臺灣基隆地方法院民事判決 106年度訴字第616號原 告 詹麗玉訴訟代理人 林富貴律師被 告 林秋子
李智廣即大地房屋仲介經紀企業社上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告於民國106年8月26日透過被告李智廣即大地房屋仲介經
紀企業社仲介，以新臺幣（下同）400 萬元之價金，向被告林秋子購買基隆市○○區○○段○○○號土地（權利範圍10000分之880）及其上同段1876建號建物（建物門牌：基隆市○○區○○路○○○巷○號，含共同使用部分：同段1886建號，權利範圍10000分之930）（下稱系爭不動產），而被告林秋子在不動產標的現況說明書有關系爭房屋是否有滲漏及是否曾發生兇殺或自殺情事之欄位均勾選否，另在有關屋內自來水或排水系統是否正常欄位則勾選是。
㈡嗣於交屋前，原告查訪當地里長陳麗環，經其告知：系爭房
屋樓上之5樓，於2年前曾有人跳樓自殺，而陳屍在系爭房屋門前，系爭房屋因成凶宅，足以使人心生畏懼而無購買及居住意願，縱再予出售或出租，其交易價格亦將較一般市價低。從而，被告林秋子應對原告負瑕疵擔保及不完全給付之責任，原告爰依民法第359條、第227條第1 項之規定解除契約，並先位請求被告林秋子返還買賣價金400 萬元，另依不當得利之規定，請求被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社返還已給付之仲介費4萬元。
㈢又若原告主張系爭房屋為凶宅並無理由，不構成重大瑕疵而
可解除契約者，惟原告於交屋前經被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社陪同至系爭房屋觀看，發現屋內牆壁漏水、馬桶不通，里長陳麗環表示系爭房屋位在私立聖心學校旁，學生經常將垃圾丟在學校建築物旁，而學校建築物雖有排水之水溝但未加蓋，遇大雨來襲，排水宣洩不及，造成低處建物淹水及漏水，必須清除水溝，所需經費甚多，原告將上開情形轉而詢問工程行，其表示需花費50萬元。因而備位請求被告林秋子賠償50萬元。
㈣因而聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告林秋子應給付原告400 萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⑵被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社應給付原告4 萬元，
及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⑶原告若獲勝訴願供擔保假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告林秋子應給付原告50萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⑵原告若獲勝訴願供擔保假執行。
二、被告答辯略以：㈠被告林秋子：原告稱系爭房屋馬桶不通，係昧於現實，因被
告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社曾聘請水電工拆除馬桶，該馬桶可順利排水，沖出穢物，亦無穢物溢出之情事。又系爭房屋屋內牆壁並無滲漏水情事，而原告所稱後院排水溝淹水之事，係鄰居西定路132巷9號，既非系爭房屋，且原告於購買系爭不動產時，亦曾告知仲介之被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社，其於交屋後會施作一道牆作為擋水預防，因此方有系爭不動產買賣契約第12條原告減少價金而以現況交屋之約定。再者，原告主張系爭房屋為凶宅，係無據之臆測之詞。
㈡被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社：原告於106年8月19
日與被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社簽訂買方給付服務報酬承諾書，約定居間仲介被告林秋子所有系爭不動產買賣，因於106年8月26日居間完成，並簽訂買賣契約書。則依民法第568條第1項之規定，被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社自得對原告請求給付報酬。且縱原告嗣與被告林秋子解除契約，於被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社得請求之居間報酬亦無影響。從而，原告依不當得利之規定請求被告被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社返還已給付之報酬4萬元，顯無理由。
㈢因而均聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。而買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條及第359條分別定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。則為同法第
227 條所明定。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之（最高法院90年度台上字第1460號民事裁判參照）。而買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，或出賣人對買受人是否有不完全給付之情事，應由買受人就該項利己之事實，負舉證責任。查：
㈠關於「凶宅」，法令並無明確定義，參照內政部97年7 月24
日內授中辦地字第0970048190號函：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」，及內政部於92年6 月公告之不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」第11項：「本件建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。可知依一般社會通念，足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指在「建物專有部分」發生兇殺、自殺之情形（臺灣高等法院106年度上字第282號民事判決可資參照）。而原告援以為系爭房屋具有「凶宅」瑕疵之依據，則為被告林秋子就「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄勾選「否」之不動產標的現況說明書（第11項）（本院卷第39頁），從而，即使原告與被告林秋子就系爭房屋之買賣有所謂「非凶宅」之約定或依通常交易觀念認為應具備之價值，亦應同前述之解釋。
㈡而有關原告主張系爭房屋係「凶宅」，係因系爭房屋樓上之
5樓於2年前曾有人跳樓自殺，而陳屍在系爭房屋門前之情事。此經本院向臺灣基隆地方法院檢察署調閱105 年度相字第34號卷，固亦可確認於105年2月1日上午，系爭房屋樓上之5樓確曾發生有人墜樓，而陳屍在系爭房屋所屬公寓停車場門前約2公尺處之情事（系爭房屋按登記資料固係所屬公寓第1層，惟實際上，若以該公寓所坐落土地之地面或所屬西定路132巷之巷道或甚至西定路之路面而言，系爭公寓之第1層係停車場，第2 層方為系爭房屋，至上開所述墜樓之人陳屍位置，則係在上開停車場鐵捲門外約2 公尺處，可參照本院卷第157至161頁本院履勘系爭房屋時所拍攝之照片、本院卷第
219 頁本院依上開相驗卷附採證照片所繪位置圖、證物袋內影印自相驗卷之照片）。惟前述墜樓事件之客觀情況，既非於系爭房屋之專有部分發生（即陳屍於專有部分），亦非在系爭房屋之專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），即與系爭房屋完全無涉。乃被告林秋子在上開不動產標的現況說明書第11項之勾選，並無不實。則原告主張系爭房屋係「凶宅」，並依瑕疵擔保責任及不完全給付規定解除契約，請求被告林秋子返還買賣價金及請求被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社返還仲介報酬，均屬無據。
㈢又原告主張被告林秋子在上開不動產標的現況說明書第12項
「屋內自來水及排水系統是否正常」勾選「是」，但據里長陳麗環告知，系爭房屋曾經發生淹水情事云云。惟查，原告所稱之淹水情事，據證人陳麗環（居住在同巷5 號，即系爭房屋左側隔壁第3戶）證述：伊於103年12月20日開始擔任里長，104年間曾有1次颱風來襲，系爭房屋屋後水溝淹水，淹進廚房及後面房間，當時係屋主的房客請伊進去看，伊才知道，而系爭房屋係在聖心國小旁，其屋後水溝之水流方向是從系爭房屋往9 號（即系爭房屋右側隔壁）、再往聖心國小方向流，因聖心國小後面那一段堵塞，所以系爭房屋及其隔壁9 號房屋才會淹水，後來伊去找聖心國小處理，他們也有去清理，但他們還沒去清，水就已經退去，之後就沒有再淹水等語，而其所稱水流方向與被告主張一致，有本院言詞辯論筆錄在卷可參（本院卷第203至210、127 頁）。可見，原告所稱淹水事件，係因聖心國小後方水溝堵塞，使排水無從宣洩，因而往上游累積，致漫進系爭房屋屋內，並非系爭房屋之排水系統有何不正常狀況。從而，原告主張系爭房屋淹水云云，並非系爭房屋有何瑕疵或系爭房屋與被告林秋子在不動產標的現況說明書第12項勾選欄位有何不符情事。乃原告據此請求被告林秋子賠償損害，亦屬無憑。
㈣再者，原告尚主張系爭房屋有馬桶不通之情況云云。惟經本
院現場勘驗並沖水測試結果，原告所爭執之馬桶，無論係單純沖水或經投擲數團衛生紙再沖水，從開始沖水至水位回復正常情況，均約13至14秒，既無特別緩慢情況，亦無原告所稱開始沖水後水位最高時接近馬桶上緣，或水位回復正常費時較久之情事，且原告對本院現場測試結果亦表示尚可接受，有本院勘驗筆錄在卷（本院卷第127 頁）可憑，則原告以此為由，請求被告林秋子賠償損害，已難認有據。此外，原告另主張其經被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社陪同至系爭房屋觀看，發現屋內牆壁漏水云云，惟其既未於本院現場勘驗時指出任何牆壁漏水位置以供觀察，亦未提出任何證據以實其說，尤有甚者，證人陳麗環就原告訴訟代理人所詢問：「妳知道104 年系爭公寓有漏水，是否房客跟妳反應才知道？」亦明確表示：「那不是漏水，是淹水，是房客跟我反應才知道沒錯。」（本院卷第205 頁），是亦無從認系爭房屋有何牆壁滲漏水之瑕疵。從而，原告以此為由，請求被告林秋子賠償，亦屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1 項之規定，主張解除契約，而先位請求被告林秋子返還買賣價金400 萬元，另依不當得利之規定，請求被告李智廣即大地房屋仲介經紀企業社返還已給付之仲介費4 萬元，暨主張系爭房屋有淹水、馬桶不通及牆壁漏水情事，而備位請求被告林秋子賠償損害50萬元，於法均屬無據。又原告係陳明若獲勝訴判決願供擔保聲請宣告假執行，而未及於受敗訴判決之情形，本件既為原告全部敗訴判決，自毋庸另駁回假執行之聲請，併予敘明。
五、原告雖尚聲請傳訊系爭房屋於104至106年間之房客以確認屋後淹水及馬桶不通之狀況。惟有關系爭房屋屋後淹水原因業如前揭認定，是縱除證人陳麗環所證述淹水狀況外，另有其他淹水情事，亦非系爭房屋之瑕疵；又系爭房屋之馬桶於本院勘驗時並無原告所稱不通或排水緩慢情況，則縱之前出租時確有馬桶不通之情事，亦無從謂係系爭房屋買賣時之瑕疵，原告上開證據聲請，即無調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及經提出或聲請而未調查之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，並此敘明。
六、據上論結，原告先位之訴及備位之訴均無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事庭 法 官 陳賢德以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 黃婉晴