臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
106年度基簡字第400號原 告 太平洋建設股份有限公司法定代理人 柳逸義訴訟代理人 張學凱被 告 許清宗上列當事人間給付管理費事件，本院於民國107年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟陸佰捌拾肆元，及自民國一百零五年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一 、原告起訴主張：
(一)被告前於96年4月12日買受新北市○○區○○路○○號翡翠灣摘星樓（D區）（下稱系爭大樓），房號D0909房屋（下稱系爭房屋），並簽署「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館住戶管理委託書」（下稱系爭管理委託書）與「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館住戶委託管理切結書」（下稱系爭管理切結書）委託原告做為太平洋翡翠灣摘星樓之全權管理人，負責管理被告承購之分管及共同使用部分（含應有部分車位）之管理事項（含管理費用之收取）。原告為維護系爭大樓管理服務之品質及全體住戶權益，乃自86年6月12日起委託太福育樂股份有限公司（下稱太福公司）統籌辦理系爭大樓管理事宜，太福公司本於管理權責，於86年10月1日制定公告「摘星樓住戶服務手冊」及「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」（下稱系爭自律公約）、「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」（下稱系爭收支管理辦法）等規範，以為大樓管理維護工作執行之依循。嗣自87年12月1日起則委託福太大樓管理顧問有限公司（下稱福太公司）執行管理事宜。被告所有之系爭房屋應有部分面積為50.73平方公尺，換算坪數約為15.35坪，依現行太平洋翡翠灣摘星樓管理費收取標準每坪97元（含大樓管理服務、公共區域清潔、大樓垃圾清運、大樓設備維護保養、大樓門禁管理、有線電視訊號供應、停車場管理維護與免費停車、住戶交誼中心維護等）計算，被告每月應繳管理費為1,489元【計算式：15.35坪×97元＝1,489元(元以下四捨五入)】，而被告前自99年1月1日起即未依系爭自律公約第15條及系爭收支管理辦法第4條之規定繳交管理費，至105年5月31日止，共積欠管理費114,653元【計算式：1,489元×77月＝114,653元】未繳納，另自104年6月1日起至105年5月31日止並積欠水電費5,000元，合計積欠管理費及水電費119,653元。經原告催繳多次，被告仍未繳納。為此依系爭自律公約第15條、系爭收支管理辦法第4條、太平洋翡翠摘星樓水電繳納辦法之約定，請求被告給付前揭積欠之水電費及管理費。
(二)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告買受系爭房屋後，即簽署系爭管理委託書與系爭管理切結書，且自96年4月起至98年12月止仍依系爭自律公約及系收支管理辦法之約定繳納系爭房屋之管理費1,489元，客觀上即屬可認為被告承諾繼受原房屋所有權人與原告間委託管理契約關係與大樓各項管理辦法之事實，並產生承諾之效果意思，而符合民法第161條第1項意思實現之規定，足徵被告已同意繼受與原告間就「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）房地預定買賣契約書」、系爭自律公約與系爭收支管理辦法之法律關係。
2.太平洋翡翠灣摘星樓於83年興建及銷售時，因公寓大廈管理條例尚未頒佈施行，乃由所有買受人與原告簽訂「管理委託書」、「委託管理切結書」共同委託原告管理太平洋翡翠灣摘星樓，並由原告據以制訂公布各項管理辦法。又系爭管理委託書之前言載明：「立委託書人瞭解摘星樓(D區）係濱海休閒旅館渡假大樓，與一般之住宅大樓使用性質不同」，且該委託書第1條並載明全體住戶同意由原告負責住戶承購之分管及共同使用部分之管理事宜(含管理費用之收取及本委託書之各條約定）；另第3條並明定：「管理費用依據管理辦法另行公佈，若甲方拒不繳付管理費，經催討後仍不繳交管理賣者，乙方保有法律上之追訴權利」。而系爭管理委託書、管理切結書、自律公約、管理辦法及水（電）費收繳服務辦法雖非公寓大廈管理條例所稱規約，然該管理委託書、管理切結書既係由原告與所有買受人所簽定，並由原告基於受太平洋翡翠灣摘星樓全體買受人共同委託始制訂並頒布，則就太平洋翡翠灣摘星樓共有部分之修繕費及其他負擔，參酌民法第799條之1第1項之規定，自得允許原告與所有買受人共同合意管理方法，並約定費用分攤方法，進而收取管理費用。
3.依原告與被告前手間訂立之買賣契約書第一條：「（一）土地：…。本戶房屋所分得之基地持分面積…依本戶房屋建物持分面積…比例分配之。（二）房屋：本戶房屋預建於前開建築基地上…B1型參樓…持分總面積折算合計約18.03坪…甲方（買受人）分管而單獨使用之範圍，詳附圖所示（具有共有物分管之性質）…。」，以及系爭管理委託書第一條：「為求管理統一維護太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館之特性，甲方特立本委託書委託太平洋建設股份有限公司為管理人…負責管理甲方承購之分管及共同使用部分…。」之約定，可見被告在內之全體買受人係「共有」門牌號碼新北市○○區○○路○○號建物，並透過原告為媒介使全體住戶就上開建物內劃定使用、收益之特定位置及管理方法達成意思表示合致，應可認為成立單一之「分管契約」，是如欲終止分管契約有關「管理方法」之約定，仍應得全體買受人同意，而有民法第263條準用第258條第2項規定之適用，不容少數買受人片面任意終止管理委託契約。
4.系爭大樓管理費收取依據，係原告經住戶同意後訂立之系爭自律公約及系爭收支管理辦法等規範，該管理費所有權係屬於全體系爭大樓區分所有權人所共有，並用以推動大樓管理業務與各式修繕支出，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用，而非住戶對於管理單位之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付性質迥然不相同，並無民法第126條5年短期時效之適用。
(三)並聲明：被告應給付原告119,653元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。另陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並答辯略以：
(一)被告並未與原告簽立太平洋翡翠灣摘星樓（D區）房地買賣契約書，而係向訴外人廖淑芳買受系爭房屋。
(二)系爭管理切結書第2條規定「本項委託係經雙方同意，非經雙方書面同意不得終止」，為權利濫用，應不生效力，兩造間之委任契約（下稱系爭委任契約）依民法第549條規定，得隨時終止。且原告自86年間交屋後迄今，除90年1月14日進行唯一一次會議外，從未召開合法區分所有權人會議，更未公布月收支與年度報表，亦不經由公正人士審計同意費用收支明細。均足見原告與其所委任之管理公司，除收繳管理費外，根本未盡到管理之責。原告多年來管理費帳目一直不清，自行編列龐大不實會計報表，將歷年來共收取之數億元龐大管理費，自行轉移揮霍挪用，顯然違反誠實信用原則，而被告已於103年8月28日以存證信函終止與原告間之委任契約，原告自不得請求被告給付管理費及水電費。
(三)原告就被告終止系爭委任契約前之管理費請求權，依民法第126條規定，已罹於短期五年消滅時效而消滅。
三、經查，原告主張被告前於96年4月12日買受新北市○○區○○路○○號翡翠灣摘星樓（D區），房號D0909房屋，並簽署「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館住戶管理委託書」與「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館住戶委託管理切結書」委託原告做為太平洋翡翠灣摘星樓之全權管理人，負責管理被告承購之分管及共同使用部分（含應有部分車位）之管理事項（含管理費用之收取）。原告自86年6月12日起委託太福公司統籌辦理系爭大樓管理事宜，太福公司於86年10月1日制定公告「摘星樓住戶服務手冊」及「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」、「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」，嗣自87年12月1日起則委託福太公司執行管理事宜等事實，業據其提出系爭管理委託書、系爭管理切結書、系爭自律公約、系爭收支管理辦法等件影本為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、又查，被告於103年8月28日以存證信函通知原告終止兩造間系爭管理委託書及系爭管理切結書之委任關係，該存證信函已於103年8月29日送達原告等事實，有存證信函影本附卷可稽，並為兩造所不爭執，亦堪信為真實。原告雖主張被告依約不得終止系爭管理委託書及系爭管理切結書有關系爭大樓管理服務事項之委任關係云云。惟查：
(一)原告與被告簽訂系爭管理委託書及系爭管理切結書，約定為管理維護系爭大樓D區，被告委託原告為管理人，負責管理被告承購之分管及共同使用部分之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各條約定）。系爭管理委託書第1條後段及第2條約定：「受託人（乙方，按指原告）為管理之必要得指定委託大樓管理顧問公司統籌辦理管理事宜，甲方絕無異議。」、「本項委託係經雙方同意，非經雙方書面同意不得終止，否則應就所生損害負一切賠償責任。」等語；另系爭管理切結書第1條亦約定：「本人瞭解太平洋翡翠灣摘星樓（D區）係濱海休閒旅館渡假大樓，與一般住宅大樓使用性質不同，故同意不成立住戶管理委員會。為保持本大樓之持續性並維護本大樓之整體觀瞻、品質、清潔及安全，保證不私設外牆招牌（及其他招牌）、私換門面（含走道牆面）、對外營業、製造噪音、非法使用、堆積雜物、違禁品、佔據公共空間、陽台不得掛曬衣物、及影響觀瞻之植栽……等，並全權委託太平洋建設股份有限公司所指定之管理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議」等事實，有系爭管理委託書及系爭管理切結書影本附卷可稽。足認兩造於簽訂系爭管理委託書及系爭管理切結書後，已就系爭大樓D區之管理事宜成立委任契約，授權原告得指定管理顧問公司管理系爭大樓D區之相關服務事宜，被告並同意不成立管理委員會，且其間存有未經雙方書面同意，不得終止上開委任關係之特約。
(二)被告抗辯因原告所委任管理顧問公司管理不善，且未依約公布相關管理費用明細，違背誠信原則，被告自得依民法第549條第1項規定終止委任關係等語。查：
1.原告與被告簽訂系爭管理委託書及系爭收支管理切結書，被告及其他各買受人均同意委由原告管理系爭大樓D 區，其管理辦法及費用依據系爭管理委託書第3 條約定係另行公佈，太福公司據此訂立系爭自律公約及系爭管理辦法。而系爭自律公約第6 條規定「太福育樂公司或負責管理系爭大樓D 區之關係企業所屬財務單位應於每月10日前將上月份之管理服務費、水電費或相關費用收支情形公布之」；第15條規定「系爭大樓D 區住戶應按每坪105 元繳納經常服務費，服務費係用以分攤公共設施保養維修、人事、行政、警衛、清潔、園藝、工程等服務人員薪津及庶務費用、清潔垃圾清運費用、公共水電、物品及屬系爭大樓整體發生其他各項雜費等。住戶自用之水電費則由各該住戶負擔。臨時分擔之公共設施大型修繕、更新、增設等所需大宗費用由全體住戶共同分擔。管理基金採專款、專戶、專用方式辦理」，其中第8 款並規定「各項服務費用於每月底結算，翌月10日前公佈財務收支狀況，各住戶如有疑問請向服務中心查詢，若有異議公佈後10日內提出查詢，超出時效則無法受理並視同認同」；系爭收支管理辦法第7 條規定「經費收入及支出，應按帳務規定，每月結算一次，每年總結一次」；第13條規定「服務中心應於每月10日前公布系爭大樓D 區上月份之財務報表，明列收入、支出及結餘情形，以昭公信」。是依系爭自律公約及管理辦法，系爭大樓D 區住戶固應按期繳納管理服務費用，惟原告委託之管理公司應按月公布相關財務收支明細並寄發各住戶，且得由各該住戶向服務中心查詢財務狀況。
2.本件被告抗辯原告所委託管理公司未按期公布管理之財務收支報表等資料，而原告迄本院言詞辯論終結時止，均未舉證證證明其於被告為終止系爭管理委託書意思表示前，確依系爭自律公約及系爭收支管理辦法公告相關之其他財務報表、管理費之收支結餘等明細資料並寄發住戶且供住戶查詢。且查，系爭大樓於89年4 月22日召開區分所有權人會議，原告及福太公司均列席參與，原告就有關審核管理公司即福太公司財務帳目一節，表示住戶對相關帳目有不明之處，原告理應就帳目加以監督，並要求福太公司定期按每月、每季，將財務收支報告公布予住戶知悉，發揮共同監督之效，如有財務上之疑問如基金之動用情況，原告已發函要求福太公司就實際運用狀況函覆瞭解，惟嗣後福太公司，卻仍未能依系爭自律公約及管理辦法按期公布相關財務收支資料及寄發住戶知悉，原告亦未能盡其受被告及其他系爭大樓住戶之委託，確實監督管理顧問公司，致福太公司仍未按期公布財務報表並寄發住戶、供住戶查詢財務資料，系爭大樓之公共基金復遭挪用，至105 年始由住戶成立管理監督委員會參與監督等事實，亦有區分所有權人會議紀錄影本附卷可稽。是被告抗辯原告有未依系爭自律公約及系爭收支管理辦法，按期公布相關財務收支資料並寄發各住戶，且由各該住戶向服務中心查詢財務狀況等語，應為可採。
3.按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用（最高法院95年度台上字第1175號判決意旨參照）。本件原告確有被告所指所委託管理顧問公司未依所訂系爭自律公約及系爭收支管理辦法，按期公布相關財務收支報表並寄發住戶及供住戶查詢財務資料等情事，業如上述。而系爭大樓之管理維護及能否繼續維持運作，主要係經由住戶所繳交管理費、公共基金支應，其管理費之收入支出是否確實、有無濫用管理費用、支出是否合理等，涉及系爭大樓管理維護事項及各住戶權益關係至為重大。原告自85年交屋後，所委託管理顧問公司未能確實依系爭自律公約及管理辦法管理維護系爭大樓相關規定辦理，原告亦未能盡其監督責任，應認其確未盡受任人義務，致雙方信賴關係動搖，縱有不得終止委任關係之特約，亦不排除民法第549 條第
1 項之適用。揆諸前揭規定及說明，被告終止兩造間委任關係，自屬正當，原告主張被告不得單方終止委任契約云云，尚無足取。
4.原告雖又主張系爭大樓係包括全體所有權人共同委託原告管理，倘欲終止管理委託服務，對由全體所有權人向原告為之始生效力，本件系爭大樓住戶有586戶，被告無合法終止兩造間委任契約之權利云云。惟依爭管理委託書及系爭管理切結書前揭約定，足見原告係於分別與各不動產買受人間於買賣共有之系爭大樓應有部分及共有部分同時，簽訂系爭管理委託書及系爭管理切結書，就其等應有及共有部分之管理事宜成立委任契約，授權原告得指定管理顧問公司管理相關服務事宜。又系爭管理委託書及系爭管理切結書，均係由原告與各個買受人分別簽立，僅有債之關係相對性效力，難認具團體協商之性質；且系爭大樓屬旅館用途，非日常居住使用之集合住宅，原告於銷售時強調其係有專屬海灘俱樂部之休閒住宅及住家，將同一建號應有部分細分出售予各買戶，再使之分管特定房室，而與一般公寓大廈之集合住宅出售情形有別之事實，既為兩造所不爭執，衡情自難認買受人於簽署系爭管理委託書及系爭管理切結書為前述內容之管理委託時，另有以共有人之身分與其餘共有人就該共有物之管理共同達成合意之認知及默示同意情事，原告主張系爭大樓全體買受人間已成立分管契約云云，亦非有理。
五、原告主張被告每月應繳管理費為1,489元，而被告前自99年1月1日起即未繳交管理費，至105年5月31日止，共積欠管理費114,653元【1,489元×77月＝114,653元】未繳納。經查：
(一)103年8月30日至105年5月31日之管理費部分：被告於103年8月28日通知原告終止兩造間之委任關係，該意思表示已於103年8月29日送達原告，前揭委任關係即於斯時終止，原告自不得再依系爭自律公約及系爭收支管理辦法請求被告給付終止委任關係後即103 年8 月30日起至105 年5月31日止之管理費。
(二)99年1月起至103年8月29日之管理費部分：按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第128條前段定有明文。原告雖主張系大樓管理費係各住戶應支出費用，時效為15年，無短期時效之適用云云，惟查，系爭收支管理辦法第5 條規定：「收支作業：一、太福育樂股份有限公司或負責管理本大樓之關係企業於當月1 日以前以蓋妥印章之服務費用三聯式收據，交由住戶服務中心後通知各住戶，各住戶應於當月5 日前至太福育樂中心股份有限公司或負責管理本大樓之關係企業所開立之金融機構專戶繳納之，或至住戶服務中心繳交」，足見該服務費用即管理費係由住戶逐月繳付，而係管理費不及1 年之定期給付，揆諸前揭規定，其消滅時效自應為5 年，至於其用途則非所問。
是被告所積欠99年1月起至100年8月之管理費，原告就各月管理費自各該月份之5日起即得請求，原告遲至105年9月1日始起訴請求，有附於起訴狀之本院收狀戳可參，則上開管理費之請求權即已罹於5年短期時效而消滅，被告為時效抗辯，並拒絕給付，即屬正當。至原告請求自100年9月1日起至103年8月29日止管理費部分，被告既簽訂系爭管理委託書及切結書，同意委由原告管理系爭大樓，其管理辦法及費用依據系爭管理委託書第3條約定係另行公佈，原告據此訂立系爭自律公約及系爭收支管理辦法，系爭自律公約第15條規定系爭大樓住戶應按每坪105 元繳納經常服務費等情，既均如前述，而該管理費嗣調降為每坪97元，系爭房屋自99年起至今每月應繳管理費均為1,489 元之事實，復有系爭大樓管理費繳納及水電費代繳通知單影本附卷可稽，原告自得依兩造間之約定及系爭自律公約請求被告給付管理費。又本件被告自100 年至103 年間每月管理費均為1,489 元，則原告請求被告給付自100 年1 月起至100 年8 月29日止之管理費29,
684 元【計算式：( 1,489 元×19月) ＋( 1,489 元÷31日×29日＝29,684元( 元以下四捨五入) 】，即屬正當。
(2)水電費部分：原告另主張被告積欠自104年6月1日起至105年5月31日止之積欠水電費5,000元，惟為被告所否認，而原告提出之前揭代繳通知單固記載105年3月之水電費結餘為-4,880元，然由上開通知單內容既無法得悉原告請求被告給付水電費之依據及代繳之事實，更無從明瞭原告請求金額之計算方式，自不得作為被告積欠原告前開水電費之證據。而原告迄本院言詞辯論終結時止，復未提出其他證據證明其上開主張，則其請求被告給付水電費5,000元，自非有理。
六、綜上所述，原告依委任之法律關係，請求被告給付29,684元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年9月8日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
七、本件係民事訴訟法第427條第1項所定之標的金額50萬元以下之財產權訴訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 黃進傑