回對沈胡玉真、胡玉葉、胡玉燕及胡美杏之訴訟。經核原告上開訴之變更、追加，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。而原告既已撤回對於沈胡玉真、胡玉葉、胡玉燕及胡美杏之訴訟，本院僅對於被告胡聯壽、胡聯勝、胡聯選為判決，附此敘明。
二、本件被告胡聯選經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段之規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國八十六年一月二十二日與祭祀公業三代公（管理
人：胡木淵）簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為該祭祀公業所有坐落於臺北縣○○鄉○○○段月桃寮小段一五四、一五四之一、一五四之二、一五四之三、一七三、一七三之一地號土地（現變更為新北市○○區○○段一六九、一八九、一九０、一九三、一八一、一七五地號，下稱系爭土地），面積合計０．九０二０公頃，買賣總價為新臺幣（下同）三千一百萬元。
㈡前揭不動產買賣契約書簽訂時，系爭土地已有訴外人簡邱阿
卻、簡玉齡、簡永寬、簡永安、簡永根、簡秋珠、簡秋霞、簡秋蔘、簡永和等人疑似承租占用，除搭建營業用餐廳、倉庫、開闢停車場並於系爭土地上建築房屋居住使用，雙方考量系爭土地上承租及地上物占用情況，尚須祭祀公業三代公先行排除之，遂於買賣契約第九條約定：「賣方應保證買賣產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外應由賣方於第二次付款日前負責理清及將地上物全部排除點交買方管理」，並於買賣契約第四條及第十一條分別約定：「⒈第二次付款新臺幣貳仟參佰萬元整，於排除租約及地上物訴訟解決後，乙方履行本約第六條第一款及第九條約定時甲方壹次付清乙方。」、「⒋賣方應以訴訟排除租約及地上物；經裁決應補償承租人或地上物所有權人時，由買方負擔解決。」、「⒌本契約如因租約及地上物無法達成協議，雙方同意解除契約，解除契約後，出賣人應於解除契約日起伍日內將已收價款無息退還買方。」，嗣原告乃依買賣契約書第四條第一項約定：「本契約成立同時買方交付第一次款（包括定金）新台幣肆佰萬元整，乙方照數親收。」，以交付三紙面額合計四百萬元支票方式，給付上開定金予胡木淵親自簽收。
㈢系爭土地買賣事宜之進行，均係當時祭祀公業管理人胡木淵
居中協調安排促成交易，原告乃與胡木淵於前揭買賣契約書簽訂同時，一併簽訂協議書，其協議內容包括：「二、協議內容：⒈甲方胡木淵保證祭祀公業三代公之土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７３、１７３－１計陸筆土地全部面積轉移給乙方（不包括該土地地上物之補償）至產權移轉全部清楚。」、「⒉乙方蘇麗卿承諾給付甲方佣金新台幣伍佰萬元整。」、「三、付款辦法：⒈雙方於該土地買賣簽約時乙方給付甲方之佣金新台幣壹佰萬元整。」等語，嗣原告當場交付上述第一期佣金一百萬元予胡木淵，並由胡木淵當場簽立系爭切結書予原告，具體切結內容如下：「茲收到蘇麗卿女士（甲方）給付胡木淵（乙方）有關祭祀公業三代公土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７３、１７３－１計陸筆土地買賣契約雙方簽訂時之佣金計新台幣壹佰萬元整無誤（如以上付款後有不明之糾紛無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方，否則當依法辦並放棄先訴抗辯權。）恐口說無憑，特立此書。）」等語，即約定胡木淵將繼續協助後續土地之租約及地上物排除事宜，俾土地產權得完整移轉予原告，如無法排除導致買賣契約無法履行，胡木淵亦同意歸還已收佣金一百萬元。
㈣嗣上開買賣契約書、系爭協議書及切結書簽立後，祭祀公業
三代公為排除上開六筆土地上之租約及地上物佔用情事，乃於八十六年間委請律師對訴外人簡邱阿卻等九人提出請求拆屋還地之民事訴訟。其中，關於○○鄉○○○段月桃寮小段
一七三、一七三之一地號土地部分，祭祀公業取得勝訴判決，然始終延宕並未強制執行；關於○○鄉○○○段月桃寮小段一五四、一五四之一、一五四之二、一五四之三地號土地部分，則遭法院以「未經耕地三七五減租條例第二十六條規定調解、調處」為由，依民事訴訟法第二百四十九條第一項第六款「顯無理由」之規定，裁定駁回之。即上開六筆土地上租約及地上物占用之排除事宜，亦陷於法律上爭議及執行障礙。甚且，祭祀公業三代公管理人胡木淵更於八十七年八月間身故，導致上開租約及地上物占用排除事宜全告停擺，根本無人處理之。
㈤因上開土地上租約及地上物占用之排除事宜，歷經多年延宕
始終無法解決之，原告遂於一百零三年五月五日，委請配偶胡王沛出面，與祭祀公業三代公新任管理人胡懋樁、前任管理人胡木淵之繼承人即其次子胡聯勝，共同合意解除前揭買賣契約（見原證一第四頁劃螢光筆處：書寫用語雖為『撤銷』，但實為解除之意），祭祀公業三代公（管理人：胡懋樁）同意歸還八十六年一月二十二日原告交付胡木淵支票兌現之四百萬元，嗣該四百萬元業已返還原告。
㈥原告收訖上開四百萬元後，乃另依八十六年一月二十二日胡
木淵書立之協議書及切結書，請求胡木淵之次子被告胡聯勝應依其先父胡木淵簽立切結書內容：「…如以上付款後有不明之糾紛無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方…」，返還六筆土地買賣佣金一百萬元予原告，然被告胡聯勝一直推託不理。原告乃於一百零三年七月間正式寄出存證信函請求被告胡聯勝返還之，惟仍為被告胡聯勝回函推託拒絕之。
㈦按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力」，民法第九十九條第一項定有明文。經查：
⒈胡木淵前於八十六年一月二十二日出具系爭切結書予原告，
並切結內容為：「茲收到蘇麗卿女士（甲方）給付胡木淵先生（乙方）有關祭祀公業三代公土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７３、１７３－１計陸筆土地買賣契約雙方簽訂時之佣金計新台幣壹佰萬元整無誤（如以上付款後有不明之糾紛無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方，否則當依法辦並放棄先訴抗辯權。）恐口說無憑，特立此書。）」等語，足見雙方當時業已約定「壹佰萬元佣金之退還」，係以「不明糾紛無法履行雙方協議書之內容」為停止條件。
⒉又系爭協議書第二條約定：「⒈甲方胡木淵保證祭祀公業三
代公之土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７３、１７３－１計陸筆土地全部面積轉移給乙方（不包括該土地地上物之補償）至產權移轉全部清楚。」，既因六筆土地上租約及地上物占用無法排除，始終延宕無法履行，且一百零三年五月五日原告與祭祀公業三代公（管理人：胡懋樁）更已合意解除雙方買賣契約，故上述胡木淵簽立之協議書內容已確定無法履行。
⒊準此，堪認系爭切結書「返還壹佰萬元佣金」之「停止條件
」業已成就，故依前揭民法第九十九條第一項規定，原告自得請求返還一百萬元佣金。
㈧胡木淵於八十七年八月八日死亡，而被告胡聯勝、湖聯壽、
胡聯選三人為其繼承人，胡木淵於八十六年一月二十二日簽立之系爭協議書及切結書之法律關係，即由被告三人依上開民法第一千一百四十八條規定共同繼承之。而系爭切結書「返還佣金壹佰萬元」之「停止條件」，已於一百零三年五月五日買賣契約合意解除後已確定成就之。準此，原告自得依上開民法第一千一百四十八條、第一千一百五十三條第一項之繼承法律關係、民法第九十九條第一項規定，及系爭切結書之法律關係，向其三人請求連帶返還一百萬元佣金。
㈨對被告抗辯之陳述：
⒈被告抗辯：系爭協議書所定之一百萬元佣金，係原告與祭祀
公業三代公完成簽約所應給付胡木淵之佣金，而系爭土地之買賣契約既已簽訂，原告自不得再請求胡木淵之繼承人即被告三人返還該一百萬元款項云云，並不可採，理由如下：
⑴按，契約解釋有其基本原則與標準，非當事人得恣意擷取片
段文字而為，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此有最高法院八十六年台上字第三八七三號判決理由可參。是以，就契約之解釋，應從當事人之用字遣詞一致性、契約標題及整體架構關聯，加以通盤理解之。
⑵經查，系爭切結書記載：「茲收到蘇麗卿女士（甲方）給付
胡木淵先生（乙方）…計陸筆土地買賣契約雙方簽訂時之佣金新台幣壹佰萬元整無誤（如以上付款後有不明之糾紛，無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方…）…」，此處所謂「雙方協議書之內容」，經核對、參酌雙方於同日另簽立系爭協議書，其標題、架構已分別就「一、協議人」、「二、協議內容」、「三、付款辦法」○○○區○○○○段協議書文字，可知：「雙方協議書之內容」，當指「系爭協議書」中關於「二、協議內容」部分，即「系爭土地產權應全部移轉清楚」而言。
⑶質言之，依系爭協議書「二、協議內容」記載：「甲方胡木
淵保證祭祀公業三代公之土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７
３、１７３－１計陸筆土地全部面積轉移給乙方（不包括該土地地上物之補償）至產權移轉全部清楚。」，系爭六筆土地上租約暨占用地上物之排除，既然延宕迄今均仍無法履行之，且一百零三年五月五日原告與祭祀公業三代公（管理人：胡懋樁）更已合意解除雙方買賣契約，故上述胡木淵簽立系爭協議書之「二、協議內容」，即已終局確定無法履行之，則本件自已構成系爭切結書約定：「如以上付款後有不明之糾紛，無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方…」之情況，原告自得依系爭切結書之約定請求返還一百萬元佣金。
⑷尤以，系爭不動產買賣契約書、系爭協議書、系爭切結書之
簽訂日，均同為八十六年一月二十二日，且原告並於當日交付胡木淵系爭佣金一百萬元當場收訖。是以，若如被告辯稱：因雙方已簽訂買賣契約，即胡木淵已完成收取系爭一百萬元佣金之階段性任務，胡木淵無須返還系爭佣金云云，則因八十六年一月二十二日當日已簽訂買賣契約，則當時胡木淵顯無另再簽立系爭切結書予原告，明確承諾「無法履行雙方協議書內容，願全數退還收取佣金」之必要。此點益可證明：只要系爭土地確定無法移轉產權予原告，胡木淵即須返還全部已收取佣金，即當然必須返還系爭一百萬元佣金。
⑸更何況依系爭切結書記載：「乙方應於一個月內無異議全數
返還甲方」，其用語為「全數返還」，且無附加任何數額上限制，顯見此處全數返還即指系爭一百萬元佣金之全數返還，殆無疑義。
⑹末查，胡木淵是否無償替原告處理居間事務？胡木淵已媒合
雙方簽訂買賣契約，得否收取若干佣金？此乃當事人簽訂系爭協議書、切結書當時契約自由之範疇。系爭切結書既已記載：「乙方應於一個月內無異議全數返還甲方」，顯見胡木淵當時主觀上亦認同「必須系爭土地買賣契約全部履行無誤，伊方得收取佣金」。是以，被告辯稱：「…又何以嗣後地上物無法排除，胡木淵即須返還先前居間完成簽約之佣金？如此豈非無償替原告處理居間事務？」云云，自非可採。
⒉被告抗辯：原告與被告胡聯勝、祭祀公業三代公管理人胡懋
椿嗣後協調達成約定祭祀公業三代歸還土地價款，且原告本人與被告胡聯勝另切結約定雙方不得再就本件買賣糾紛有任何其他之請求，原告本件請求自無理由云云，亦不可採：
⑴原告所提系爭買賣契約書末頁，雖與被告提出系爭買賣契約
書末頁（即撤銷買賣契約協議），兩者手寫文字不同，且被告提出版本另有手寫加註「嗣後雙方不得再有異議（三代公祭祀公業派下員）」、「收條：茲收到三代公代辦費新臺幣陸萬元正（含５/３０日存証信函）李中央５／３０」、「蘇麗卿５／３０」等文字。關此，被告提出版本之「嗣後雙方不得再有異議（三代公祭祀公業派下員）」、「收條：茲收到三代公代辦費新臺幣陸萬元正（含５／３０日存証信函）李中央５／３０」，經確認為代書李中央之字跡，而「蘇麗卿５／３０」確為原告本人簽字。又，上開手寫註記，係因被告胡聯勝（代表三代公祭祀公業）於一百零三年五月三十日始償還原告買賣契約價金預收四百萬元中之最後尾款一百萬元（其餘三百萬元已於一百零三年五月五日償還），故為保障三代公祭祀公業之權益，被告胡聯勝乃請求李中央代書於系爭買賣契約書末頁加註「嗣後雙方不得再有異議（三代公祭祀公業派下員）」，被告胡聯勝並當場代表三代公祭祀公業給付李中央代書代辦費用六萬元，此所以被證一另有註記：「收條：茲收到三代公代辦費新臺幣陸萬元正（含５／３０日存証信函）李中央５／３０」。茲因上開手寫註記乃為保障三代公祭祀公業之權益，且原告已全數取回四百萬元買賣價金，故原告遂未當場要求一併影印乙份收執，從而上開手寫註記內容僅為被告胡聯勝所有，且原告持有買賣契約書末頁乃無上開手寫註記。
⑵被告提出系爭買賣契約書末頁，其上固記載「嗣後雙方不得
再有異議（三代公祭祀公業派下員）」等文字，惟上開文字既係記載於「撤銷買賣契約協議」此一標題下，且手寫協議內容第一行亦清楚表明「買賣雙方同意撤銷本契約買賣」，此外並無指涉其他契約或協議書之隻字片語。是以，就手寫註記本身之文義解釋之，顯然此處「嗣後雙方不得再有異議（三代公祭祀公業派下員）」，乃指系爭買賣契約書而言，根本無關系爭協議書或系爭切結書，此亦所以「嗣後雙方不得再有異議」等用語之後，又加註有「三代公祭祀公業派下員」等文字。
⑶再者，系爭切結書、協議書與買賣契約書縱使彼此關係密切
，法律上究非同一契約，且系爭買賣契約書之簽約主體為「原告與三代公祭祀公業」，而系爭協議書、切結書之簽約主體則為「原告與胡木淵」，法律上自無從根據「撤銷買賣契約協議」中「嗣後雙方不得再有異議」一語，進而推認其「拋棄效力」及於系爭協議書、切結書。
⑷況再依被告胡聯勝於一百零三年八月四日回覆原告存證信函
中提及：「…台端等，在協商撤銷契約過程中也從未提及傭金一事。且先父早於民國八十七年過世，生前也從未告知…」云云，足見被告業已自承：雙方於協商撤銷買賣契約過程中，均未論及系爭一百萬元佣金返還乙事。準此，被告提出系爭買賣契約書末頁，其上記載「嗣後雙方不得再有異議（三代公祭祀公業派下員）」等文字，依其加註當時真意，當專指、針對系爭買賣契約書言之，而根本無關系爭一百萬元佣金。亦即，「嗣後雙方不得再有異議（三代公祭祀公業派下員）」，乃處理系爭土地買賣契約之問題，而與系爭協議書、切結書之佣金返還權利之拋棄完全無涉。
⑸末查，被告胡聯勝固於鈞院一百零六一月九日言詞辯論程序
中主張：「…在撤銷買賣契約書之前，原告有一個股東叫做林志斌，屢屢打電話來要求要返還一百萬的佣金，所以我在撤銷買賣契約書上特別要求加註這段文字。」云云，惟：
①被告胡聯勝上開說法，顯與其一百零三年八月四日回覆原告
存證信函中自承：「…台端等，在協商撤銷契約過程中也從未提及傭金一事。且先父早於民國八十七年過世，生前也從未告知…」云云，兩者完全不符，顯見：上開言詞辯論程序中之說法，乃被告胡聯勝於訴訟上自行杜撰，自非可信。
②且若雙方書立「撤銷買賣契約協議」文字時，確有議定原告
一併拋棄請求系爭一百萬元佣金返還之權利，衡情當時負責手寫加註文字之李中央代書，豈會僅僅書寫「嗣後雙方不得再有異議（三代公祭祀公業派下員）」一語，而未一併明確加註「原告同意不要求返還一百萬元佣金」等類此文字，以明示原告確實同意拋棄請求返還一百萬元佣金之權利？或至少，被證一「撤銷買賣契約協議」手寫加註文字理應會出現「佣金一百萬元」之字眼，方為合理，然何以未見？凡此益證上開被告胡聯勝於言詞辯論程序中之說法不實。
⒊被告抗辯：縱按原告主張，系爭協議及切結係約定如無法排
除地上物，胡木淵即應返還一百萬元佣金云云，本件原告請求權亦已罹於１５年消滅時效云云，亦不可採：
⑴按「又民法第一百二十八條規定消滅時效自請求權可行使時
起算，其所謂『請求權可行使時』，乃指權利人得行使請求權之狀態而言（最高法院六十三年台上字第一八八五號判例意旨參照）。附停止條件之請求權，以其條件成就為其可行使之時。
⑵經查，本件被告先父胡木淵前於八十六年一月二十二日出具
系爭切結書予原告，切結內容為：「…（如以上付款後有不明之糾紛無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方，否則當依法辦並放棄先訴抗辯權。）恐口說無憑，特立此書。）」等語，足見雙方當時業已約定，一百萬元佣金之退還，係以「不明糾紛無法履行雙方協議書之內容」為停止條件。
⑶又系爭協議書第二條約定：「甲方胡木淵保證祭祀公業三代
公之土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７３、１７３－１計陸筆土地全部面積轉移給乙方（不包括該土地地上物之補償）至產權移轉全部清楚。」，既因系爭土地上租約及地上物占用無法排除，始終延宕無法履行，且一百零三年五月五日原告與祭祀公業三代公（管理人：胡懋樁）更已合意解除雙方買賣契約（系爭撤銷協議書寫用語雖為「撤銷」，但實為解除之意），故上述胡木淵簽立之協議書內容即已終局確定無法履行之。
⑷綜上，法律上已堪認系爭切結書返還一百萬元佣金之「停止
條件」業已成就之，故依民法第九十九條第一項規定及最高法院七十年台上字第二四七０號判決要旨所示法律見解，原告自得請求返還系爭一百萬元佣金。
⑸末查，被告主張：原告依系爭協議書及切結書所定對被告三
人之金錢返還請求權，自八十七年九月間即可行使，然其竟遲至一百零三年七月間始發函請求被告胡聯勝返還，並遲至一百零五年十二月始提起本件訴訟，已罹於時效云云。惟：①系爭切結書係以「不明糾紛無法履行雙方協議書之內容」作
為停止條件，所謂「無法履行」，當指「終局確定無法履行」而言。而前揭法院駁回裁定，僅係因程序上事由遭法院裁定駁回，即法院以「該案件涉及耕地三七五減租條例，非經調解、調處，不得起訴」為由，依民事訴訟法第二百四十九條第一項第六款「起訴不合程式或不備其他要件」，裁定駁回請求。是以駁回裁定，縱使確定，亦無實體法律關係確定之既判力，即法律上尚不妨礙系爭買賣契約之出賣人（即胡木淵即祭祀公業三代公之管理人）再與系爭一五四、一五四之一、一五四之二、一五四之三地號土地上之占有人另為調解、調處後再行起訴，以達成清理、排除地上物之可能。準此，被告胡聯勝主張：原證４駁回裁定已於八十七年間確定，故八十七年間已確定無法排除系爭土地上之地上物云云，法律上已非有據。
②次按系爭買賣契約書乃原告於與「祭祀公業三代公（管理人
：胡木淵）」所簽訂），並非與「胡木淵個人」簽訂，即胡木淵當時僅係以祭祀公業三代公管理人身分，代表祭祀公業與原告簽訂系爭土地買賣契約。是以，依系爭買賣契約書第九條約定：「賣方應保證本買賣產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外應由賣方於第二次付款日前負責理清及將地上物全部排除點交買方管理。」，法律上負有「理清及將地上物全部排除點交予原告（買方）」義務者為「祭祀公業三代公」，而非『胡木淵個人』。準此，胡木淵個人雖於八十七年八月八日死亡），然而「管理人死亡」乙情究不造成系爭買賣契約書）亦一併當然失效之，在法律上祭祀公業三代公（新任管理人胡懋樁）仍負有「依據系爭土地買賣契約，理清及將地上物全部排除點交予原告（買方）」之義務。質言之，法律上系爭土地買賣契約，並非因胡木淵八十七年八月八日死亡而當然失效，而係因一百零三年五月五日原告與祭祀公業三代公（管理人：胡懋樁）合意解除雙方買賣契約，方終局、確定無法履行之。職是，被告胡聯勝主張八十七年八月八日胡木淵死亡，更確定無法再履行系爭協議書之內容云云，法律上亦非可採。
③綜上，系爭土地買賣契約尚不因前揭法院駁回裁定確定、胡
木淵八十七年八月八日死亡等情，法律上即當然確定無法履行，而係因一百零三年五月五日原告與祭祀公業三代公（管理人：胡懋樁）合意解除雙方買賣契約，在契約法律關係上，方為終局、確定無法履行之。
④職是，本件原告返還佣金請求權十五年消滅時效之起算點，
即「無法履行雙方協議書之內容」此一「停止條件成就時」，應為系爭土地買賣契約書於一百零三年五月五日原告與祭祀公業三代公（管理人：胡懋樁）合意解除時，故原告於一百零五年十二月十二日提起本件訴訟，自未罹於十五年消滅時效。
㈩聲明：
⒈被告應連帶給付原告一百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：被告胡聯選未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告胡聯勝、胡聯壽則抗辯略以：
㈠系爭協議書所定之一百萬元佣金，係「原告與祭祀公業三代
公完成簽約」所應給付胡木淵之佣金，而系爭土地之買賣契約既已簽訂，原告自不得再請求胡木淵之繼承人即被告返還該一百萬元：
⒈胡木淵八十六年間任祭祀公業三代公之管理人，原告透過胡
木淵居中媒介，向祭祀公業三代公購買系爭土地，為此，原告承諾給付佣金予胡木淵，並於系爭不動產買賣契約簽訂同時，與胡木淵個人簽訂系爭協議書及切結書。
⒉承上，原告為酬謝胡木淵居間協調簽約事宜，並考量後續土
地排除地上物及過戶登記之辦理，爰雙方簽訂系爭協議書及切結書，約定胡木淵居間完成簽約之報酬為一百萬元，後續如完成交付過戶證件、解決地上物占有問題及移轉登記，原告再分別給付三百萬元、一百萬元之報酬，惟如胡木淵無法完成各階段任務，所收取之各階段佣金即應返還。此觀系爭協議書記載：「二、協議內容：⒈甲方胡木淵保證祭祀公業三代公之…陸筆土地全部面積轉移給乙方（不包括該土地地上物之補償）至產權移轉全部清楚。⒉乙方蘇麗卿承諾給付甲方佣金新台幣伍佰萬元整。三、付款辦法：⒈雙方於該土地買賣簽約時乙方給付甲方之佣金新台幣壹佰萬元整。⒉交妥過戶證件及地上物解決清楚時付新台幣參佰萬元整。⒊移轉登記完成時付新台幣壹佰萬元整。」及系爭切結書記載：「茲收到…土地買賣契約雙方簽訂時之佣金計新台幣壹佰萬元整無誤（如以上付款後有不明之糾紛無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方」即明。⒊亦即原告與胡木淵係協議約定，胡木淵居間簽約之佣金為一
百萬元，其餘有關排除地上物及產權過戶登記之佣金則分別為三百萬元及一百萬元，倘若此協議約定無法履行，即買賣契約簽約無效或不成立之契約效力糾紛，應返還已收取之一百萬佣金，以及若嗣後無法排除地上物或辦理過戶登記，無法取得其餘佣金，若已收取則應予返還。是以，系爭一百萬佣金係胡木淵居間完成簽約之報酬，而系爭土地買賣契約既已簽訂，並無簽約效力瑕疵之糾紛，胡木淵自得保有此款項，至於嗣後地上物無法排除，則係其餘三百萬元佣金返還之問題，與一百萬元佣金無關。否則系爭協議書何須特別明定佣金付款為三階段？又何以嗣後地上物無法排除，胡木淵即須返還先前居間完成簽約之佣金？如此豈非無償原告處理居間事務？顯非雙方當事人協議約定佣金之真意，亦不合理。系爭切結書所載文定為「有不明之糾紛，無法履行協議書」，並非特指地上物無法排除之事，原告主張雙方協議書約定為，如地上物無法排除致買賣契約無法履行，胡木淵即應返還一百萬元佣金云云，並未○○○區○○○段佣金給付，概混為一談，顯非事實。
㈡原告與被告胡聯勝、祭祀公業三代公管理人胡懋樁嗣後協調
達成約定祭祀公業三代公歸還土地價款，且原告本人與被告胡聯勝另切結約定雙方不得再就本件買賣糾紛有任何其他之請求，原告本件請求自無理由：
⒈經查，一百零三年五月五日，原告請配偶胡王沛出面，與胡
木淵之繼承人胡聯勝、祭祀公業三代公管理人胡懋樁協調達成協議（撤銷買賣契約協議，下稱撤銷協議），約定祭祀公業三代公返還土地價款四百萬元予原告，嗣被告胡聯勝復於同年五月三十日再執同一書面，與原告本人切結約定雙方不得再就本件買賣相關糾紛有任何爭執或請求，乃於撤銷協議上載明「嗣後雙方不得再有異議」等文字，而未將買賣之簽約佣金特別除外約定，並由本人簽署押記日期。此有被證一買賣契約書末頁之協議書面可稽。
⒉是以原告與與被告胡聯勝既已就本件買賣相關糾紛達成和解
，約定雙方均不得再有任何異議及請求，自不得再向被告請求返還一百萬元之買賣簽約佣金。
⒊至原告所提系爭買賣契約書之末頁手寫文字，與被告所提之
撤銷協議內容不符，僅顯非一百零三年五月五日之協議內容，係原告塗改捏造或故意提出加註前之協議書面，刻意隱瞞同年五月三十日有再簽署協議之事實。
㈢縱按原告主張，系爭協議書及切結係約定如無法排除地上物
，胡木淵即應返還一百萬元佣金云云，本件原告請求權亦已罹於十五年消滅時效：
⒈按民法第一百二十八條規定，消滅時效自請求權可行使時起
算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。至於義務人實際上能否為給付，則非所問，且與請求權人主觀上何時知悉其可行使無關，倘請求權人因疾病、權利人不在、權利存在之不知或其他事實上障礙，不能行使請求權者，則時效之進行不因此而受影響（最高法院六十三年台上字第一八八五號判例、同院一百零一年台上字第一０三０號判決要旨參照）。
⒉按原告所述，系爭協議書及切結書係約定如系爭土地上之地
上物無法排除，胡木淵即應返還一百萬元佣金云云，基此，胡木淵早在八十六年對系爭土地租約及地上物占用人提起拆屋還地訴訟，其中關於○○鄉○○○段月桃寮小段一五四、一五四之一、一五四之二、一五四之三地號之土地，於八十六年十二月三十一日遭法院裁定駁回，並於八十七年間即裁判確定，即確定無法排除上開土地上之地上物，陷於法律上及執行上之障礙，嗣八十七年八月八日胡木淵死亡，更確定無法再履行系爭協議書之內容，此亦為原告所自承。
⒊是以，至遲於八十七年八月九日即已確定無法排除系爭土地
上地上物，致無法履行協議書內容，則縱依原告之主張，胡木淵之繼承人即被告於八十七年九月九日以前即應返還佣金一百萬元，則原告依系爭協議書及切結書所定對被告之金錢返還請求權，自八十七年九月間即可行使，然其竟遲至一百零三年七月間始發函請求被告胡聯勝返還，復遲至一百零五年十二月十二日始提起本件訴訟，顯已逾民法第一百二十五條第一項所定十五年時效。
⒋被告為胡木淵之繼承人，胡木淵生前從未告知有佣金一事，
原告將本件佣金爭議擱置近二十年，長期怠於不行使權利，實無保護必要，且原告一面主張系爭協議及切結書係以無法排除地上物為佣金返還之條件，一方面卻以雙方解除買賣契約時為該條件之成就，相互矛盾。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：
⒈原告於八十六年一月二十二日與三代公祭祀公業（管理人：
胡木淵）簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為該祭祀公業所有之系爭土地，買賣總價為三千一百萬元。系爭不動產買賣契約書第四條第二項第⒈款約定：「⒈第二次付款新臺幣【貳仟參佰萬】元整，於排除租約及地上物訴訟解決後，乙方履行本約第六條第一款及第九條約定時甲方壹次付清乙方」、第九條約定「賣方應保證本買賣產權完整無任何瑕疵。如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外應由賣方於第二次付款日前負責理清及將地上物全部排除點交買方管理」、第十一條第⒋款約定：「⒋賣方應以訴訟排除租約及地上物；經裁決應補償承租人或地上物所有權人時，由買方負擔解決」、同條第⒌款約定「⒌本契約如因租約及地上物無法達成協議，雙方同意解除契約，解除契約後，出賣人應於解除契約日起伍日內將已收價款無息退還買方」。原告依買賣契約書第四條第一項約定交付第一次款四百萬元。
⒉胡木淵與原告於上開不動產買賣契約書簽訂之同日（八十六
年一月二十二日）簽訂「協議書」，約定：「二、協議內容：⒈甲方胡木淵保證祭祀公業三代公之土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７３、１７３－１計陸筆土地全部面積轉移給乙方（不包括該土地地上物之補償）至產權移轉全部清楚。」、「⒉乙方蘇麗卿承諾給付甲方佣金新台幣伍佰萬元整。三、付款辦法：⒈雙方於該土地買賣簽約時乙方給付甲方之佣金新台幣壹佰萬元整。⒉交妥過戶証件及地上物解決清楚時付新臺幣參佰萬元整。⒊移轉登記完成時付新台幣壹佰萬元整」。胡木淵同日出具「切結書」予原告，內載：「茲收到蘇麗卿女士（甲方）給付胡木淵先生（乙方）有關祭祀公業三代公土地座落於○○鄉○○○段月桃寮小段１５４、１５４－１、１５４－２、１５４－３、１７３、１７３－１計陸筆土地買賣契約雙方簽訂時之佣金計新台幣壹佰萬元整無誤（如以上付款後有不明之糾紛無法履行雙方協議書之內容時，乙方應於一個月內無異議全數退還甲方，否則當依法辦並放棄先訴抗辯權。）恐口說無憑，特立此書」等語。
⒊上揭不動產買賣契約書簽立當時，系爭不動產已有訴外人簡
邱阿卻、簡玉齡、簡永寬、簡永安、簡永根、簡秋珠、簡秋霞、簡秋蔘、簡永和等人疑似承租占用。胡木淵即祭祀公業三代公之管理人，於八十六年間對訴外人簡邱阿卻等九人提起民事訴訟。其中，關於○○鄉○○○段月桃寮小段一七三、一七三之一地號土地部分，臺灣臺北地方法院以八十六年度訴字第二八五０號判決判命被告應將土地返還原告。至於○○鄉○○○段月桃寮小段一五四、一五四之一、一五四之
二、一五四之三地號土地部分，則經臺灣臺北地方法院以八十六年度訴字第二八五０號裁定駁回該案原告之訴。
⒋胡木淵於八十七年八月間死亡。嗣原告於一百零三年五月五
日，委請配偶胡王沛出面，與祭祀公業三代公新任管理人胡懋樁，合意解除前揭房地產買賣契約。祭祀公業三代公（管理人胡懋樁）已將前收受之四百萬元價金返還原告。
⒌原告主張之上開⒈至⒋各情，業據原告提出系爭不動產買賣
契約書、系爭協議書、系爭切結書、臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第二八五０號民事判決書、同案號之民事裁定書影本為證，且為被告胡聯勝、胡連壽所不爭執。被告胡聯選已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第二百八十條第三項準用同條第一項之規定，視同自認，原告此部分主張堪予採認。
㈡原告主張本件係以系爭切結書所載：如以上付款後「有不明
之糾紛無法履行雙方協議書之內容」為停止條件，現停止條件成就等情，經查，系爭協議書固約定胡木淵保證系爭六筆土地全部面積移轉給原告至產權全部清楚。且系爭切結書載有胡木淵所收到買賣簽約時之一百萬元佣金，如付款後有「不明之糾紛無法履行雙方協議書之內容」時，胡木淵應於一個月內無異議全數退還原告等情。惟查：
⒈系爭六筆土地於買賣契約成立當時，即有簡邱阿卻等九人占
用，買賣雙方並因此於系爭不動產買賣契約書第四條第二項第⒈款約定第二次付款金額二千四百萬元「於排除租約及地上物訴訟解決後，乙方履行本約第六條第一款（第六條第一款係關於移轉登記所需文件之交付等事項）及第九條約定時，始予給付。並於系爭不動產買賣契約第九條約定系爭土地如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，應由賣方於第二次付款日前負責理清並將地上物全部排除點交買方。可知系爭不動產買賣契約之買方，於買賣契約成立當時，即已知悉系爭土地遭第三人占用，需以訴訟等方式排除第三人占有，始能點交。則系爭不動產遭人占用一節，實屬買方於買賣當時已知之瑕疵或障礙，能否認為係屬系爭切結書所載「不明之糾紛」，已有疑義。
⒉胡木淵以祭祀公業三代公管理人身分，對於簡邱阿卻等九人
，向臺灣臺北地方法院提起返還房屋民事訴訟，經該院以八十六年度訴字第二八五０號受理後，○○○鄉○○○段月桃寮小段一七三、一七三之一地號土地部分，該院於八十六年訴字十二月三十一日判決，判決主文第一項以「被告應將座落臺北縣○○鄉段○○○○段○○○○○○○○○○號土地返還原告」。關於同小段一五四、一五四之一、一五四之二、一五四之三地號土地部分，該院則於同日以裁定駁回原告之訴。裁定理由係略以：該部分之起訴違反耕地三七五減租條例第二十六條規定，未經調解、調處，其起訴不合法等情。上開各情，有該案民事判決書、民事裁定書影本附卷可稽。是以，系爭土地應由賣方即祭祀公業三代公以訴訟等方法排除地上物租賃或占用，就系爭一七三、一七三之一地號土地部分，堪認得以法律程序加以實現，就其餘土地部分，上開臺灣臺北地方法院民事裁定係以起訴不合法而裁定駁回該案原告之訴，而非本案判決敗訴確定，自不能據此認為已無法以法律程序排除占有。而胡木淵雖於八十七年八月間死亡，惟上開買賣契約賣方排除地上物點交土地之相關義務並未因而消滅，亦不因胡木淵之死亡即無法履行（給付不能）。是以，上揭民事訴訟取得勝訴判決後未為強制執行、上揭民事訴訟部分請求經法院以不合法裁定駁回，及胡木淵死亡之事實，均難認為符合系爭切結書所載「不明之糾紛」、「無法履行雙方協議書之內容」之情形。
⒊雖系爭不動產買賣契約書第十一條第⒌款約定：「⒌本契約
如因租約及地上物無法達成協議，雙方同意解除契約，解除契約後，出賣人應於解除契約日起伍日內將已收價款無息退還買方」。惟依其文義，係指系爭土地之第三人占有情形無法排除時，雙方合意解除契約。而系爭土地遭占用之情形，不因上揭民事訴訟取得勝訴判決後未為強制執行、上揭民事訴訟部分請求經法院以不合法裁定駁回，或胡木淵死亡，而能認為「已無法排除第三人占有」，業如前述，則買賣雙方於一百零三年五月五日合意解除買賣契約，難認與系爭不動產買賣契約書第十五條第⒌款之情形相符。系爭不動產買賣契約之賣方義務既非法律上無法履行實現，則雙方當事人無意繼續履行契約，而於一百零三年五月五日合意解除買賣契約之結果，即不能認係胡木淵受領第一期（買賣契約簽約）佣金後有違反系爭協議書「保證系爭土地移轉給買方至產權移轉全部清楚」或系爭切結書「因不明糾紛致無法履行雙方協議書之內容」之情事，進而認為胡木淵之繼承人應依系爭切結書之約定返還佣金。
⒋綜上，原告主張本件係以系爭切結書所載：「有不明之糾紛
無法履行雙方協議書之內容」為退還佣金之停止條件，現停止條件成就等情，並非可採。
四、綜上，本件原告依系爭切結書及繼承之法律關係，請求被告三人連帶給付一百萬元及利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，與本院前開認定無涉或無違，爰不一一論述。
六、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
書記官 黃瓊秋