臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第190號原 告 江民仕訴訟代理人 陳建偉律師被 告 黃國銘訴訟代理人 黃安妤（原名黃淑惠）上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬參仟參佰壹拾元，其中新臺幣貳仟零玖拾捌元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得為假執行，但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠民國106 年1 月間，原告因欲購買房屋，委託任職於永慶不
動產之訴外人王苡璇代為尋覓物件，斯時被告亦有出售基隆市○○區○○街○○○ 號7 樓房屋暨其坐落土地【基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物（權利範圍全部）、1908建號建物（權利範圍10000分之222），基隆市○○區○○段○○○○段000 地號土地（權利範圍10000分之200）】（下稱系爭房地）之意思，雙方遂經由王苡璇接洽系爭房地買賣事宜。歷經多次洽談與磋商，雙方終於達成合意，於106 年
2 月27日在聯弘不動產仲介經紀有限公司（下稱聯弘公司），原告本人、被告委由代理人黃安妤到場，由柯姿岑地政士處理，雙方簽立房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約明原告以新臺幣（下同）2,200 萬元之價格購買被告所有之系爭房地，原告於簽約當日除交付簽約款20萬元（其中10萬元為先前之斡旋金）外，尚簽立面額200萬元、1,760萬元之本票，以200萬元本票亦作為定金之一部，1,760萬元本票則作為將來尾款1,760萬元之擔保，均由地政士保管， 雙方即完成系爭買賣契約書之簽定。豈料，原告於簽約後數日，即收受被告寄發之新竹南大路郵局存證號碼第13號存證信函，表示被告因個人因素、家人考慮及不捨，已不願出賣系爭房地，請原告諒解云云。然而，原告無法接受被告不依誠信行事之態度，兩造曾於106 年3 月9 月在仲介王苡璇及地政士柯姿岑之陪同下，再次商議，盼被告出售系爭房地，被告仍堅決違約不願出售系爭房地。
㈡系爭買賣契約第12條第3 項後段約定：「如乙方毀約不賣或
給付不能或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」且按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249 條第3 款亦有明定。由於原告於上述簽約時、地已提出現金20萬元、面額200萬元本票而給付定金220萬元予被告，被告毀約在先，且可歸責於被告，原告無可歸責事由，故依上述第12條第3 項約定及民法第249 條第3 款規定，請求被告應加倍返還 220萬元（不含原告主張已給付且被告已受領之 220萬元，單指加倍之部分）。請鈞院擇一請求權為原告勝訴之判決。
㈢系爭買賣契約第4 條第2 項、第6 項明白約定「本契約簽訂
之同時，甲方應給付簽約款（含定金）」、「本契約除事先取得乙方同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之」，故原告於簽約時所交付之面額 200萬元本票，即得作為定金，且等同現金。系爭買賣契約雖有特別約定「買賣雙方同意若買方貸款金額未達成交價八成，雙方同意無條件解約」、「待銀行貸款金額確定後再付備證用印款」，然原告分別向基隆市第二信用合作社（下稱基隆二信）及永豐商業銀行（下稱永豐銀行）申請貸款之結果，基隆二信於106 年3 月3 日、永豐銀行於同年3 月7 日，均同意可貸金額為買賣價金之八成即 1,760萬元，故斯時系爭買賣契約之解除已確定不成就，原告自斯時起即負有給付備證用印款
200 萬元之義務，然因被告當時已經透露不願意出售，且依上述說明，本票得作為價款之支付，故原告於簽約時所交付面額 200萬元之本票，自貸款金額確定時起，當然轉為買賣價款之一部，嗣後被告毀約在先，且可歸責於被告，經原告依系爭買賣契約第12條第3 項後段解除契約後，被告亦當然應依前揭約定加倍返還原告已支付之買賣價款。
㈣被告雖提出行動電話簡訊截圖，惟原告發送該簡訊之時點為
106 年3 月6 日21時12分，然於發送後，原告旋打消該念頭，故於106 年3 月7 日上午再發送簡訊予黃安妤，表示仍不同意被告不出售系爭房地之意思。而依新竹南大路郵局前述存證信函之回執可知，送達時間為106 年3 月7 日16時許，顯見於被告解除契約之意思表示送達原告前，原告已撤回上開簡訊截圖之意思表示，故雙方從未就解除契約之意思表示達成合致，並無合意解除契約。退步言之，縱認雙方之意思表示合致，原告於106 年3 月6 日21時12分所發簡訊，實係因被告以「原告養50隻毛小孩，如因解約賠償將會影響到毛小孩」及「系爭房屋是要留給父親居住」云云，欺騙原告所致，原告已以受詐欺為由撤銷解除契約之意思表示。又縱認被告無詐欺情事，原告斯時誤認被告為「養有50隻狗之飼主」且係「孝順的兒女」致有重大動機錯誤，亦得依民法88條規定撤銷之。
㈤一般簽立房屋買賣契約時，皆以售價之一成即百分之十作為
簽約款，於簽約時交付，藉此保障雙方後續履約事宜。然因兩造雙方簽約當日事出突然，原告無法即時提領高達 200萬元現金，故以簽發本票 200萬元及現金20萬元作為簽約款之方式給付款項。又證人張瑾仁、王苡璇、柯姿岑皆證述簽約當日原告確有簽發面額 200萬元本票，且依王苡璇、柯姿岑之證言，可知上開本票有出現於雙方簽約時之桌上，柯姿岑亦有向被告代理人說明本票一事，故被告確實知悉原告當時有簽發面額 200萬元本票。上開本票等同現金交付，故被告依本件買賣契約第12條違約責任第3 項約定，應另交付以所收款項計算之金額 220萬元予原告。將本件買賣契約第12條第3 項後段與民法第249 條第3 項規定對照可知，上開約定顯係參照民法第249 條第3 項規定意旨而撰擬，再依該條文內容觀之，當受定金當事人可歸責時，民法明文規定當事人應加倍返還所受定金，可知加倍返還之約定並無不合理之處。被告於簽約後隨即以抽象之理由反悔，故本件買賣契約實因可歸責於被告之毀約事由致無法履行，原告請求被告加倍返還定金即返還所收款項計算之金額 220萬元，實屬合理，無過高疑慮，亦無民法第252 條違約金酌減之適用。
㈥並聲明：
1.被告應給付原告220萬元。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告名下基隆市○○區○○街○○○ 號7 樓之系爭房地，係由
被告與黃安妤共同購買，登記於被告名下。張瑾仁係黃安妤認識20多年之友人，從事仲介工作，見系爭房屋不常住，於
104 年1 月間找黃安妤，希望以充作業績方式委賣系爭房地，黃安妤並無出售系爭房地之意，將售價定在高於市場行情之價格。嗣2 年委賣期間屆期，系爭房地並未售出，於 106年2 月間張瑾仁稱委賣合約到期需要重簽，黃安妤再以高價委賣。於106 年2 月11日左右，張瑾仁告知有組買方有意購買系爭房地，於同年月13日，張瑾仁告知買方目前尚在考慮同棟大樓4 樓，並稱希望更改售價為2200萬元，實拿2180萬元，20萬元為仲介費用，惟當下被告與黃安妤已決定將原住於透天屋之年邁父親接來系爭房地居住，故打算於106 年 2月27日與仲介張瑾仁、雙方看屋時告知不願出售，由於 106年2 月27日當日黃安妤與訴外人黃湘茹在該屋等待至傍晚近
5 點，張瑾仁臨時告知改至永慶房屋門市商談。黃安妤在該門市1 樓受三名仲介人員包圍游說，心想買方銀行貸款未過即可解除契約，遂勉為同意並簽立買賣契約。被告認同系爭買賣契約已成立生效，因簽約後，決定將系爭房地留予父親居住，故決定向原告解除契約，且於同年3 月2 日上午電話通知仲介與代書表明不願出售該屋，表示要解約，當時仲介及代書均表示原告出國尚未回來，待買方回國後再通知他。嗣於同年3 月5 日晚間收到原告簡訊告知希望被告履行契約，黃安妤先於3 月6 日上午寄出存證信函通知原告、仲介及代書表示不願出售該屋，於3 月6 日晚間收到原告簡訊告知「合意無條件解約」，被告回應表達感謝諒解之意。其後，原告又反悔合意無條件解除，兩造於106 年3 月9 日晚間至仲介公司處進行協調，但未有結果。
㈡依不動產交易常情及習慣，買方價款給付方式及期間，依序
分為簽約款、第二期款（備證用印款）、第三期款（完稅款）、尾款（買方銀行貸款）。又買方向銀行貸款必須提供不動產買賣契約書及買方個人收入等資料申辦，本件房地買賣契約，約定「簽約款」為20萬元（現由本案仲介及代書分別保管10萬元），「備證用印款」為 200萬元，「完稅款」為220萬元，「尾款」1,760萬元。又備證用印款經雙方同意於買方確定銀行貸款金額達八成時支付。上開付款方式，是由兩造約定，可知本件買賣簽約款，雙方合意僅20萬元，並未要求買方必須支付總價一成之簽約款。系爭契約第12條約定之違約責任略以「乙（賣）方毀約不賣，立即應將所收款項如數返還甲（買）方」，被告縱有返還款項之義務，也僅限被告所收之款項即簽約款20萬元。系爭契約第4 條第6 項「本契約除事先取得乙方同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之，如為私人票據者，在兌現前，乙方得暫停續辦產權移轉手續。」本票性質為信用票據，乃由本人於將來之特定到期日，支付票面金額，為擔保證券，並非給付證券，簽發時並非即有交付金額，原告主張開立本票
200 萬元表示已經交付現金，應有誤會，更遑論系爭本票從未交付予被告收執。本件除簽約款20萬元係以現金支付外，原告之備證用印款200萬元、尾款1,760萬元之私人本票僅供擔保付款，並非實際已付價款。原告簽發系爭 200萬元本票係為擔保日後於貸款確定時應給付備證用印款，並非簽約當下已經給付之簽約款，此從證人柯姿岑到庭之證述可知。而被告並未收到原告交付之備證用印款，且原告簽發之本票，被告並不知情且未收執。
㈢原告於105 年3 月6 日21時12分發送簡訊至被告處，以簡訊
通知被告代理人「可以解約無條件」，其後，原告雖又表示不願合意解除契約而提出本訴，然合意解除之意思表示不得撤銷，民法第258 條第3 項定有明文，且被告於同日21時26分即回復訊息，表示該解除意思已合法送達被告處，經被告表示同意，不因存證信函於翌日送達而有差異，該存證信函僅係「確認」合意解除之通知性質，與解除之意思表示有別，自應釐清。是以，雙方已合意解除契約，原告當然不得於被告收受合意解除契約之意思表示後，再主張撤銷，原告亦無從根據系爭契約第12條第3 項要求被告給付違約金。此外，被告確實在新竹市○○路○段○○○○號收養50餘隻流浪犬，有「愛的寵物天堂」臉書網頁及照片可參，被告無任何詐欺情事，原告所為解除契約之意思表示，係在無任何錯誤或被騙之情形下所為，自不得依民法第92條、第88條之規定撤銷解除契約之意思表示。被告就系爭房地確係將提供父親居住，亦未再委託永慶房屋出售。
㈣系爭契約付款方式條件均為雙方同意，原告為避免貸款無法
達到八成而違約，刻意商請被告同意簽約款為20萬元，並約定貸款核准後，再給付 200萬元之備證用印款，降低自己恐因貸款不足之違約賠償金額，今原告貸款尚未核准前，被告毀約不賣，原告竟執尚未給付之 200萬元面額之私人本票，認係被告已收之價款，實非厚道。本件本票之開立、金額、日期，被告均不知情，亦未受交付，契約內容亦無要求原告開立備證用印款之本票。系爭買賣契約簽訂後，至雙方合意解除契約，僅約莫10日，原告於簽約隨即出國，實不可能前往銀行辦理貸款事宜，且經被告多方告知不願履行契約，應無其他勞力時間之耗費，故原告之損失可謂非常輕微，是以違約金應酌減為2 萬元為適當。
㈤並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查兩造係透過永慶不動產基隆廟口加盟店之仲介人員張瑾仁、王苡璇之仲介而締結不動產買賣契約，於106 年2 月27日，原告親自到場、被告委由代理人即胞姊黃安妤到場，均至基隆市○○路○○○○ 號聯弘不動產仲介經紀有限公司公司（下稱聯弘公司）之門市（即永慶不動產基隆廟口加盟店），簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由被告將其名下建物門牌基隆市○○區○○街○○○ 號7 樓房屋及坐落基地（基隆市○○區○○段○○○○段0000○號〈權利範圍全部〉、同段1908建號〈權利範圍10000分之222〉、同段87
6 地號〈權利範圍10000分之200〉，下稱系爭房地）出售予原告，雙方約定買賣總價金為2200萬元，由地政士柯姿岑為兩造處理撰擬系爭買賣契約書等事項。兩造簽約完成之後，被告代理人於106 年3 月6 日10時寄發新竹南大路郵局存證號碼第13號存證信函表示確定不出售系爭房地之意思，前揭存證信函於106 年3 月7 日16時送達原告，原告嗣後亦提出律師函向被告表明解除買賣契約之意思表示等情，業據原告提出系爭買賣契約書、前述存證信函、律師函為證（本院卷一第11至23頁），並有被告所提前述存證信函之送達回執在卷可稽（卷一第54頁），及證人張瑾仁、王苡璇、柯姿岑之證言附卷足憑。又系爭房地係被告代理人於103 年7 月間委託仲介人員議價而購入，於103 年9 月16日登記於被告名下，此有未來城不動產股份有限公司陳報之買賣議價委託書暨確認書、系爭房地之異動索引可參（卷二第35至37頁、第39至66頁），黃安妤以被告代理人身分，於105 年1 月12日與聯弘公司簽立專任委託銷售契約書，委託聯弘公司銷售系爭房地，嗣後曾數度續約等情，亦有聯弘公司提供之專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、授權書等資料足查（卷一第67至75頁）。此外，兩造於106 年2 月27日除簽立系爭買賣契約書，尚簽立價金履約保證申請書，惟因被告代理人黃安妤於106 年3 月3 日向仲介人員張瑾仁表示要毀約，故簽約當日之20萬元現金至今仍由聯弘公司及地政士柯姿岑各保管10萬元之方式保管中等情，亦有聯弘公司陳報狀及所附不動產買賣契約書、價金履約保證申請書等資料可佐（卷一第76至84頁）。又原告最初因有意購買系爭房地同棟大樓之另筆房地（327 號4 樓），曾交付斡旋金10萬元予聯弘公司，然該筆房地屋主不同意出售而未成交，仲介轉而介紹被告之系爭房地予原告，原告於106 年2 月27日簽約當天交付之現金20萬元，係由原告自備現金10萬元加計前述已交由聯弘公司保管之斡旋金10萬元而來等情，亦據聯弘公司提出陳報狀暨不動產買賣意願書到院（卷二第92至93頁），且經證人張瑾仁、王苡璇證述在卷（卷二第11、16頁），亦經原告確認無誤（卷二第95頁）。以上均為卷附證據已顯示之事實，足供為本件訴訟判斷之基礎。
四、原告主張被告毀約不賣，已向被告解除系爭買賣契約，並以簽約時已交付現金20萬元及面額 200萬元本票予被告，合計已交付220萬元定金予被告為由，主張被告應給付按220萬元計算之違約損害賠償等情，被告自承有於簽約後毀約不賣之事實，惟抗辯兩造間已合意解除系爭買賣契約，經原告表明同意無條件解除契約，且簽約時僅當場點鈔20萬元現金，並不知原告有簽立本票，更無收受本票，故簽約時交付之價款應為20萬元，縱須支付違約金，原告要求之違約金亦屬過高等情。是以，本件爭點為：⒈兩造間有無合意解除系爭買賣契約？或係何方行使解除權？⒉原告於簽約日簽發面額 200萬元本票一事，被告是否知情、有無收受？⒊原告得否要求被告給付按所收款項數額計算之違約損害賠償，數額應認定為多少？茲析述如下：
(一)兩造間並無合意解除系爭契約，而係因被告毀約，原告據以行使解除權：
1.按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259 條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判例意旨參照）。
2.被告所提黃安妤與張瑾仁間之LINE對話紀錄，其內顯示 106年3 月3 日黃安妤向張瑾仁表示「跟家人、姐妹討論過，確定要解約」、「我要解約」、「賠錢啊！是嗎？」張謹仁答稱「有對」，黃安妤又表示「我已經跟代書通知了」、「你身為老朋友只能讓我盡量少賠一點。為我爭取。」（卷一第74頁）。而被告所提黃安妤與原告間之行動電話簡訊內容（業經原告承認為真正），顯示3 月5 日19時18分原告傳簡訊詢問黃安妤「確定不賣房子嗎……我想聽您的最後答覆……我請求你履行合約……」，3 月6 日21時12分原告復傳簡訊予黃安妤提及「……可以解約無條件……20萬 200萬有也好沒也好……」等內容，黃安妤於同日21時26分回稱「其實跟仲介討論過，他們好意希望我能等待協商通知再跟您面對面溝通，以免雙方情緒，言語失當，反而難以處理，如果上述是您的心意，我萬般感謝……」，原告於同日21時31分又回稱「如果您要讓在通知我……」（卷一第154 至157 頁），斟酌兩造之用字遣詞，均帶有不確定對方真意、尚待對方再確認之意味，亦未具體提及解除契約後雙方權利義務關係為何，可見前揭簡訊內容應屬兩造彼此正在討論中而尚未確定、並有待後續會面協商之意思，是關於被告代理人與原告間「是否確定解除買賣契約、解除後雙方權利義務關係為何」之意思既有不明，客觀上尚難憑前揭簡訊傳送認定兩造已有成立第二次契約而解除系爭買賣契約（第一次契約）之具體共識；參酌原告於3 月7 日10時7 分又傳簡訊予黃安妤表示「黃小姐不好意思，仲介已完成他們的任務，我還是必須起訴，家人反對我的做法，真的很抱歉，我還是會請律師處理相關事宜……」（卷一第158 頁），黃安妤於同日10時31分回覆提及當面協商時才能說清反悔不賣之理由，於3 月9 日13時2 分再傳簡訊予原告表示希望晚上商談能有圓滿結局（卷一第159 、160 頁），兩造於書狀均提及於3 月9 日會面協商一事，更徵會面前之兩造間多次簡訊傳送尚無達成雙方合意解除之共識。何況，系爭房地約定總價金為2200萬元，兩造為求慎重，係以作成書面契約即買賣契約書之方式締結買賣契約，則關於解除契約之意思表示，衡情應以書面表達（一方以書面載明解除契約之意思對他方送達、或雙方簽立書面表明合意解除買賣契約及言明後續權利義務關係），較為合理。被告於106 年3 月6 日寄發上述存證信函，於翌日（7 日）送達被告，其上記載「……因賣方諸多個人、家人考慮及不捨，確定已不出售十勝川該物件，……先依規定程序儘速通知上述三方，不再進行任何之後續辦理作業，並懇請買方近日撥冗進行協商……」，顯然即在以此書面向原告表明「確定不出售系爭房地」亦即毀約不賣且不願繼續履行系爭買賣契約之意思。然而，解除權之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者，謂約定解除權；一為因法律規定者，謂法定解除權。被告並無合致於約定解除權或法定解除權之事由可資行使解除權，尚無從以被告寄送前揭存證信函予原告，而認被告已據此對原告合法解除系爭買賣契約。
3.按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第
258 條第1 項定有明文。系爭買賣契約第12條「違約責任」第1 款前段約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」同條第3 款後段約定：「如乙方（賣方）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（買方）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（卷一第15頁），此係由雙方約定倘賣方（乙方）毀約不賣時使買方（甲方）得解除買賣契約之解除權。原告於起訴狀所附律師函（106 年3 月18日(2017)秀字第F0303 號）及起訴狀內，均明確表達原告因被告毀約而向被告解除系爭買賣契約之意思（卷一第22至23頁、第 7頁），並送達被告，參酌被告亦承認解除契約係因被告毀約不賣而可歸責於被告（卷一第89頁），足認原告主張其已向被告合法解除系爭買賣契約一節，應屬可採。
4.是以，兩造簽立之系爭買賣契約，係由原告對被告行使解除權而發生解除契約之法律效果。被告抗辯系爭買賣契約已由兩造達成合意而合意解除云云，尚非可採。
(二)依卷附證據，應認簽立契約當日，原告係交付20萬元予被告，被告所收款項為20萬元：
1.原告雖主張於簽立系爭買賣契約當日，有交付現金20萬元及簽發面額 200萬元之本票予被告，該本票等同現金，應認已交付價金 220萬元，故被告應給付按所收款項 220萬元計之違約損害賠償等情，並提出票載發票日均為106 年2 月27日、發票人均為原告、票面金額依序為200萬元、1,760萬元、受款人欄均空白之本票共2 紙影本為證（卷一第18頁）；而被告不否認簽約當日仲介人員以點鈔機點收現金，故有收受20萬元一事（卷一第89頁），惟否認知悉面額 200萬元本票之存在，並否認收受本票。卷附由原告提出之系爭買賣契約書中，並無載明雙方同意以原告簽發面額 200萬元本票交予被告收受作為簽約款等情事；且本票雖屬有價證券，惟執票人尚須取得法院准予強制執行之本票裁定，並強制執行發票人之財產，方有獲償（取得金錢）之可能，與現金（金錢）明顯有別。是以，原告主張已交付前述面額 200萬元本票予被告且足以等同交付現金之事實，乃有利於原告之事實，自應由原告負舉證之責任。原告於簽約當日縱有簽發面額 200萬元本票一事，惟原告仍應舉證說明已將該本票交付被告及雙方已明確約定以私人本票視同現金交付之事實。
2.細閱兩造就系爭買賣契約書第4 條「價款給付」，於第1 款表格內約定：甲方（買方）應依下列日期給付乙方（賣方）價款：買賣總價「貳仟貳佰萬」元、簽約款「貳拾萬」元、備證用印款「貳佰萬」元、完稅款「貳佰貳拾萬」元、尾款「壹仟柒佰陸拾萬」元，並於同條第2 款約定「本契約簽訂之同時，甲方應給付簽約款（含定金）」、同條第3 款約定「乙方備齊一切過戶證件資料時，甲方應給付備證用印款」、同條第5 款約定「甲乙雙方辦理完稅手續時，甲方暨登記名義人應共同簽發與尾款同額，且指定乙方為受款人之『禁止背書轉讓』商業本票乙紙，以作為尾款之擔保，該紙本票乙方同意交由承辦地政士代為保管，並於甲方付清尾款時返還甲方撕毀作廢。若甲方未依約給付尾款，經乙方催告仍未履行，該紙本票乙方有權取回，以執行權利。」且於同條第
6 款約定「本契約除事先取得乙方同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之。如為私人票據者，在未兌現前，乙方得暫停續辦產權轉手續。價款如係尾款時，甲方之權狀及擔保尾款之商業本票、鑰匙等，應暫由承辦地政士保管，俟該票據兌現後始得領回。」（卷一第13頁）。
足認「簽約款」與「備證用印款」明顯有別，約定應給付之時間不同。又兩造於第17條「特別約定事項」尚約定：「一、買賣雙方同意若買方貸款金額未達成交價八成，雙方同意無條件解約。二、待銀行貸款金額確定後再付備證用印款。
三、騰空交屋。」（卷一第16頁）。足認兩造尚明確約定須待原告向金融機構申辦貸款可貸金額確定後才支付備證用印款。而簽約當日，原告之可貸金額顯然尚未確定（否則無須於特別約定事項約定若買方貸款金額未達成交價八成則雙方同意無條件解約），此由卷附有限責任基隆市第二信用合作社106 年8 月17日基二信社總字第A761號函及永豐商業銀行基隆分行106 年8 月17日永豐銀基隆分行字第1060000005號函（卷一第163 至168 頁、第173 至175 頁），以及證人即仲介人員王苡璇（亦為原告之表妹）證稱基隆二信告知須看到客戶聯徵資料與買賣契約書後才能百分之百確定核准貸款金額、證人即地政士柯姿岑證稱當時買方貸款狀況尚未確定，銀行要看到買賣合約書才能跑流程等情（卷二第16至17頁、第20至21頁），即足查知。倘原告所述於簽約當天已給付
220 萬元予被告收受等情屬實，則上述簽約款欄理應記載「貳佰貳拾萬」元（以資表明契約簽定之同時所支付之金額），惟上述契約內容顯然無法佐證原告所述。何況，上述契約第4 條第6 款顯示價款之支付須以現金或銀行開立之支票或本票為之，除非事先取得賣方同意時始能以私人票據為之，此乃因以銀行為發票人之票據，因無庸擔憂不獲兌現，故可等同現金，惟私人為發票人之票據，存有不獲兌現之風險，自無從等同現金視之。原告簽發之本票顯然並非銀行開立之本票，系爭買賣契約書亦無隻字片語提及被告同意以原告所簽發之本票作為簽約款等價款之支付（僅提及原告應簽發與尾款同額之本票作為尾款之擔保，被告並同意該與尾款同額之本票交由地政士保管，故原告簽發之本票僅係作「擔保」尾款之給付）。
3.證人即仲介人員張瑾仁證稱：伊是賣方的經紀人，王苡璇是買方的經紀人。當天原告先來門市，有到2 樓跟王苡璇談，談到價錢合意時，原告就簽本票，不是在與被告代理人簽約時才寫本票。簽約當天伊沒有向黃安妤提及原告簽本票之事。伊當場沒有看到原告拿本票出來，沒有聽到代書向黃安妤提及原告簽的本票，伊有時會離開現場去印東西，代書全程在場比較清楚（卷二第7 至14頁）；證人即仲介人員王苡璇證稱：本票是代書在2 樓要原告寫的，原告簽寫本票時伊不在場。原告來1 樓跟被告代理人簽約時，伊有看到本票，但有無交付這個動作伊不知道（卷二第14至18頁）；足見簽約當日對於原告簽寫本票之原因、過程及兩造在1 樓會面簽約時有無當場交付本票並說明本票用意等事項，應係為兩造處理書面契約之代書即地政士柯姿岑最為清楚。證人柯姿岑具結證稱：當時買方先到，買方當天要趕飛機，所以買方能先寫的如房屋貸款申請書、本票就先寫。（買賣雙方正式見面，妳以地政士身分為買賣雙方處理本件契約書的過程中，妳有把原告預先簽好的面額兩百萬元本票以口頭方式對被告訴代表示或說明什麼？）沒有，原本他們的簽約款應該是一成
220 萬元，但買方說他當天只有20萬元現金，伊才會請買方就 200萬元簽本票，且請買方在開工日再匯進來，開工日是指最靠近簽約日的上班日，但買方說他能否等銀行確定貸款八成之後再把 200萬元匯進來，伊說那要等賣方到了問賣方的意見，看賣方同不同意 200萬元等貸款確定後再匯進來，賣方也同意這件事，所以這張 200萬元本票不會是在簽約款裡的錢，這 200萬元是用印款，就是指銀行貸款確定核准後，買方才需把這 200萬元匯進履約專戶裡，且賣方必須準備過戶所需證件。原本簽約款應該是 220萬元，伊才會請原告簽 200萬元本票作擔保，但因後來賣方同意等銀行貸款確定後再付 200萬元，因此這 200萬元就變成用印款，本來應在簽約當天要把本票還給原告，然因後來是假日，其後又收到賣方表示不願賣的告知，故案件停擺，本票尚由伊保管。（若當時賣方表示不同意這兩百萬元在銀行確定核准貸款後再付款，妳的意思是妳在幫雙方書寫契約書時，就會把簽約款記載 220萬元，而不是記載簽約款20萬元、備證用印款 200萬元？）對。這 200萬元已經是備證用印款，不算在簽約款裡，所以伊沒有把這張本票影印後附在契約書裡，交給兩造的契約書中沒有附這張本票影本，原告提供的資料中有本票影本，是伊事後提供給原告的（卷二第19至24頁），且本院當庭播放聯弘公司提供之簽約當日錄影光碟供證人柯姿岑確認，復經證人柯姿岑證稱：伊當時應該是沒有提到這張本票，伊只有提到簽約款原則上應該是 220萬元，買方想問是否可以等到銀行貸款確定後再來付這 200萬元，黃安妤有同意（卷二第23頁）。將證人柯姿岑上揭證言對照系爭買賣契約書所載內容相互對照，二者互核相符，足徵兩造簽約時當場合意之簽約款確實僅有20萬元，且約定待銀行貸款金額確定後原告再支付備證用印款 200萬元予被告。
4.本院依被告聲請向聯弘公司調閱兩造簽約時之錄影檔案，經聯弘公司檢送光碟到院（其內有1 樓之錄影紀錄），原告亦提供向聯弘公司取得之光碟到院（其內有1 樓及2 樓之錄影紀錄）。本院當庭播放前述光碟，2 樓檔案之勘驗結果顯示：原告夫妻與柯姿岑在商談，柯姿岑提及 200萬元要在3 月10日匯齊，該 200萬元先用本票押在柯姿岑處，待 200萬元匯入履約專戶後，再將本票歸還，旋要求原告簽寫面額 200萬元、尾款 1,760萬元本票各1 紙，原告之配偶擔憂本票在簽約當天是否即交予賣方，柯姿岑表示是作擔保之用，由伊保管；原告配偶提及3 月10日要付第一筆，並詢問貸款是否會在此之前確定，柯姿岑表示應該不會那麼快，但因已簽約，就須把簽約金匯入，除非等一下屋主同意等銀行通知你們再匯；原告配偶又詢問若沒有貸到八成，原告的錢可否返還，柯姿岑回稱需要屋主同意，合約若未寫到可無條件解約，則違約、解約後，會由另方沒收等情（卷二第96至100 頁），顯示係因原告於當日僅準備現金20萬元，柯姿岑在簽約金若約定為 220萬元（總價金之一成）之前提下，要求原告簽發面額 200萬元本票作擔保，以擔保原告將於簽約後之3 月10日匯款 200萬元入履約專戶，且言明銀行貸款斯時縱尚未確定，仍須於3 月10日匯款。另就1 樓檔案之勘驗結果顯示：兩造在1 樓見面後，柯姿岑向黃安妤表示「今天簽約總價是2200萬，一般來說簽約款應該要是10％，10％要進來，但因他們要貸到八成，今天他們付的簽約金是先匯20萬元，這
200 萬元你們是不是可以等他們等銀行都確定之後再匯進來還是這 200萬元要先付？」經黃安妤表明「等銀行」，在場之仲介人員（張瑾仁證稱此人係王苡璇之母，亦為同事）亦稱「等銀行沒差」，柯姿岑遂向原告表示「那這樣你們這個
200 萬就不用3 月10號進來，就等銀行這邊通知」，該仲介（王苡璇之母）又稱「銀行通知好了再匯就好了，不然八成沒貸到不夠錢，就不用再匯來匯去」，隨後柯姿岑指著文件向雙方表示特別約定事項是寫：買賣雙方同意若買方貸款如有未達成交價八成，賣方同意無條件解約，第二點是等銀行貸款確定之後再付用印備證 200萬，直接匯進履約帳戶就可以了；而兩造簽約之全部過程，並未見原告夫妻或柯姿岑向被告代理人提及原告簽發面額 200萬元本票之事，更無當場將原告簽發之本票向被告代理人展示及說明之情形（卷二第
100 至103 頁），足認證人柯姿岑證稱在簽約當時伊沒有向被告代理人提到本票等情，係屬真實。
5.綜合上述事證可知，兩造於106 年2 月27日簽約當天所約定之簽約款應係20萬元，原告實係交付現金20萬元予被告收受（由聯弘公司及地政士柯姿岑分別保管10萬元），作為簽約款之交付；被告抗辯於簽約時不知原告簽發 200萬元本票，更無親自或委由地政士收受前述本票而同意作為原告就簽約款之交付等情，確屬有據，且屬可採。
(三)被告應支付按所收款項20萬元計算之違約損害賠償即20萬元予原告：
1.按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第 248條、第249 條第2 款、第3 款定有明文。立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額（最高法院106 年度台上字第480 號判決意旨參照）。違約定金（民法第249 條所規定之定金之一種）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第25
0 條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯有不同。約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平外，並無民法第252 條違約金酌減之規定（最高法院98年度台上字第710 號判決意旨參照）。民法第249 條第3 款規定：契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。本條款所定之加倍返還定金，屬損害賠償性質。債務人如為受定金之當事人，債權人若不能證明其所受之損害時，即得依此規定向債務人為加倍返還定金之請求（最高法院103 年度台上字第2623號判決意旨參照）。按定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。當事人間就定金之效力未作特別約定者，依民法第
249 條規定，原則上應屬違約定金，並為最低損害賠償額之預定，其因可歸責付定金當事人事由致債務不能履行，他方所受損害倘不及定金時，定金固不得請求返還，惟如所受損害超過定金時，他方仍得依民法第226 條規定請求額外之賠償。而違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250 條第 2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求（最高法院103 年度台上字第179 號判決意旨參照）。
2.系爭買賣契約第12條「違約責任」第3 款後段約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（卷一第15頁），前述約款之內容顯係在表達乙方（收受款項之賣方）有毀約不賣等違約情事時，甲方（交付款項之買方）得解除契約，且乙方即賣方除應將所收款項如數返還甲方即買方，且應另交付以原所收款項計算之金額予甲方作為違約損害賠償（例如：已收受20萬元，則除應將所收20萬元返還之外，尚應交付20萬元作為違約損害賠償），其概念與民法第249 條第3 款之內容相仿；另參酌系爭買賣契約第12條第
3 款後段亦約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」（例如：甲方已交付20萬元予乙方，則乙方得沒收該20萬元，甲方不得要求乙方返還），亦與民法第249 條第2 款之內容相仿。足認上述約款與民法第249 條關於定金之規定，概念雷同。兩造既於系爭買賣契約之特別約定事項載明「若買方貸款金額未達成交價八成，雙方同意無條件解約」，足見兩造於簽立契約時均認同系爭買賣契約已成立生效，尚待買方貸款金額確定，如可達成交價之八成，雙方應繼續履行系爭買賣契約（如未達成交價之八成，則雙方同意無條件解除契約），故兩造於簽約時由原告交付被告收受之簽約款20萬元，應具有以該20萬元之款項數額，作為供契約不履行損害賠償之擔保，促使雙方在契約成立生效亦無上述解除事由時將繼續履行契約、強制雙方履行契約之用意；上述簽約款20萬元，僅佔買賣總價之百分之九，比例不高，應屬違約定金之性質，亦屬最低損害賠償額之預定。兩造間之簽約款20萬元既屬違約定金，則雙方就損害賠償最低額已為預定，應無民法第
252 條違約金酌減規定之適用。是以，原告依系爭買賣契約第12條第3 款後段約定，主張於系爭買賣契約解除後（民法第260 條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求），被告應交付以原所收款項（20萬元）計算之金額予原告，作為違約之損害賠償，係屬有據，被告抗辯原告所受損害輕微，要求酌減至2 萬元云云，自無理由。
五、綜上所述，原告主張被告毀約不賣，依系爭買賣契約第12條第3 款後段之約定，對被告解除系爭買賣契約，並要求被告以原所收款項（20萬元）計算之金額即20萬元作為違約損害賠償，應屬有據。是以，原告請求被告給付 220萬元，於請求給付20萬元之範圍內，係屬可採，應予准許，逾此部分之請求要屬無據，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證資料，核於本判決結果不生影響，爰不予逐一論述。被告曾聲請傳訊黃湘茹為證人，欲證明簽約磋商始末，惟此應無調查必要，附此敘明。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文，參酌同法第91條第1 項規定，法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之立法意旨，故本院應於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。本件訴訟標的金額為 220萬元，原告據此繳納第一審裁判費22,780元，加計證人柯姿岑之日旅費 530元（由原告預納），合計訴訟費用額為23,310元。原告之訴為一部有理由，一部無理由，自應依兩造勝敗之比例命由兩造分別負擔（20萬÷220萬≒0.09，被告敗訴部分佔9%，原告敗訴部分佔91%，23310×0.09＝2097.9≒2098，小數點以下4 捨5 入 ），爰併予諭知如主文第三項所示。
七、本判決原告勝訴部分，係命被告給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請就此部分供擔保宣告假執行，即無必要。本院併依同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行聲請已失所依附，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
民事庭法 官 張婷妮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
書記官 耿珮瑄