臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第568號原 告 簡焜燦訴訟代理人 張耀律師被 告 王瑞琛
王建智（原名王家仁）王家儀王雪子曾王秀美王秀霞王楊麗卿王鴻瑋王瑛琪王耀鴻王禧琪王彤熒（原名王慧如）王米娜（原名王意如）被告兼前列十三人共同訴訟代理人 王瑞珍
王瑞琚被 告 連珮詩訴訟代理人 丁德立被 告 連翔新
陳連貞貞連俊民連俊賢劉洪萍劉翠芳吳洪華上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國108 年5 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告王瑞琚應將坐落新北市○○鄉○○○段○○○○段○○○地號土地如附圖一編號７２９Ｉ部分之土地騰空交還原告。
二、被告王瑞琚應將坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○○地號如附圖二編號Ｂ部分之水泥路面剷除，將該部分土地騰空交還原告及其他共有人全體。
三、被告王瑞琚應給付原告新臺幣壹萬肆仟柒佰陸拾元，及自民國一百零六年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告王瑞琚負擔十之一，餘由原告負擔。
六、本判決第一、二項於原告以新臺幣玖萬零伍佰伍拾元為被告王瑞琚預供擔保後，得假執行，但被告王瑞琚如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾柒萬壹仟陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於原告以新臺幣肆仟玖佰貳拾元為被告王瑞琚預供擔保後，得假執行，但被告王瑞琚如於假執行程序實施前，以新臺幣壹萬肆仟柒佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。經查：
㈠本件原告於起訴時，原以王瑞琛、王家仁、王家儀、王瑞珍
、連王質、王雪子、曾王秀美、王秀霞、王連富子、王楊麗卿、王鴻瑋、王瑛琪、王耀鴻、王禧琪、王秀、王慧如、王意如為被告，並聲明：⒈被告王瑞琚應將坐落新北市○○區○○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭729 地號土地）暨其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○號（下稱系爭32號房屋）如起訴狀附圖〈臺北縣（現新北市）瑞芳地政事務所民國87年3 月6 日複丈成果圖，下稱87年附圖，即本判決附圖一〉所示A 部分，面積52平方公尺之土地返還原告；B 部分面積211 平方公尺返還原告；C 部分面積13平方公尺返還原告；D 部分面積27平方公尺之房屋（門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○ 號，占用面積以實測為準，下稱系爭32之3 號房屋）回復原狀返還原告；E 部分面積134 平方公尺之違章建築拆除（門牌新北市○○區○○路○○○○ 號，下稱系爭32之3 號房屋或系爭32號之3 房屋），土地交還原告；H 部分面積131 平方公尺之土地回復原狀返還原告；
I 部分面積155 平方公尺之土地回復原狀返還原告；F 部分面積25平方公尺之土地回復原狀返還原告。被告王瑞琚並應自上開建物遷出，將該土地回復原狀後返還原告。⒉被告王瑞琚應將新北市○○區○○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭728 地號土地）回復原狀返還原告及其他全體共有人。⒊被告王瑞琚應將新北市○○區○○○段○○○○段00
0 地號土地（下稱系爭730 地號土地），回復原狀後返還原告及其他全體共有人。⒋被告王瑞琚應將新北市○○區○○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭733 地號土地）回復原狀返還原告及其他全體共有人。⒌被告被告王琚應將座落新北市○○區○○○段○○○○段000 號土地（下稱系爭
734 地號土地）回復原狀返還原告及其他全體共有人。⒍被告王瑞琚應給付原告新臺幣（下同）221,910 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按息百分之5 計算之利息。
⒎被告王瑞琚應給付原告及全體共有人288,724 元，並由原告代全體共有人受領，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒏訴訟費用由被告負擔。
⒐原告願以現金或同額之無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。⒑備位聲明：若認兩造租賃關係仍合法存在，自106 年1 月起調整租金為每年263,221 元，並於每年度均應依公告土地現值調整年租金。
㈡原告嗣因連王質、王連富子、王秀已死亡，而撤回對於其3
人之訴訟（見原告民事陳報㈤狀，本院卷㈡第173 頁），並追加其等之繼承人為被告（連王質之繼承人為連珮詩、連翔新、陳連貞貞、連俊民、連俊賢；王連富子之繼承人為王建智、王彤熒、王家儀、王米娜；王秀之繼承人為劉洪萍、劉翠芳、吳洪華），及依測量成果變更訴之聲明，原告於本院
108 年5 月20日言詞辯論期日最後變更訴之聲明為：⒈被告王瑞琚應將系爭729 地號土地暨其上建物即系爭32號之3 房屋，如新北市瑞芳地政事務所107 年3 月27日土地複丈成果圖（下稱107 年附圖，即本判決附圖二）所示，含A 部分增建之違章建物拆除及自前開房屋遷出，並將系爭729 地號土地回復原狀返還予原告。⒉被告王瑞琚應將系爭730 地號土地如107 年附圖所示B 部分之水泥道路剷除並回復原狀返還予原告及其他全體共有人。⒊被告王瑞琚應將系爭733 地號土地回復原狀返還予原告及其他全體共有人。⒋被告王瑞琚應將系爭734 地號土地回復原狀返還予原告及其他全體共有人。⒌被告王瑞琚應給付原告221,910 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒍被告王瑞琚應給付原告及全體共有人288,724 元，並由原告代全體共有人受領，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒎訴訟費用由被告負擔。⒏願供擔保，請准宣告假執行。⒐備位聲明：若認兩造租賃關係仍合法存在，自107 年1 月起調整租金為每年蓬萊稻穀3,58
2 台斤。㈢查原告關於追加被告「王連富子之繼承人王建智、王彤熒、
王家儀、王米娜」之部分，稽之原告提出之王明壽繼承系統表（本院卷㈠第469 頁），王明壽之長子為王正治，王正治之配偶為王連富子，子女為王慧如、王意如、王家仁、王家儀。再觀之原告提出之連富子繼承系統表及王正治、王連富
子、王建智、王彤熒、王家儀、王米娜戶籍謄本、除戶戶籍謄本（本卷卷㈠第541 、561 至571 頁），顯示王正治之父為王明壽，配偶為王連富子，王建智原名為王家仁，王彤熒原名為王慧如，王米娜原名為王意如，王建智、王家儀、王彤熒、王米娜4 人之父、母確為王正治及王連富子（王連富子撤冠配偶姓於102 年間申登），從而，應可推知原告起訴時所列被告「王家仁、王家儀、王慧如、王意如」，即為王正治之繼承人（亦為連富子之繼承人）「王建智、王家儀、王彤熒、王米娜」。是原告追加「王建智、王彤熒、王家儀、王米娜」，實與無追加之情形同，不發生追加之效力。
㈣除上揭㈢所示之情形外，原告其餘訴之追加及變更，其請求
基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。
二、被告陳連貞貞、連俊民、連俊賢、劉洪萍、劉翠芳、吳洪華經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段之規定，准原告訴訟代理於聲請，由其一造辯論而為判決。至於原告聲請對於「王建智、王彤熒、王家儀、王米娜」為一造辯論之部分，其4 人均有訴訟代理人到場，且既不能認為原告就該4 人有訴之追加，業如前述，亦不生對於該
4 名「追加被告」為一造辯論判決之情形，附此指明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠系爭729 地號土地及系爭32號房屋為原告所有，系爭728 、
730 、733 、734 地號土地係與他人共有（形式上未過戶但已經原告向分別共有人買下，與系爭729 地號土地合稱系爭土地），有系爭土地之登記謄本及買賣契約書為證。而原告之被繼承人簡金水與被告之被繼承人王明壽於57年7 月1 日訂立期限不明之租用土地合約書（下稱系爭租約），其內容記載：「承租範圍為甲方（即簡金水）坐落○○○鄉○○村○○路○○號水泥房屋左側房屋壹間及厝前稻程至七三０地號水田為止，又連雙澳公路兩旁空地及厝左側空地，並七三二、七三四地號二筆荒地…為建築製竹、置竹等之用」、「租用期間自本合約成立後不限期間，交由乙方（即王明壽）自由使用，待日後乙方不欲經營時，照原房屋及前記載土地交還甲方」。嗣王明壽於70年11月7 日死亡，被告為王明壽之繼承人，概括承受系爭租約之權利義務迄今，實際使用範圍出租部分土地面積為2,089 平方公尺，另遭無權占用部分土地面積為1,388 平方公尺（占用面積以實測為準），合計達3,477 平方公尺（即1,051.79坪），而系爭租約約定之年租金原為蓬萊稻穀600 台斤，幾經調整後為911 台斤。
㈡系爭租約之繼受人雖為被告，然現租賃物實際之使用及違法
占用者均為被告王瑞琚，而被告王瑞琚於77年間擅自使用原告所有之系爭730 地號土地（非系爭租約範圍），在其上違法鋪設碎石路，經原告以存證信函通知其回復原狀而置之不理，嗣經鈞院以87年度瑞簡字第36號判決（下稱系爭87年判決）確認系爭730 地號土地非系爭租約範圍，命被告王瑞琚將該筆土地交還予原告，原告於102 年6 月2 日僱工欲使系爭730 地號土地回復原狀，竟遭被告王瑞琚開車阻擋。且早於系爭87年判決時，即判命被告王瑞琚返還87年附圖729F、
H 、I 部分之土地，惟被告王瑞琚竟仍持續無權占用迄今。㈢被告王瑞琚應依系爭租約之約定返還租賃物予原告：
按系爭租約載明：「一、…待後日乙方不欲經營時，照原房屋及前記載土地交還甲方」，而系爭租約之原承租人王明壽既已於70年11月7 日死亡，依民法第6 條規定，其權利能力消滅，依系爭租約目的及文義解釋，應屬不欲經營之條件已成就，系爭租約已失效（民法第99條第2 項參照）。又被告王瑞琚前以永大竹木行商號營業，現永大竹木行早已停業而無經營系爭租約約定之製竹、置竹等業，是系爭租賃物即應依約交還原告，當無由本非系爭租約之承租人（即本案被告）繼續承受之理。被告王瑞琚雖辯稱現在時機不好故暫時歇業，日後仍欲經營或辯稱未必專供系爭租約約定目的使用云云，然若僅憑系爭租約原承租人之繼承人稱「我仍欲經營」，系爭租約即可代代相傳，此自非系爭租約原訂約雙方之真意，有過度侵害原告憲法上之財產權之虞。
㈣系爭租約應受民法第449 條第1 項之限制，租賃關係於20年期限屆滿而告消滅：
⒈按租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年，
民法第449 條第1 項定有明文。該項期限固然包括定有存續期間，即明示起訖時點之確定期限，亦包括定有不確定期限之情形在內，故當事人間雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有不確定期限之租賃契約，究不得謂為未定期限之租賃，仍應受民法第449 條第1項法定期限之限制（最高法院91年台上字第2121號判決意旨參照）。
⒉本件系爭租賃物係出租與王明壽，依當初訂定系爭租約之目
的、探求當事人之真意，顯係以有繼續經營建築製竹、置竹等之用，待日後實際上不欲經營時，始以原物返還之，為其租賃期限，應屬定有不確定期限之定期租賃，僅其屆至之期限於訂約之時尚不明確而已，仍應受民法第449 條第1 項之限制，是系爭租約應不得逾20年，即自57年7 月1 日起至77年7 月間已因20年法定期限屆滿，兩造間未另行合意更新契約，租賃關係於該期限屆滿而告消滅，原告於該項期滿前後，迭次請求被告回復原狀、交還土地，自屬租期屆滿所為反對承租人使用收益之意思表示，被告繼續占有系爭租賃物，顯屬無權占用。
㈤被告王瑞琚違反土地法第103 條第2 款、民法第438 條規定，原告自得合法終止租約：
⒈依土地法第103 條第2 款、民法第438 條，承租人應依約定
方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應審酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。
⒉被告王瑞琚不顧原告反對，於102 年8 月間欲於系爭729 地
號土地左側空地（即87年附圖729E之部分）擴增興建違章房屋供自住，除已違反系爭租約第一條約定，土地僅供其製竹、置竹之用外，經原告於102 年8 月14日向新北市政府檢舉，嗣經新北市政府工務局勒令停工，參以系爭租約並未約定被告有於系爭租賃物上擴建房屋之權利，依系爭租賃物之性質及使用習慣，於租賃物（為山坡地保育區）上擴增違章建築，自不屬通常習慣使用且有違反法令之虞（參違章建築處理辦法、山坡地保育利用條例第10條規定），原告自得依上揭法令終止兩造間之系爭租約，故原告於106 年5 月23日、
8 月4 日以臺北永吉郵局第131 、226 號存證信函通知被告王瑞琚終止系爭租約。
㈥原告合法終止系爭租約後，得依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被告返還租賃物。
㈦原告得依民法第179 條、第184 條第1 項前段之規定，請求被告王瑞琚給付相當於租金之不當得利及損害賠償：
⒈被告王瑞琚現仍持續無權占用系爭728 地號土地、87年附圖
729F、H 、I 部分土地、系爭730 地號土地（扣除已給付之
106 年度租金部分，本件未經出租部分共1,388 平方公尺，占用期間：系爭728 地號土地自89年起；87年附圖729F、I部分土地，自82年起；87年附圖729H部分土地自70年起；系爭730 地號土地自77年12月起），卻毋庸給付租金，致原告等受有損害，是被告王瑞琚應返還相當於租金合計510,634元之利益〈計算式：①系爭728 地號土地自89年起至105 年止共16年：577 ㎡×96元×16年×10% ＝88,627元；②87年附圖729H部分土地自70年起至105 年止共35年：131 ㎡×20
8 元×35年×10% ＝95,368元；③87年附圖729F、I 部分土地自82年起至105 年止共23年：108 ㎡×208 元×23年×10% ＝86,112元；④系爭730 地號土地自77年起至105 年止共28年：500 ㎡×96元×28年×10% ＝13,400元；⑤106 年度：（87年附圖729F、H 、I 部分土地：311 ㎡×1,300 元＋系爭728 、730 地號土地1,077 ㎡×610 元）×10% ＝106,
127 元，①＋②＋③＋④＋⑤＝510,634 元，小數點以下四捨五入，下同〉，其中221,910 元，應返還予原告，另288,
724 元，應返還予原告及全體共有人，並由原告代全體共有人受領。
㈧若認雙方租賃關係仍合法存在，應自107 年1 月起調整租金為每年蓬萊稻穀3,582 台斤：
被告王瑞琚除擅自搭蓋違章建築使用外，更無權占用原告多筆土地，占用面積多達3,477 平方公尺，現年租金僅13,210元，不合比例至為灼然，而系爭租賃物106 年公告土地現值分別為1,300 元/ 平方公尺；610 元/ 平方公尺，準此計算年租金應調整為263,221 元（計算式：748㎡ ×1,300 元×10% ＋2,721㎡ ×610 元×10% ＝263,221 元），依行政院農業委員會統計資料，換算蓬萊稻穀為3,582 台斤（計算式：263,221 ÷73.48 ＝3,582 ）。
㈨系爭728 、730 、733 、734 地號土地之所有人為簡春江、
簡春信、簡春溪，其等並非簡金水之繼承人，而是繼承原告伯父簡福來，其等為原告之堂哥。簡金水將系爭729 、733、734 地號土地出租時，該等土地是簡金水及簡福來共有。
目前系爭租約之租賃關係應該由原告繼承。
㈩聲明：
⒈被告王瑞琚應將系爭729 地號土地暨其上之系爭32號之3 房
屋如107 年附圖所示，含A 部分增建之違章建物拆除及自前開房屋遷出，並將系爭729 地號土地回復原狀返還予原告。
⒉被告王瑞琚應將系爭730 地號土地如107 年附圖所示B 部分
之水泥道路剷除並回復原狀返還予原告及其他全體共有人。⒊被告王瑞琚應將系爭733 地號土地回復原狀返還予原告及其他全體共有人。
⒋被告王瑞琚應將系爭734 地號土地回復原狀返還予原告及其他全體共有人。
⒌被告王瑞琚應給付原告221,910 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒍被告王瑞琚應給付原告及全體共有人288,724 元，並由原告
代全體共有人受領，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒎訴訟費用由被告負擔。
⒏願供擔保，請准宣告假執行。
⒐備位聲明：若認兩造租賃關係仍合法存在，自107 年1 月起調整租金為每年蓬萊稻穀3,582 台斤。
二、被告抗辯略以：㈠被告王瑞琛、王建智、王家儀、王雪子、曾王秀美、王秀霞
、王楊麗卿、王鴻瑋、王瑛琪、王耀鴻、王禧琪、王彤熒、王米娜、王瑞珍、王瑞琚、連珮詩、連翔新部分：
⒈除前次判決有認定租賃關係存在之部分即87年附圖729A、B
、C 、E 、729D房屋、733 、734 地號土地外，目前並無占用87年附圖728 、729F、H 、I 及730 地號土地。
⒉若鈞院需就原告之備位聲明部分為判決，蓬萊稻穀之價格應依照被告家那邊那間米店稻穀價格為準。
⒊系爭730 地號水泥道路是地主允許被告王瑞琚開路的。
⒋聲明：請求駁回原告之訴。
㈡其餘被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
三、本院之判斷：㈠原告之被繼承人簡金水與被告之被繼承人王明壽於57年7 月
1 日訂立「租用土地合約書」（系爭租約），約定「一、甲方（簡金水) 將座落○○○鄉○○村○○路貳柒號水泥房屋左側房屋壹間及厝前稻程至七三０地號水田為止，又連雙澳公路兩旁空地及厝左側空地，並七三三、七三四地號兩筆荒地…於本合約成立起租與乙方（王明壽）為建築製竹、置竹等之用。二、租用期間自本合約成立後不限期間，交由乙方自由使用，待後日乙方不欲經營時，照原房屋及前記載土地交還甲方…。三、租金每年為蓬萊谷陸佰台斤，約定於每年農曆正月底全部交清甲方…」等語。有系爭租約影本在卷可稽（本院卷㈠第53至56頁），及原告為簡金水之繼承人，被告為系爭租約承租人王明壽之繼受人等情，有原告提出系爭租約影本、繼承系統表及戶籍謄本等件為證，且為到庭被告所不爭執，堪信為真。
㈡原告與訴外人簡秉文，曾主張被告無權占有系爭729 地號土
地如87年附圖編號F 、H 、I 部分及系爭730 地號土地，及以終止系爭租約為由，請求被告將上開土地騰空返還，及請求將87年附圖編號729A、B 、C 、E 所示土地、系爭733 、
734 地號土地，及系爭729 地號土地如87年附圖編號D 所示房屋交還，並備位以法院如認為上揭土地屬租約範圍而且租賃關係存續，則請求調整租金，對於王瑞琛、王瑞珍、連王質、王雪子、曾王秀美、王秀霞、王家仁、王家儀、王連富
子、王禧琪、王鴻瑋、王瑛琪、王耀鴻、王楊麗卿、王秀、王慧如、王瑞琚、王意如，向本院提起請求返還租賃物等事件之民事訴訟，經本院以87年度瑞簡字第36號審理後，判命：㈠被告王瑞琚應將坐落系爭730 地號土地騰空交還原告（簡焜燦、簡秉文）及其他共有人簡春江、簡春溪、簡春信，並將坐落系爭729 地號土地如87年附圖所示F 、H 、I 部分土地騰空交還原告（簡焜燦、簡秉文）。㈡該案被告等承租原告所有台北縣○○鄉○○村○○路○○號房屋左側房屋（即87年附圖729D部分）、系爭733 地號土地、系爭734 地號土地、系爭729 地號土地如87年附圖所示A 、B 、C 、E 土地之租金，自89年2 月26日起，每年調整為蓬萊稻谷911 台斤。㈢原告（簡焜燦、簡秉文）其餘之訴駁回（訴訟費用及假執行部分略）。兩造上訴後，經本院以90年度簡上字第26號駁回兩造之上訴，而確定在案（下稱前案）。該確定判決理由，對於87年附圖編號729F、H 、I 部分及系爭730 地號土地非在系爭租約之租賃標的範圍等情，業經認定並詳述理由，有該判決影本在卷可稽。且原告主張本件租賃土地範圍為87年附圖編號729A、B 、C 、E 部分土地及編號D 部分房屋（即系爭租約所○○○鄉○○村○○路○○號水泥房屋左側房屋）、系爭733 、734 地號土地；至於87年附圖編號729F、
H 、I 部分及系爭730 地號土地則非系爭租約之標的範圍等情（見原告起訴狀第4 頁、第7 頁），被告亦無爭執，上述之系爭租約租賃標的範圍，及87年附圖編號729F、H 、I 部分土地、系爭730 地號土地並非租賃標的範圍等情，堪予認定。
㈢前案判命被告返還之土地，據原告陳稱：「（87年度瑞簡字
第36號…判決確定後，被告有無依照判決的內容返還判決所命返還之土地？）當初有點交，但是事後，我每次回去要做什麼事情都受到被告的阻擋」等語。可知前案判決確定後，被告曾經履行完畢，是原告所主張之無權占有應係於前案履行完畢後所發生之新事實，附此指明。
㈣87年附圖編號729I部分土地，及系爭730 地號土地既非系爭
租約之範圍，而遭被告王瑞琚占有，87年附圖編號729I部分用作飼養雞鴨使用（目前使用範圍與87年附圖編號I 部分大致相同），系爭730 地號土地則遭鋪設水泥路面如107 年附圖編號B 部分所示，經本院勘驗現場，並就系爭730 地號土地遭占用部分囑託新北市瑞芳地政事務所測量屬實，有本院勘驗筆錄即新北市瑞芳地政事務所107 年4 月18日新北瑞地測字第1074043762號函檢送土地複丈成果圖（收件文號日期
107 年1 月25日瑞土測字第76號，複丈日期107 年3 月27日，即107 年附圖）（見本院卷㈠第355 至389 頁、第407 至
409 頁）。被告王瑞琚亦坦承該水泥路面為其鋪設（本院卷㈡第321 頁），而系爭87年附圖編號729I部分，係於E 部分上之房屋即系爭32號之3 房屋（即107 年附圖編號A 部分）之後方，以鐵網圍住（本院卷㈠第74頁照片），而系爭32號之3 房屋為被告王瑞琚所有等情，為被告王瑞琚所自承（本院卷㈡第320 頁），亦堪認87年附圖編號729I部分土地目前為被告王瑞琚所占有使用。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767 條第1 項前段定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120判決意旨可資參照。經查：被告王瑞琚對於在系爭730 地號土地鋪設水泥路面等情，雖稱：是地主允許我開路的、這條路有一部分是保甲路，雖然我87年敗訴，但是我還是有通行權等情，惟被告王瑞琚對於所主張係經土地所有人同意鋪設水泥路面一節，並未舉證以實其說。被告王瑞琚雖提出臺灣臺北地方法院87年度簡上字第149 號判決影本為證（本院卷㈡第337 至344 頁），惟稽之該判決係訴外人張根淡對於被告王瑞琚訴請確認對於系爭730 地號等土地特定部分有通行權存在，該案張根淡主張系爭730 地號係簡焜燦、簡秉文出租予被告王瑞琚，而被告王瑞琚阻止張根淡通行，被告王瑞琚於該案亦陳稱系爭730 地號土地為其所承租等情，該案法院係以該案兩造所不爭執之事實為判決基礎，該案與本件當事人不同，其判決理由所認定之事實亦無拘束本件當事人之效力，且系爭730 地號土地並非在系爭租約範圍，亦經本院認定如前，是被告王瑞琚提出臺灣臺北地方法院87年度簡上字第149 號判決影本，自不足以證明對於系爭730 地號土地係有權占有。被告王瑞琚又提出臺北縣雙溪區公所86年5 月24日北縣雙建字第4624號函影本為證（本院卷第345 、346頁），該函文影本內載「…有關三港村雙澳路三十二號至三十三號間通路，依三港村辦公處查告該道路原為早期居民出入之保甲路（步道）…」等語。惟縱該處已有既存之步道，仍非謂被告王瑞琚得擅自在其上鋪設水泥路面，無從認為被告王瑞琚鋪設水泥路面為有權占有。此外，被告王瑞琚對於占有上揭87年附圖編號729I部分、系爭730 地號土地如107年附圖B 部分，並未提出其他占有之正當權源並舉證證明之，原告主張被告王瑞琚無權占有87年附圖編號729I部分土地、系爭730 地號如107 年附圖編號B 部分土地，而請求被告王瑞琚將系爭87年附圖編號729I部分回復原狀（騰空），將土地返還原告，及請求被告王瑞琚將107 年附圖編號B 部分水泥路面剷除，將該部分土地返還原告及共有人全體，為有理由。
㈥至於系爭32號之3 房屋之東北側之磚造建物（見本院卷㈠第
76頁、371 、373 、375 頁），依原告於本件訴訟主張87年附圖編號729I係養雞使用，且比對87年附圖及107 年附圖，該磚造房屋應非位於87年附圖編號729I部分。原告於本院勘驗現場時，亦稱就前案判決認定有租賃關係之部分以外，主張之占有範圍為729I、730 地號。729E部分上之建物，請求拆除之違建範圍為西南側新建的部分，不包含後面（東北側磚造舊屋），此有本院勘驗筆錄可稽（本院卷第355 、357頁），是該磚造房屋並非本件原告請求拆除之範圍，亦非在本院判命被告王瑞琚將87年附圖編號729I部分回復原狀（騰空）之範圍，附此指明。
㈦按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第
179 條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查：
⒈原告請求：⑴自89年至106 年無權占有系爭728 地號土地之
不當得利。⑵自82年起至106 年無權占有87年附圖編號729I、F 部分土地之不當得利。自70年至106 年無權占有87年附圖編號729H部分土地之不當得利。⑶自77年12月起至106 年無權占有系爭730 地號土地之不當得利。經查，本院前案判決雖認定被告王瑞琚對於87年附圖編號F 、H 、I 部分土地、系爭730 地號土地為無權占有，另經本院以91年度再易字第7 號判決，命被告王瑞琚將系爭728 地號土地如該判決附圖B 部分之土地騰空返還原告及其他共有人，並將系爭730地號土地如該判決附圖所示C 部分之停車棚架拆除，此有判決影本可稽。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查，原告僅泛指被告自89年起無權占有系爭728 地號土地、自82年起無權占有87年附圖編號729I、F 部分土地、自70年起無權占有87年附圖編號729H部分土地、自77年12月起無權占有系爭730 地號土地，惟就占有之始期未提出證據加以證明。
且所述占有始期均已經年代久遠，開始占有之狀態及範圍如何，利用土地之經濟價值及所受利益，亦無卷存證據可資認定，且已難以稽考。況被告王瑞琚於前案判決及本院91年度再易字第7 號判決後，有點交土地等情，業經原告陳述在卷（本院卷㈠第279 頁），惟原告對於被告王瑞琚履行返還土地之時間，復未具體說明及舉證證明，僅逕主張被告王瑞琚自89年、82年、77年12月、70年起占用上揭土地迄今，已難認符實；況本院勘驗現場時，稱就前案判決認定有租賃關係之部分以外，主張之占有範圍為729I、730 地號等情如前，未具體指明目前87年附圖編號729F、H 部分、系爭728 地號土地遭被告王瑞琚無權占有之情形（729F部分，於87年附圖記載為竹屋旁養蘭處位置及面積，729H於87年附圖記載竹棚架位置及面積，本院勘驗現場時，該處已無無竹棚或養蘭處之情形，見本院卷第371 、373 頁），原告之主張已難認與事實全然相符。此外，雖本院於前案判決認定被告王瑞琚無權占有系爭730 地號土地，而判命返還，惟原告於本件訴訟主張：被告王瑞琚於77年擅自於系爭730 地號土地違法鋪設碎石路等情（本院卷第20頁），則被告王瑞琚於前案判決前後，占有使用系爭730 地號土地之方式、範圍如何，亦有疑義。而原告本件主張被告無權占有系爭728 地號土地全部，此與本院91年度再易字第7 號判決判命返還之範圍亦有出入。綜上，原告主張被告王瑞琚無權占有87年附圖編號729F、
H 、I 部分土地、系爭728 地號土地、系爭730 地號土地，於占有之始期、歷來占有之範圍、占有之終期等，難認已盡主張及舉證之責，是以，除後述本院認為構成不當得利之部分外，原告主張因無權占有而生之不當得利或損害賠償，無從准許。
⒉被告王瑞琚現無權占有87年附圖編號729I部分土地，及系爭
730 地號土地如107 年附圖編號B 部分等情，業經認定如前。而前案判決確定後，被告王瑞琚已經履行前案判決內容，復新發生占用87年附圖編號729I部分土地，及系爭730 地號如107 年附圖B 部分土地之事實。原告雖未具體指明被告王瑞琚新發生無權占有事實之時間，惟依原告提出被告占用土地之照片日期（87年附圖編號729 I 部分為102 年6 月25日、系爭730 地號為102 年6 月2 日，見本院卷㈠第72、74、75頁），應可認被告王瑞琚自上開照片所示時間起有無權占有之事實。
⒊綜上，被告王瑞琚自102 年6 月25日至106 年12月31日無權
占用87年附圖編號729I部分及自102 年6 月2 日至106 年12月31日無權占有系爭730 地號土地107 年附圖編號B 部分（原告之計算僅至106 年止）而受有不當得利，可以採認。
⒋按「地方城市房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價
年息百分之十為限」、「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報的地價，為法定地價」、「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價」，土地法第97條第1 項及同法施行法第25條、同法148 條、平均地權條例第16條分別定有明文。又按計算相當於租金之不當利益數額，除以基地申報地價、課稅現值為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，最高法院著有68年度台上字第3071號判例要旨可資參照。原告主張被告王瑞琚獲得相當於使用系爭土地租金之不當得利，應以105 年1 月申報地價（系爭729 地號土地每平方公尺
208 元，系爭730 地號土地每平方公尺96元）年息百分之10為核算基礎。本院審酌系爭土地所在位置離馬路甚近，距離雙溪火車站不遠，並審酌其生活機能等情狀，認以申報地價年息百分之10計算為適當。被告王瑞琚占用87年附圖編號729I部分土地面積為0.0155公頃即155 平方公尺，占用系爭73
0 地號土地如107 年附圖編號B 部分面積為115 平方公尺，而系爭729 地號土地之公告地價，102 年1 月起為每平方公尺230 元（申報地價應為每平方公尺184 元）、105 年1 月起為每平方公尺260 元（申報地價應為每平方公尺208 元）。系爭730 地號土地之公告地價，102 年1 月起為每平方公尺96元（申報地價應為每平方公尺76.8元）、105 年1 月起為每平方公尺120 元（申報地價應為每平方公尺96元）。是被告王瑞琚占用系爭87年附圖編號729I部分之不當得利為13,637元【計算式：⒈729I土地，102 年6 月25日至104 年12月31日之部分：184 元×155 平方公尺×10% ×( 2+190/365)年＝7,189 元，元以下四捨五入，下同。⒉729I土地，10
5 年1 月1 日至106 年12月31日：208 元×155 平方公尺×10% ×2 年＝6,448 元。⒊合計：7,189 元＋6,448 元＝13,637元】。被告王瑞琚占用系爭730 地號土地如107 年附圖編號B 部分之不當得利為4,490 元【計算式：⒈730B土地，
102 年6 月2 日至104 年12月31日之部分：76.8元×115 平方公尺×10 %×（2+213/365 ）年＝2,282 元。⒉730B土地，105 年1 月1 日至106 年12月31日：96元×115 平方公尺×10% ×2 年＝2,208 元。⒊合計：2,282 元＋2,208 元＝4,490 元】。原告就系爭730 地號土地之權利範圍為4 分之
1 ，故原告就系爭730 地號所得請求之不當得利為1,123 元（計算式：4,490 元×1/4 ＝1,123 元）。至於原告請求被告王瑞琚給付不當得利予共有人全體而由原告代為受領之部分，原告並未具體敘明及舉證證明自己有何代為受領之權限，此部分之主張亦無從准許。是原告所得請求之不當得利合計為14,760元（計算式：13,637元＋1,123 元＝14,760元）。逾此範圍之不當得利請求，應予駁回。
㈧原告主張系爭租約依民法第449 條第1 項規定，於屆滿20年
消滅，且被告王瑞琚已無意經營系爭租約約定之製竹事業，被告應將租賃標的不動產返還原告等情，經查：
⒈按租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二
十年。前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定。民法第449 條定有明文。次按「民法第四百四十九條第一項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定『逾二十年者縮短為二十年』，可以瞭然」，最高法院65年台上字第2722號民事判例意旨參照。可知民法第449 條第1 項規定於不定租賃不適用之。原告雖主張依系爭租約之目的，係以被告有繼續經營製竹、置竹等之用，待被告實際上不欲經營時，始以原物返還，為其租賃期限，屬定有不確定期限之租賃契約等情。惟觀之系爭租約記載「…於本合約成立起租與乙方為建築製竹、置竹等之用。二、租用期間自本合約成立後不限期間，交由乙方自由使用，待後日乙方不欲經營時，照原房屋及前記載土地交還甲方…」等語，已經載明「租用期間自本合約成立後不限期間」即不定期租賃之意旨。系爭租約之契約文字業已表示當事人真意，即無從捨契約文字而另為相反之解釋。且「乙方不欲經營時」之約定，係指任由承租人使用至不欲經營為止，實與「租賃期限」無關，原告主張系爭租約係「定有不確定期限之租賃契約」，並無可取。
⒉次查，觀諸系爭租約約定「租與乙方為『建築』製竹、置竹
等之用」，非專供製竹、置竹目的。且其上有「自由使用」之文句，依其整體文義應係指被告無意繼續承租或利用該土地時而言，而非被告等無意繼續製竹、置竹之謂。且本院勘驗現場，系爭733 地號土地仍有棚架，內有製竹之鍋爐設備等情，有本院勘驗筆錄及照片可稽（本院卷㈠第357 、381、383 、385 頁）。原告主張因被告已無欲經營製竹事業，違反租約目的，應交還租賃物等情，亦無可採。
㈨原告主張系爭租約承租人王明壽已於70年間死亡，權利能力
消滅，則系爭租約「不欲經營」之條件已經成就，租賃契約消滅云云，惟查，系爭租約以「…於本合約成立起租與乙方為建築製竹、置竹等之用。二、租用期間自本合約成立後不限期間，交由乙方自由使用，待後日乙方不欲經營時，照原房屋及前記載土地交還甲方…。」，係約定租予王明壽經營製竹及建築至「不欲經營時」，而非約定「至王明壽終身」、或「至王明壽死亡」，依其文義，難認係以王明壽死亡為解除條件。且租約之權利義務於契約當事人死亡時得由繼承人繼承，經營事業之財產及營業亦得由繼承人繼承或繼受，實難認系爭租約約定「不欲經營時」係指以王明壽死亡為解除條件，原告此項主張難以採認。
㈩原告主張終止租約之部分：
⒈原告主張被告於87年附圖編號729E部分擴建興建違章建築，
違反違章建築處理辦法、山坡地保育利用條例第10條等規定，原告得依土地法第103 條第2 款、民法第438 條之規定終止租約等情。按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438 條定有明文。「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。…二、承租人以基地供違反法令之使用時。」，土地法第103 條第2 款亦有明文。本件被告王瑞琚於系爭72
9 地號土地上有系爭32號之3 房屋，位置如107 年附圖編號
A 部分所示等情，固經本院勘驗並囑託新北市瑞芳地政事務所測量屬實（亦大約位於87年附圖編號729E之位置），且為被告王瑞琚所不爭執。惟系爭租約係約定「租與乙方為『建築』製竹、置竹等之用」，則被告王瑞琚在租賃土地上建築房屋，與租賃目的符合，並無違反租賃方法或依租賃物性質而定之方法使用租賃物情形。且土地法第103 條第2 款規定所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言。最高法院86年台上字第1691號判決意旨參照。租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用。且被告既對於87年附圖編號729E部分之土地有租賃關係存在，原告主張被告王瑞琚違反山坡地保育利用條例第10條在他人山坡地擅自墾殖、占用或開發、使用之情形，亦難採認。
⒉原告主張系爭32號房屋與87年附圖編號729D部分房屋為一體
之建築，系爭32號房屋屋頂倒塌，草樹叢生，有重新建築之必要，得依土地法第100 條第1 款規定收回87年附圖編號729D之房屋等情。經查，系爭32號房屋與87年附圖編號729D房屋相連，以一道室內牆壁作為區隔等情，經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（本院卷第355 、365 頁）。惟87年附圖編號729D房屋既能與系爭32號房屋彼此區隔而獨立作為租賃標的物出租使用長達數十年，且87年附圖編號729D部分之房屋，經本院勘驗現場，該屋裝有電表，且有裝設冷氣，屋前有晾曬衣物之情形（見本院卷㈠第369 頁），可見該房屋仍堪供居住使用，則系爭32號房屋縱需重新建築，能否認為87年附圖編號729D房屋亦有重新建築之需要，或認亦得收回87附圖編號729D房屋，即有疑義。原告主張依土地法第100條第1款得終止租約，亦非可採。
⒊況按承租人有數人者，給付欠租之催告或終止租約，應向承
租人全體為之，否則不發生催告或終止之效力，最高法院70年度台上字第3673號民事裁判意旨參照。本件原告主張以10
6 年5 月23日臺北永吉郵局第131 號存證信函、106 年8 月
4 日臺北永吉郵局第226 號存證信函為終止租約之意思表示，故據提出存證信函影本為證（本院卷㈠第89、91頁），惟查，連王質於106 年1 月間死亡，王秀於97年間死亡，此有個人資本資料查詢結果、個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果可稽（本院卷㈠第437 、429 頁），而觀之原告提出之退件信封影本，存證信函仍以王秀及連王質為通知之對象（本院卷㈠第94至103 頁），且未見原告對於王秀及連王質之繼承人為終止契約意思表示通知之證明，亦難認發生終止租約之效力。
⒋綜上，原告主張系爭租約已經合法終止等情，難以採認。
原告先位主張租約無效或終止而請求返還租賃物，既無理由
，本院即應就備位聲明加以審究。原告備位主張系爭租約已逾49年，被告占用面積達3,477 平方公尺，年租金僅13,210元，不合比例，而應自107 年1 月起調整年租金為蓬萊稻穀3,582 元台斤等情。按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法筆關係，對於全體出租人自屬必須合一確定。最高法院71年度台上字第5079號民事裁判意旨參照。次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820 條第1 項定有明文。又按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口。又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第四百四十二條規定請求調整租金，是否亦同屬共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求。，最高法院86年度台上字第336 號民事裁判意旨可參。經查，系爭租約之出租人為簡金水，簡金水死亡，繼承人為簡林玉（配偶）、原告、簡秉文、簡秀錦、簡秀琴、簡秀珠，而簡林玉、簡秀錦、簡修琴、簡秀珠均拋棄繼承等情，有原告提出之繼承系統表、遺產繼承全拋棄書影本、臺灣臺北地方法院民事庭通知影本在卷可稽（本院卷㈠第581 、471 至476 頁），是即由原告及簡秉文共同繼承系爭租約之出租人地位。參以首開說明，原告請求調整租金，即應以全體出租人為原告，當事人適格始無欠缺。原告雖主張系爭733 、734 地號土地係與他人共有，形式上未過戶但原告已經向分別共有人買下應有部分等語，並提出土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、不動產買賣契約書、交換移轉協議書等件影本為證（本院卷㈠第43至51頁）。惟該等契約影本並非完整，且縱使原告所述已向簡秉文購得系爭733 、734 地號土地應有部分等情屬實，系爭733 、734地號土地經本院於108 年4 月17日查詢結果，仍屬原告、簡秉文及另三名共有人（非簡金水之繼承人）所共有，有土地建物查詢資料在卷可憑（本院卷㈡第279 至289 頁）。本件系爭租約之出租人為原告與簡秉文，與系爭土地共有關係之權屬並非全然一致，並非單純共有物管理之問題。而系爭租約之權利、義務為原告與簡秉文所共同繼承而來，參以民法第831 條、第828 第2 項、第820 條第1 項之規定，如認請求調整租金為管理行為，應得共有人符合民法第820 條第1項比例之同意，惟原告並未證明經簡秉文之同意提起本件訴訟，縱使原告與簡秉文定有買賣契約，仍無從推認原告對於租賃物之管理得不經簡秉文之同意為之。再者，系爭租約之出租人地位應由原告、簡秉文共同繼承，業如前述，而系爭租約係針對「系爭729 地號部分土地及其上租賃標的房屋，與系爭733 、734 地號土地」之租賃標的物整體為之，系爭租約無從依租賃標的各筆土地、建物加以拆分，是以，於原告就系爭租約之租賃標的不動產土地、建物，取得簡金水該部分遺產所有權（或應有部分）之全部以前，亦難認系爭租約之出租人地位已全部移屬原告一人。綜上，原告單獨起訴請求調整租金，欠缺當事人適格，應予駁回。
四、綜上，本件原告請求被告王瑞琚將附圖一編號729I所示土地騰空返還原告、將附圖二編號B 部分所示水泥路面剷除，將該部分土地騰空返還原告，及請求被告王瑞琚給付不當得利14,760元及自起訴狀繕本送達被告王瑞琚之翌日即106 年12月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，經本院審酌以後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此說明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分經核均無不合，爰酌定相當之擔保准許之，並依職權諭知被告供相當擔保後免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失附麗，應併予駁回。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
書記官 黃瓊秋