臺灣基隆地方法院民事判決 106年度訴字第345號原 告 林靜婉訴訟代理人 簡特譽被 告 郭清池
郭清泉郭清圳郭清海郭文雄郭碧珠兼上六 人共 同訴訟代理人 郭文賢上列當事人間拆屋還地等事件，本院於106 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地（面積九十六平方公尺）之租金，自民國一○六年七月二十二日起，調整為每年新臺幣捌萬肆仟肆佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、3 款、第2 項分別定有明文。原告起訴時之先位聲明為：
（一）被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○ ○號土地（面積96平方公尺）上之房屋拆除，並將上開土地返還予原告。
（二）被告應自105 年9 月28日起至返還前項土地之日止，依該土地面積按當年度申報地價10% 計算返還相當租金之利益予原告，並於返還時於105 年10月至12月原已支付三個月租金共新臺幣（下同）9,000 元部分範圍予以扣除。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）願供擔保請准宣告假執行；備位聲明為：（一）被告向原告承租坐落基隆市○○區○○段○○○ ○號土地（面積96平方公尺）之租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為依該土地面積按當年度申報地價10%計算之金額，並按月於每月15日前給付原告；前揭給付於起訴狀繕本送達日前之原租金及其送達之翌日起至判決確定日止之當期租金，應於判決確定日起10日內一次給付原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。嗣原告分於同年9 月4 日、12月5 日具狀兼當庭以言詞變更訴之聲明，核原告最終聲明為：【先位聲明】（一）被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○ ○號土地上之門牌號碼基隆市○○區○○街○○○ 號建物及地上物（遮雨棚）拆除，並將上開土地返還予原告。（二）被告應給付原告相當租金之利益242,400 元，及自民國106 年7 月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自106 年7 月15日起至返還土地之日止，按月給付原告7,040 元。【備位聲明】（一）被告向原告承租坐落系爭土地（面積96平方公尺）之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，每月租金調整為7,040 元。經核原告上開訴之變更，基礎事實同一，而擴張或減縮應受判決判決事項之聲明，被告對上開變更未為異議且為本案言詞辯論，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告所有坐落基隆市○○區○○段○○○ ○號土地（面積96平方公尺，下稱系爭土地），原由原告先夫之祖先出租予被告之先祖供建築木造平房使用，嗣再由兩造繼承此不定期租地建屋契約。而系爭土地則與被告共有之基隆市○○區○○段○○○ ○號土地相鄰，被告共有建物（門牌號碼基隆市○○區○○街○○○ 號，下稱系爭建物）則建築於該2筆土地上。詎原告於106 年1 月31日經過系爭土地時，發現被告未經原告同意，於系爭土地上逕自搭建鋼樑與鐵皮（下稱系爭雨遮）遮覆於上開建物。經原告詢問，被告郭清池自陳係因105 年9 月接連三個強大颱風（莫蘭蒂、馬勒卡、梅姬），導致原舊有木造建物毀壞，屋頂亦遭颱風掀起漏水而無法居住，故而以上開方式修繕遮護。
（二）原告所有系爭土地上之現存舊屋，據原告先夫先輩傳承口述，可推溯乃日據時代之木造建物（於民國19年興建），屋齡已有70至80年之久，參酌行政院公告「固定資產耐用年數表」木造住屋之耐用年限為10年，且因木造結構及建材非永久性使用，長期使用即有老朽、腐壞之現象，易生安全上之疑慮。是兩造間租賃關係至遲應於系爭木造建物逾越其使用年限、老舊而不堪使用時歸於消滅。
（三）又原告至現場查看，系爭土地上之木造建物（即如本件土地複丈成果圖所示D 區外），原屋頂均因颱風緣故全毀，僅剩腐朽木造之橫樑懸空橫掛於左右房屋之水泥壁上，四周承重之窗牆支材亦已均翹板剝落，而其他樑柱亦均毀損無存。客觀上以肉眼即足認定該木造建物之形體、牆垣、樑柱等主要支撐結構均已達不堪使用程度。然被告未經原告同意，為避免於系爭土地上之原始木造房屋毀損滅失，竟於已破損之屋頂處直接以鋼柱、C 形鋼樑、鐵皮搭建雨棚緊貼原屋頂鋪蓋用以遮護，更於未破損之屋頂處，破頂矗立鋼柱以為支撐，下雨時並夾帆布類材質遮蔽漏水，顯見系爭土地範圍上木造建物之原始結構已無法達安全居住使用，而需以鐵皮雨遮及現代鋼質樑柱結構取代原有屋頂及木造樑柱。
（四）承前所述，被告以鋼柱、鐵皮搭建之系爭雨棚緊貼原屋頂而設，乃因原有之木造橫樑、窗牆均因腐朽明顯不堪承重，被告方以現代鋼樑取代原有木造樑柱，已逾越承租當時所建木造之通常使用，實與重建無異。被告雖抗辯系爭雨遮僅係遮覆避免漏水，然參內政部100.4.15台內營字第00000000000 號令訂定以依建築技術規則建築設計施工編第
1 條第3 款及第162 條第1 項第1 款規定之免計入建築面積及總樓地板面積之雨遮構造形式，依下列規定辦理，並自中華民國000 年0 月0 日生效「…一、自窗戶或開口兩側外緣向外起算各50公分範圍內。二、雨遮應位於外牆窗戶或開口上緣50公分範圍內，且不可超過直上層樓地板之下緣。」可認雨遮如逾越上揭範圍者，則應計入建築面積及總樓地板面積，核屬建築法第4 條規定「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」所稱之建物。而系爭鋼骨結構之雨棚不僅覆蓋於系爭建物，甚連同隔鄰被告所有之同段596 地號土地上之建物一併包覆，堪認被告所搭建之鋼骨結構雨遮為一新建築物（定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供被告使用之構造物或雜項工作物）。
（五）按所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上字第388 號民事判決意旨參照）。而系爭建物前遭三個強大颱風不可抗力之天災受損已致不堪使用，被告未經原告之同意而進行改造或更新材質結構，改以磚造或新建鋼樑、鐵皮取代原有屋頂及牆面支撐乙情，業如前述，可認被告所為已變更房屋使用期限，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷（最高法院105 年度台上字第1200號判決要旨參照）。準此，兩造間之不定期租賃關係溯自
105 年最後之梅姬颱風天災原因消滅之日起即105 年9 月28日即消滅，被告即無合法占用系爭土地之權源，即便被告嗣後雖將系爭房屋修繕，亦不能使既已消滅之租賃關係回復（最高法院71年度台上字第1557號、92年度台上字第1052號判決意旨參照）。是以，原告於106 年3 月24日寄發郵局存證信函予被告為終止租約之表示，並通知被告（被告均於106 年3 月27日收文）拆還，卻遭置至不理，爰依民法767 條第1 項、第455 條規定，請求被告將系爭土地上房屋拆除，並將系爭土地返還原告。
（六）又按民法第184 條第1 項前段、第179 條及最高法院61年台上字第1695號判例意旨，被告等人因系爭房屋無權占用原告之土地，應認受有相當租金之不當利益，致原告受有損害，是原告自得依侵權行為及不當得利法律關係請求被告返還其所受之利益；復按土地法第97條、第105 條及平均地權條例第17條規定土地租金得以當年度申報地價10%計算，而原告所有之系爭土地臨路寬約8 公尺，深約11.5公尺至13公尺，為一長方形土地，面臨基隆市○○街與立德路三角岔路口，距私立二信中學、正濱國小、基隆海事職業學校及臺灣海洋大學，為二線道道路，附近更均為店面、5 樓及電梯大樓。是原告所有之系爭土地如規劃4 個停車位收取租金，每月每輛2,000 元計，每月可收租8,00
0 元，一年可收取租金則約為96,000元，顯較現每月租金3,000 元，每年租金36,000元為高，原告請求調整租金每月以申報地價10% 應屬適當。系爭木造建物業已逾10年之耐用年限而不堪使用，是自原告提起本件訴訟之日106 年
7 月14日回溯5 年至101 年7 月14日，原告自得請求被告給付相當租金之不當得利差額242, 400元【計算式：101年7 月14日至同年12月31日：申報地價8,800 元×占用面積96平方公尺×5.5 月/12 月×10 %－已付租金16,500元＝22,220元；102 年1 月至同年12月：申報地價8,800 元×占用面積96平方公尺×12月/12 月×10% －已付租金36,000元＝48,480元；103 年1 月至同年12月：申報地價8,
800 元×占用面積96平方公尺×12月/1 2月×10% －已付租金36,000元＝48,480元；104 年1 月至同年12月：申報地價8,800 元×占用面積96平方公尺×12月/12 月×10%－已付租金36,000元＝48,480元；105 年1 月至同年12月：申報地價8,800 元×占用面積96平方公尺×12月/12 月×10% －已付租金36,000元＝48,480元；106 年1 月至同年7 月14日：申報地價8,800 元×占用面積96平方公尺×
6.5 月/12 月×10% －已付租金19,500元＝26,260元；22,220元＋48,480元＋48,480元＋48,480元＋48,480元＋26,260元＝242,400 元】，及自起訴狀繕本送達翌日即106年7 月22日起至清償日止按週年5%計算之利息；暨自106年7 月15日起至返還土地之日止，按月給付相當租金利益數額7,040 元【計算式：申報地價8,800 元×占用面積96平方公尺×12月/12 月×10% ＝7,040 元】。
（七）復按民法第442 條前段、土地法第97條第1 項規定，原告得請求調整土地租金。查原告所有系爭土地附近之位置除如上所述外，另經本院於106 年9 月28日現場勘驗後認「現場離公車站牌走路約5 分鐘，附近店家多有營業，有眼鏡行，飲食店、家電等生活用品店家。」且尚有藥局；兼以系爭土地租金自74年調整後至本件起訴前，每年租金36,000元，已維持30餘年均未調整，是原告請求以系爭土地
106 年之申報地價10% 上限計算調整每月租金為7,040 元【計算式：11,000（公告現值）×80% ×10% 】，亦應屬適當。
（八）並先位聲明：⑴被告應將坐落基隆市○○區○○段000 地號土地上之門牌號碼基隆市○○區○○街○○○ 號建物及地上物（遮雨棚）拆除，並將上開土地返還予原告。⑵被告應給付原告相當租金之利益242,400 元，及自民國106 年
7 月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自
106 年7 月15日起至返還土地之日止，按月給付原告7,04
0 元。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：⑴被告向原告承租坐落系爭土地（面積96平方公尺）之租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起，每月租金調整為7,040 元。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保請准宣告假執執行。
三、被告之答辯：
（一）原告繼承之系爭土地，係其祖先出租予被告先祖，嗣由兩造承繼租賃關係，而存有不定期限租賃契約乙情，業經臺灣高等法院72年上字第1688號民事判決認定在案。而坐落於系爭土地之系爭建物自其等出生前即已存在（後來新搭建之鋼架遮雨棚除外），為木造結構。是以被告所繼承與原告前手間就系爭土地之租賃關係未曾間斷，且被告從未積欠租金，迄至106 年止，每年均依約定繳納36,000元租金予原告，是除有土地法第103 條所列各款事由者外，原告主張兩造間不定期租賃關係業已終止並請求返還土地及不當得利，於法無據。
（二）原告固稱系爭建物因老舊已不堪使用云云，然系爭土地上之木造房屋係因104 年8 月8 日蘇迪勒颱風造成後方樹木倒塌，導致損壞部分屋頂（如本件複丈成果圖附圖編號C、E 範圍所示），以及如複丈成果圖編號B 所示區域有部分屋頂瓦片損毀，然該屋之樑、柱均在，尚未至完全滅失程度；又因該屋有缺損漏水之情形，被告方於105 年5 月在系爭土地上方以鋼柱支撐鐵皮搭建遮雨棚，然鋼柱僅用以支撐鐵皮遮雨棚，並無支撐系爭建物，被告並無改變系爭建物之構造或使用方式，搭建鐵皮遮雨棚只是用以避免漏水（按漏水之房屋未必就無法居住）；縱使系爭土地上之木造房屋後方屋頂有部分毀損，惟仍不影響房屋整體之功能性，被告所為適度補強或加強「舒適度」之作法，不能逕認系爭建物已達滅失程度。
（三）系爭房屋現有被告郭文賢、郭文雄之母親（已年屆80）自50年起即居住於該處，被告希望能使其在該處安享餘年避免奔波。
（四）原告要求依照系爭土地公告地價百分之10調整租金，並不合理，若要調整租金，金額應為36600 多元，蓋當時系爭土地公告地價為10,800元，現今公告地價11,000元，應依照公告地價增幅比例計算。
（五）並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷原告主張其為系爭土地之所有權人，於原告繼承之前，其祖先將系爭土地出租予被告先祖建屋（即系爭建物）使用迄今，嗣由兩造分別承繼上開不定期租賃契約關係，而系爭建物所有權現由被告因分割繼承取得。又被告於105 年間於系爭土地上以鋼柱、鐵皮搭建之遮雨棚覆於系爭建物上方之事實，有系爭土地謄本暨土地所有權狀影本、系爭建物之建物登記謄本、基隆市稅務局信義分局106 年8 月1 日基稅信貳字第1060603988號函附房屋稅籍證明書、基隆市信義地政事務所106 年9 月1 日基信地所一字第1060005936號函附建物登記公務用謄本（含重測前及舊建簿）、本院72年度訴字第82號影本、臺灣高等法院72年上字第1688號民事判決影本等件在卷可憑，被告亦不爭執，復經本院會同兩造及基隆市信義地政事務所地政人員於106 年9 月28日至現場勘驗無訛，堪信原告上開主張屬實。本件原告以坐落於系爭土地之系爭建物已老舊不堪使用，認兩造間之不定期租賃契約業已消滅，被告所有之系爭建物即為無權占用，而先位請求拆屋還地及給付相當租金之不當得利暨利息；復以兩造間租賃關係如未消滅，則依民法第442 條前段、土地法第97條第1 項規定，備位請求調整租金；被告則以前詞置辯。是本件爭點為：（一）被告是否無權占有系爭土地？原告依民法第767 條、第
455 條規定請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地，另依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告連帶給付相當於租金之不當得利，有無理由？（二）原告備位請求調整租金，並按月給付原告，有無理由？茲分項析述如下：
（一）被告有權占有系爭建物，原告先位之訴無理由：按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第
451 條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104 年度台上字第559 號、第1008號判決意旨參照）。所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度台上字第1407號判決意旨參照）。原告主張系爭建物已達不堪使用狀態，依民事訴訟法第277 條本文規定，自應由原告就此有利之事實負舉證之責。經查：
1.原告以系爭建物已逾固定資產耐用年數表之耐用年數10年為據，惟按所得稅法第51條規定：「固定資產之折舊方法，以採用平均法、定率遞減法、年數合計法、生產數量法、工作時間法或其他經主管機關核定之折舊方法為準；資產種類繁多者，得分類綜合計算之。各種固定資產耐用年數，依固定資產耐用年數表之規定。但為防止水污染或空氣污染所增置之設備，其耐用年數得縮短為2 年。各種固定資產計算折舊時，其耐用年數，除經政府獎勵特予縮短者外，不得短於該表規定之最短年限。」同法第121 條規定：「本法施行細則、固定資產耐用年數表及遞耗資產耗竭率表，由財政部定之。」可知固定資產耐用年數表僅係稅法上計算固定資產折舊之耐用年數認定依據，固定資產是否已逾耐用年數，核與是否確達不堪使用之狀態要屬二事，尚難以系爭建物已達固定資產耐用年數表所定之耐用年數，即逕認系爭建物已屬不堪使用之狀態，仍應依實際情形判斷之。
2.原告主張系爭建物乃木造，興建迄今已約80年，樑柱結構皆因老舊而腐朽損毀，被告另於105 年間搭建鋼柱、鐵皮之遮雨棚取代原有屋頂及木造樑柱，顯然原木造房屋業已不堪使用。惟本院會同兩造及基隆市信義地政事務所地政人員於106 年9 月28日至現場勘驗後，系爭建物現況之情形如下：
⑴坐落於系爭576 地號土地上之系爭門號172 建物，依外觀目視為藍色「木造」建物（見勘驗筆錄）。
⑵如附圖所示編號A 部分，乃臨祥豐街，除原有以木造搭蓋
之舊遮雨棚外，其上方另有一鋼骨鐵皮結構新搭建之遮雨棚覆於其上（見卷附勘驗照片編號2 至4 、6 至9 ）。觀之卷附勘驗照片編號2 至4 、6 至11，可悉原有木造橫樑與樑柱、屋瓦所構成之雨遮整體結構雖略有彎曲，惟其木造樑柱之木頭與其支撐結構，大致上均仍緊密接合，雖鋼柱雖穿過舊雨棚頂直接連接至新建鐵皮遮雨棚架，然並無取代原有舊雨遮支撐之木造樑柱。
⑶如附圖編號B 部分，乃一堆滿紙箱雜物之木板隔間房間，
依卷附勘驗照片編號22至26，可悉該房間天花板有剝落、破損，並有架設鋼柱直接穿過有破洞之屋頂連接至新建鐵皮遮雨棚架，惟該鋼柱雖與房內原木造橫樑交錯，但兩者並無結構上密接或取代之情形，且該房間上方仍可見木製橫樑仍存在。
⑷又自系爭建物大門進入到如附圖編號D 位置，依序為客廳
、房間2 間，均以木板為隔間，屋內擺置冰箱等雜物，而客廳靠近相鄰系爭建物旁之磚造建物處，設有鋼柱直接穿過有一破洞之屋頂連接至新建鐵皮遮雨棚架，除此之外，客廳上方仍有屋頂且尚未見有其他破損，另客廳內木製天花板夾層有剝落、破損之情形（見卷附勘驗照片編號12、
13、14）。惟觀之該客廳上方，仍可看見木製橫樑之存在（見卷附勘驗照片編號15、16、18至20），而與四周木造之樑柱接合，未見該鋼柱有取代原木造之樑柱支撐系爭建物之功能（見卷附勘驗照片編號16、18）。
⑸再客廳後方有以木板為隔間之房間（同屬附圖編號D 位置
，見卷附勘驗照片編號27至32），房內可見有堆置日常生活用品之雜物，並設有鋼柱直接穿過有破洞之屋頂連接至新建鐵皮遮雨棚架，除此之外，房間上方仍有屋頂且尚未見有其他破損，另房內木製天花板夾層有剝落、破損之情形。惟觀之該房間上方及四周，仍可看見木製橫樑之存在（見卷附勘驗照片編號29至32），而未見該鋼柱有取代原木造之樑柱支撐系爭建物之功能。
⑹如附圖編號C 、E 部分，分為房間、飯廳，只剩破損木板
隔間，除與B 、D 位置相鄰處上方，仍可見相鄰之橫樑外（見卷附勘驗照片編號34、35、37、42），編號C 、E 部分之屋頂及上方結構均已不存在，且該2 處亦可見設有鋼柱支撐之鐵皮雨遮，取代屋頂之功能。
3.依上所述，可悉系爭建物雖為木造結構，惟如附圖編號B、D 位置之客廳與房間其承重之木造樑柱結構均存在、屋頂亦多仍在，而為支撐系爭建物之主結構，被告架設之鋼柱僅係撐住上方之鐵皮，並無取代原木造之樑柱支撐系爭建物之功能，核無原告所稱系爭建物樑柱因年久腐朽不堪使用而以鋼樑、鐵皮之遮雨棚取代全部屋頂及木造樑柱之情。雖附圖編號C 、E 部分，因颱風導致上方屋頂及木造樑柱結構毀損滅失，然仍無足認定有影響現存建物之結構及功能，且亦未影響被告利用附圖編號B 、D 位置之客廳及房間之使用，復參酌現存原有建物室內部分（即編號B、D ）面積仍達38.52 平方公尺（計算式：10.76+27.76＝38.52 ），而系爭建物登記總面積為55.72 平方公尺，此有系爭建物第二類謄本暨建物平面圖在卷可考，足認系爭建物仍存有相當約7 成面積（計算式：38.52 ÷55.72＝0.6913）得作為通常使用。是原告主張系爭建物樑柱結構皆因老舊而腐朽損毀，被告於105 年間搭建鋼樑、鐵皮之遮雨棚取代原有屋頂及木造樑柱，兩造之不定期限租賃契約，已因系爭建物達不堪使用之狀態而歸於消滅，難以憑取。
4.據上，被告抗辯其就系爭土地有不定期租賃契約關係存在，是屬有權占有系爭土地等語，應屬可取，則原告依民法第767 條、455 條規定請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還原告，另依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償（詳如其先位聲明所示），為無理由，不應准許。
（二）原告請求調整租金，有無理由？
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第
442 條定有明文。又民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例意旨參照）。是民法第442條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件，並無其他限制。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。是土地公告現值、公告地價及申報地價之漲跌之幅度雖非即等同於土地市值漲跌之幅度，惟土地價值如有漲跌，通常會影響公告現值、公告地價及申報地價漲跌，故土地之公告現值、公告地價或申報地價如有昇漲，可認為土地價值已有昇漲。查兩造之不定期租賃契約關係仍存在，業如前述，原告主張系爭土地於74年後迄今之年租金為36000 元，為被告所不爭，堪信屬實。又系爭土地106 年之公告現值及公告地價，從74年之每平方公尺8,500 元、8,500 元，分別漲至每平方公尺37,100元、11,000元，是系爭土地106 年公告現值為74年公告現值地價之4.37倍（37,100÷8,500 ＝
4.37，小數點第3 位以下四捨五入），106 年公告土地地價為74年公告土地地價之1.29倍（11,000÷8,500 ＝1.29，小數點第3 位以下四捨五入），其漲幅分別為336 ％〔（37,100－8,500 ）÷8,500 ＝3.36，小數點第3 位以下四捨五入〕、29％〔（11,000－8,500 ）÷8,500 ＝0.29，小數點第3 位以下四捨五入〕，有基隆市系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢資料在卷可參。可見系爭土地價值自74年迄今確有顯著提昇。被告繳納之租金30餘年來未改變，故原告請求調整系爭土地之租金，為有理由。
2.所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地位於本市○○區○○街，現場離公車站牌走路約5 分鐘，附近店家多有營業，有眼鏡行、飲食店、家電等生活用品店家，生活機能便利，此有勘驗筆錄在卷可參，是認系爭建物坐落之系爭土地之租金，以106 年土地公告地價每平方公尺11,000元，申報地價按公告地價80% 計算為8,800 元，按週年利率10% 計算為適當。依此計算，系爭房屋依其使用系爭土地之面積，每年租金應調整為84,480元【計算式：8,800 ×96×10% ＝84,480】。
3.末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例參照）。查原告係於10
6 年7 月14日起訴向被告主張調整租金，起訴狀繕則於10
6 年7 月21日送達被告，有送達回證附卷可憑，而被告係於106 年11月8 日繳納106 年度之土地租金，有被告提出之郵政匯票申請書、基隆安瀾橋郵局000037號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執影本為證，足認被告於原告起訴前之106 年度租金並未付清，則本院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算，是原告主張調整系爭土地之租金自被告收受起訴狀繕本翌日即106 年7 月22日起，調整系爭土地之租金，為有理由，應予准許。
4.末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院75年台上字第2126號判例意旨參照）。是本院僅得就租金額予以調整，至兩造間就租金給付之期限，均應依兩造合約行使，如有更改，亦應依兩造合意為之，非本院所得審酌。本件兩造間就系爭土地之租金給付乃一年一收，為兩造所不爭，兩造既未曾合意將本件租金給付之方式變更為按月給付，則原告請求被告應按月給付租金部分，自屬無據，無從准許，併此敘明。
五、綜上所述，本件原告提起先位之訴，依民法第767 條、第45
5 條規定，請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，另依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告給付原告相當租金之利益242,400 元，及自民國106 年7 月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自106 年7 月15日起至返還土地之日止，按月給付原告7,040 元，為無理由，應予駁回。惟原告提起備位之訴，依民法第442 條規定請求調整系爭土地之租金自被告收受起訴狀繕本翌日即106 年7月22日起，調整為每年84,480元，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，既為形成判決，即無假執行之必要，是原告此部分假執行之聲請，應予駁回；至其敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，亦應予駁回。而兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
六、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之2第1項定有明文；又出租人請求增加租金之訴，即民事訴訟法第77條之10所謂因定期收益涉訟，其請求增加之租金即同條所稱之收入者。
而本件原告先位聲明請求被告等人拆屋還地，其訴訟標的價值核即其土地價值，依起訴時公告現值計算為3,561,600 元【計算式：37,100元×96平方公尺＝3,561,600 元】；而原告備位聲明請求調整後每年之租金之收益較調整前增加48,480元【計算式：84,480－36,000＝48,480】，本件係不定期限租賃契約，是依民事訴訟法第77條之10後段但書規定，收入期間超過10年者以10年計，是原告備位聲明其因調整租金可得受財產上利益推定為484,800 元。原告以一訴為預備合併之請求，經本院審理後認其備位主張為有理由，是訴訟費用負擔，爰依先備位聲明之訴訟標的比例，酌定如主文第4項所示。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
書記官 陳永祥